新店簡易庭109年度店簡字第858號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決

109年度店簡字第858號

原告 蔡依純

訴訟代理人 馬中琍 律師

王信凱 律師

複代理人 王敘名 律師

被告 鄭佳玲

訴訟代理人 鄭朝陽

複代理人 巫家佑 律師

上列當事人間確認本票債權不存在事件，於民國109年12月23日言詞辯論終結，本院判決如下：

　　主文

確認被告持有原告所簽發如附表所示之本票，於逾新臺幣肆拾伍萬元部分，對原告之票據債權不存在。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之三十二；餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告持原告所簽發如附表所示之本票1紙（下稱系爭本票），向鈞院聲請裁定准予強制執行，經鈞院以109年度司票字第7065號裁定准許在案。系爭本票既由被告執有且行使票據權利，而原告否認被告之權利，顯然兩造就系爭本票債權存在與否已發生爭執，如不訴請確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，原告提起本件確認本票債權不存在之訴，具有確認利益。

（二）原告於民國109年初經永慶房屋仲介，以新臺幣（下同）1520萬元，向被告購買新北市○○區○○路000巷0弄00號1樓房屋及所坐落土地（下稱系爭房地），並於109年2月8日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約)，約定原告除給付10萬元予被告外，並簽立系爭本票，及另一張面額1216萬元之本票，交付仲介方永慶房屋保管，作為日後原告給付價金之用。並於系爭契約第17條第4項約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方確認，本標的物於用印前若經曱乙及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者，除曱乙同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還曱方既付款項。(下稱系爭契約解除條件)」， 嗣永慶 房屋表明系爭房地售價有高估，無法貸到8成，中國信託商業銀行(下稱中信銀行)亦表示無法核貸成交總價8成之貸款。前開契約解除條件既已成就，系爭買賣契約即無條件解除。然原告向永慶房屋索回前開之二張本票時，永慶房屋竟告知已將系爭本票交付被告。經原告以存證信函請求返還系爭本票，然被告拒不返還，並持以向鈞院聲請裁定准予強制執行。爰依非訟事件法第195條提起本訴。並聲明：請求確認如附表之系爭本票，被告對原告的債權全部不存在。

（三）對被告答辯之陳述：

1.被告辯稱原告未於109年2月21日前將系爭本票金額存入系爭買賣履約保證專戶而違約，故被告可行使系爭本票之權利云云。惟系爭買賣契約既已約定：若本標的物於用印前若經雙方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者，除雙方同意於用印前完成補足款項外，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項。嗣永慶房屋仲介坦承售價高估，無法貸到8成，原告向銀行申貸後，銀行亦表示無法核貸成交總價8成之貸款。故前開解約條件已經成就，系爭買賣契約即無條件解除。買賣契約既已自始無效，被告取得系爭本票即屬無法律上之原因，無權行使系爭本票之權利。且系爭買賣契約於解除條件成就時，即失其效力，自始無效，契約第12條第2項之解約權亦無所附麗，被告自無從再以存證信函解約。

2.被告辯稱原告自行請中信銀行初估貸款金額，同時表明要再考慮別家銀行，是系爭房屋得否取得買賣總價8成之貸款，猶屬未定，且未經兩造及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款，系爭解除條件尚未成就，原告無從據此解約云云。惟查，永慶房屋仲介坦承本件售價高估，無法貸到8成，自不會為原告去辦理申貸。被告及代書也從未就系爭房地向金融機構申貸，實務上亦未有賣方為買方辦理申貸之情形。再依內政部不動產交易實價查詢服務網（實價登錄）查詢結果得知，門牌同屬新北市○○區○○路000巷0弄0000號，屋齡40-50年之房地，每坪單價約44-45萬元，依系爭房屋82.15平方公尺（即24.85坪）計算，實價登錄買賣價格約為1118萬元（45萬元×24.85坪≒1118萬元），與中信銀行初估系爭房地總價約0000-0000萬元，貸8成約0000-0000萬元，大致相符，該銀行甚至已有高估。故依客觀條件，其他銀行也無法核貸本件成交總價1520萬元8成之貸款金額，至臻灼然。

