裁判字號：臺灣高雄地方法院107年訴字第261號民事判決
裁判日期：民國107年11月28日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高雄地方法院民事判決107年度訴字第261號原告 朱秀華 訴訟代理人 蘇琬婷 律師被告 黃火讚
梁瀞 分蘇 張麗玉 謝正 和 吳甘棠 黃金萬 被告 陳貞宏 共同訴訟代理人 黃當庭 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國107年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為合格不動產營業員，於民國105年因坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號，共19筆土地整合（下稱19筆土地）事宜，分別與被告 就渠 等所有之土地出售簽訂附表三所示買賣價格確認書（下稱系爭協議書）或口頭約定達成協議，約定若原告以議定價格將土地仲介出售予第三人，被告願於與買方簽定買賣契約同時支付買賣價金2％至3％不等之佣金予原告（各被告出售土地地號、面積、議定每坪售價、約定報酬詳如附表一所示，各被告所有土地均以地號稱之）。又系爭確認書部分原載約定日期雖已經過，但系爭土地因地主甚多，整合面積越大越有利用價值，出售予建商亦較為有利，原告與同事訴外人吳○臻共受玉○開發公司董事長林○煌授命，合力進行前開19筆土地整合事宜，由原告負責與地主接洽收購事宜，吳○臻負責與欲購地之建商接洽土地買賣事宜，故原告於奔走之初即告知被告，系爭確認書將會延續延展至整合告一段落，達到得出售予建商之程度為止，被告均應允，由原告自行修改副本上所載日期。嗣經原告積極奔走，並帶同被告與訴外人柯○華， 依渠 等委託之條件簽立附表三所示之土地買賣契約，被告並皆取得買賣價金，被告因原告居間媒介行為而順利出售系爭土地，被告自應分別給付原告居間報酬（對各被告請求金額、計算式詳如附表一所示）。為此，爰兩造前開居間報酬之約定及民法第565條規定提起本件訴訟，聲明為：㈠、被告等應分別給付原告如附表一請求金額欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告原分別為000、000、000、000、000、000、
000、000地號土地之所有權人。於105年間原告曾拜訪被告要求被告將上開土地委由其仲介出售，被告黃火讚、 蘇張麗玉 、 謝正和 、吳甘棠、黃金萬、陳貞宏遂同意與原告簽立系爭確認書，以19筆土地整合完成均一同出售，並達成被告之議定價格出售為成就條件，被告分別給付原告百分之2、2.5或3之報酬（吳甘棠並未約定給予報酬）， 梁瀞分 則未與原告成立居間契約。然原告於兩造約定居間期間內，並未完成居間任務，雙方亦未曾延展上開居間期間。嗣於106年3月間，原告突向被告表示已整合完成19筆土地，請被告前往尊邑建設股份有限公司（下稱尊邑公司）與柯○華簽立買賣契約書，然被告等人（不包含陳貞宏）前往現場時，得知實際上19筆土地並未整合完成，部分地主未同意出售，柯○華乃與被告協商多給予1個月的時間為整合後，被告方簽立買賣契約書，其後原告又多次向被告表示土地整合已經破局、其已退出該整合計畫、要將被告土地出售予其他買家等語。惟訴外人吳○臻再度與被告聯繫，要求被告給予機會及時間整合19筆土地以完成買賣契約，被告同意後，經吳○臻之努力居間，與全數地主溝通後，由吳○臻從中居間而使19筆土地整合完成，同時出售。被告出售系爭土地之時間，業已逾兩造系爭確認書存續期間或本無居間關係，原告自不得請求居間報酬；又縱兩造間系爭確認書仍有效力，然被告前往簽約時並未完成19筆土地同時出售之條件，其後又已表示退出19筆土地之居間，顯見居間任務並未完成。嗣後被告就所有土地買賣成立，乃與柯○華另行協議給予延長1個月時間整合，嗣期間經過後再經吳○臻居間完成，故顯與原告並無關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准免為宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於民國105年曾簽立系爭確認書，而該買賣價格確認書上並未記載專任由原告出售。
㈡、被告黃火讚、梁瀞分、蘇張麗玉、謝正和、吳甘棠、黃金萬均係經由原告於106年通知至高雄市○○區○○路○段000號尊邑公司與柯○華（尊○公司負責人配偶）簽立附表三所示內容之買賣契約書，被告陳貞宏則為吳○臻帶往上開處所簽約。被告並最終均已領取所有買賣價金。
㈢、總共19筆出售土地，原告曾參與聯絡者為其中9筆（包含被告7人及訴外人 孫傳宗 、周○錦）。
