臺灣高雄地方法院98年度簡上字第293號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院98年簡上字第293號民事判決

裁判日期：民國98年12月30日

裁判案由：返還租賃物等

臺灣高雄地方法院民事判決98年度簡上字第293號上訴人易普生醫股份有限公司法定代理人丁○○○訴訟代理人丙○○被上訴人乙○○○訴訟代理人甲○○上當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國98年6月26日本院岡山簡易庭97年度岡簡字第803號第一審判決提起上訴，本院於98年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第一項關於命上訴人給付租金，超過新台幣壹拾柒萬肆仟伍佰元，及自民國九十八年十二月一日起至返還之日止按月給付被上訴人新台幣壹萬貳仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實
一、被上訴人起訴主張：上訴人即易普生醫股份有限公司於民國96年8月1日與被上訴人乙○○○簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由上訴人租賃被上訴人所有坐落於高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地上之鐵皮建物即門牌號碼為高雄縣○○鎮○○街○○○號之1層鐵皮廠房1棟，及其廠房內之2.8噸天車1台（以下合稱為系爭租賃物），雙方並約定租賃期間為自96年8月1日至97年8月1日止為期1年，租金為每月新臺幣（下同）12,000元。嗣上開租賃契約於97年
8月1日期間屆滿時，被上訴人即曾以口頭告知上訴人欲收回自行使用、不再續租系爭租賃物，然上訴人於租賃期間屆滿時仍迄未返還系爭租賃物，上訴人不得已乃於97年9月19日以高雄市新興郵局009817號存證信函，催告上訴人應於97年10月25日前返還系爭租賃物在案，惟仍未獲置理。為此，爰依兩造間合意簽訂之租賃契約法律關係，提起本件訴訟，請求上訴人返還系爭租賃物，另依不當得利法律關係，請求自97年9月1日起至返還系爭租賃物日止，相當於租金之不當得利，並聲明求為判決：㈠上訴人應將系爭租賃物返還被上訴人。㈡上訴人應自97年9月1日起至清償日止，每月給付被上訴人12,000元等語。
二、上訴人則以：㈠伊與被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，承租系爭租賃物等情，均不爭執，惟伊承租之範圍除包括系爭租賃物外，應包括上述鐵皮廠房前面之空地與貨櫃屋，而被上訴人未經上訴人同意，即擅將上述空地及貨櫃屋出租予他人使用，在被上訴人未就此事實與上訴人達成侵權行為損害賠償之協議前，上訴人自無返還系爭租賃物及給付租金之義務，是被上訴人之請求為無理由。㈡縱認被上訴人請求有理，然上訴人就24,000元押租金部分應可主張抵銷等語抗辯。
並聲明：求為判決駁回被上訴人之訴。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執之事項：㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造確有簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金額為12,000元
租期為自96年8月1日起至97年8月1日止。⒉兩造簽定系爭租賃契約時，上訴人有繳交24,000元押租金，被上訴人尚未歸還押租金。
⒊上訴人尚積欠97年2月份租金12,000元。
⒋上訴人96年10月份租金僅繳納5,500元。
㈡兩造爭執之事項：
⒈系爭租賃契約約定之承租範圍為何？⒉被上訴人訴請上訴人返還系爭租賃物，及自97年9月1日起
至清償日止，按月給付上訴人12,000元，有無理由？⒊上訴人主張抵銷是否有理？
五、本院判斷如下：㈠系爭租賃契約約定之承租範圍為何？⒈被上訴人主張兩造於96年8月1日簽訂系爭租賃契約，由上
訴人承租被上訴人所有之系爭租賃物等情，業據被上訴人到庭陳述綦詳，並據提出系爭租賃契約書1份（詳原審卷第7頁至第10頁）附卷為憑，而被上訴人亦不爭執，此部分事實，應可認定。
⒉至上訴人抗辯系爭租賃契約之承租範圍應包括上述鐵皮廠房
前面之空地與貨櫃屋，然被上訴人未經其同意，擅自將上開空地及貨櫃屋租予他人，被上訴人應賠償其損失云云。惟查：