3.被告稱原告係因見房價下跌，即予反悔，將房價差額轉嫁由被告負擔云云。惟查，原告有購屋需求，然因經濟條件不佳，有貸款之需，故約定如無法核貸成交總價8成之貸款者，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方既付款項。嗣永慶房屋仲介坦承售價高估，無法貸到8成，經原告申貸後，銀行亦表示無法核貸成交總價8成之貸款，而無法購屋，並非見房價下跌而反悔，更何況現下房價趨勢是走升，被告不僅因此獲利，又欲向弱勢之原告索取巨額賠償，意圖雙重得利，實不可取。

4.被告稱原告遲延給付簽約款，違約在先，依系爭契約之約

　　定，被告得沒收系爭本票並行使票據權利云云，惟原告早

　　於被告發函解除契約前，系爭契約業經解除，原告當然不

　　用再給付簽約款。

5.被告另稱其係依系爭買賣契約第12條第2項及第17條第5項約定沒收系爭本票作為違約金，惟違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束；惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，有最高法院判決可資參照。退萬步言，縱使被告主張先解除契約有理，原告不可就已解除之契約再行解除，然本件系爭房地因無法核貸成交總價8成之貸款，依約原告本可無條件解除系爭契約，而最終系爭買賣契約終歸解除一途，差異只在由被告、抑或原告解除，被告則無損害可言，被告沒收系爭本票142萬元金額違約金實屬過高。

6.系爭契約解除條件，其中向申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者，固約定為乙方及代書，然在原告之立場，能否向銀行核貸成交總價8成之貸款，為是否繼續履約之充分必要條件，原告自會先向銀行申貸。於銀行表示無法核貸成交總價8成之貸款，本件解約條件已經成就，原告當然會表示不買，屬人之常情。證人即永慶房屋板橋新站店店長 藍貴清 亦證稱：假設買方確定貸款無法到達8成，案子就沒辦法進行下去，就會無條件解除契約了等語，可資證明。又系爭契約固為兩造間所簽立之契約，然為永慶房屋所提供之定型化契約，不但用辭艱深難懂、充滿專業術語，因為多數消費者並非法律專業，在未清楚定型化契約條款內容或意義，輕易簽下契約。從而，系爭契約之解釋，自應類推適用消費者保護法第11條第2項之規定，於有疑義時，應為有利於消費者（買方）有利之解釋。而證人藍貴清認為本件必須「買方及代書（共同）」向金融機構申貸，方符合解約條件云云，然此為證人藍貴清立於仲介須促成買賣及企業經營者之立場所為之解釋。依前所述，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，且於有疑義時，應為有利於消費者之解釋，從而，應認系爭解除條件之「乙（買）方及代書」，應解釋為「乙（買）方及代書（其中一方）」為宜。

7.系爭解除條件既約定「經甲方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款…甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約」，而據證人藍貴清證述，系爭房地截至契約所約定用印日為止，未申請過任何貸款。是已，系爭房地無法核貸成交總價8成屬於確定當然之狀態。而證人藍貴清當庭更一再強調永慶房屋代書會協尋貸款銀行供原告選擇，然本件情形，卻沒有證人藍貴清所描述由永慶房屋提供多家金融機構予原告貸款協助之情形，反僅能由原告自己逐家找銀行詢問，更遭回絕或婉拒貸款，另系爭房地截至用印日為止並無申請過任何貸款，也無任何代書幫忙找銀行的情形，是以無法核貸成交總價8成乃屬當然確定，系爭解除條件業已成就。

　　8.況被告所述系爭房地已以較低的價金轉賣，顯見當時原告出價的金額高估。原告一直都有意願和解，被告所稱和解金40萬元是仲介提出，原告表示要考慮，並無原告提出40萬元又反悔的情形，另外原告設定抵押權遭法院判刑的部分，是因為登記的原因與實際情況不符，誤登記為金錢消費借貸，原告後來表示有所疏漏，也已認罪，但不代表如被告所影射要脫產的意思。倘認原告違約，請酌減違約金至合理數額。

