裁判字號：臺灣屏東地方法院104年訴字第139號民事判決
裁判日期：民國105年02月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣屏東地方法院民事判決104年度訴字第139號原告公號 林禎 公嘗即祭祀公業林禎法定代理人 林耀濱 訴訟代理人 楊水柱 律師被告 林清雲 訴訟代理人 林錦生 被告 李清松 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告林清雲應將前項土地如附圖所示編號A、面積三七九點○二平方公尺之磚造琉璃瓦房屋及水泥地地面拆除騰空。
被告林清雲、李清松應共同將種植在第一項土地上之檳榔樹全部移除。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二、三項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬玖仟壹百元，為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），即屏東縣萬巒鄉泗字第347號私有耕地租約（下稱系爭耕地租約）租佃發生爭議，前經原告申請屏東縣萬巒鄉公所、屏東縣政府耕地租佃委員會調解，兩造僅就租金部分調處成立，就違法使用系爭土地部分，未調處成立。是原告提起本件租佃爭議之訴，核無不合，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告林清雲（下稱林清雲）應將建於原告所有系爭土地內之建物拆除（面積及位置以實測為準），並與被告 李清雲 （下稱李清雲）共同將上開土地之地上物清除，返還土地予原告。㈡第一項原告願供擔保請准為假執行之宣告（見本院卷第1頁）。嗣於訴狀送達後，除上開二項聲明外，另追加確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在之聲明（見本院卷第111頁）。經核，原告追加之訴與原請求之訴訟及證據資料，均屬同一筆土地之租賃關係之爭執，於審理繼續進行在相當程序內具有一體性，不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結，復經被告均無意見（見本院卷第128頁反面），揆諸前揭法條規定，原告所為訴之追加，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠、緣系爭土地，係原告公號 林禎公 嘗即祭祀公業林禎所有，原祭祀公業林禎之管理人為 林德玉 ，林德玉於民國39年3月7日死亡後，即未依法再選其他派下員為管理人，嗣於100年12月14日經屏東縣萬巒鄉公所發給派下全員證明書，始於10
1年間由林耀濱依法繼任為管理人並登記在案。
㈡、嗣原告清理土地時，發現被告均未按期繳付租金，且林清雲在系爭土地上違法建屋居住，兩造於102年12月13日經由屏東縣政府調處，決議「依業佃雙方協議結果由承租人繳納4年租金後，租賃關係存續」，違法建屋部分則不受理。原告復由屏東縣萬巒鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書查知，系爭土地之出租人係登載訴外人 林靖虎 （下稱林靖虎），即林清雲、李清松共同於74年8月23日向林靖虎承租系爭土地而簽立系爭耕地租約，惟林靖虎並非原告之管理人，復未經原告全體派下員之授權，且原管理人林德玉在39年間已去世，不可能再授權予林靖虎，林靖虎既無管理權，自非合法之法定代理人，故系爭耕地租約自始不成立，嗣後所為變更延續租約期間之契約亦同，縱萬巒鄉公所未查而予以登記在案，亦無礙系爭耕地租約不成立之結果。
㈢、林清雲於84年經林靖虎同意，申請核發農舍使用執照，在系爭土地上建築房屋居住（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○村○○路○○○○號，下稱系爭房屋），顯有擅自變更耕地用途而不自任耕作、損害耕地之事實，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，系爭耕地租約亦無效，原告自得收回系爭土地，爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條第1項前段規定，請求確認兩造間系爭耕地租約無效，被告拆除系爭房屋並返還系爭土地。並聲明：求為判令如主文第一項至第二項所示，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：林清雲確有於系爭土地上搭建房屋居住，惟有意願向原告購買系爭土地；另李清松於系爭土地有種植檳榔樹，並無不自任耕作、損害耕地之事實，故不能據此即認系爭耕地租約無效等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第129頁反面）：
