裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第632號民事判決
裁判日期：民國95年05月17日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第632號原告乙○○
弄十二訴訟代理人 陳麗真 律師複代理人 周俊智 律師被告大然建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林維堯 律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國九十五年四月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新台幣貳佰陸拾伍萬元同時，將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段二一八地號土地上之建號二０００號建物即門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號一樓之房屋應有部分（即權利範圍為三萬分之四三０四），移轉登記予原告。
被告應給付原告新台幣柒拾玖萬捌仟陸佰伍拾陸元，及自民國九十三年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張㈠其與訴外人萬仲建設股份有限公司（下稱萬仲公司）於民國84年2月24日簽訂提供土地合建房屋契約書，成立合建契約關係，該契約第1條約定由原告提供座落於台北市○○區○○段1小段220地號土地（面積57平方公尺）由訴外人萬仲公司出資有關建築工程之一切費用，興建本國式鋼筋混泥土造地上17層及地下3層之辦公住宅混合大樓壹棟。依該契約第2條第1項規定，合建完成後，由原告依法定容積可建坪數（含屋頂突出物、必要公共設施）自地上一層往上計算取得60%，萬仲公司取得剩餘之40%。訴外人萬仲公司並計算出原告預定分配之房屋面積，並按樓層之市場價值計算分配面積而於合約書附件中記載原告得受分配之坪數，其中原告可取得之1樓坪數為室內面積9.67坪、騎樓為4.62坪。
㈡詎訴外人萬仲公司於興建房屋中途發生重大財務危機，遂與被告簽立買賣契約書，將上述合建法律關係概括移轉予被告，由被告繼續房屋之興建與合約之履行。原告因而與被告訂立協議書，除載明同意被告繼受萬仲公司於上述合建契約關係外（參協議書第一條），依該協議書第4條之約定，原告應分得1樓房屋室內面積部分，尚增加取得0.64坪。嗣該合建建物完成後地上1層僅有3戶不足依原地主人數為分配，故原告須與訴外人 張志成 、 張志祥 、 張志輝 及 張萬水 等人就合建建物A戶（即門牌號碼為台北市○○○路○段○○號，以下簡稱系爭建物）依原持有土地上建物之騎樓面積比例為共有之登記。詎被告於辦理系爭建物登記時，均未將1樓房屋按應有部分比例登記予原告，卻擅自將登記訴外人張志成、張志祥、張志輝等三人共有，並因此造成訴訟（台灣台北地方法院88年度重訴字第1280號），被告於訴訟中主張張志成等三人登記之權利範圍顯然超過彼等因合建可取之權利，自負有將其超額登記之權利登記返還被告，俾由被告再移轉登記予原告，邇來被告與張志成等達成和解，並已取得系爭1樓房屋權利範圍30000分之5796（即相當於10000分之1932）之應有部分所有權，此1樓房屋部分所有權應屬原告所有，爰依上述土地房屋合建契約書第2條第1項之約定，請求被告將其所有坐落於台北市○○區○○段1小段218地號土地上之建號2000號建物即門牌號碼為台北市○○○路○段○○號1樓之房屋應有部分（即權利範圍為30000之5796），移轉登記予原告。㈢又依合建契約第6條約定，被告逾期完工延誤移交房屋，每逾一日乙方應就甲方應分得樓地板面積部分賠償工程造價千分之一，被告迄未交付房屋，系爭房屋完工後於86年5月14日取得使用執照，應為給付違約金之始期，故自86年5月14日起至92年12月31日止，被告遲延移交房屋2420天，系爭工程之總工程造價為新台幣（下同）105,112,110元，總樓地板面積為10,836.3平方公尺，每平方公尺造價為9,700元，其千分之一為9.7元，故被告每日每平方公尺應賠償違約金為9.7元，而原告應分得樓地板面積為495.44平方公尺，故按系爭契約約定應依應分得樓地板面積計算違約金，總計被告應賠償違約金11,629,958元，原告僅先請求其中之3,000,000元等語。並聲明㈠被告應將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段218地號土地上之建號2000號建物即門牌號碼為台北市○○○路○段○○號1樓之房屋應有部分（即權利範圍為30000分之5796），移轉登記予原告。