二、被告則以下列情詞置辯：

（一）兩造約定於109年2月8日簽立系爭契約時，原告應同時給付簽約款152萬元，惟原告未備齊簽約款，兩造遂約定，原告先開立系爭本票交付第三人永慶房屋保管，且於109年2月21日前將系爭本票金額整存匯入買賣履約保證專戶，若有違反，經催告後仍未履行，被告即可取得系爭本票行使權利，並於系爭契約明文約定第12條第2項：「…如甲方違約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項…」、第17條第5項：「1、因甲方未備齊簽約款，甲、乙雙方同意，甲方於簽約時先將現金壹拾萬元整及甲方簽發以簽約日為發票日，乙方為受款人，面額壹佰肆拾貳萬元整之未載到期日免除作成拒絕證書之本票乙紙…。甲方應於109年2月21日前將上揭本票金額整存匯入本件買賣履約保證專戶。3、惟若日後甲方未依前項約定存匯本票款項，經乙方以書面定期催告仍未履行時，甲方同意前揭本票得由永慶房屋直接交付乙方，且前揭本票得逕由乙方向永慶房屋取回行使法律權利…。」。惟原告屆期仍未將系爭本票金額存入買賣履約保證專戶，被告遂於109年2月26日以存證信函催告原告給付未果，並依系爭買賣契約第12條第2項規定，於109年3月6日以存證信函解除系爭契約，復依系爭買賣契約第17條第5項規定，向永慶房屋取回系爭本票並行使法律權利。從而，原告遲延給付簽約款，被告依系爭契約第12條第2項及第17條第5項，取得系爭本票之票據權利，則原告訴請確認系爭本票債權不存在，顯無理由。

（二）又系爭契約於原告收受被告存證信函後，已合法解除，原告已無從再依系爭解除條件主張解除。再者，若認原告於違約後再解除系爭契約，不啻鼓勵買受人見房價下跌，即可反悔，違反契約義務，將房價差額之損害轉嫁由出賣人負擔，故原告主張解除系爭契約顯無理由。

（三）縱系爭契約解除條件約定文字中有「…經甲及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者…」，依其文義，是否無法核貸買賣總價8成，其認定應係先需經兩造及代書申貸金融機構確認，然原告所提原證3簡訊僅原告自請中信銀行初估貸款金額，同時亦表明要再考慮別家銀行，是系爭房屋得否取得買賣總價8成之貸款，猶屬未定，且依照銀行申請貸款程序，貸款人需填寫貸款申請書及徵信同意書後，再由銀行進行鑑價。然原告卻未提出向銀行申請貸款之相關文件，是否無法核貸總價8成之貸款未經兩造確認，復未經代書、申貸金融機構確認即解除系爭契約，是系爭契約解除條件尚未成就。

（四）證人藍貴清到庭證稱系爭解除條件之真意，為假設永慶房屋幫買方申請貸款流程，沒有貸到8成，就可以無條件解除契約。若買方未符合上開條件，僅單方表示不願再購買，即不符合解除契約的條件。由此可知，須經原告及代書申貸金融機構確認無法核貸買賣總價8成才可解除契約，倘原告單方表示不願再購買，則不符合解除契約之條件。證人藍貴清復證稱買方後來不買的原因係自備款款項不足，所以不購買，且買方亦未提出其自行申辦貸款未足8成之文件。又原告雖提出原證3之簡訊截圖主張申貸未足8成，惟該簡訊係在系爭契約尚未成立前之對話紀錄，但當時系爭契約仍未成立，且原告並未向銀行提交申辦貸款文件，遑論確認能否核貸達成交總價之8成。再者，證人藍貴清亦證稱系爭契約第7條第1項記載甲方要指定融資的金融機構，為依照買方的個人條件由永慶房屋代書幫他去找金融貸款銀行，會找很多家，由買方來選擇。由此可知，原告是否向中信銀行提出正式貸款申請，已有可疑，且本件買賣有多家金融機構可供原告選擇，能否核貸達成交總價之8成猶屬未定，原告未待確認貸款金額即拒付價金，顯已違約。綜上，系爭解除條件並未成就，原告任意片面違約，並主張依該條解除系爭契約，實無可採。

