裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第198號民事判決
裁判日期：民國102年05月09日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第198號原告 彭俊允
彭永鈞 彭玉如 上一人訴訟代理人 彭永彥 原告 彭玉煌
彭玉成 彭永瀧 彭永濠 上七人共同訴訟代理人 李德正 律師被告 徐維銓 被告兼訴訟代理人 朱建民 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年4月25日辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000地號土地，及新竹縣○○鄉○村段○○○號土地，以橫山鄉橫山字第158號耕地租約之耕地三七五租賃關係不存在。
被告等應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號土地上，如附件複丈成果圖所示A部分面積117平方公尺、B部分面積
115平方公尺、C部分面積29平方公尺、D部分面積105平方公尺、E部分面積21平方公尺、F部分面積27平方公尺之地上物拆除，並將該筆土地面積5,063平方公尺連同新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號面積6,251平方公尺、35地號面積2,122平方公尺、36地號面積78平方公尺，以及新竹縣○○鄉○村段00地號內面積69平方公尺之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1、2項定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣橫山鄉公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府移送本院處理，有該府民國（下同）100年12月9日府地權字第0000000000號函暨新竹縣橫山鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料可稽，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查本件原告起訴時，原係聲明請求「一、確認兩造就坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000地號土地，及新竹縣○○鄉○村段○○○號土地，以橫山鄉橫山字第158號之耕地三七五租賃關係不存在。二、被告等應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000地號土地，及新竹縣○○鄉○村段○○○號土地回復原狀交還原告。三、訴訟費用由被告負擔。」；嗣於本院囑請地政人員就本件應拆除地上物之確切坐落位置及面積實施測量後，原告乃依測量結果，將上開第二項聲明更正為：二、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號面積6,251平方公尺、33地號面積5,063平方公尺、35地號面積2,122平方公尺、36地號面積78平方公尺，及新竹縣○○鄉○村段○○○號內面積69平方公尺之土地交還原告；三、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號土地上，如複丈成果圖所示A部分面積117平方公尺、B部分面積115平方公尺、C部分面積29平方公尺、D部分面積105平方公尺、E部分面積21平方公尺及F部分面積27平方公尺之地上物拆除。核其所為係於經測量而確定地上物之位置、面積後，所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，於法亦無不合，應併予准許。
三、末按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查原告主張與被告等就新竹縣橫山鄉橫山字第158號耕地租約之耕地三七五租賃關係不存在，惟為被告等所否認，故兩造就渠等間之土地租賃關係是否存在有爭執，致原告法律上地位有不安之狀態，得以確認判決將之除去，是本件應有確認利益，原告以聲明第一項請求予以確認，自非不許。
乙、實體事項
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）確認兩造就坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000000000000地號土地，及新竹縣○○鄉○村段○○○號土地，以橫山鄉橫山字第158號之耕地三七五租賃關係不存在。
（二）被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號面積6,251平方公尺、33地號面積5,063平方公尺、35地號面積2,122平方公尺、36地號面積78平方公尺，及新竹縣○○鄉○村段○○○號內面積69平方公尺之土地交還原告。
