臺灣宜蘭地方法院民事小額判決 97年度羅小字第496號
原 告 全威房屋仲介有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 李秋銘 律師
黃金亮 律師
被 告 甲○○
上列當事人間給付報酬事件，本院於民國97年10月27日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒萬貳仟元，及自民國九十七年八月十日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔四分之三即新台幣柒佰伍拾元
，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新台幣柒萬貳仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告係坐落於宜蘭縣○○鎮○○段477、477之1
地號土地，暨同段1246建號（即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○
路○○○號2樓之2）建物之所有權人（以下簡稱系爭房地）。
被告於民國97年5月30日出具「專任委託銷售契約書」（下
稱系爭契約），委託原告仲介銷售系爭房地，兩造約明委託
價額為新台幣（下同）240萬元，服務報酬為成交價額百分
之4，並應於契約成立時給付約定之服務報酬。兩造於簽訂
前開系爭契約前之97年5月24日業已經被告審閱，原告並積
極仲介，經仲介買方即訴外人 蕭麗萍 以240萬元價金購買系
爭房地，並與被告簽訂不動產買賣契約書。依兩造所簽訂之
系爭契約，被告應給付原告服務報酬96,000元，雖前開不動
產買賣契約嗣後因可歸責於被告之事由而解除，惟依兩造所
簽訂系爭契約第8條第3項第4款約定：「簽立書面買賣契約
後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委
託價額百分之四...之服務報酬。」。被告雖辯稱系爭契約
之簽訂有違反審閱期間規定並違反誠信原則，實則系爭契約
已交由被告攜回審閱5日以上始於97年5月30日簽訂，此已屬
合理期間；且系爭契約上並記載委託人即被告自願放棄3日
以上之審閱權利等語，被告已確實瞭解契約內容之情形，自
無被告所稱違反誠信原則之事。經原告催請給付，並向宜蘭
縣羅東鎮調解委員會申請調解，被告均置之不理，爰依系爭
契約及民法第565條之法律關係，請求被告給付96,000元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息，暨願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：系爭契約及與訴外人蕭麗萍間之不動產買賣契約
固均為伊所簽，然伊與訴外人蕭麗萍間之買賣契約沒有成立
，簽約當時很多人在擾亂，伊的自由意識受到影響下才會簽
名。且當初伊係要賣260萬元，當發現不動產買賣契約書上
是寫240萬元時伊即表示不賣了，並將交款備忘錄7萬元還給
訴外人蕭麗萍。此可自不動產買賣契約書上，乙方地址謬誤
，各頁間無買賣雙方騎縫章可觀出，足認該買賣契約並不成
立，伊應不須支付房屋仲介佣金。又依消費者保護法第11、
11條之1，以及內政部地政司所頒訂「不動產委託銷售定型
化契約應記載及不得記載事項」規定，企業經營者與消費者
訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審
閱全部條款內容，另定型化契約審閱期間應至少3日以上，
該審閱期間為強制規定，不得預先拋棄，若違反審閱期間規
定依同法第11條之1第2項，該條款不構成契約內容。系爭契
約實際上為簽訂日97年5月30日當日，原告要求立刻簽立，
並非如系爭契約第1頁上方「本契約97年5月24日…審閱」之
記載，且原告於系爭契約上倒填日期表示伊已審閱該契約書
，依民法第87條第1項規定「表意人與相對人通謀為意思表
示者，其意思表示無效。」，因此，該倒填日期之協議依法
無效，復原告於系爭契約上加蓋「放棄審閱期間權利」字句
之定型化契約條款明顯違反誠信原則，對伊顯失公平，依同
法第12條規定，亦為無效，應無需給付仲介佣金等語置辯，
並答辯聲明：請求駁回原告之訴，暨願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、經查，被告係系爭房地之所有權人，並委託原告銷售系爭房
地。又被告於97年5月30日「專任委託銷售契約書」即系爭
契約書上簽名，依系爭契約書中所載，被告委託原告仲介銷
售系爭房地，價額為240萬元，服務報酬為成交價額百分之4
，並應於契約成立時給付約定之服務報酬。另依系爭契約第
8條第3項第4款約定：「簽立書面買賣契約後，因可歸責於
買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付委託價額百分之四
...之服務報酬。」；其後，經原告仲介買方即訴外人蕭麗
萍與被告簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，買賣契約書上
記載，買賣價金為240萬元，惟該買賣契約嗣經解除等情，
為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本、系爭契約、不動
產買賣契約書為證，堪信屬實。
四、被告雖以與訴外人蕭麗萍之不動產買賣契約並未成立云云。
然查，被告亦未否認與訴外人蕭麗萍間之不動產買賣契約書
為其所親簽，並收受簽約金之事實，則買賣契約應已成立，
至前開不動產買賣契約書上有無騎縫章、其自己之地址有無
記載錯誤乙節，應不足以影響前開不動產買賣契約之成立。
此外，被告亦未舉證證明簽約當時有何受擾亂，自由意識受
限之情事存在，被告與訴外人蕭麗萍間之買賣契約業已成立
，應甚明確。
五、被告復辯稱，系爭契約「本契約97年5月24日....審閱」欄
之記載，及其上伊之簽名，係於97年5月30日所倒填乙節，
原告則予否認，被告亦無法舉證證明有何倒填情事。且觀諸
系爭契約上方除有「本契約97年5月24日....審閱」之記載
外，緊接著並有「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已
確實攜回審閱5日以上並充分瞭解本契約書及其附件之內容
無誤（契約審閱期至少為三日，但委託人已充分本契約內容
，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限）」等字樣
，被告並於委託人簽章欄親簽確認，則經被告5日之審閱，
應對系爭契約之權利義務關係知悉甚明，已屬合理期間。再
參之，依系爭契約上前開之記載，再次確認被告業已確實審
閱或如有未符審閱期間之規定，被告亦已充分明瞭契約之內
容，並無何原告違反消費者保護法、違反誠信原則，或有兩
造係通謀虛偽意思表示之情事存在，被告此部分所辯，亦不
足採信。
六、按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其
報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條
、第568條之規定甚明。本件被告委託原告銷售之價金為240
萬元，而被告與訴外人蕭麗萍所簽訂不動產買賣契約之價金
亦為240萬元，雖其後發生解約情事，惟受託人即原告已完
成仲介之義務，依上開約定，委託人即被告仍應支付委託銷
售服務報酬予受託人。惟按民法第572條規定「約定之報酬
，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得
因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請
求返還。」。經查，本件原告於被告與訴外人蕭麗萍解約後
，並未協助進行交屋及處理過戶事宜，原告依此亦減少些許
人力支出及金錢花費，則請求以委託銷售價格百分之4計算
之服務報酬96,000元，尚屬過高，應酌減為百分之3即72,00
0元為適當。從而，原告訴請被告給付仲介服務費72,000元
及自起訴狀繕本送達翌日即97年8月10日起算之法定遲延利
息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予
駁回。
七、本判決原告勝訴部分，應依職權宣告假執行；被告 陳明 若受
不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不
合，爰酌定適當之金額併予准許。原告敗訴部分，其假執行
之聲請，同失附麗，應予駁回。另依職權確定本件之訴訟費
用額1,000元，由被告負擔4分之3即750元，餘由原告負擔。
八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 97 年 11 月 10 日
臺灣宜蘭地方法院羅東簡易庭
法官郭淑珍
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項規定：對小額程序之
第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
第四百三十六之二十五條規定：上訴狀內應記載上訴理由，表明
下列各款事項︰一、原判決所違背之法令及其具體內容。二、依
訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
書記官林竹根
中 華 民 國 97 年 11 月 11 日