（五）先前原告曾表示同意賠償被告40萬元，被告也有同意，原告卻又反悔，甚至就系爭房地設定抵押權，並經法院判處使公務員登載不實罪並宣告緩刑。簽訂系爭契約迄今已9個月，被告為本件訴訟亦支出許多費用，被告認以系爭本票金額一半76萬元並扣除10萬元已交付永慶房屋仲介的款項為和解金額應該合理。10萬元部分還在永慶房屋，被告尚未拿到，且系爭房地已售出，惟與本件買賣價金有落差，故被告認為有轉賣的價差損害再加上利息、付出的律師費、強制執行聲請費用等費用損失。又違約金條款為當事人基於私法自治原則於契約中自由約定，原告於訂約時已充分衡酌本身履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，為公平之約定，則其自應受該違約金條款之拘束。原告就該違約金過高應予酌減乙節，未舉證以實其說，其請求依予以酌減云云，應不足採

（六）聲明：原告之訴駁回。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益

者，不得提起之。確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否

之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。被告持

原告簽發之系爭本票，向本院民事執行處聲請強制執行乙節，有本院109年度司票字第7065號民事裁定附卷可稽，是系爭本票既由被告持有且已行使票據權利，而原告否認系爭本票之票據債權存在，顯然兩造就系爭本票債權存在與否已發生爭執，原告在私法上之地位有受侵害之危險，其不安之危險地位須提起確認本票債權不存在之訴始能除去，故原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許，合先敘明。

四、兩造不爭執與爭執事項：

（一）兩造不爭執事項：

　1.兩造於109年2月8日成立系爭契約，原告並交付簽約款10萬元及系爭本票一張。

　2.系爭本票為原告所簽發。

（二）兩造爭執事項：

　1.系爭買賣契約第17條第4項之解除條件是否已成就？

　2.被告依系爭買賣契約第12條第1項解除契約有無理由？

　3.被告依系爭買賣契約第12條第2項、17條第5項取得系爭本票並行使票據權利有無理由？

　4.若被告沒收系爭本票金額充作違約金有理由，本件違約金之約定是否過高？

五、得心證之理由：

（一）系爭契約解除條件尚未成就。

　1.按契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號裁判意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。

　2.兩造於簽立系爭買賣契約時，於契約第17條第4項約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方確認，本標的物於用印前若經曱方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者，除曱乙同意於用印前完成補足款項外，甲乙雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還曱方既付款項。」，亦即以「經曱方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者」為系爭買賣契約解除條件。原告雖主張該解除條件之「甲方及代書」，應解釋為甲方及代書其中一方申貸金融機構確認無法核貸即可云云，然為被告否認，且與系爭契約條款文意相違，而證人藍貴清亦到庭證稱：109年2月8日簽完約，約定3月2日要用印，但原告在還未進行到貸款申請的部分、還未用印前就主張不買了。簽約跟用印是不同的階段，簽約有簽約款，用印有有印款，用印的目的是確定相關稅費及登記名義人。本件契約簽約當時，契約已有第17條第4項的約定內容，該約款是指如果公司幫買方申請貸款流程，確定沒有貸到八成，就可以解約，買方單方表示不願意再購買，並不符合解除契約的條件。公司簽約的案件都是由公司的代書依買方的個人條件尋找適合的銀行，再由買方決定要向哪家貸款。簽約當時有向當事人逐條解釋契約內容等語（109年11月18日言詞辯論筆錄）。足徵若僅原告單方面認定無法貸得成交總價8成款項，契約解除條件仍尚未成就，況本件原告尚未經代書洽詢金融機構進行申貸之程序，自無從認定其無法貸到八成款項。

　3.原告稱其向中信銀行申貸遭拒，並提出其與訴外人即中信銀行承辦人員對話之簡訊截圖(本院卷第21頁)為證，然上開訊息係原告簽立系爭買賣契約前之109年2月7日與中信銀行承辦人員對話內容，原告於獲悉上開資訊後，仍於109年2月8日簽訂系爭買賣契約，並立有解除條件，則其未另洽詢金融機構，逕以簽約前之對話內容主張已符合本件契約解除條件，自屬無據。

4.從而，本件不符合「經曱方及代書申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款者」之要件，故系爭買賣契約第17條第4項之解除條件未成就。