（三）被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00地號土地上，如複丈成果圖所示A部分面積117平方公尺、B部分面積115平方公尺、C部分面積29平方公尺、D部分面積105平方公尺、E部分面積21平方公尺及F部分面積27平方公尺之地上物拆除。
（四）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告為坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段0000000段000000000000地號及新竹縣○○鄉○村段○○○○村段○00地號土地之所有權人，兩造就上開土地訂有新竹縣橫山鄉橫山字第158號三七五耕地租約（下稱系爭租約），惟原告於100年3、4月間，查知被告等非但僅於頭分林小段33地號土地上種植與耕地三七五減租條例第
2條第2項所指「主要作物」不符之檳榔樹外，並有於同筆土地上建築門牌號碼新竹縣橫山鄉○○村○○○00號之房屋、瓦房、曬穀場等地上物（下稱系爭地上物）供其家族使用，共占用土地面積414平方公尺。而被告等上揭於耕地上種植檳榔樹及建置地上物行為，除使原告無法收取租金及取得農業使用證明外，並均構成不自任耕作事實，揆依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，兩造間之系爭租約應為無效。
（二）除此之外，被告等於承租系爭耕地期間，竟還任由訴外人 陳萬春 及 陳萬龍 於頭分林小段35地號、○村段00地號土地上興建2層磚造建築物使用，此部分事實已經本院101年度簡上字第62號民事判決所審認確定，是被告等上述任由他人使用耕地而不為異議或其他追討行為，亦構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止事由，爰依民事辯論意旨狀繕本之送達為終止租約之意思表示，則兩造間之系爭租約亦應終止。
（三）是以，被告等之不自任耕作行為，既已違反耕地三七五減租條例第16、17條規定，致系爭租約有無效、終止情事，請求就先、備位之審判順序為被告敗訴判決。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告等抗辯在耕地上種植檳榔樹，符合耕地三七五減租條例之規範，且被告係獲得前地主之同意，始於頭分林小段33地號土地上興建房屋云云，原告均否認之，被告不得因有長期占用土地興建房屋之事實，即謂其具合法占用權源，其理不言自明。
（二）被告另抗辯其於92年間發現訴外人陳萬春、陳萬龍於頭分林小段35地號、○村段00地號土地上興建房屋及車庫後，即通知予原地主彭玉煌知悉云云，惟原告亦否認之，且依民法第432條規定，承租人負有保持租賃物生產力之義務，是於訴外人陳萬春及陳萬龍占用上開土地，致耕地無法生產時，被告即應予排除。
（三）對被告提出之○村段00地號土地買賣契約書形式不爭執，然因該份契約未載明相對人，無從認定與訴外人陳萬春有關，何況契約上所載面積（16坪），亦與訴外人陳萬春所有之房屋面積不符。又原告所提出、訴外人陳萬春所書立之契約書，亦與原告無涉。
四、證據：（一）提出現場照片、土地登記謄本、新竹縣橫山鄉公所101年4月5日橫鄉農字第0000000000號函暨農業用地作農業使用證明書、本院101年度簡上字第62號民事判決、地籍圖謄本（以上均為影本）及空照圖等件為證；（二）請求向行政院農業委員會函詢於土地上種植檳榔樹，是否符合耕地三七五減租條例第2條第2項規範；（三）請求向新竹縣橫山鄉公所調閱系爭耕地之三七五耕地租約資料；（四）請求囑託新竹縣○○地000000000段00地號及○村段00地號土地，共同套繪製作地籍圖。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）否認被告於系爭耕地種植檳榔樹之行為，有符合耕地三七五租約條例所定之不自任耕作情形，蓋因該條例並未規定不能種植檳榔樹，且依行政院農業委員會82年7月13日82農企字第0000000A號函文內容，亦已敘明檳榔樹為農作物，僅於經山坡地或水土保持之主管機關認定有超限或違規使用，並經承租人通知限期改正而仍不改正時，始可依據山坡地保育利用條例第25條第1項第1款或水土保持法第22條第1項第1款規定終止租約。此外，兩造於簽訂系爭租約時，復未約定不能種植檳榔樹，更何況被告於接獲原告之質疑時，即已將檳榔樹予以剷除，部分農地辦理休耕，其他部分則種植蔬菜。
（二）被告之先祖於承租頭分林小段33地號土地之初，原地主曾提供土地上之農舍予承租人使用，後因農舍頹傾，前地主即訴外人 彭玉琹 （即原告彭玉成之胞兄）遂口頭同意由被告之父親於土地上改建房屋居住使用，爾後地主並按期至家中收取租金，30餘年來均無異議，自毋須拆除。
（三）○村段00地號（重測前為165-2地號）土地之原地主，曾於66年間將該筆土地之部分面積出售予訴外人陳萬春，並收取價金新臺幣（下同）16,000元，而該筆土地上之門牌號碼新竹縣○○鄉○○街○段○○○號房屋及車庫（車庫現已拆除），早於被告等承租土地時即已存在，且非供被告使用，伊等復未有原告所述放任訴外人陳萬春於耕地上興建地上物之情事。事實上，被告等於92年間發現訴外人陳萬春有於頭分林小段30地號、○村段00地號土地上興建地上物使用時，即將此事通知予原告彭玉煌知悉，訴外人陳萬春尚應地主要求書立契約，載明往後將無條件歸還占用作為車庫之土地部分，足證原告彭玉煌早於斯時對訴外人陳萬春居住該地之事已為知情，而原告等長達8年時間均未表示異議，且由被告持續繳納租金。