⑴按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約」，「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之」，民法第421條第1項、第450條分別定有明文。次按無法律上之原因，或雖有法律上之原因，而其後已不存在，而一方受利益，致他方受損害者，他方得依民法第179條之規定請求不當得利之返還，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，復為同法第183條所明文。另無權占有他人土地（租賃物），可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照，核先敘明。
⑵依系爭租賃契約第1條約定：「甲方（指被上訴人）房屋所
在地及使用範圍，高雄縣○○鎮○○里○○街○○○號前棟鐵皮屋廠房及2.8噸天車乙台」、第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年。即自96年8月1日起至97年8月1日止」、第6條約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方‧‧‧」等語。觀之系爭租賃契約內容，兩造當初確有約定租賃期間係自96年8月1日起至97年8月1日止，可見系爭租賃契約屬訂有期限之租賃契約，而系爭租賃契約於97年8月1日期間屆滿時，被上訴人即曾以口頭告知上訴人欲收回自行使用不再續租，並於97年9月19日以高雄市新興郵局009817號存證信函，催告上訴人返還系爭租賃物之事實，亦有被上訴人所提催告存證信函1份附卷可據（詳原審卷第11頁至第14頁），可見被上訴人於系爭租賃契約屆滿時，並不同意繼續出租系爭租賃物予上訴人乙節，應可認定，揆諸上開民法第421條第1項、第450條等法律規定，系爭租賃契約應於97年8月1日期限屆滿時消滅。是被上訴人訴請上訴人返還系爭租賃物，於法即屬有據，自應准許。
⑶至上訴人抗辯以：被上訴人竟未經伊同意而擅將上述空地及
貨櫃屋出租給他人使用，於被上訴人未就此事實與伊達成侵權行為損害賠償之協議前，伊自無返還租賃物及給付租金之義務云云。惟查：
①系爭租賃契約第1條關於租賃物之範圍，載明清楚係高雄縣
○○鎮○○里○○街○○○號前棟鐵皮屋廠房及2.8噸天車1台等語，業如前述，倘兩造當時約定之承租範圍尚有包括上開鐵皮屋前方空地及貨櫃屋，渠等僅需載明約定之租賃範圍為高雄縣○○鎮○○段○○○○號土地全部即可，亦即渠等無須在系爭租賃契約內明訂租賃物範圍為上開鐵皮屋廠房及天車，是此，上訴人抗辯承租之範圍尚包括上開鐵皮屋前方空地及貨櫃屋云云，是否為真，已有可疑。
②再者，上訴人於本院審理時自稱：貨櫃屋是於96年11月11日
置放在鐵皮廠房前，而置放當天伊有至現場開門讓被上訴人委請之工人進到鐵皮廠房內去接電至貨櫃屋使用，但伊不知道被上訴人是要將貨櫃屋租出予他人等語（見本院卷第42-4
4頁）。既然上訴人於96年11月間即知被上訴人有置放貨櫃屋在上開鐵皮廠房前，倘兩造簽定系爭租賃契約時承租範圍確包括鐵皮廠房前方之空地全部，為何被上訴人會同意被上訴人置放貨櫃屋於其承租範圍內？或未要曾求被上訴人應減少租金？又上訴人自承伊於96年11月之後，仍繼續正常繳納每月全部租金12,000元（除97年2月份外）等語，益徵上訴人抗辯租賃範圍有包括鐵皮廠房前面空地云云，應非實情。③此外，經原審至現場勘驗認：「系爭租賃物係位於○○鎮○
○街與宏中街之交叉街口，對外交通尚稱便利。而上訴人所稱被上訴人另行將租賃物之一部分出租他人者，係1只貨櫃屋（係被上訴人親戚用以經營《 阿水師 木座工作室》，見原審卷第40頁上訴人所提出附卷之照片參照）則係置於上訴人承租之1層鐵皮廠房南側，貨櫃屋之邊緣距鐵皮廠房之南向大門邊緣尚有1公尺之距離（見原審卷第74頁，照片3、照片4）」等語，此有原審98年5月20日勘驗筆錄、相關位置略圖各1份，及現場照片6幀等資料附卷為憑（見原審卷第71至第75頁）。是依現況，上訴人若要進出鐵皮廠房之南向大門，並不會受到貨櫃屋之阻礙，況該鐵皮廠房南向大門前為空地，亦足使貨櫃車停放而搬移機器存入或遷出該鐵皮廠房，足認被上訴人主張96年11月11日貨櫃要放置時，上訴人也在現場，全程參與貨櫃擺放位置，確認沒有阻礙到其出入，才讓工人進去鐵皮建物內接電等語，應屬實情。是上訴人所辯被上訴人另將租賃物之一部分出租他人致影響伊存放之機器進出云云，顯與事實不符，不足採信。從而，上訴人抗辯租賃範圍包括前揭鐵皮屋前方空地及被上訴人有侵害其權利，造成伊損害云云，均不足採。
⒊綜上所述，系爭租賃契約已於97年8月1日期間屆滿失效，
且被上訴人於原租賃契約內，並無上訴人所稱違法將租賃物轉租之舉，則被上訴人訴請上訴人自系爭租賃契約失效後即97年9月1日起，上訴人相當於無權占用期間每月租金額12,000元之不當得利金額，自屬有理。從而，揆諸前揭法律規定與最高法院民事判例意旨所示，本件被上訴人訴請判決上訴人應返還系爭租賃物，及自97年9月1日起至返還系爭租賃物時止，相當於無權占用期間每月租金額12,000元之不當得利金額，於法均屬有據，自應准許。
