臺灣高雄地方法院101年度訴字第2045號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第2045號民事判決

裁判日期：民國102年08月07日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第2045號原告財政部國有財產署南區分署
（原名：財政部國有財產局臺灣南區辦事處）法定代理人 吳宗明 訴訟代理人 蔡又仁 被告 曾永雄 兼訴訟代理 曾永根 人上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號
A至K所示地上物拆除後，騰空返還占用之土地予原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟參佰零柒元，及自民國一百零二年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按出租人與承租人因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。經查，本件土地出租人即原告與承租人即被告間因耕地租佃發生爭議，經被告向高雄市○○區公所耕地租佃委員會申請調解及向高雄市政府耕地租佃委員會申請調處，均未成立，而由高雄市政府於民國101年
7月13日以高市○地00000000000000號函移請本院審理，核與前揭規定程序相符。
貳、實體事項：
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為原告管領之國有土地（應有部分9501/10000），原告前與被告之母即訴外人曾○○○就系爭土地簽訂「國有耕地租賃契約書」（下稱系爭租約），租期自91年1月1日起至10
0年12月31日止。原告於98年10月21日勘查系爭土地，發現系爭土地上建有鐵皮屋、棚架、磚造鐵皮屋、水泥地庭院、雜物、放置廢輪胎等使用，並未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條之規定，系爭租約即向後失效，嗣曾○○○於000年0月00日死亡，被告均為曾○○○之子，繼承其權利義務，應將如高雄市政府地政局○○地政事務所102年
4月26日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示地上物拆除返還土地予原告及全體共有人，並應給付自98年10月21日起至10
1年7月31日止，占用期間相當於租金之不當得利暨言詞辯論期日起算之法定遲延利息。為此，爰依民法第767條、第
821條及第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A至K所示地上物拆除後，騰空返還占用土地予原告及全體共有人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）363,494元，及自102年7月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊等父親曾○自35年10月1日即設籍於系爭土地上之鐵皮屋，迄今已存在幾十年，屬農業經營不可分離之設施，且伊等已申請系爭土地休耕，並無不自任耕作之情形，故系爭租約仍屬有效，原告不得請求拆除地上物返還系爭土地及給付不當得利等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第28頁）：㈠系爭土地原為訴外人黃○○○所有，出租予曾○○○，嗣黃
○○○死亡後，系爭土地於86年5月22日以抵繳黃○○○繼承人之稅款為原因而登記為國有，由原告管理，嗣財政部高雄市國稅局於94年5月17日辦理退還系爭土地部分應有部分，系爭土地所有權應有部分僅9501/10000登記為國有，其餘應有部分499/10000為黃○○○之繼承人即訴外人黃○○所有；嗣又於100年9月7日以分割繼承為原因登記為訴外人黃○○、黃○○共有，應有部分各499/20000。㈡原告於90年12月28日，與被告之母曾○○○就系爭土地簽訂
系爭租約，租期自91年1月1日起至100年12月31日止。曾○○○於000年0月00日死亡，關於系爭土地之權利義務由被告繼受，其他繼承人均拋棄繼承。
㈢兩造就系爭土地租佃爭議，經高雄市○○區公所耕地租佃委員會調解及高雄市政府耕地租佃委員會調處，均不成立。
㈣原告於98年10月21日，派員至系爭土地進行現場勘查，並於
98年11月25日以台財產南管字第0000000000號函通知被告承租系爭土地涉及未自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條等規定，原訂租約無效並應返還土地等語。
㈤如附圖編號A至K所示地上物為被告所有。
四、本件爭點厥為（見本院卷二第28頁）：㈠被告有無不自任耕作，致系爭租約無效之情形？㈡原告請求被告拆除如附圖所示地上物，並騰空返還占用之土
地予原告及全體共有人，有無理由？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？金額以若干
為正當？
五、本院得心證之理由：㈠被告有不自任耕作，致系爭租約無效之情形：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院著有64年台上字第
571號、70年台上字第4637號判例要旨參照）。如承租人所建房屋非屬農舍，而係供居住之用，即在不自任耕作之列（最高法院102年度台上字第1216號判決理由參照）。又租賃為繼續性之契約，故耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係從此歸於消滅而言（最高法院80年度台上字第1882號判決要旨參照）。
⒉原告主張系爭土地上之建物係供被告居住使用，而有不自任