㈠、系爭土地係原告所有，原祭祀公業林禎之管理人依法登記為林德玉，林德玉於39年3月7日死亡後，原告未依法再選其他派下員為管理人。
㈡、原告於100年12月14日經屏東縣萬巒鄉公所發給派下全員證明書，於101年間由林耀濱依法繼任為管理人並登記在案。
㈢、原告清理土地時，發現被告均未按期繳付租金，且林清雲在系爭土地上違法建築系爭房屋居住，兩造於102年12月13日經由屏東縣政府調處，決議「依業佃雙方協議結果由承租人繳納4年租金後，租賃關係存續」。
㈣、林清雲、李清松於74年8月23日向林德玉之子林靖虎承租系爭土地。林靖虎於84年間以原告管理人身分出具同意書予被告，據以向屏東縣政府申請核發系爭土地坐落建物之農舍使用執照，取得屏府建管（巒）字第B042號使用執照，林清雲即在系爭土地上建築系爭房屋居住，系爭房屋現占用面積如附圖編號A所示379.02平方公尺。
㈤、李清松同意林清雲在系爭土地上建築系爭房屋，並亦在系爭土地上種植檳榔樹。而林清雲除蓋有系爭系爭房外，亦有在系爭土地上種植檳榔樹。
㈥、林清雲、李清松2人係繼承其母親 林阿妹 與原告租賃契約，於103年前共同給付原告租金，103年後始分開給付。
四、得心證之理由原告主張兩造間系爭耕地租約不存在，被告則以前揭情詞置辯，故本件爭點厥為：㈠、原告主張被告未自任耕作，確認系爭耕地租約無效，有無理由？㈡、原依民法第767條規定，請求被告應拆除附圖編號A所示系爭房屋及地上物，有無理由？茲分敘如下：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年台上字第1031號著有判例可資參照。本件原告主張兩造間系爭耕地租約有無效情事，致耕地三七五租賃關係不存在，被告亦無優先購買權乙節，為被告所否認；則渠等間對此法律關係存否顯有爭執，如不訴請確認，原告本於出租人即土地共有人身分，在私法上之地位即有受侵害之危險，復此項危險有以確認判決除去之必要。是依上揭說明，原告提起確認兩造間系爭耕地租約不存在之訴，核有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡、次按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項前段、第2項前段定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。有最高法院70年台上字第4637號判例要旨足參。又承租耕地上固允許農舍之存在，惟所謂農舍，乃為便利耕作而設，且確有其必要者為限，倘承租人於承租農地上另增建房屋或設置工作物，以提供住家或遊憩功能之設施，即已變更承租土地之農用目的，非屬自任耕作之列。再者，耕地三七五減租條例第16條第1項前段「承租人應自任耕作」，係屬強制規定，倘耕地承租人有不自任耕作情事，則在其與出租人所訂同一租約範圍內，依同條例第16條第2項前段規定，無待出租人另為終止之意思表示，原租約即當然向後全部失其效力，租賃關係因而歸於消滅；又同條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，且係全部租約均無效，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院66年台上字第761號判例、86年度台上字第97號、95年度台上字第1911號、96年度台上字第1753號判決意旨足參）。被告固辯稱：伊有耕作之事實，且得到林靖虎同意始建築系爭房屋供全家人居住，並取得萬巒鄉公所核發之使用執照，無不自任耕作情事云云。經查：
⒈估不論林靖虎是否確係為原告合法之管理人，有無合法代理