四、本件之爭點闕為：㈠、兩造居間約定為何？被告與柯○華所簽立之買賣契約時，兩造間是否有居間契約？有無約定報酬？報酬為何？㈡、上開買賣契約是否為原告居間而成立？原告是否得向被告請求報酬？
㈠、原告與被告所成立之居間契約為何？
１、原告與黃火讚、蘇張麗玉、謝正和、吳甘棠、黃金萬、陳貞宏曾簽立系爭確認書一式2份（原告所提出者為卷一第11至14頁曾經修改，詳如後述；被告提出者為第123至128頁），為兩造所不爭執，堪以認定。原告復主張其經被告黃火讚、蘇張麗玉、謝正和、吳甘棠、黃金萬之同意，將其所持有系爭確認書簽訂時間105年更改為106年，並將到期日劃除（下稱更改部分）等語，並提出更改後之買賣價格確認書為證（詳卷一第11至14頁，下稱更改確認書），然為被告所否認。
又系爭確認書為一式2份，係交由雙方保存以杜爭議，並確認契約內容，如欲更改應併同更改，並經雙方簽名或蓋章，然更改確認書上更改內容位置，僅有蓋有原告之印文，或直接以立可帶塗改，經本院當庭勘驗屬實（卷一第181反頁），上開被告所留存之買賣價格確認書（下稱原始確認書），卻無任何更改，顯見為原告單方更改，實難認經過被告同意。又原告主張上開被告由其居間成立之附表三所示買賣契約書，然該契約簽約時間分別於106年3月29日、同年月30日，均在更改確認書上所載訂立日期前，依常理豈有再將自己主張已居間出售之土地，重新受居間之理，可見更改部分應為原告自行更改，難謂經被告所同意，原告此部分主張不足採信。
２、原告復主張其與被告吳甘棠曾約定報酬為買賣價金3％，為被告吳甘棠否認，並辯稱約定不給予報酬，故簽立買賣價格確認書時並未記載。查原告所提吳甘棠更改確認書（卷一第13頁）雖於佣金確認欄載有【…依總成交金額的百分之「參」給付】，然被告吳甘棠原始確認書上「」內為空白，而佣金約定事項為重要事項，無僅於原告所持有之更改價格確認書上記載之可能；再者，經本院當庭勘驗更改價格確認書，所有契約議定之文字均為黑筆書寫，僅有原告更改之簽立日期及上開「參」為藍筆書寫，益徵吳甘棠更改確認書上佣金確認之約定，應為原告所自行填寫無訛，難以認定兩造有此約定。原告雖主張若為原告自行填寫，依一般仲介慣例賣方可收到買賣價金4％，故與被告吳甘棠約定3％應非原告杜攥云云，然本件居間契約與一般單一土地出售之情形不同，而係以19筆土地整體開發，即將19筆土地整合為1筆土地方得有效利用出售，而吳甘棠所有204號土地位於此19筆土地後中之位置（卷一第204頁），若缺此土地則難達成整合目的，故就無強力出售意願之地主，以免仲介費之誘因，單純委任出售，以達成整合目的亦合情理，此經證人即吳甘棠胞妹 吳念浦 證稱：我們就是委託賣一坪80萬元，但是我們是不付仲介費的，當初寶來地產有限公司找我們委賣，也是沒有仲介費等語，並提出土地整合承諾書（卷二第108頁）附卷 可佐 ，可見本件因為多筆土地需聯合出售，具有特殊性，其情形媒介訂約非必為報酬給付，再參以原告共簽立6份價格確認書僅有吳甘棠於佣金確認「」欄位為空白無約定，益徵原告與被告吳甘棠之買賣價格確認書僅為單純委託契約並無允為報酬。
３、原告另主張其與梁瀞分就亦有成立以每坪90萬元、約定報酬為買賣價金3％之居間契約，為被告梁瀞分所否認。證人即梁瀞分之配偶 陳星甫 證稱：梁瀞分土地都是我在處理，當時那邊土地很多次都沒有辦法整合完成，原告找我說可能整合完成，大約在105年5月要跟我簽買賣價格確認書，在5月10幾號在黃火讚家簽買賣價格確認書，因梁瀞分上班，原告說一定要梁瀞分簽名，所以就沒有簽，當初有說到出售價格一坪90萬元，但還沒有講到報酬，是想要等簽價格確認書時才談（卷二第77頁），可見當時原告業已透過梁瀞分授權處理168號土地之陳星甫，與梁瀞分達成以每坪90萬元出售，報酬未議定之居間合意，又兩造本已談及簽立買賣價格確認書，而參之原告所有買賣價格確認書，皆為制式格式僅就不同委託人將土地內容、當事人、簽約日期等加以調整，故關於制式內容部分（附表二備註欄屬之）應為被告梁瀞分達成合意一部，應堪認定。
４、又民法上居間分為報告居間與媒介居間，前者以報告訂約機會已足；後者則為契約訂立之媒介，斡旋契約使之訂立，依卷附之買賣價格確認書所示，其約定內容包含賣方如何給付價金、土地買賣稅務之負擔等買賣契約、履行內容，顯見需於訂約時周旋於他人間為說合為必要，而非單純報告訂約機會，屬媒介居間。再者，按民法第568條規定及立法意旨，居間人於契約因其媒介而成立，並生效後方得請求報酬。又本件居間買賣價格確認書首開即特定為19筆土地整體買賣，約定若在期限內無法全數地號地主完成簽約，賣方需將訂金（或斡旋金）無息退還給買方，買方若在期限內不履行簽約，訂金（或斡旋金）則由賣方沒收，絕無異議，可見需一體出售，始達成居間之目的。是雖各地主個別訂立契約，實缺一不可，訂立契約徒有形式，無法使契約有效成立，應整體視之，須居間人整合完成19筆土地媒介出售成立，居間人始得請求報酬。
