桃園簡易庭98年度桃簡字第372號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　98年度桃簡字第372號
原　　　告　國泰紐約廣場社區管理委員會
法定代理人　子○○
訴訟代理人　 邱國旺 律師
　　　　　　 蔡宜真 律師
被　　　告　甲○○
　　　　　　庚○○
上　一　人　乙○○
訴訟代理人
被　　　告　辛○○
　　　　　　丙○○
上　一　人　戊○○
訴訟代理人
被　　　告　癸○○
　　　　　　丁○○
　　　　　　己○○
上　一　人　壬○○
訴訟代理人
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於中華民國98年7月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告癸○○應將附圖所示編號為「A棟13樓」、面積為一平方公
尺之冷氣機及鐵架拆除，並回復牆面加掛冷氣機前之外觀。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告癸○○負擔百分之十六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承
受之聲明。民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。
本件原告之法定代理人（即主任委員）於本院審理中由李志
妤變更為子○○，並由子○○聲明承受訴訟，有原告所提之
承受訴訟書狀一份附卷可稽，經核並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係依公寓大廈管理條例組織成立並向主管機關桃園縣政
府報備同意備查之管理委員會，依公寓大廈管理條例第38條
第1項有當事人能力，自得提起本件訴訟。
㈡被告癸○○、甲○○、庚○○、辛○○、丙○○、己○○、
丁○○等七人均係原告社區大樓之住戶，並分別為原告社區
之區分所有權人。原告社區大樓前由國泰建設股份有限公司
（下稱國泰公司）興建，原先規劃設計，各住戶之冷氣主機
係設置於前、後陽台，原告社區內之4百餘戶住戶大多亦依
照原有設計將冷氣主機置於陽台內側。詎被告七人為自己居
住便利之私，不依原有規劃， 於渠 等居住之大樓外牆設置鐵
架、遮雨棚等，將冷氣主機置於外牆，嚴重影響原告之大樓
外觀及住戶居住之安全。嗣經原告發函催告應拆除，卻仍置
之不理。
㈢查原告社區規約第2條第7項規定：「本社區之冷氣機不得
外掛於建築主體，包含ㄇ字型內凹外牆面」，是依原告社區
規約之規定，住戶不得將冷氣外掛於外牆面，該規約內容應
對各區分所有權人均有拘束力。且依國泰公司制式制定之不
動產買賣契約書產權與貸款章節第3條使用範圍之第3項亦
約定「本件建築外觀及各戶室內、陽台、梯廳、…應依使用
執照所載用途及規約使用，不得任意更動或違規使用。倘因
更動或違規使用致影響本大樓其他住戶權益時，須負回復原
狀及損害賠償之責」，故被告等設置之鐵架、遮雨棚及冷氣
主機顯然已變更建築外觀，業已違反上開契約之約定，原告
非不得代位行使權利請求被告回復原狀。
㈣按公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上
下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其
變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，
除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所
有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成
報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
」；又同條例第33條第2款亦規定：「區分所有權人會議之
決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：公寓大廈外
牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波
發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分
所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人
同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」
是外牆面之使用及設置鐵鋁窗等類似行為，應得區分所有權
