宣 示 判 決 筆 錄 96年度北簡字第36498號
原 告 丁○○
被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 丙○○
代 理 人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間96年度北簡字第36498號返還不當得利事件，於中
華民國97年2月18日言詞辯論終結，97年3月3日在臺灣臺北地方
法院臺北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告太平洋房屋仲介股份有限公司應給付原告新臺幣伍萬元，及
自民國九十六年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國九十六年十月六
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如各以新臺幣伍萬元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：原告於民國95年7月20日經由被告太平洋房屋仲
介股份有限公司（下稱太平洋房屋）仁愛直營店業務專員仲
介被告 張嘉祥 所有座落台北市○○區○○路1段51巷41號2樓
之房地乙戶，被告太平洋房屋在未給予合理審閱期間，未提
示並告知可選用內政部版之「要約書」之情況下，即要求原
告簽立性質上為斡旋金之「不動產購買意願書」（編號0689
2、06897）二份，原告基於信任，未查有異而簽立，並依照
該不動產購買意願書第五條，以發票人為 陳弘耀 即摩得餐坊
、發票日為95年8月20日、付款人為台北富邦銀行安和分行
、票號為EA0000000號、金額為新台幣（下同）10萬元之支
票1紙，作為出價金之支付方法。惟被告太平洋房屋營業員
為求業績，未盡經紀人責任，執行業務過程中，未依不動產
經紀業管理條例及內政部92年6月26日內授中辦地字第09200
82743號公告對於「不動產說明書應記載及不得記載事項」
之規定製作不動產說明書向原告解說，亦無提示買賣標的相
關謄本，僅一再催促提高承購總價款。嗣於95年7月25日，
原告以賣方即被告張嘉祥同意出售，要求原告於該日下午3
時30分至被告太平洋房屋總公司簽約，原告為免違約，遂由
二位阿姨 陳淑鳳 、 李淑珍 陪同前往，因至現場後，原告等人
始得以審視相關契約文件，才察覺買賣標的由所有權人乙○
○及訴外人 邱正宏 共同設定最高限額抵押權10,800,000元與
第一銀行，原告等人自提出詢問瞭解緣由。詎料，賣方即被
告乙○○竟反應異常激動，高喊原告等人無誠意購買，隨即
憤而離開，原告等人錯愕不已，被告太平洋房屋在場營業員
亦不明就裡指摘原告等人不是，後便不歡而散，被告等且揚
言必沒收出價金，原告為保權益，僅得撤銷系爭支票之付款
委託，並寄發存證信函取消出價意願，請求返還系爭支票，
然被告太平洋房屋悍然拒絕，且回函表示原告違約，所給付
之出價金依「不動產購買意願書」第10條第2項第1款應予沒
收，進而對訴外人陳弘耀提起給付票款之訴，因票據無因性
原則，訴外人陳弘耀受敗訴判決，必須給付被告太平洋房屋
票款10萬元，及自95年11月11日起至清償日止，按年息百分
之6計算之利息。被告太平洋房屋嗣後據以對訴外人陳弘耀
財產強制執行，陳弘耀因此給付被告10萬元。兩造所簽立之
「不動產購買意願書」性質上屬委託銷售定型化契約，被告
太平洋房屋要求原告簽立時，實際上並未給予3日以上審閱
期間，違反前述規定，雙方所約定之條款，即屬無效。又依
兩造所簽立之「不動產購買意願書」規定，若賣方不同意出
售，或買方於賣方同意出售前取消出價意願，或賣方之委託
期限屆滿而未同意續約，或斡旋期滿賣方仍不能或不為同意
出售者，出價金依約即應返還與原告。原告無違約事由，未
能簽約導因於被告張嘉祥不同意出售，原告於被告張嘉祥同
意出售前亦也發函取消出價意願，被告張嘉祥委託期限屆滿
並未同意續約，斡旋期滿被告張嘉祥仍不能或不為同意出售
，被告自應不得再持有系爭支票而應將出價金返還原告。「
不動產購買意願書」既屬無效，且依「不動產購買意願書」
被告應不得再持有系爭支票而應將出價金返還原告，被告太
平洋房屋繼續持有系爭支票並起訴及強制執行，被告二人並
各取得二分之一出價金5萬元，顯然均無法律上原因受有利
益，致原告受有喪失支票所有權及出價金之損害，被告二人
有不當得利。為此，提起本訴。並聲明：被告應各給付原告
5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。願供擔保請准予假執行。
二、被告太平洋房屋則以：原告所請求返還者為被告等所沒收之
出價金，係由陳弘耀所開立之支票，而經鈞院95年北小字第
4385號判決確定後，由被告以鈞院96年度執字第35223號強
制執行後，由陳弘耀所給付而由被告及共同被告乙○○依系
爭契約第10條第2項第1款沒收並均分，本件給付的存在係於
陳弘耀與被告太平洋房屋之間，根本與原告無關，原告並無
給付任何金錢或財產予被告。本件存於陳弘耀與被告等之給
付，係依確定判決而來，非無法律上原因，原被告間並無給
付關係之存在，便無所謂「不當得利」之關係。系爭契約開
宗明義：「本人已事前詳閱本意願書…達3日，…」原告既
已於該聲明後簽名確認，自應認其已達審閱期3天，當事人
主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任。原告所言被
告未交付原告參閱依不動產經紀業管理條例製作之「不動產
說明書」乙事，惟此詳如被告所提出之之不動產說明書第1
頁，原告亦已親簽於上。被告成功媒介賣方同意以1,350萬
元出售系爭房地並通知原告出面與被告乙○○簽訂買賣契約