㈡、被告與柯○華簽立買賣契約時是否與原告具有居間契約關係？經查，被告黃火讚、梁瀞分、蘇張麗玉、謝正和、黃金萬、與原告曾成立前開㈠部分之居間契約、委任關係，雖於附表二期間業已到期，然證人黃金萬孫女 陳嘉欣 、陳星甫、蘇張麗玉媳婦 張春琪 、黃火讚之子 黃俊源 均證稱：當時原告跟我們說19戶已經整合成功，通知我們至尊邑公司簽約等語（卷二第74、77、81、84頁），此與前居間契約19筆土地整合之約定相同， 又渠 等明知原告為收取報酬之居間人，仍於原告媒介買家後，即依指示前往尊邑公司與柯○華簽約，顯有依前開㈠部分居間契約內容，另行成立居間之合意。陳貞宏與柯○華簽立買賣契約時，其與原告簽訂之買賣價格確認書尚未逾期，故雙方間仍有居間契約。至被告吳甘棠前僅委託原告出售137號土地，並非允以報酬成立居間，縱後原告為其媒介簽約，亦難認吳甘棠有成立居間之合意。
㈢、原告是否已依居間契約之約定媒介被告訂立契約，被告應給付居間報酬？
１、原告雖通知黃火讚、梁瀞分、蘇張麗玉、謝正和、黃金萬、吳甘棠與柯○華簽約，但其自承僅曾聯絡19筆土地中9筆土地。承前所述，原告需整合完成19筆土地媒介出售成立，始得請求報酬，故此9筆土地縱均訂立契約，已難認原告得請求報酬。另陳貞宏部分，原告雖主張為其透過吳○臻聯絡前往簽約，應為其居間云云，然經被告陳貞宏所否認，證人吳○臻亦證稱：陳貞宏4月中跟我說買賣破局，然後原告說「尊邑公司是一家名不見經傳的公司，怕你們的錢領不到，所以等你們4月27日合約到期我帶你們去別家建設公司簽約」等語（卷一第196頁），原告豈有於106年5月再通知陳貞宏與柯○華簽約之可能，原告亦未提出其他佐證足資認定，是原告此部分主張無足可採。
２、原告雖主張其與被告吳○臻共同居間，然為證人吳○臻所否認，並證稱：我是買方仲介，原告本來跟我說他整合好18筆，就太○建設方總所有之000號土地請我去詢問，但當時106年3月28日黃金萬於尊邑公司簽約時，聽到黃金萬孫女說原告騙人，000、000號土地沒有要賣，所以我才接手處理，發現19筆土地其中2筆不賣，000、000號土地是要賣不賣，000、000、000號地主是完全沒有溝通好，當初柯○華所簽立之買賣契約書是說1個月要完成，所以我取得柯○華、166號土地地主同意多給我1個月時間去整合，然在4月中聽到陳貞宏、黃金萬孫女（陳○欣）、梁瀞分先生（陳○甫）、周○錦女兒都跟我說買賣破局了，後來原告就打電話給尊邑公司、太普建設方總說這個案子不給我作，然後跟周○錦、陳貞宏說「尊邑公司是一家名不見經傳的公司，怕你們的錢領不到，所以等你們4月27日合約到期我帶你們去別家建設公司簽約」，後來我到106年5月26日整合完成18戶，尚缺000號土地，因買方建築師說沒關係，所以我們就開始付錢，於106年11月最後一筆土地完成等語（卷一第195、196頁），另提出於106年4月多次傳訊予原告「既然你要和林先生配合，那就請你們另外找買方」、「大姊，我有信心會成，妳真的不要哦？」，此有訊息影本附卷可佐（卷一第206、211頁）；證人陳嘉欣證稱：去簽約前我有打電話問斜對面鄰居馮老師（應為000號地主馮○娥），才知道馮老師還有對面張伯伯（應為000號地主張○智）都沒有委任原告賣房子，去簽約時原告還有騙我已經整合完成，我跟原告說馮老師沒有委託她後，她臉色就垮掉，後來吳○臻問我，我告訴吳○臻這件事，吳○臻說原告騙他們已經整合成功，後來柯○華說沒關係，要19戶整合成功，她要我們再給他1個月時間，後來4月中黃○源打電話給我說原告跟他說買賣已經破局，尊○公司合約已經結束沒有要買了等語（卷二第74頁）；證人陳○甫證稱：簽完買賣契約，原告就打電話跟我說要我不要簽了，後面有幾戶他都教他們不要簽了，到時候會帶我們去解約，跟 城揚 簽約，還來找我很多次，只是沒有找到我，因我想如果沒有整合完成也是自動解約，所以就沒有去解約，後來5月1日時吳○臻有來找我，要我再給她1個月去整合，所以我又簽了1份買賣價格確認書給吳○臻等語（卷二第78、79頁）；證人蘇張麗玉之媳婦張○琪證稱：原告都是透過黃火讚與我們聯繫，後來去尊邑公司簽約時，發現沒有整合完畢，後來柯○華要我們給他一個機會，我們就簽訂買賣契約，當時我有將手機留給原告，原告只有在5月吳○臻確定尊邑公司有整合完成後打電話給我，說要她買我們這間房子等語（卷二第81頁）；證人黃○源證稱：我們簽約時柯○華有跟我們說還沒有整合完成，要再給她1個月時間，後來在4月15日原告有來我們家，跟我們說這個案子已經破局，他有去查這個地是水利局的地，不能蓋房子，過幾天黃火讚跟我說，原告有跟陳○甫講說要賣給城揚建設等語（卷二第85頁）；證人吳○浦證稱：當時整合隔壁24、26號（應指門牌，地號為