人之同意外，並應經該樓層住戶之同意，方得為之。且公寓
大廈管理條例第8條之立法理由係：「一、為公寓大廈外圍
使用之限制，以維建築物整體觀瞻。二、為維護建築物之整
體外觀，以提升居住品質，爰規定公寓大廈外觀之使用限制
。」故冷氣亦屬變更外牆外觀，除經同意外，不得架設。
㈤被告癸○○前於97年7月4日立具承諾書承諾於97年10月4
日前自行拆除鐵架及冷氣，然迄今仍未拆除，顯有違反其承
諾之情事。綜上，原告爰依社區規約、被告等與國泰公司之
契約、公寓大廈管理條例之規定，另對被告癸○○併依承諾
書請求，請求被告應將附圖（土地複丈成果圖）所示之各自
裝置之冷氣機室外主機、管線及金屬鐵架、遮雨棚拆除，並
回復原狀。併為聲明：⒈被告癸○○應將附圖所示「A棟13
樓冷氣機及鐵架」部分拆除，並回復原狀。⒉被告甲○○應
將附圖所示「B棟11樓冷氣機及鐵架」部分拆除，並回復原
狀。⒊被告庚○○應將附圖所示「B棟15樓冷氣機及鐵架」
部分拆除，並回復原狀。⒋被告辛○○應將附圖所示「C棟
9樓冷氣機及雨遮（含鐵架）」部分拆除，並回復原狀。⒌
被告丙○○應將附圖所示「D棟9樓冷氣機及鐵架」部分拆
除，並回復原狀。⒍被告己○○應將附圖所示「D棟14樓冷
氣機及鐵架」部分拆除，並回復原狀。⒎被告己○○應將附
圖所示「E棟16樓冷氣機及鐵架」部分拆除，並回復原狀。
二、被告答辯：
㈠原告以一己之私，漠視國泰公司陽台設計通風不良之事實，
忽視住戶權益。以現今公寓大樓多使用分離式冷氣，其他公
寓大樓多有於建築物凹面外牆設置冷氣架之設計，但國泰公
司之設計卻未有置放分離式冷氣主機之架子，造成住戶冷氣
主機必須置放於後陽台，造成夏天冷氣機之散熱並不能適當
排出，只能在U字型之陽台內盤旋，高溫經久不散，住戶甚
至發現溫度可高達40至50度，而後陽台又是熱水器、洗衣機
甚至天然氣安置之位置，高溫勢必有潛在之危害，因此渠等
考慮居住安全後，始將冷氣主機設置於外牆。
㈡依照96年7月15日之社區規約第2條第7款記載「本社區之
冷氣機台，不應外掛於建築物主體，其施行細則授權管理委
員會與國泰建設討論而制定之，另關於設計不良衍生之問題
及費用由國泰建設負責」。由舊的社區規約可知原告尚未完
成向國泰建設爭取處理設計不良之問題，卻反於97年6月14
日進行修改規約，漠視全體住戶之權益，且以訴訟打壓包括
被告在內之少數住戶。
㈢經被告去函桃園縣政府工務局使用管理科，其回函表示「貴
社區規約如於台端等裝設冷氣後再行訂定，除法律另有規定
外，依法律不溯及既往原則，應適用住戶違規行為時之規定
，管委會自不得再行制止之」，故本件原告應不得再請求渠
等拆除冷氣並回復原狀等語，資為抗辯。
㈣被告癸○○另主張：當初其遭原告派員施壓，要求其與其他
住戶遷立切結書，其認為簽下該切結書距離約定拆遷之時間
仍有3月之緩衝期，其相信原告應有重新評估國泰公司設計
缺失，而加以改善之可能。故其簽立之承諾書，係在於「不
違反中華民國法令」之前提下而為拆除之行為，其簽立該切
結書之條件係「⒈若其有違反中華民國法令，則其願意拆除
冷氣。⒉原告要求其等拆遷之行為是不違反法令者。」。而
且關於其冷氣之安裝時間係在原告成立之前，依據「法律不
溯及既往原則」，應適用行為時之規範，原告並不得再行制
止，故其並無違反當初之承諾。
㈤被告均併為聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
被告癸○○為門牌號碼桃園市○○○街○號13樓之3建物之
所有人、被告甲○○為門牌號碼桃園市○○○街○號11樓之
5建物之所有人、被告庚○○為門牌號碼桃園市○○○街○
號15樓之5建物之所有人、被告辛○○為門牌號碼桃園市○
○○街○號9樓之6建物之所有人、被告丙○○為門牌號碼
桃園市○○○街○○號9樓之5建物之所有人、被告己○○為
門牌號碼桃園市○○○街○○號16樓之3建物之所有人、被告
丁○○為門牌號碼桃園市○○○街○○號16樓之3建物之所有
人，均為原告社區之區分所有權人之一。被告7人各自在如
附圖所示之位置範圍內，分別安裝冷氣機及鐵架或雨遮，裝
設時間分別為被告癸○○：96年4月29日、被告甲○○：96
年3月5日、被告庚○○：96年4月30日、被告辛○○：96
年4月30日、被告己○○：96年4月10日、被告丙○○：96
年4月24日、被告丁○○：96年5月1日。而原告社區區分
所有權人會議將原96年7月15日修正通過之社區規約之第2
條第7項之條文「本社區之冷氣機台不應外掛於建築主體，
其施行細則授權管理委員會與國泰建設討論而制定之，另關
於設計不良衍生之問題及費用由國泰建設負責」，於97年6
月14日區分所有權人會議決議修正為「本社區之冷氣機台不
得外掛於建築主體，包含ㄇ字型內凹外牆面」。上開事實業