，惟簽約當日原告竟百般推託反悔不買，拒絕與該被告訂約
，此實有悖雙方之約定，原告聲請訊問之證人係其阿姨及阿
姨之友人，證言不實。當日係因買方不願依此已成交價格購
買，意欲殺價引起賣方不快，茲因買方於賣方同意售出後卻
反悔不買拒絕履約，據此，原告依約沒收買方10萬元之出價
金票款並無不合等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行
之聲請；如受不利判決願供擔保以免假執行。
三、被告乙○○則以：原告所請求返還者為被告太平洋房屋係依
系爭契約所沒收之出價金，而該被告依其與被告之專任委託
契約書第8條：「買方於賣方同意售出後反悔不買或其它之
行為致無法於約定之期日完成簽訂書面買賣契約，如買方係
以支付出價金之方式出價，則該筆出價金由太平洋及賣方各
分1/2以作為買方違約之賠償…。」，據此，被告太平洋房
屋將訴外人陳弘耀所開立作為之出價金支票，經鈞院95年
北小字第4385號判決確定後，由該被告以鈞院96年度執字第
35223號強制執行後，將陳弘耀所給付之10萬元，依系爭契
約第10條第2項第1款沒收並均分。原被告間並無給付關係之
存在，便無所謂「不當得利」之關係。再者，原告所言之買
賣過程亦與事實不符，按簽約當日係因原告之要求而本人臨
時有事由另一共有人出席，其表示原告與其阿姨等意欲殺價
而不願依已成交之金額簽立買賣契約等語置辯，並聲明：駁
回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決願供擔保以免假
執行。
四、經查：原告主張上揭事實，業據提出被告不爭之不動產購買
意願書（編號06892、06897）、支票、買賣標的建物、土地
登記謄本、原告存證信函、被告太平洋房屋存證信函、本院
95年度北小字第4385號判決、96年度小上字43號裁定等影
本為證，並經證人陳淑鳳、李淑珍到庭證述。被告對原告主
張其經由被告太平洋房屋仲介被告張嘉祥上開房地，並簽立
「不動產購買意願書」（編號06892、06897）二份，及交付
上開支票，作為出價金之支付方法之事實，並不爭執，此部
分原告主張之事實應為真實。惟被告則以上開情詞置辯。
五、按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者
，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯
失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不
予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要
權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。
消費者保護法第12條定有明文。又依內政部92年6月編印之
「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中「
貳、不得記載事項」規定「不得約定在契約成立前，受託人
得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用」，有
「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」在卷
可稽。本件原告經由被告太平洋房屋仲介被告張嘉祥上開房
地，買賣契約尚未成立前，被告太平洋房屋即以定型化契約
「不動產購買意願書」，向消費者之原告收取與斡旋金相類
之出價金，違反上開「不動產委託銷售定型化契約應記載及
不得記載事項」中「不得記載事項」之規定，上開定型化契
約有關出價金之條款即屬違反誠信原則，對消費者之原告顯
失公平，依上開規定，該「不動產購買意願書」有關出價金
之條款無效。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者
，亦同。民法第179條定有明文。本件「不動產購買意願書
」有關出價金之條款既屬無效，原告本得請求被告太平洋房
屋返還其所交訴外人陳弘耀所簽發之10萬元支票，惟被告太
平洋房屋竟持有該支票對訴外人陳弘耀提起給付票款之訴，
因票據無因性原則，訴外人陳弘耀受敗訴判決，必須給付被
告太平洋房屋票款10萬元，被告太平洋房屋並進而強制執行
後，依上開「不動產購買意願書」第10條第2項第1款與被告
張嘉祥均分，各取得二分之一出價金5萬元，從整個事件前
後過程整體觀之，被告自屬無法律上原因受有利益，致原告
受有喪失該支票所表彰之10萬元之損害，依上開規定應返還
其利益予原告。被告上開所辯，均非可採。從而，原告依不
當得利法律關係，請求被告應各給付原告5萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日（被告太平洋房屋部分即96年6月16日；被
告張嘉祥起訴狀繕本以寄存送達方式送達非其住所之台北市
○○區○○路○段○○巷○○號2樓，不能認係合法送達，惟其於
96年10月5日言詞辯論時已知悉原告起訴狀內容，遲延利息
應自翌日即96年10月6日起算）起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為之
判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行
。並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供
擔保，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 3 月 3 日
書記官 唐步英