臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1937號
原 告 王煒霖
訴訟代理人 陳煜昇 律師
被 告 林新騰 （原名： 林昱成 ）
虹景地產有限公司
法定代理人 郭建宏
被 告
法定代理人 吳耀焜
訴訟代理人 蘇千祿 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年2月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告林新騰、被告虹景地產有限公司應連帶給付原告新臺幣參拾
萬元，及被告林新騰部分自民國一○八年十月六日起，被告虹景
地產有限公司部分自一○八年八月十五日起，各至清償日止，按
週年利率百分之五計算之利息。
被告林新騰、被告住商實業股份有限公司應連帶給付原告新臺幣
參拾萬元，及被告林新騰部分自民國一○八年十月六日起，被告
住商實業股份有限公司部分自一○八年八月十五日起，各至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
前二項之給付，如任一被告已為給付，其他被告於其給付範圍內
免給付義務。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決所命給付得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告林新騰前任職住商不動產高雄澄清文山加盟
店（即被告虹景地產有限公司，下稱住商加盟店），於民國
107年11月間，知悉原告欲購買坐落門牌號碼高雄市○○區
○○路○○巷○○○○號4樓房屋及其基地（下稱系爭房地），
以可為原告與系爭房地所有權人議價為由，向原告收取斡旋
金新臺幣（下同）10萬元，並簽立買賣議價委託書，數日後
更以售價150萬元向原告再收取定金20萬元，但遲遲不見後
續簽約及辦理交付尾款等事宜，原告前往住商加盟店詢問被
告知，系爭房地所有權人並無出售之意，林新騰已於108年
2月離職，原告始知受騙。被告住商實業股份有限公司（下
稱住商公司）為規範、監督住商加盟店之加盟業主，雖與林
新騰間無僱傭契約關係，林新騰對外以住商公司之住商加盟
店營業員，從事房屋仲介，住商公司與住商加盟店自應負僱
用人之侵權行為損害賠償責任。爰依民法第184、188條及
不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等
情。並聲明求為命㈠林新騰、住商加盟店應連帶給付原告30
萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之遲延利息；
㈡林新騰、住商公司應連帶給付原告30萬元及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止之遲延利息；㈢前二項之給付，如任
一被告已為給付，其他被告於其給付範圍內免給付義務之判
決。
二、被告抗辯：
㈠林新騰方面：願意還給原告30萬元，我真的在住商加盟店任
職，108年2月間離職，斡旋書件確實是公司給我，不是我
向公司騙取。我不知道屋主的名字，屋主是郭建宏的客戶，
我是行銷，由開發郭建宏進行斡旋，收來的30萬元直接交給
郭建宏。因為我與原告間尚有私人借貸，且107年12月間有
刑事判決，忙著上訴，但離職前曾告訴公司經理 曾清華 要退
還原告30萬元云云，資為抗辯。
㈡住商加盟店方面：公司負責人郭建宏於92年間從事房屋仲介
時即認識林新騰，107年中林新騰來店表示想再從事房屋仲
介，但其營業原證照已過期，無法提供保證人，遂予婉拒。
林新騰常出入公司找同事閒聊，並於10月初未經負責人同意
向助理騙取買賣議價單，催其歸還，藉故推拖，公司立刻申
請停業並註銷不動產買賣。屋主並未委託出售系爭房地，只
有委託出租房屋，郭建宏或其他公司人員未向林新騰收取30
萬元，林新騰僅告知朋友要租用，但公司沒有租給他朋友。
原告於108年3月底來電告知，林新騰於107年11月中向其
收取30萬元定金，再於4月底向地政局申訴，公司才知此事
及協助調查等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈢住商公司方面：原告並未舉證林新騰有何侵權行為，原告與
林新騰簽立買賣議價委託書，林新騰有無依約履行議價或原
告貸款失敗而未成交，無法返還斡旋金30萬元，僅為履行契
約責任，與侵權行為無關。又原告簽立之買賣議價委託書及
確認書之當事人為住商加盟店，有蓋用其大小章，並非住商
公司，且確認書第6點明示，加盟店與加盟總部為不同之法
人，財務與法律責任各自獨立，原告主張住商公司應負僱用
人之侵權行為責任，嚴重錯誤等語，資為抗辯。並聲明：駁
回原告之訴。
三、兩造間之不爭執事項：
㈠林新騰先後於107年11月23、25日向原告分別收取10萬元、
20萬元。（108年10月22日言詞辯論筆錄第3至4頁、卷頁
149至150，住商公司108年10月30日答辯㈡狀第3頁、卷
頁163）
㈡原告所提「住商不動產買賣議價委託書」、「確認書」、「
買賣議價委託書」（卷頁21至25)之形式真正。（108年10
月22日言詞辯論筆錄第3頁、卷頁149）
㈢原告所提國泰世華銀行存摺明細、華南商業銀行存摺明細(
