裁判字號：臺灣高等法院106年上字第161號民事判決
裁判日期：民國106年12月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決106年度上字第161號上訴人 林秀麗
江進德 兼共同訴訟代理人 江進木 被上訴人 陳肇木 訴訟代理人 林志豪 律師複代理人 劉北芳 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年12月14日臺灣新北地方法院105年度訴字第2061號第一審判決提起上訴，本院於106年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項關於命上訴人給付超過「自民國一０四年十二月起至遷讓返還門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○號四樓房屋之日止，於每月五日前給付新臺幣柒仟柒佰伍拾柒元，暨其中新臺幣肆萬陸仟伍佰肆拾貳元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，暨該部分假執行之宣告，並除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
原判決主文第三項關於命上訴人給付超過「自民國一百年十二月起至遷讓返還門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○巷○○號五樓房屋之日止，於每月五日前給付新臺幣捌仟陸佰玖拾伍元，暨其中新臺幣肆拾陸萬玖仟伍佰參拾元部分，自民國一○五年六月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，暨該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法；但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，則不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。本件上訴人雖於本院始主張：
兩造間就系爭房屋成立使用借貸契約云云。惟上訴人於原審既已辯稱兩造間就系爭房屋成立買賣契約云云，則其嗣後辯稱係基於使用借貸關係為有權占有，與原主張為有權占有之原因基礎事實同一，應認係對於在第一審已提出之攻擊方法為補充，應予准許，先予敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷00號4樓及5樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。上訴人於民國（下同）75年9月10日以被上訴人曾向上訴人寄發廣告單推銷房屋為由，自行遷入系爭房屋居住迄今，並未經被上訴人同意，從未向被上訴人給付租金，亦未繳納房屋稅，顯為無權占有，且受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。另依民法第179條規定，請求上訴人自被上訴人取得系爭房屋4樓之日即104年12月1日起至遷讓返還該屋之日止，於每月5日前按月給付新臺幣（下同）2萬4,550元；自被上訴人取得系爭房屋5樓之日即100年12月1日起至遷讓返還該屋之日止，於每月5日前按月給付2萬4,550元等語（原審判決如附表一所示，上訴人就其敗訴部分提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：上訴人江進木、江進德於74年間先後向被上訴人購買系爭房屋5樓、4樓，約定總價分別為150萬元，江進木、江進德並已分別給付50萬元予被上訴人，另尾款100萬元則約定於辦理房地所有權移轉登記後，由江進木、江進德向銀行設定抵押權後貸款支付。嗣被上訴人因家族財產涉訟，無法辦理系爭房屋所有權移轉登記，然當時房屋結構已完成，被上訴人遂於75年間先將上開房屋交付江進木、江進德使用，並同時交付系爭房屋之使用執照，由上訴人自行施作室內裝修及申請裝設水、電、瓦斯，而上訴人林秀麗為江進木之妻，故上訴人係本於買賣關係而為有權占有。被上訴人與其兄弟即訴外人 陳肇崇 、 陳肇成 於72、73年間設立肇富建設股份有限公司（下稱肇富公司），於系爭房屋所坐落土地推出「大三重城中城」建案，因上開建案廣告單上載有被上訴人之姓名，上訴人遂相信被上訴人有權出售系爭房屋。且上訴人於75年9月10日即設籍並居住於系爭房屋，但系爭房屋之前手即被上訴人之胞姊 陳淑霞 及前配偶 胡以婷 於20年間均未曾請求上訴人遷讓系爭房屋。另依本院103年度上易字第194號判決所示，兩造間就系爭房屋4樓及5樓已成立使用借貸契約。被上訴人須繼受上訴人與被上訴人前手間之法律關係，故兩造間有使用借貸或租賃關係。況系爭房屋為海砂屋，被上訴人請求返還之不當得利，亦屬過高。又江進木出資施作系爭房屋之隔間牆等設備共60萬0,094元，江進木、江進德分別支出瓦斯管線安裝費1萬1,600元、1萬910元，該等設備已因附合成為系爭房屋之一部分，則依民法第816條準用民法第179條規定，江進木、江進德得向被上訴人請求返還上開費用。另江進木代為繳納101年、102年之房屋稅3,166元、3,123元，亦得請求被上訴人返還不當得利。則江進木、江進德得請求被上訴人返還上開不當得利，並與被上訴人關於相當於租金之不當得利請求相抵銷；且若抵銷後尚有餘額，則於被上訴人未為給付該等餘額前，江進木、江進德拒絕返還系爭4樓、5樓房屋予被上訴人等語，資為抗辯。