（二）被告依系爭契約第12條第1項規定解除契約為有理由。

　1.按「因甲方未備齊簽約款，甲、乙雙方同意，甲方於簽約時先將現金新台幣（下同）壹拾萬元整及甲方簽發以簽約日為發票日，乙方為受款人，面額壹佰肆拾萬元整之未載到期日免除做成拒絕證書之本票乙紙....。甲方應於民國109年2月21日前將上開本票金額整存匯入本件買賣履約帳戶。」；「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」系爭買賣契約17條第5項第1點、第12條第1項分別定有明文。

　2.本件原告未依約將簽約款匯至買賣履約帳戶，此為原告所不爭執，依上開契約條款，原告業已違約。而被告寄發存證信函催告原告限期履行，因原告未履行，嗣又以存證信函通知原告解除契約等情，有被告提出之109年2月26日板橋海山57號存證信函、109年3月6日板橋海山72號存證信函在卷可憑(本院卷第69至72頁）。則原告既已違約，被告依系爭買賣契約第12條第1項之規定解除契約，自屬有據，系爭買賣契約業因被告行使解除權而失效。

（三）被告依系爭契約第12條第2項、17條第5項取得系爭本票並行使票據權利為有理由。

　1.「按甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款(如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算)每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」；「....2、前揭本票乙方同意先行交付予永慶房屋保管，俟甲方依前項約定將本票金額存匯入本件買賣履約保證帳戶後，乙方同意甲方得向永慶房屋取回本票。3、惟若日後甲方未依前項約定存匯本票款項，經乙方以書面定期催告仍未履行時，甲方同意前揭本票得由永慶房屋直接交付乙方，且前揭本票得逕由乙方向永慶房屋取回行使法律權利，另已存入履保專戶之款項應依價金履約保證申請書及保證書各項約定辦理。系爭契約第12條第2項、17條第5項第2點、第3點，分別定有明文。

　2.原告未依約將上開款項匯入履約保證帳戶而違反系爭買賣契約，業經本院認定如前。依前揭規定，被告自得取得系爭本票並行使票據上權利，則原告主張被告持有系爭本票，對原告之票據債權均不存在，自屬無據。

（四）被告得沒收系爭本票金額款項充作違約金，惟應酌減為45萬元。

1.按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判決意旨參照）。

　2.系爭契約第12條第2項後段、17條第5項第3點約定被告於原告違約不給付價金時，得沒收其已交付之價金10萬元及系爭本票票款142萬元，此項沒收之價款，核其性質屬違約金，此為兩造所不爭執（109年12月23日言詞辯論筆錄），則依民法第252條規定，本院自得斟酌本件客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之利益等情形，以決定前述違約金是否過高，而有酌減之必要（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判決意旨參照）。查兩造締約前即因預見被告有無法取得系爭房地總價8成之貸款之可能，而預立系爭契約解除條件，以降低原告因無法取得前開成數之貸款而須承擔違約責任之風險。惟原告未依契約所定流程完成洽詢金融機構貸款之程序，即單方面表示不願購買，使被告因洽簽本件買賣契約耗費之時間、心力付之闕如，且須另尋買主，因而蒙受損害，誠屬不該。然原告曾向金融機構詢問貸款事宜，其判斷自身條件不足以貸得系爭房地總價8成之款項，尚非全然無據。又兩造締約後不久原告即表示欲解約，故本件買賣契約進展有限，被告始終保有系爭房地所有權而未辦理所有權移轉登記及交付，相關稅費亦尚未支出，因此降低被告因解約受損程度。斟酌上情，本院認被告於解約後，除取得原告業已支出之10萬元現金外，另請求相當於系爭本票票款142萬元之違約金，其數額實屬過高，原告請求本院予以酌減，即非無憑，爰將本件原告應給付之違約金酌減為55萬元。又因原告前已給付上開10萬元現金，則被告得另主張系爭本票票據權利請求之違約金，應為45萬元（計算式：55萬元-10萬元＝45萬元）。

六、從而，原告請求確認被告持有如附表所示之系爭本票，於逾45萬元部分，對原告之票據債權對不存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院

斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　110　年　　1　　月　　18　　日

臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　

法官　張淑美

以上正本係照原本作成。

對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴

書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。

中　　華　　民　　國　　110　年　　1　　月　　18　　日

書記官馮姿蓉

附表