卷頁63至69)之形式真正。（108年10月22日言詞辯論筆錄
第4頁、卷頁150）
㈣原告所提之住商加盟店之有限公司變更登記表、住商公司之
股份有限公司變更登記表（卷頁109至111、115至121)
之真正。（108年10月22日言詞辯論筆錄第7頁、卷頁153
）
四、本院判斷：
㈠按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；
受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行
為人連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項前段、第18
8條第1項前段分別定有明文。所謂受僱人，並非僅限於僱
傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受
其監督者均係受僱人，最高法院57年台上字第1663號民事判
決亦同此旨。又受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不
僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行
該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受
僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵
害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內。
㈡查原告主張：林新騰持用印有住商公司服務標章「住商不動
產」之名片（卷頁83），與原告洽談委託議價系爭房地之事
實，住商加盟店雖辯以：名片隨便都可印，上面沒有證照號
碼，公司沒有印名片給林新騰云云（108年10月22日言詞辯
論筆錄第4頁、卷頁150），並未否認林新騰確實持與原告
洽談委託議價系爭房地之事實，且該事實為林新騰自認（10
8年10月22日言詞辯論筆錄第4頁、卷頁150）、住商公司
亦不爭執（住商公司108年10月30日答辯㈡狀第3至4頁、
卷頁163至164），應認屬實。又住商加盟店公司助理曾鳳
彣證稱：林新騰持用之名片是我聯絡廠商印製後拿給林新騰
等語（109年1月7日言詞辯論筆錄第6頁、卷頁264），
益徵住商加盟店此部分所辯，要與事實不符。
㈢林新騰持用上開住商加盟店印製名片，與原告洽談委託議價
系爭房地後，由林新騰以「經紀人員」身分，在已蓋用住商
加盟店之公司大、小章及住商不動產「高雄澄清文山」加盟
店、住商加盟店公司名稱「虹景地產有限公司」、統編「00
000000」、電話「000-0000」、地址「高雄市○○區○○路
○○○號」等章戳之印有住商不動產服務標章之「確認書」、
「買賣議價委託書」填寫議價標的等相關訊息，並簽名（卷
頁23、25），為兩造所不爭執（108年10月22日言詞辯論筆
錄第3頁、卷頁149），足徵林新騰客觀上被住商加盟店、
住商公司使用為之服勞務而受其等監督之受僱人。
㈣住商加盟店雖辯稱：林新騰於107年中來店表示想再從事房
屋仲介，但其營業原證照已過期，無法提供保證人，遂予婉
拒，林新騰非其受僱人，自無負僱用人侵權行為損害賠償責
任云云，為原告所否認。查住商加盟店之公司負責人郭建宏
陳稱：林新騰要來上班，我們請他去考證照，一直沒去考，
證照過期，我們幫他填表，他也沒去上課等語（108年10月
22日言詞辯論筆錄第5頁，卷頁151）；郭建宏復稱：林新
騰在107年11月至108年3月，還向公司借錢等語（108年
10月22日言詞辯論筆錄第2頁、卷頁148）；暨助理 曾鳳彣
證稱：林新騰要進公司時，我請林新騰趕快去上課，否則無
法辦理入職手續，也無法使用公司資源，我有幫他填寫，請
他去上課，他一直拖時間，有天突然告訴我他母親往生了，
無法去上課等語（109年1月7日言詞辯論筆錄第4頁、卷
頁262），可見林新騰與住商加盟店間之關係非淺，住商加
盟店甚至幫林新騰報名填表上課取得證照。又郭建宏陳稱：
林新騰與公司同事配合，成交兩個案子等語（108年10月22
日言詞辯論筆錄第6頁，卷頁152）；郭建宏復稱：林新騰
跟公司助理說，我叫他去拿「確認書」、「買賣議價委託書
」，助理聯絡不到我，就先拿給林新騰等語（108年11月19
日言詞辯論筆錄第4頁，卷頁194）；暨曾鳳彣證稱：林新
騰很急，我當下打電話聯絡不到郭建宏，我想他們常配合，
林新騰又說他跟郭建宏在一起，我就給林新騰等語（109年
1月7日言詞辯論筆錄第10頁、卷頁268），足認林新騰確
曾為住商加盟店從事房地仲介相關業務，公司助理經林新騰
說詞，才會將每份以編號列管並登錄領用人及日期之「確認
書」、「買賣議價委託書」交予林新騰。再者，住商加盟店
公司經理曾清華證稱：有機會成交的案子，我會請林新騰去
開發，除了 小港 案子外，還有一件在步兵學校對面等語（
109年1月7日言詞辯論筆錄第20至21頁，卷頁278至279
），益徵林新騰確實為住商加盟店從事房地仲介相關業務，
至為明灼。是以，縱認林新騰與住商加盟店間沒有僱傭契約
關係存在，林新騰持用上開住商加盟店印製職稱為「業務專
員」之名片，嗣與原告洽談委託議價系爭房地後，由林新騰