三、證據：（一）提出契約書2紙（以上均為影本）為證；（二）聲請傳訊證人陳萬春。
叁、本院依職權：（一）向新竹縣橫山鄉公所函調橫山字第158
號耕地租約全部資料；（二）向行政院農業委員會函詢檳榔樹是否符合耕地三七五減租條例第2條第2項所稱之「主要作物」；（三）命原告提出系爭耕地之最新土地登記謄本及地籍圖謄本，並說明承租○村段00地號土地之位置、範圍；（四）囑託新竹縣○○地000000000段00地號及○村段00地號土地，共同套繪製於同一份地籍圖；（五）調取臺灣新竹地方法院101年度簡上字第62號返還土地事件卷宗。
肆、兩造不爭執事項：
一、原告等為頭分林小段30、33、35、36地號及○村段00地號土地之共有人。
二、兩造就頭分林小段30、33、35、36地號及○村段00地號土地，成立新竹縣橫山鄉橫山字第158號三七五耕地租約。
伍、本件爭點事項整理如下：
一、被告等就頭分林小段30、33、35、36地號及○村段00地號土地，是否有不自任耕作情事，而構成耕地三七五減租條例第16條第1、2項租約無效，抑或同法第17條第1項第4款租約終止事由之情形？
二、原告請求被告等將坐落頭分林小段33地號土地上之系爭地上物拆除，並應將該筆土地連同頭分林小段30、35、36地號及○村段00地號土地返還予原告，有無理由？
陸、法院之判斷：
一、被告等就頭分林小段30、33、35、36地號及○村段00地號土地，是否有不自任耕作情事，而構成耕地三七五減租條例第16條第1、2項租約無效，抑或同法第17條第1項第4款租約終止事由之情形？
（一）查原告主張被告等於承租系爭耕地期間，僅於其中之頭分林小段33地號土地上種植檳榔樹，而檳榔樹非屬耕地三七五減租條例第2條第2項所稱之「主要作物」，則本件應有同法第16條第2項租約無效之情形云云，並提出現場照片、空照圖等件為證，而被告固不否認其等約自91年起，有於耕地上種植一部分檳榔樹之事實（見訴字卷第11頁背面），惟仍以種植檳榔樹係屬自任耕作之範疇等語置辯。經查：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項分別定有明文。次按所謂耕作，依司法院院字第
738號解釋，係指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人土地，以栽培農作物者而言。故祇須栽培農作物即屬耕作。被上訴人因應系爭土地之性質，改為種植綠竹、甘藷、檳榔樹、番石榴樹等農作物，仍屬自任耕作（最高法院83年度台上字第1717號判決意旨參照）。
2.查兩造間所簽訂之系爭租約，約定租額種類為「谷」，有新竹縣橫山鄉三七五耕地租約登記簿（見審訴字卷第5至6頁）在卷可考，自係以栽培農作物之耕地租佃契約。又被告等於承租系爭耕地期間，為增加收入，而自91年起在原告所有之頭分林小段33地號土地上栽植40至50棵之檳榔樹，據此採收、出售以獲取收益，此經被告等自承在卷（見訴字卷第11頁背面），並為原告所不爭執，揆諸上開說明，被告等之行為自屬耕地三七五減租條例第16條第1項所定「自任耕作」之情形甚明。再者，本院曾就檳榔樹是否符合耕地三七五減租條例規範乙節函詢內政部，經該部回函略以：「三、又最高法院82年台上字第1096號判例以：
『種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物。』準此，貴法院所詢『檳榔樹』如認屬農業經營之農作物，則為耕地三七五租佃之農作物…。」，有內政部101年3月13日台內地字第0000000000號函（見審訴字卷第102頁）在卷可稽，亦未將檳榔樹予以排除，而認定非屬耕地三七五減租條例之農作物。此外，參諸本院向新竹縣橫山鄉公所函調系爭耕地之三七五耕地租約登記簿內容（見審訴字卷第82至83頁），其上亦無關於被告不得種植檳榔樹之限制註記，且原告亦未舉證說明兩造是否曾就系爭耕地應種植農作物種類乙項作有特別約定，是應認被告於耕地上種植檳榔樹之行為，應未違反兩造就系爭耕地使用方式所為之約定，遑論即便耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，亦非法所不許，此觀耕地三七五減租條例第9條規定之意旨自明，且為最高法院69年度台上字第3201號、76年度台上字第306號、80年度台上字第729號判決所肯認。職是，被告於頭分林小段33地號土地上種植檳榔樹，難謂為未自任耕作，原告據此主張系爭租約應依耕地三七五減租條例第
16條第2項規定而歸於無效云云，洵屬無理，不足採信。
（二）次查，原告另主張被告於頭分林小段33地號土地上興建房屋、瓦房、曬穀場等地上物使用，有不自任耕作等情，亦據其提出現場照片、空照圖等件為憑，而被告雖亦不否認有於上開耕地上搭蓋系爭地上物之事實，惟辯稱其等係於徵得前地主即訴外人彭玉琹口頭同意後，始將原本之農舍改建為現今建物云云。經查：
1.按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。第按，承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院64年度台上字第571號、96年度台上字第2595號判決參照）。準此，如承租人以承租之土地建築房屋供居住之用者，即不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。