136、135號）都沒有簽，吳○臻說他會盡力去簽，要我們信任他，後來於106年4、5月時，原告打三通電話給吳甘棠說整合失敗，建築公會不同意發證照，要整個收購，不可以只收購19戶，跟吳甘棠說你錢拿不到等語（卷二第109反頁）；證人柯○華證稱：當初原告有打電話給我提到跟吳○臻之紛紛擾擾等語（卷一第197頁），可見黃火讚、梁瀞分、蘇張麗玉、謝正和、黃金萬、吳甘棠簽訂附表三所示買賣契約後，原告於106年4月起不欲就此19筆土地整合與柯○華斡旋，反以各種理由阻撓已簽立之契約，最終為吳○臻另與該等被告協議後，協調聯絡其他地主，居中與柯○華斡旋方完成土地整合出售簽約，堪認被告乃因吳○臻之媒介始訂約成立，而非原告。
五、綜上所述，本件被告所訂立生效如附表三所示買賣契約，並非因原告媒介始成立，原告亦未完成兩造居間契約，故原告依兩造居間契約、民法第565條規定請求被告應分別給付原告如附表一請求金額欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月28日
民事第一庭法官鄭瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月28日
書記官郭素蓉附表一
┌─┬────┬──────┬───────┬──────┬──────┬────────────┐│編│姓名│請求金額（新│出售地號/面積│約定每坪售價│約定報酬（土│計算式││號││臺幣/元）│（平方公尺）│（新臺幣）│地售價％數）││├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│1│黃火讚│353,925│000地號/65│900,000│2％│65×0.3025×900,000×2％││││││││＝353,925│├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│2│梁瀞分│359,370│000地號/44│900,000│3％│44×0.3025×900,000×3％││││││││＝359,370│├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│3│蘇張麗玉│156,090│000地號/43│600,000│2％│43×0.3025×600,000×2％││││││││＝156,090│├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│4│謝正和│156,090│000地號/43│600,000│2％│43×0.3025×600,000×2％││││││││＝156,090│├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│5│吳甘棠│399,300│000地號/55│800,000│3％│55×0.3025×800,000×3％││││││││＝399,300│├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│6│黃金萬│702,405│000地號/52│600,000│3％│（52＋77）×0.3025×││││├───────┼──────┤│600,000×3％＝702,405│││││000地號/77│600,000│││├─┼────┼──────┼───────┼──────┼──────┼────────────┤│7│陳貞宏│299,475│000地號/55│600,000│3％│55×0.3025×600,000×3％││││││││＝299,475│└─┴────┴──────┴───────┴──────┴──────┴────────────┘附表二
┌─┬────┬───────┬───────┬──────┬─────────┬─────────┐│編│姓名│出售地號/面積│買賣價格確認書│買賣價格確認│買賣價格確認書上約│備註││號││（平方公尺）│簽立日期/到期│書約定每坪售│定報酬││││││日│價（新臺幣）│││├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┼─────────┤│1│黃火讚│000地號/65│105年5月14日/│900,000│2％│1、整體開發買賣範│││││105年7月1日│││圍：高雄市○○區○│├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤○段000、000、000││2│梁瀞分│000地號/44│無契約書│無契約書│無契約書│、000、000、000、││││││││000、000、000、000│├