臺灣臺中地方法院民事判決 97年度中簡字第15號
原 告 戊○○
訴訟代理人 丙○○
丁○○
被 告 乙○○○○○○
訴訟代理人 廖健智 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國97年4月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠其於民國（下同）95年11月26日向被告購買門牌號碼台中市
○○○街○○○號10樓之3房屋乙戶（下稱系爭房屋），被告委
託其母甲○○為代理人，全權處理房屋買賣事宜，原告所買
系爭房屋登記於其子女 廖芳梓 、丁○○名下。原告與被告之
代理人甲○○合意買賣系爭房屋之總價為「房屋權狀坪數乘
以13萬/每坪，另加機械車位乙個新台幣（下同）45萬元，
及室內空調裝潢等60萬元」，即雙方合意以權狀所載坪數加
車位及室內裝潢為買賣價金。甲○○並口頭承諾：「雙方暫
時以55坪進行簽約，嗣後再委請代書計算實際坪數，如有差
額，願意多退少補」，原告遂與被告簽訂買賣契約，同意總
價為820萬元，多退少補。
㈡簽約後，被告之代理人甲○○委請代書己○○依權狀計算坪
數，其計算坪數為56.2坪。迄96年1月間原告之子丁○○發
現系爭買賣竟有一車位二賣，及坪數計算錯誤不實之情事，
丁○○乃委託朋友計算，發現權狀總坪數為54.92坪，包括
車位權狀坪數4.28坪，故依原始口頭合意所得之總價應係
763萬元。惟甲○○不願承認當初口頭約定，強調總價為820
萬元，原告雖感受欺，仍有履約之誠意，多次與甲○○協調
，協調過程中甲○○直接暗示原告，若不履行買賣契約，則
買方已交付之360萬元訂金將全數沒收，且房屋不予交付，
原告聞言驚恐著急，痛苦沈重之際迫不得已懇求甲○○，甲
○○乃同意調整買賣總價。
㈢原告於96年2月5日再與甲○○簽約，以甲○○所堅持之房屋
坪數為56.2坪計算買賣價金，總價金為788萬元，惟依丁○
○委請朋友洽詢地政事務所，該所 王瀅榛 教導權狀坪數計算
方法，始知坪數應係54.92坪，其中包括車位坪數4.28坪。
故依兩造最初買賣約定，總價應係763萬元，原告請求依據
雙方最初協議之計算方式認定買賣總價應為763萬元，被告
應返還不當得利25萬元，爰依民法不當得利之規定，提起本
件訴訟。並聲明：被告應返還原告25萬元，及自96年2月14
日起至清償日止按年利率百分之5加計利息。
二、被告辯稱：
㈠查原告及訴外人廖芳梓於95年11月26日與被告簽訂不動產買
賣契約書，由原告及訴外人廖芳梓共同購買被告所有系爭房
屋，總價金為820萬元整（房地總價為715萬元整，車位另計
45萬元整，室內裝潢另計60萬元整）。因被告原向建設公司
購買系爭房屋即係除房地價款外另加計車位價款，故當時被
告與原告及訴外人廖芳梓議價後，係告知願以715萬元出售
系爭房地，車位價款及室內裝潢款另計。亦即二造於洽商過
程中，並未在意系爭房地之實際坪數，系爭房地不論坪數實
際多寡，均未影響被告出售系爭房地之價款，亦非原告所關
切。是以系爭房地之買賣，並非如原告起訴狀所云，合意買
賣總價為「房屋權狀坪數乘以13萬元，另加計機械車位乙個
45萬，及室內裝潢60萬」，每建坪13萬元整係原告以總價
款扣除車位及室內裝潢後自行推演所得。簽約後原告一再以
主建物坪數之誤差，要求被告依每坪13萬元找補，被告初雖
堅持依原約定行事，嗣因原告一再騷擾，被告迫於無奈並求
雙方之和諧，遂同意減價為788萬元整，詎原告仍以坪數誤
差為由，向鈞院訴請被告返還不當得利。
㈡兩造當時並非以精確之建物坪數乘以每坪單價成立買賣契約
，被告要求原告給付誤差坪數部分之不當得利顯非適法；況二
造曾於96年2月5日就原告請求部分商議，被告並同意減價為
788萬元整，兩造已就本件爭議達成和解，原告再事請求，
亦非適法。系爭房地係以原告及訴外人廖芳梓之名義共同購