耕作之情形，故租約自98年10月21日勘查日起無效等語，為被告所否認，然如附圖編號A所示之建物為鐵皮搭建房屋，現為被告曾永根及其兒子居住，共有4間房間，2間供人居住，2間堆放雜物，客廳鋪設木質地板、供奉神明桌，建物後方有完整廚房、浴室設施並鋪設磁磚，如附圖編號I所示之建物為加強磚造及鐵皮搭建房屋，則為被告曾永雄與其配偶、子女居住，有2間臥房、廚房、雜物儲藏室、廁所兼浴室等節，業據被告自 陳明 確（見本院卷一第198頁、卷二第17頁），並經本院現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可稽（見本院卷一第197至217頁），被告曾永根復陳稱：伊父親自35年間就設籍此處，伊從出生迄今居住於此地，曾永雄也是，曾永雄居住房屋原係供放置乾燥機，後來整修給他住，這些房屋均有翻修過等語明確（見本院卷一第199頁），足見被告與家人及其父母長年居住於上開房屋內，其家族在系爭土地搭建房屋，並置有包括客廳、臥房、廚房及衛浴等一般起居生活使用之設備，衡情顯係供一般居住使用，與為便利耕作、施肥或短暫休息而搭建之農舍有間，揆諸前揭法條意旨之說明，應屬不自任耕作之情形。
⒊被告辯稱伊等父親曾○自35年間即設籍於系爭土地上之鐵皮
屋，系爭土地上之鐵皮屋已存在幾十年，屬農業經營不可分離之設施，且系爭土地係休耕，並無不自任耕作之情形云云（見本院卷一第71至73頁）。經查，系爭土地固自92年至10
0年間止，辦理休耕之事實，有高雄市○○區公所101年12月25日高市○區00000000000000號函1份可考（見本院卷一第120至121頁）。然上開房屋長年係供被告家族居住使用，而悖於農舍使用之目的，非屬農業經營不可分離之設施，已如前述，揆諸前揭法條意旨之說明，已該當不自任耕作之情形，縱系爭土地另經辦理休耕在案，仍無礙前述已成立不自任耕作之事實存在，否則有違耕地三七五減租條例第
16條須自任耕作之旨趣甚明。又原告主張於98年10月21日至系爭土地勘查一節，為兩造所不爭執，並有98年10月21日土地勘清查表及照片附卷可憑（見本院卷二第30至39頁），是以原告依耕地三七五減租條例第16條第2項之規定，主張系爭租約自98年10月21日勘查之日起失其效力，應堪採信。
㈡原告得請求被告拆除如附圖所示之地上物後，騰空返還占用之土地予原告及全體共有人：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。
⒉如附圖編號A至K所示之地上物坐落系爭土地合計643.03平
方公尺，且俱為被告所有，為被告所不爭執（見本院卷二第16頁），復有本院勘驗筆錄、現場照片及附圖各1份在卷可稽（見本院卷一第197至220頁、卷二第3頁），而系爭租約既已失效，被告復未能說明有何其他占用系爭土地之正當權源，則被告以其等所有如附圖編號A至K所示地上物占用系爭土地，即屬無權占有，揆諸前揭規定，原告依民法第76
7條、第821條之規定，請求被告拆除如附圖編號A至K所示地上物後，騰空返還占用之土地予原告及全體共有人，即屬有據。
㈢原告得請求被告給付相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。本件被告所有如附圖編號
A至K所示地上物無權占用系爭土地，已如前述，揆諸前揭說明，原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。
⒉次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報
總價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。
⒊被告所有前開地上物坐落高雄市○○○○○南側，以無名巷
道通行，西側有排水溝，西北側有○○○○高速公路，附近多為空地、雜草、樹木、東南側有山坡及墓地，東側有少數住家，經濟效益較低，惟日常生活騎乘機車出入至○○路○○○附近購買生活用品，該處有商店、市場、郵局、農會等，尚稱便利，業經本院勘驗屬實，並經被告曾永根陳明在卷（見本院卷一第198頁），復有googleMap地圖及現場照片可參（見本院卷一第195、199、205至209、216、218頁）。本院審酌系爭土地坐落地點之商業繁榮程度、被告利用系爭土地之經濟價值、所受利益等情狀，認以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬合理適當，原告主張以年息10%為計算基準尚屬過高，不予憑採。又系爭土地自
96年1月起迄今之申報地價每平方公尺2,100元，有系爭土地登記謄本在卷可查（見本院卷一第147頁），原告主張被告自98年10月21日起至101年7月31日止，期間相當於租金之不當得利，得請求金額為178,307元【計算式：①98年10月21日至同年10月31日：2,100元×643.03㎡×5%÷12月×11/31×應有部分9501/10000＝1,897元。②98年11月至10
1年7月：2,100元×643.03㎡×5%÷12月×33月×應有部分9501/10000＝176,410元，小數點以下四捨五入。③1,89
7元＋176,410元＝178,307元】，逾此範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條、第821條、第179條之規定，請求被告應將如附圖編號A至K所示之地上物拆除後，騰空返還占用之土地予原告及全體共有人，及被告應自
102年7月15日起至清償日止按週年利率5%之利息（原告將利息起算日自起訴狀繕本送達翌日減縮至102年7月15日言詞辯論期日），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、又原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4次民庭會議決議參照），而原告既就所有物返還及除去妨害部分之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文中華民國102年8月7日
民事第六庭法官周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月8日
書記 官武凱葳 附圖：高雄市政府地政局○○地政事務所民國102年4月26日土地複丈成果圖乙紙。