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤、000、000、000、││3│蘇張麗玉│000地號/43│105年5月14日/│600,000│2.5％（原告留存）│000、000、000、000│││││105年7月1日││2％（被告表示其書│、000、000等19筆地│││││││面所載，但因遺失未│號│││││││能提出）│2、特約事項：買方│├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤若在期限內，無法全││4│謝正和│000地號/43│105年5月14日/│600,000│2.5％│數地號地主完成簽約│││││105年7月1日│││，賣方須將訂金（或│├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤斡旋金）無息退還給││5│吳甘棠│000地號/55│105年4月20日/│800,000│被告持有者未記載；│買方，買方若在期限│││││105年7月31日││原告持有者記載3％│內不履行簽約，訂金│││││，雙方若無異│││（或斡旋金）則由賣│││││議，自動延約│││方沒收，絕無異議。│││││3個月。││││├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤││6│黃金萬│000地號/52│105年4月24日/│600,000│3％││││├───────┤105年7月31日├──────┤│││││000地號/77│，雙方若無異│600,000│││││││議，自動延約││││││││3個月。││││├─┼────┼───────┼───────┼──────┼─────────┤││7│陳貞宏│000地號/55│106年1月9日/│600,000│3％││││││106年4月30日││││││││，雙方若無異││││││││議，自動延約││││││││3個月。││││└─┴────┴───────┴───────┴──────┴─────────┴─────────┘附表三
┌─┬────┬───────┬───────┬───────┬──────────┐│編│姓名│出售地號/面積│買賣總價/每坪│簽約日期│備註││號││（平方公尺）│價格（元）│││├─┼────┼───────┼───────┼───────┼──────────┤│1│黃火讚│000地號/00│0,000萬/00萬│106年3月29日│特別約定：買賣標的屬│││││││於甲方（柯○華）整體│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤發之基地範圍，包含高││2│梁瀞分│000地號/00│00,000,000/00│106年3月29日│雄市○○區○○段000│││││萬││、000、000、000、000│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤、000、000、000、000││3│蘇張麗玉│000地號/00│000萬/00萬│106年3月30日│、000、000、000、000│││││││、000、000、000、000│││││││、000、000等19筆地號│││││││及第上建築物，若無法│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤於一個月內完成，所有││4│謝正和│000地號/00│000萬/00萬│106年3月30日│開發基地全部土地買賣│││││││簽約，甲方有權決定是│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤否繼續履約或無條件解││5│吳甘棠│000地號/00│0,000萬/00萬│106年3月30日│除本買賣契約，乙方（│││││││賣方）接獲甲方解約通│││││││知後，應同意前甲方所│││││││支付之全部價金由履保│││││││銀行無息退還。│├─┼────┼───────┼───────┼───────┤││6│黃金萬│000地號/00│00,000,000/00│106年3月28日││││├───────┤萬││││││000地號/00││││││││││││││││││├─┼────┼───────┼───────┼───────┤││7│陳貞宏│000地號/05│0,000,000/00萬│106年5月24日││││││││││││││││││││││││││││││└─┴────┴───────┴───────┴───────┴──────────┘