㈡被告應給付原告3,000,000元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以㈠由原告與訴外人萬仲公司間之土地合建房屋契約書第2條第1項約定可知，雙方就迪化段1小段220地號土地合建之分收坪數係包含屋頂突出物、必要之公共設施，且將原告分得面積計算方式列載於附表，由該附表之記載可知，就一樓部分，包含公共設施在內，原告乙○○可分得9.67坪，且並未約定原告可額外分得4.62坪之騎樓，原告所謂依附表原告分得騎樓面積4.62坪一節顯屬無據，不足採信。㈡被告實際上已將門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓及6樓之2二戶建物面積合計87.28坪移轉登記予原告，已超額移轉20.89坪，原告既未將其2樓以上面積1.92坪移轉給被告，自不得向被告要求增加給付0.64坪。㈢建號2000號之建物總面積為205.93平方公尺，被告登記之持分為30000分之5796，被告就該建物所占應有部分之面積為39.785676平方公尺，折合12.035坪，加上共同使用部分面積1.84坪合計面積13.875坪，而依起訴狀所載，原告就一樓部分取得之坪數僅9.67坪，其竟起訴請求被告應將系爭建物應有部分30000分之5796即13.875坪全部移轉登記予原告，顯非有理。㈣就地下層部分，依契約附表，原告應分得12.06坪，惟被告業於86年9月27日移轉建號2035建物、面積47.95平方公尺，建號2027建物、面積8.801平方公尺，及建號2028建物、面積63.855平方公尺三筆建物予原告名下，故原告就地下層部分實際取得
120.606平方公尺，扣除原告依約可分得之部分，原告超額取得80.7382平方公尺相當於24.423坪；另就二樓以上部分：依契約附表，原告可分得二樓Ａ１12.09坪、六樓Ａ36.78坪、六樓Ｃ12.68坪，原告另主張以二樓建物面積1.4倍換取六樓之建物16.93坪，合計六樓部分共66.39坪，然被告已將門牌號碼為台北市○○○路○段○○號6樓及6樓之2兩戶建物合計面積87.28坪移轉予原告，故原告實際取得之坪數較依約可分得之坪數，超額取得20.89坪，應返還予被告。原告超額取得地下層部分24.423坪，六樓以上部分20.89坪，自應返還被告，被告主張同時履行抗辯。㈤依契約所示保證金退還方法，至使用執照下達移交房屋同日原告應無息退還全部保證金，今被告業已於86年9月27日將地下層及二樓以上之部分點交原告，原告自應於點交日返還保證金3,400,000元，但原告迄今未還，應另自86年9月27日起至返還之日止按年息5%計付利息，故以保證金之給付主張同時履行抗辯。㈥被告已如期完工，並未違約，且系爭建物係於86年5月16日取得使用執照，依約視為完工，而兩造係於86年7月1日始簽訂協議書，該協議書第五條明定1樓Ａ戶面寬倘因訴外人張萬水與原告未能取得協議時，由被告協助處理分割為區分所有，足見原告係在系爭建物完工取得使用執照後，始同意被告承受訴外人萬仲公司之合建權利而於86年7月1日與被告訂立協議書，在當時原告即已知悉1樓A戶建物不足分配，且因訴外人張萬水不同意配合處理，才會約定由被告協助處理，其處理經過原告均參與並明知，且不可歸責被告，原告自無請求給付違約金之理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告與訴外人萬仲公司於84年2月24日簽訂提供土地合建房屋契約書，該契約第1條約定由原告提供坐落於台北市○○區○○段○○段○○○○號土地（面積57平方公尺），由訴外人萬仲公司出資有關建築工程之一切費用，興建本國式鋼筋混泥土造地上17層及地下3層之辦公住宅混合大樓壹棟。
（二）嗣訴外人萬仲公司於興建房屋中途發生重大財務危機，遂與被告簽立買賣契約書，將上述合建法律關係概括移轉予被告，由被告繼續房屋之興建與合約之履行。原告因而與被告訂立協議書，同意被告繼受萬仲公司於上述合建契約關係。
四、本件之爭點厥為：㈠原告得向被告請求移轉之應有部分為多少；㈡被告之同時履行抗辯是否有理由；㈢原告得否請求被告給付違約金。茲分述如下：
（一）原告主張被告應移轉系爭房屋應有部分三萬分之五七九六，並提出系爭合建房屋契約書之附件及協議書影本各乙份在卷可稽，被告對於其尚應移轉系爭建物一樓面積9.67坪予原告等情並不爭執，惟辯稱該9.67坪係包含公共設施，且原告另請求移轉騎樓4.62坪及協議書之0.64坪，並無理由等語。經查，稽諸原告提出被告不爭執真正之系爭合建契約附件，其內載明原告應分得坪數，一樓為9.67坪（參卷㈠第41頁），其上並未載明原告所分得之坪數不含公共設施，及原告應分得騎樓4.64坪，原告復未舉證證明，是其主張其應分得之9.67坪不含公共設施，及原告應分得騎樓4.64坪云云，並不可採。