並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷00號房屋之所有權人，上訴人現占有使用系爭房屋。
五、兩造爭執要點為：㈠上訴人占有使用系爭房屋有無正當權源？被上訴人得否請求上訴人自系爭房屋遷出？㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠上訴人占有使用系爭房屋有無正當權源？被上訴人得否請求
上訴人自系爭房屋遷出？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條前段定有明文。經查被上訴人為新北市○○區○○路0段000巷00號房屋之所有權人，上訴人現占有使用系爭房屋，已如前述。被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋等語，惟上訴人否認之，則上訴人即應就其占有系爭房屋具有正當權源，負舉證之責。
⒉上訴人辯稱其係本於買賣契約而占有系爭房屋云云，固據其
提出廣告單、電費、自來水費、瓦斯費收據、使用執照及房屋稅繳款書影本為憑（見原審卷第53至58、114至115頁）。
惟查據此僅足以證明上訴人繳納電費、自來水費、瓦斯費、房屋稅，尚不足以證明兩造間就系爭房屋訂立買賣契約。又依上開廣告單所示，「城中城」工地地址為臺北縣三重市（改制後為新北市○○區○○○○路、三和市場旁，為訴外人肇富公司投資興建（見原審卷第53頁）。然查系爭房屋為訴外人肇聯建設股份有限公司（下稱肇聯公司）興建，於75年2月14日辦理建物總登記為肇聯公司所有，有使用執照、建築改良物登記簿影本可稽（見原審卷第57、85頁），且依75年4月之系爭房屋電費收據所示，使用人亦為肇聯公司，顯與上開廣告單所載房屋為肇富公司投資興建者不同。且所謂「城中城」社區位於新北市○○區○○○路○○○巷，有房屋仲介網頁影本可證（見原審卷第106至110頁），亦與系爭房屋位於三和路二段168巷者不同。另查系爭房屋於77年間經原法院（改制前為臺灣臺北地方法院板橋分院）民事執行處強制執行公開拍賣，由訴外人陳淑霞承受，並由該院於77年9月14日核發不動產權利移轉證書，有該證書影本可據（見原審卷第87頁）。則被上訴人於75年間既非系爭房屋所有權人，衡情即無從出售系爭房屋予上訴人，若上訴人主張：被上訴人非所有權人仍可能出售系爭房屋，自應舉證證明之。此外上訴人並未提出買賣契約以實其說，復未舉證證明兩造間確有買賣契約存在，是上訴人辯稱其依買賣契約為有權占有云云，並不足採。至於被上訴人於104年11月20日、100年11月24日始取得系爭房屋4樓、5樓之所有權，有建物登記謄本影本可按（見原審卷第17至18頁），因此於105年5月25日始提起本訴，並無不合。故上訴人辯稱：被上訴人於長達20年間未請求上訴人遷讓系爭房屋，足見上訴人為有權占有云云，亦不足採。
⒊上訴人又辯稱：兩造間就系爭房屋已成立使用借貸契約云云
，並以本院103年度上易字第194號判決為憑。經查訴外人陳淑霞即被上訴人之胞姊於另案主張系爭房屋為其所有，僅借名登記為訴外人胡以婷即被上訴人之前妻所有，因此主張終止借名登記契約，並請求胡以婷返還系爭房屋所有權，嗣經原法院另案以102年度訴字第1652號判決駁回陳淑霞之訴，陳淑霞聲明不服提起上訴，復經本院以103年度上易字第194號判決駁回其上訴確定，有上開判決影本可證（見原審卷第92至105頁）。而本院上開判決雖謂：「倘系爭房屋非陳肇木（即本件被上訴人）同意江進木（即本件上訴人）入住，何以其得以入住迄今多年」等語，固有該判決影本可稽（見本院卷第43頁），惟查本件與前案訴訟之當事人不同，訴訟標的亦不相同，且前案之主要爭點為：「陳淑霞與胡以婷之間是否成立借名登記契約」，與本件爭點為：「兩造間是否成立使用借貸契約」不同，自無爭點效理論之適用。而前案所謂「同意江進木入住」，係憑以論斷系爭房屋非陳淑霞所有之依據，尚難憑以為有利於上訴人之認定。此外上訴人並未舉證證明兩造間就系爭房屋成立使用借貸契約，是上訴人此部分所辯，並不足採。
⒋上訴人另辯稱：被上訴人須繼受上訴人與被上訴人前手間之