經本院會同桃園縣桃園地政事務所人員現場勘驗屬實，並經
本院囑託該所人員繪有如附圖所示之土地複丈成果圖，被告
區分所有之土地及建物登記謄本、公寓大廈管理組織報備證
明、前後版本之紐約廣場社區規約、現場照片等件在卷可稽
，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、是本件爭點在於：㈠本件原告得否依照系爭規約或公寓大廈
管理條例第8條之規定，請求被告等將其等裝設如附圖所示
位置之冷氣、鐵架及遮雨棚拆除並回復原狀？㈡原告可否主
張代位國泰公司依與各住戶間之買賣契約主張拆除上述冷氣
設備等物？㈢另原告主張依與被告癸○○97年7月4日所簽
立之承諾書拆除如附圖所示之冷氣設備等物，有無理由？茲
分述如下：
㈠按92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第8條第1項固規
定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室
，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更
構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，
然其條文既謂「設置廣告物或其他類似之行為」，即採「例
示及概括」規定；換言之，「其他類似之行為」之概括規定
，應符合「設置廣告物」之例示規定。然查，所謂「廣告」
定義，包含資訊之提供及產品之促銷。又按廣告物之種類，
依廣告物管理辦法第3條規定，分為張貼廣告、招牌廣告、
樹立廣告、遊動廣告等。核與系爭冷氣主機之設置目的，在
於住戶獲取「舒適冷氣」，提高「生活品質」，兩相比較，
其意義及目的迥異，自難比援引。抑有進者，內政部營建署
90年7月25日營署建字第9010383號函釋示公寓大廈外牆面
裝設冷氣機，並非公寓大廈管理條例第8條禁止之行為；足
證公寓大廈管理條例第8條之有關「設置廣告物或其他類似
之行為」規定，並未包括系爭冷氣主機之設置至明。從而，
依修正前公寓大廈管理條例第8條第1項意旨，可知大樓「
外牆」之「共同部分」，是故，在無區分所有權人決議之情
形下，自非不得設置系爭冷氣主機（臺灣高等法院臺中分院
93年度上字第204號判決可資參照）。故而上開條文於92年
12月31日修正為：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺
及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置
廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外
，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，
經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規
約或區分所有權人會議之限制」，更明確規定前開各行為除
應受相關法令之限制，如該公寓大廈之規約或區分所有權人
會議已有決議，且經向主管機關報備在案，並應受規約或決
議之限制。顯係以92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例
第8條規定為本，要難認為該條規定已將區分所有權人在公
寓大廈外牆裝設分離式冷氣主機及防護用之不鏽鋼框架行為
，設為禁止之列。而查，被告等係於96年3月5日至同年5
月1日間分別在其住處外牆加裝分離式冷氣主機，並設置安
全固定用之鐵架、遮雨棚等物，此等行為係在公寓大廈管理
條例92年12月31日公布施行之後，是故，此行為有無違反該
法規定，自應以修正後之新法為斷。而由上所述，修正後之
公寓大廈管理條例第8條亦難認為禁止區分所有權人在公寓
大廈外牆裝設分離式冷氣主機及防護用之框架行為，而係依
據「住戶自治」之精神，歸由各公寓大廈之區分所有權人以
決議或規約為決定。從而，本件原告主張冷氣機之裝設與鐵
鋁窗之裝設相當，故認被告等將冷氣機、鐵架等物裝設於外
牆，係違反公寓大廈管理條例第8條之規定一節，尚有誤會
，要難遽採。
㈡又按民事在民法總則施行前發生者，除本施行法有特別規定
外，不適用民法總則之規定，其在修正前發生者，除本施行
法有特別規定外，亦不適用修正後之規定，民法總則施行法
第1條定有明文，此即為「實體從舊、程序從新」、「法律
不溯及既往原則」之具體揭示。按，原告雖提出該紐約廣場
社區96年7月15日區分所有權人會議通過施行之社區規約（
初版規約）之第2條第7項謂「本社區之冷氣機台不應外掛