買，本件原告起訴並未列名廖芳梓，是以鈞院縱認原告請求
有理由，亦應依原告持分二分之一計算返還金額，併予敘明
。並聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告及訴外人廖芳梓向被告購買系爭房屋，兩造於95
年11月26日簽訂不動產買賣契約書，約定系爭房屋之買賣價
金為820萬元，有系爭買賣契約書在卷可稽，堪信為真實。
原告主張其與被告之代理人甲○○合意買賣之總價為「房屋
權狀坪數乘以13萬/每坪，另加機械車位乙個新台幣（下同
）45萬元，及室內空調裝潢等60萬元」，並非同意以820萬
元為買賣價金云云，為被告所否認，兩造於95年11月26日簽
訂之系爭買賣契約，僅記載買賣總價款為820萬元，並無如
原告上開主張之記載，原告之主張尚非可採。
㈡又查，被告之代理人甲○○於95年11月26日簽訂系爭買賣契
約時，因未帶所有權狀，故向原告表示系爭房屋約55坪，願
多退少補等語，業經甲○○到庭證述在卷，嗣後原告認為坪
數不足及一車位二賣，向被告表示須減少價金，兩造多次商
談並無結論，迄96年2月5日兩造在己○○代書事務所，達成
系爭房屋價金降為788萬元之合意，兩造並於系爭買賣契約
書簽名確認，業經證人己○○證述在卷，並有系爭買賣契約
書在卷足憑，堪信為真實。原告雖稱：對被告第2次之算法
，還是不滿意，但因原告已交付360萬元，被告表示若無法
達成合意，要依契約全額沒收，故被迫接受，且被告對原告
拍桌叫罵，造成原告心生恐懼，急迫輕率無經驗而答應云云
。惟縱如原告所稱被告向原告表示如未依約履行，其將沒收
原告已交付之價金360萬元等情屬實，亦屬被告本於契約主
張權利，難謂係以強迫之手段逼迫原告。原告如認被告並無
沒收價金之權利，自可當場直接向被告爭取返還價金，或另
循訴訟途逕予以追討，無須接受被告之條件，原告既有自由
意志選擇處理方式，其主張被迫達成價金之合意云云，顯無
可採。又原告年屆67歲，非無社會經驗；在95年11月26日簽
訂系爭買賣契約後，因認系爭房屋坪數不足及一車位二賣，
依其提出之錄音談話紀錄所示，已經多次與被告商談，原告
均未輕易與被告達成共識；兩造在96年2月4日談話中，被告
曾表示收受之360萬元價金，若取消交易，將依契約所定違
約方式處理，原告並未因此與被告達成協議，是以兩造於96
年2月5日協商時，被告縱為相同之表示，亦不致於造成原告
急迫輕率無經驗而達成協議。再者，96年2月5日即達成降價
協議該日，僅有原告與被告之代理人甲○○及代書己○○三
人在場，甲○○既無任何恐嚇原告言語或行動，縱使甲○○
發脾氣拍桌子，亦難謂足以造成原告心生恐懼。原告之主張
，洵無可採。
㈢原告另主張被告之行為違反民法148條誠信原則及第72條公
序良俗，應返還不當得利云云。惟兩造就系爭不動產買賣訂
有書面契約，契約內容並無何違反公共秩序及善良風俗之情
事，被告依據契約行使權利、履行義務，即無違反誠信原則
及公序良俗可言。如前所述，兩造於95年11月26日簽訂系爭
房屋買賣契約後，因原告認為房屋坪數不足及一車位二賣，
經與被告商議後，兩造於96年2月5日同意將價金由820萬元
減為788萬元，被告依約受領788萬元，具有法律上原因，並
非不當得利。原告再以房屋坪數不足及一車位二賣為由，主
張買賣價金應為763萬元，被告受有不當得利25萬元云云，
自屬無據。
㈣從而，原告本於民法不當得利之法律關係，請求被告給付25
萬，及自96年2月14日起至清償日止按年息百分之5加計之利
息，為無理由，應予駁回。
四、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 20 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 22 日
書記官