以「經紀人員」身分，在已蓋用住商加盟店之公司大、小章
及住商不動產「高雄澄清文山」加盟店、住商加盟店公司名
稱「虹景地產有限公司」、統編「00000000」、電話「000-
0000」、地址「高雄市○○區○○路○○○號」等章戳之印有
住商不動產服務標章之「確認書」、「買賣議價委託書」填
寫議價標的等相關訊息，並簽名等各情，已如前述，在客觀
上，已足使原告認為係與住商加盟店、住商公司交易，委託
其等與系爭房地所有權人議價，而林新騰係為其等使用服勞
務而受其等監督之受僱人。是故住商加盟店此部分所辯，洵
無憑採。
㈤次查，林新騰自承：系爭房地之屋主是郭建宏的客戶，我沒
有與他聯絡的機會，屋主什麼名字我也不知道，這不是我的
案件等語（108年11月5日言詞辯論筆錄第1頁、卷頁169
），再參酌證人曾清華證稱：林新騰有一天拿斡旋單（即「
確認書」、「買賣議價委託書」）找我，說他跟客戶收30萬
元，用掉了，我很生氣，我知道他想找我幫他向公司講或私
下處理，我不理他，告訴他要自己跟買方解釋，拿出誠意處
理，不能把事情推給公司等語（109年1月7言詞辯論筆錄
第16至17頁、卷頁274至275），足見林新騰先以不正方法
向住商加盟店取得「確認書」、「買賣議價委託書」，再以
「確認書」、「買賣議價委託書」向原告收取30萬元，並花
用一空，未送至住商加盟店，亦未與系爭房地之所有權人實
際議價，顯係利用其從事房地仲介相關業務之機會，不法侵
害原告之30萬元甚明。
㈥按不真正連帶債務係指數債務人具有同一給付目的，本於各
別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人
為給付，他債務人即同免其責任之債務。職是之故，林新騰
持用印有住商公司服務標章「住商不動產」之職稱「業務專
員」名片，與原告洽談委託議價系爭房地後，再由林新騰以
「經紀人員」身分，在已蓋用住商加盟店之公司大、小章及
住商不動產「高雄澄清文山」加盟店、住商加盟店公司名稱
「虹景地產有限公司」、統編「00000000」、電話「000-
0000」、地址「高雄市○○區○○路○○○號」等章戳之印有
住商公司服務標章「住商不動產」之「確認書」、「買賣議
價委託書」，填寫議價標的等相關訊息，並簽名，復向原告
收取30萬元後，未為實際議價，在客觀上林新騰係為執行住
商加盟店、住商公司之職務，不法侵害原告之30萬元。揆諸
前揭說明，住商加盟店、住商公司自應各與林新騰連帶負損
害賠償責任，而屬不真正連帶債務。
㈦至原告主張：住商加盟店、住商公司尚應依不動產經紀業管
理條例第26條第2項規定，因林新騰執行仲介業務而各與之
負連帶賠償責任等語，惟查該條例第26條第2項規定，係指
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易
當事人受損害，而林新騰並非取得經紀營業員資格之人，亦
無領有不動產經紀人證書，顯非該條例所定之經紀人員（同
條例第4條第7款、第13條參照），本件自無該條例第26條
第2項規定之適用。
㈧住商公司抗辯：林新騰以住商加盟店名義與原告簽立買賣議
價委託書，林新騰有無依約履行議價或原告貸款失敗而未成
交，無法返還斡旋金30萬元，僅為履行契約責任云云，為原
告所否認。然查林新騰係以不正方法取得原告之30萬元，核
屬侵權行為至明，悉如前述，原告雖簽立「確認書」、「買
賣議價委託書」，而林新騰實際並未與系爭房地之所有權人
進行任何議價，究與住商公司所辯未依約履行議價有間，此
觀諸「買賣議價委託書」第4點即明。至「買賣議價委託書
」第8點之「特約條款」固載有：「待買方貸款估價確定後
雙方約定簽約（買賣契約）」、「買方有貸款條件，需貸款
能過合約才成立」，但此約定係指原告將來與系爭房地之所
有權人間之買賣契約而言，並非指原告與住商加盟店或住商
公司間之議價委託契約。是故住商公司此部分抗辯，要無足
取。
五、綜上所述，林新騰以不正方法取得原告之30萬元，應負賠償
原告損害之責。又林新騰在客觀上係為執行住商加盟店、住
商公司之職務，不法侵害原告之30萬元，住商加盟店、住商
公司自應各與林新騰連帶負損害賠償責任，而屬不真正連帶
債務。從而，原告依民法第184第1項、第188條第1項前
段規定，請求㈠林新騰、住商加盟店應連帶給付原告30萬元
及自起訴狀繕本送達（卷頁139、99之送達證書）翌日起算
至清償日止之遲延利息；㈡林新騰、住商公司應連帶給付原
告30萬元及自起訴狀繕本送達（卷頁139、101之送達證書
）翌日起至清償日止之遲延利息；㈢前二項之給付，如任一
被告已為給付，其他被告於其給付範圍內免給付義務，為有
理由，應予准許。上開所命給付部分係就民事訴訟法第427
條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。本件判決基礎已
臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影
響，無一一審究之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國109年3月13日
高雄簡易庭法官劉定安
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月13日
書記官張家瑜