2.查原告等所共有之頭分林小段33地號土地上，有被告二人所有、面積為115平方公尺之兩層樓加強磚造建物（門牌號碼為新竹縣橫山鄉○○村○○○00號）一幢；房屋兩側則均有一層樓磚造瓦屋，其中一側之磚造瓦屋有部分為石棉瓦屋，並有部分瓦屋屋頂已塌陷荒廢，共占用面積194平方公尺【計算式：117＋29＋21＋27＝194】；又房屋前方為曬穀場，面積為105平方公尺，其餘空地則均為雜草等情，業據本院於101年10月30日會同兩造前往現場履勘無訛，並囑請新竹縣竹東地政事務所測量無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（見訴字卷第29至30、46頁)附卷足憑，且核與原告提出之現場照片相符（見訴字卷第33至40頁），復為被告等所不爭執。是本院審酌被告等所有之上開房屋、瓦房、曬穀場等地上物，其占用土地面積共高達
414平方公尺，且房屋之一、二樓均裝設冷氣機設備，頂樓亦設置水塔，有原告提出之照片（見訴字卷第34至35頁）附卷可考，則系爭地上物顯非以耕作為目的或為便利耕作所建，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而係逾越農舍範圍，供予承租人居住使用之住宅，揆按上揭最高法院判決意旨，被告於頭分林小段33地號土地上建蓋系爭地上物行為，自屬耕地三七五減租條例第16條第1項所定「不自任耕作」情形。從而，被告等有將承租之耕地供非耕作之用途，而有不自任耕作之事實，堪予認定。
3.至被告雖辯稱其等係於徵得前地主即訴外人彭玉琹之同意後，始於頭分林小段33地號土地上，將前地主提供之農舍改建為系爭地上物云云，惟此均為原告所否認，是被告自應按依民事訴訟法第277條舉證責任分配原則，就其上開取得占有係有正當權源之利己事實，負舉證說明之責。然查，被告並未提出諸如同意書、證人之證述等積極事證，以證明前地主確有應允改建之事實，徒空言抗辯，即屬乏據，尚難信實。
（三）從而，被告等在頭分林小段33地號土地上興建房屋、瓦屋，核屬不自任耕作情形，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。據此，原告以被告等未自任耕作，請求確認兩造間之系爭租約不存在，即屬正當，為有理由，應予准許。
（四）又本件既經本院審認被告等於系爭耕地上建築地上物行為，已構成耕地三七五減租條例第16條第2項租約無效情形，亦即系爭租約無待終止，即當然向後失其效力，原告自無再為終止租約之餘地，故關於其他爭點所涉及被告是否有放任訴外人陳萬春、陳萬龍於系爭耕地上建築地上物而不異議、有無構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止事由、原告主張終止系爭租約是否有理等項，則無再予審認裁判之必要，附此敘明。
二、原告請求被告等將坐落頭分林小段33地號土地上之系爭地上物拆除，並應將該筆土地連同頭分林小段30、35、36地號及○村段00地號土地返還予原告，有無理由？
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。另按，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明，最高法院80年度台再字第15號判例著有明文。
（二）經查，頭分林小段30、33、35、36地號及○村段00地號土地為原告等人所共有，有土地登記謄本（見訴字卷第71至80頁)在卷可佐，而坐落頭分林小段33地號土地上之房屋、瓦房等地上物為被告二人所共有之事實，亦經被告等自承在卷，且為原告所不爭執，堪信為真。又兩造間就上開耕地所成立之三七五耕地租約關係，已因被告等未自任耕作而歸於無效，且被告並未舉證證明有獲前地主同意而改建系爭地上物等情，業經本院析述如前，則被告等繼續占用系爭耕地，即無適法權源，為無權占有，原告請求被告等將坐落頭分林小段33地號土地上之系爭地上物拆除，並應將該筆土地連同頭分林小段30、35、36地號及○村段00地號土地返還予原告，即屬有據，應予准許。
三、綜上所述，兩造就系爭耕地之三七五耕地租約關係，業因被告等未自任耕作而無效，故原告請求確認兩造就頭分林小段
30、33、35、36地號及○村段00地號土地，以橫山鄉橫山字第158號耕地租約之耕地三七五租賃關係不存在；並請求被告等將頭分林小段33地號土地上如復丈成果圖所示A部分面積117平方公尺、B部分面積115平方公尺、C部分面積29平方公尺、D部分面積105平方公尺、E部分面積21平方公尺、F部分面積27平方公尺之地上物拆除，並應將該筆土地面積5,063平方公尺連同頭分林小段30地號面積6,251平方公尺、35地號面積2,122平方公尺、36地號面積78平方公尺，以及○村段00地號內面積69平方公尺之土地返還予原告，均屬有理，應予准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年5月9日
民事庭法官張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月9日
書記官黃詩傑