於建築主體，其施行細則授權管理委員會與國泰建設討論而
制定之，另關於設計不良衍生之問題及費用由國泰建設負責
」，另於97年6月14日修正為「本社區之冷氣機台不得外掛
於建築主體，包含ㄇ字型內凹外牆面」等規定為據，謂被告
等不應將分離式冷氣主機設置於建築主體外牆上。然查：被
告等設置如附圖所示各位置之冷氣主機、安全固定用鐵架等
物，其時間均介於96年3月5日至同年5月1日間，而於斯
時，原告社區尚未就使用冷氣，而需將冷氣主機懸掛外牆一
事為任何討論或限制決議，依據「法律不溯及既往原則」之
法理，原告依據社區規約請求被告將其懸掛外牆之冷氣主機
、鐵架及雨棚等物拆除，亦屬無據。另桃園縣政府函覆被告
己○○表示：原告社區就被告等裝設冷氣後再行訂定規約者
，依法律不溯及既往原則，應適用住戶行為時之規定，原告
不得再行制止之，有桃園縣政府97年7月16日府公使字第
0970229461號函在卷可稽，亦同本院上述見解，附此敘明。
㈢至原告主張被告等與國泰公司均立有不動產買賣契約書，依
照契約之約定，大樓建築外觀應依照使用執照所載用途及規
約使用，不得任意更動或違規使用，從而主張代位國泰公司
請求被告等回復原狀。按，債務人怠於行使其權利時，債權
人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債
務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。查，原告
雖為如上主張，然其並未釋明其之於訴外人國泰公司有何債
權可主張或國泰公司有何怠於行使權利之情形；況被告等裝
設冷氣時，原告社區並未有以規約或會議決議限制冷氣主機
裝設於建築主體外牆之規定，業如前述，實難認國泰公司對
於被告有何債權可言。從而原告主張代位國泰公司行使權利
一節，亦屬於法無據而無可採。
欠乏依據，洵不足取。
㈣至原告主張依照被告癸○○於97年7月4日所出具予原告之
承諾書，被告應負拆除如附圖所示其裝設之冷氣主機及鐵架
，而查：上開承諾書內容載為：「本人承諾在不違反中華民
國法令之下，於中華民國97年10月4日中午12時前，將本戶
外掛之冷氣主機內移，並回復牆壁原有外觀，屆期未完成，
由管委會依法處理，本人無異議」為被告癸○○所親自書立
，兩造均不爭執。而按，稱和解者，謂當事人約定，互相讓
步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所
拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力
。民法第736條、第737條分別定有明文，由上開承諾書之
記載，應認兩造業於97年7月4日就被告癸○○冷氣主機裝
設於外牆之爭執，已達成和解合意，而有使原告取得請求被
告癸○○拆除其裝設之冷氣主機等物之請求權之意，且該債
權於97年10月4日中午12時已屆清償期。從而，原告依此和
解契約之約定，起訴主張被告癸○○應就門牌號碼桃園市○
○○街○號13樓之3房屋外牆如附圖所示之冷氣機主機、鐵
架等拆除，並回復原狀一節，即屬有理由。至被告癸○○辯
稱：渠簽立上開承諾書係以「其裝設冷氣主機之行為有違反
中華民國法令」，且「原告要求其等拆遷之行為非違反法令
」為前提要件，於原告所為違反公寓大廈管理條例、法律不
溯及既往原則之情形下，其即不負拆除系爭冷氣主機、鐵架
之義務云云，然按「和解內容，倘以他種法律關係替代原有
法律關係者，則係以和解契約創設新法律關係，故債務人如
不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履
行，不得再依原有法律關係請求給付。」最高法院83年台上
字第620號判例可資參照。從而，和解契約本有創設當事人
之權利，或使當事人拋棄權利，或使之消滅之效力，其創設
者為新的法律關係，與原告或被告癸○○原先行為或主張之
是否合於法令核無關係，且其創設之權利，只需不違反強制
或禁止規定，不背於公共秩序或善良風俗者，均應認屬有效
。是故，被告癸○○此部分抗辯，於法無據，難認可採。
六、從而，原告本於承諾書之法律關係，請求被告癸○○應將附
圖所示編號為「A棟13樓」面積1平方公尺之冷氣機及鐵架
拆除，並回復牆面加裝冷氣機前之外觀，為有理由，應予准
許。原告其餘請求，綜上所述，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本
院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　20　　日
桃園簡易庭法官楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　20　　日
書記官劉致芬