法律關係，兩造間有租賃關係云云。經查系爭房屋於75年2月14日辦理建物總登記為訴外人肇聯公司所有，於77年9月14日由訴外人陳淑霞應買承受系爭房屋，已如前述，嗣於89年10月12日由訴外人胡以婷登記取得所有權，有地政資訊網路系統影本可證（見原審卷第88、90頁）。惟上訴人並未主張並證明與何人成立租賃關係、被上訴人如何繼受該項法律關係，是上訴人此部分所辯，亦不足採。
⒌從而被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，即屬有據。上訴人
雖辯稱：上訴人江進木與林秀麗為夫妻，住在5樓，但已遷出，現為訴外人 江美華 即江進木之妹、訴外人 江彥儒 即上訴人江進德之子、訴外人 徐啟華 即江進木之繼父占有云云。惟查上訴人就此並未舉證以實其說，即不足採。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常觀念。經查上訴人占有系爭房屋，無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，是被上訴人請求上訴人返還其利益，應屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，為土地法第97條第1項所明定。
⒉經查系爭房屋坐落於新北市○○區○○○段○○○○○號土地，
其地目為建，面積為68.32平方公尺，為城市地方土地，每平方公尺土地於105年1月之申報地價為2萬3,520元，被上訴人因繼承該地而為公同共有人（潛在應有部分為2/5），有土地登記謄本可稽（見原審卷第144頁）。系爭房屋4樓、5樓於105年間之課稅現值，分別為28萬8,100元、40萬0,600元，亦有105年房屋稅繳款書影本可稽（見原審卷第22至23頁），且兩造均同意以此作為認定不當得利之標準，有本院言詞辯論筆錄可按（見本院卷第112頁反面）。爰審酌上開一切情狀，認本件應以土地申報地價2/5及房屋課稅現值總價年息10%，為計算相當於租金之不當得利標準為適當。被上訴人雖主張：依系爭房屋鄰近不動產之實價登錄出租成交行情計算不當得利云云，惟查不動產租金之約定，因不動產所在地、屋況新舊、交通繁榮程度、生活便利性、以及租賃契約當事人雙方之談判磋商能力而異，不可一概而論。是被上訴人此部分主張，即不可採。上訴人雖辯稱：系爭房屋為海砂屋，被上訴人請求返還之不當得利過高云云，固據其提出照片影本為憑（見本院卷第69至72頁）。惟查上訴人無權占有系爭房屋，其占有本身即為不當得利，且依該等照片所示，無從以肉眼判斷系爭房屋為海砂屋，此外上訴人就此並未另行舉證以實其說，是其所辯，並不足採。
⒊從而被上訴人自104年11月20日取得系爭4樓房屋日之翌月即
104年12月起、至上訴人遷讓返還該屋之日止，請求上訴人於每月5日前按月給付相當於租金之不當得利7,757元（計算式：﹝23,520×68.32×2/5＋288,100﹞×10%÷12＝7,757，小數點以下四捨五入），及其中自104年12月1日起至105年5月25日即起訴日止、計4萬6,542元不當得利部分（計算式：7,757×6＝46,542），自起訴狀繕本送達翌日即105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。被上訴人復自100年11月24日取得系爭5樓房屋日之翌月即100年12月起、至上訴人遷讓返還該屋之日止，請求上訴人於每月5日前按月給付相當於租金之不當得利8,695元（計算式：﹝23,520×68.32×2/5＋400,600﹞×10%÷12＝8,695，小數點以下四捨五入），及其中自100年12月1日起至105年5月25日止計46萬9,530元不當得利部分（計算式：8,695×54＝469,530），自105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
⒋次查上訴人江進木分別於101年、102年繳納系爭房屋4樓之
房屋稅3,166元、3,123元，固據其提出房屋稅繳款書影本為憑（見原審卷第114至115頁）。惟查被上訴人於104年11月20日始取得系爭4樓房屋所有權，有建物登記謄本可證（見原審卷第140頁），則江進木於繳納上開房屋稅時，被上訴人尚非系爭房屋4樓之所有權人，並未因此而受有利益。故上訴人辯稱：依民法第179條規定，請求被上訴人返還上開不當得利費用，並與被上訴人之本件不當得利請求為抵銷抗辯云云，即屬無據。至於江進木出資施作系爭房屋之隔間牆、鋪設地磚、衛浴、窗戶等設備共60萬0,094元，江進木、江進德分別支出瓦斯管線安裝費1萬1,600元、1萬0,910元云云，固據其提出估價單、對帳單、成品交運單、交貨單、材料表、平面配置圖影本為憑（見原審卷第116至137頁）。惟被上訴人否認上開單據所示品項係施作於系爭房屋，上訴人復未另行舉證以實其說，則不能認為該等設備已因附合成為系爭房屋之一部分，上訴人自不得依民法第816條準用民法第179條規定，請求被上訴人返還上開費用，無從與被上訴人之本件不當得利請求相抵銷。