㈡被上訴人應將押租金24,000元返還上訴人部分：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他方之給付，並非自己給付之停止條件。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（本院50年台上字第1550號判例參照）。上訴人所負返還押租金債務與被上訴人所負交付系爭房屋債務，縱應同時履行，但在上訴人未返還押租金前，其仍得請求被上訴人交付系爭房屋。又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第264條規定主張同時履行抗辯（最高法院91年度台上字第745號、78年度台上字第1645號判決可資參照）。
⒉查：被上訴人已自認收受上訴人所付押租金24,000元，且迄
未返還予上訴人之事實，則本件上訴人既已行使同時履行抗辯權，揆諸前揭說明，上訴人固應將系爭租賃物交還被上訴人，被上訴人亦應於上訴人交還租賃物之同時，將押租金24,000元返還上訴人。
㈢被上訴人得就對待給付（押租金24,000元）部分主張抵銷：
⒈被上訴人主張上訴人有積欠96年10月租金6,500元及97年2
月租金12,000元，共計18,500元，此部分應可與上訴人上開押租金債權互為抵銷等語。經查：
⑴上訴人97年2月租金12,000元未給付乙節，為上訴人所坦認
，則被上訴人自得依租金請求權法律關係，請求上訴人給付自97年2月份之租金12,000元。
⑵至被上訴人主張上訴人尚積欠96年10月租金6,500元一事，
上訴人對伊96年10月份租金僅支付5,500元乙節，並不否認，惟以伊因被上訴人有允諾要另設1個大門供伊出入，故伊有委請他人施作大門而支出6,500元，此部分費用應自96年10月之租金部分扣除云云。然系爭租賃契約有附註約定：「原廠房朝西，經甲方屋主同意由乙方移改朝南向，無異議，承租後不用恢復原狀」等語，依上開附註約定內容，被上訴人當初雖有同意上訴人可將大門移改至南面，然並未註記被上訴人有同意負擔此部分施工費用，衡情，倘兩造簽定系爭租賃契約時，被上訴人有同意負擔此工程費用，上訴人當會要求註記在系爭契約內，況被上訴人承租上述鐵皮廠房時，即知大門出口朝西，然其仍願意承租，可認被上訴人出租之上述鐵皮廠房本屬可供上訴人使用收益之狀態，則上訴人於租賃契約成立後要求更改大門方向，而增加之工程費用，自應由上訴人負擔。從而，上訴人主張此部分費用應自96年10月租金部分扣除，自無理由。是被上訴人自得依租金請求權法律關係，請求上訴人給付自96年11月份之租金6,500元。
⒊按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。第344條第1項前段定有明文。綜上，被上訴人得依租金請求權法律關係，請求上訴人給付租金共18,500元，則被上訴人主張以前開債權與上訴人之押租金債權24,000元互為抵銷，免除返還押租金之對待給付義務等語，尚屬可採。
㈣被上訴人得依不當得利請求權請求上訴人給付自97年9月1
日起至98年11月1日止，共計15個月，每月以12,000元計算之租金，共計180,000元：承前所述，上訴人租賃契約屆滿後共計18,500元之租金債權，業經被上訴人用以與上訴人押租金債權24,000元互為抵銷，則被上訴人請求相當於租金之不當得利174,500元（180,000-24,000+18,500＝174,500）及自98年12月1日起至返還系爭租賃物之日止，每月給付被上訴人12,000元，自有理由。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人返還系爭租賃物，及上訴人應給付被上訴人相當於不當得利之租金174,500元，及自98年12月1日起至返還系爭租賃物之日止按月給付被上訴人12,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至超過上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚欠允洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第1項所示。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國98年12月30日
民事第一庭審判長法官黃國川
法官林岳葳法官張茹棻上為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國98年12月30日
書記官黃美秀