權限，然林清雲有在系爭土地如附圖所示編號A，搭蓋系爭房屋使用，此為兩造所不爭執，又稽之系爭房屋外觀，多以鋼筋、水泥為建材，設有鐵門，且建物樓層雖為加強磚造二層樓，然地面均以水泥鋪設、系爭房屋內分別隔客廳、數間房間、廚房、浴室廁所等、房間內均裝設冷氣，地板舖設地磚，占用面積高達379.02平方公尺，此有照片、勘驗現場筆錄在卷可憑（分見本院卷第63至64頁、第106至107頁、第76至78頁、第108至110頁），足見已無從事耕作之可能，堪認系爭房屋實際供林清雲及其家族長期居住使用，並非僅係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，是林清雲既已有變更用途之非自任耕作情事，顯然違反上開規定，揆諸前揭說明，原告與林清雲所訂立之系爭耕地租約，業已全部當然失其效力。又倘被上訴人有不自任耕作之情形，縱令此情僅存在於系爭土地之一部，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造間之耕地租約亦屬全部無效，最高法院99年度台上字第1576號民事判決意旨參照。本件系爭耕地租約雖僅林清雲在系爭土地一部未自任耕作，然兩造僅訂立一租約，揆諸上開判決意旨，全部租約即無效，從而，原告請求確認其與被告間就系爭土地之系爭耕地租約租賃關係不存在，即有理由，應予准許。
⒉承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原
訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（參見最高法院84年度台上字第1554號、96年度台上字第1753號判決意旨）。本件林清雲雖抗辯其興建系爭房屋，曾得原告先前之管理人林靖虎同意云云，然林清雲未自任耕作，違反前開強制禁止規定，系爭耕地租約業已當然失其效力，縱經林靖虎事前同意建屋之情屬實，系爭耕地租約亦無從因而有效，林清雲據此抗辯即非可採。
⒊從而，被告確有無不自任耕作情事，系爭耕地租約依耕地三
七五減租條例第16條第2項規定，即屬當然無效，被告已無權繼續占有使用系爭土地。
㈢、原告依民法第767條規定，請求林清雲除去如附圖編號A所示系爭房屋，及與李清松共同移除系爭土地上之檳榔樹，並返還系爭土地，為有理由。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。
⒉查被告在系爭耕地租約因有未自任耕作情事，系爭耕地租約
全部失效，其已喪失占有使用系爭土地之合法權源，業經本院審認如前，林清雲在系爭土地上建築如附圖編號A所示系爭房屋，及與李清松在其土地上種植之檳榔樹，已妨害原告所有權之行使，則原告依民法第767條規定，請求林清雲於拆除系爭房屋後，並與李清松共同清除系爭土地之檳榔樹，返還系爭土地予原告，為有理由。
⒊被告雖抗辯其取得萬巒鄉公所84年8月30日核發屏建管使字第B042號執照，為合法建物，而屬有權占有系爭土地云云。
然兩造間系爭耕地租約因被告未自任耕作而無效，被告就系爭土地已無合法使用權源，業經認定如上，且耕地三七五減租條例第16條之規定為強制規定，不因是否取得行政管理上之使用執照而有異，故被告據此抗辯，仍非可取。
⒋被告復抗辯其已依103年21月2日調處結果，向原告繳納積
欠租金3萬5,550元，被告卻又訴請確認系爭耕地租約無效及拆屋還地，顯有違反誠信原則云云。然查，被告繳納之租金係因積欠地租2年以上，而為使租約繼續所繳納，與是否未自任耕作係屬二事，且因被告有一部不自任耕作之情形，致使原訂系爭耕地租約無效，此乃被告個人行為所致，原告為系爭土地所有權人，訴請被告拆除系爭房屋及檳榔樹，返還土地，乃正當行使其權利，難指為違反誠信原則，或權利濫用（最高法院103年度臺上字第2579號民事判決意旨參照），被告執此抗辯，亦屬無據。
五、綜上所述，本件被告自認坐落系爭土地上如附圖編號A所示系爭房屋為林清雲所有，且兩造間所簽訂之系爭耕地租約因被告未自任耕作，業已當然失其效力，租賃關係全部歸於消滅，此外復未見被告提出其他合法占用系爭土地之正當權源以資抗辯，原告請求確認兩造間系爭耕地租約關係不存在，及本於所有權人地位，依前揭規定訴請林清雲拆除附圖編號
A所示系爭房屋，及與李清松2人應將如系爭土地上檳榔樹移除，並將系爭土地返還予原告，均為有理由，應予准許。
六、原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定如相當擔保金額准許之。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，第390條第2項判決如主文。
中華民國105年2月18日
民事第三庭法官陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月19日
書記官張孝妃