故江進木請求被上訴人返還不當得利61萬1,694元，江進德請求被上訴人返還不當得利1萬0,910元，並與被上訴人之本件不當得利請求為抵銷抗辯云云，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、民法第179條規定，請求判決如附表二所示，為屬正當，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依兩造聲請為准免假執行宣告，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國106年12月5日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官林鳳珠法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月5日
書記官廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌──┬────────────────────────────────┐│編號│原判決主文│├──┼────────────────────────────────┤│一│被告江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市○○區○○路二段一│││六八巷十九號四樓及五樓之房屋遷讓返還予原告。│├──┼────────────────────────────────┤│二│被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一○四年十二月起至遷讓返還上開│││四樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨│││其中新臺幣玖萬參仟零參拾陸元部分，自民國一○五年六月五日起至清償│││日止，按年利率百分之五計算之利息。│├──┼────────────────────────────────┤│三│被告江進木、林秀麗、江進德應自民國一百年十二月起至遷讓返還上開五│││樓房屋之日止，於每月五日前給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰零陸元，暨其│││中新臺幣捌拾參萬柒仟參佰貳拾肆元部分，自民國一○五年六月五日起至│││清償日止，按年利率百分之五計算之利息。│├──┼────────────────────────────────┤│四│原告其餘之訴駁回。│├──┼────────────────────────────────┤│五│訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘由原告負擔。│├──┼────────────────────────────────┤│六│本判決第一項至第三項，於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告供擔保後，得│││假執行。但被告如以新臺幣貳佰壹拾陸萬壹仟柒佰元為原告預供擔保後，│││得免為假執行。│├──┼────────────────────────────────┤│七│原告其餘假執行之聲請駁回。│└──┴────────────────────────────────┘附表二：
┌──┬────────────────────────────────┐│編號│本院認定被上訴人之請求有理由部分│├──┼────────────────────────────────┤│一│上訴人江進木、林秀麗、江進德應將門牌號碼為新北市○○區○○路二段│││168巷19號4樓及5樓之房屋遷讓返還予被上訴人。│├──┼────────────────────────────────┤│二│上訴人江進木、林秀麗、江進德應自104年12月起至遷讓返還上開4樓房屋│││之日止，於每月5日前給付被上訴人7,757元，暨其中4萬6,542元部分，自│││105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。│├──┼────────────────────────────────┤│三│上訴人江進木、林秀麗、江進德應自100年12月起至遷讓返還上開5樓房屋│││之日止，於每月5日前給付被上訴人8,695元，暨其中46萬9,530元部分，│││自105年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。│└──┴────────────────────────────────┘