次查，依兩造間簽訂之協議書第4條，約定：「1FA戶扣除應分得坪數後尚餘3.29坪，按張萬水先生與乙方（即原告）土地持分比例……分算後，乙方增加取得0.64坪，以二樓以上面積1.92坪與甲方（即被告）交換」等語，有原告提出被告不爭執真正之協議書在卷可參（參卷㈠第20頁），是依上揭協議書之內容，原告於一樓應分配之坪數，得增加取得0.64坪，被告雖辯稱其已將系爭建物6樓及6樓之2移轉登記予原告，已超額移轉20.89坪，原告自不得向被告要求增加給付0.64坪云云，惟縱被告所辯屬實，仍無礙其於系爭協議書對原告應履行之義務，是其所辯並不足採。綜上，原告得向被告請求移轉之面積為10.31坪（即9.67+0.64=10.31），而系爭建物一樓之面積為205.93平方公尺。公共設施面積為31.63平方公尺（即1275.56×248/10000=31.63），有原告提出之建物登記謄本在卷可稽（參卷㈠第22頁），是系爭建物含公共設施之總面積為237.56平方公尺(205.93+31.63=
237.56)，故原告得向被告請求之應有部分範圍為三萬分之四０三四（10.31÷0.3025=34.0826÷237.56=0.14346=4034/30000)。
（二）被告雖以原告超額取得地下層部分24.423坪，六樓以上部分20.89坪，自應返還被告，被告主張同時履行抗辯云云，惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年度台上字第850號判例可資參照）。是縱被告前揭抗辯屬實，惟此乃被告得向原告請求返還不當得利之問題，此與被告依契約所負之移轉所有權之義務，並非基於同一之雙務契約而發生，揆諸前揭說明，被告前揭同時履行抗辯，並不可採。
（三）被告另以返還保證金3,400,000元，及自86年9月27日起至返還之日止按年息5%計付利息，為同時履行之抗辯。原告對於未退還被告3,400,000元之保證金並不爭執，依據系爭房屋合建契約書第三條㈡保證金退還方法之約定，原告應於使用執照下達移交房屋同日，無息退還被告保證金（參卷㈠第8頁），本件原告請求者係建物之應有部分，鑑於應有部分無法具體交付，故應解釋為被告移轉系爭房屋所有權之應有部分予原告時，原告即應返還保證金，是被告以返還保證金為同時履行抗辯，為有理由。惟因該保證金債務之履行期尚未屆至，故被告請求遲延利息為同時履行抗辯，即屬無據。另依據兩造間之協議書第二條「萬仲公司負責人 謝智清 前向乙方（即原告）借貸新台幣柒拾伍萬元，甲方（即被告）同意承受之。於日後甲方將合建房屋點交乙方時，乙方得自應退還保證金中扣除」之約定（參卷㈠第20頁），原告得自被告得請求返還之3,400,000元保證金中扣除750,000元，故被告得請求返還之保證金為2,650,000元。是本件原告於返還被告2,650,000元之保證金同時，得請求被告將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段218地號土地上之建號2000號建物即門牌號碼為台北市○○○路○段○○號1樓之房屋應有部分（即權利範圍為30000分之4304），移轉登記予原告。
（四）原告另主張被告應支付3,000,000元違約金等語，經查，依系爭合建房屋契約書第六條之約定：「合建房屋……自向政府報備之開工日起算捌佰個工作天（以領到使用執照日為完工日期）並於領取使用執照、接通水電內裝完工後，將甲方（即原告）分收之房屋移交甲方接管（但若因天災地變或人力不可抗拒者及因甲方要求變更設計及甲方之原因延誤者不在此限），倘乙方逾期完工延誤移交房屋，每逾一日乙方應就甲方所應分得樓板面積部分賠償工程造價千分之一」（參卷㈠第9頁），本件被告對於系爭建物尚未交付等情並不爭執，雖其抗辯本件係因為訴外人張萬水等人未將系爭建物之應有部分移轉登記予被告，故被告無法將之移轉登記予原告，此不可歸責於被告，且該情形為原告所明知，原告請求違約金並無理由云云，惟依據被告提出之同意書補充約款（參卷㈠第38頁），該指定起造人之同意書係由訴外人張萬水、萬仲公司及被告簽訂，原告並未參與其中，縱原告知悉該等事由，惟該無法交屋之事由並非因天災地變或人力不可抗拒者及原告之原因造成，故原告依據契約請求被告給付違約金，為有理由。次查，系爭房屋完工後於86年5月14日取得使用執照，自86年5月14日起至92年12月31日止，被告遲延移交房屋2420天，而總工程造價為105,112,110元，總樓地板面積為10,836.3平方公尺，每平方公尺造價為9700元，其千分之一為9.7元等情，為被告所不爭執，故被告每日每平方公尺應賠償之違約金為9.7元，而原告未獲交付之面積為34.023平方公尺（即10.31坪x3.3=34.023平方公尺），依前揭契約約定計算違約金，被告應賠償之違約金為798,956元（
34.023x9.7x2420≒798,956），故原告請求被告給付之違約金，在798,956元之範圍內，為有理由。
五、綜上，被告為同時履行抗辯，為有理由。從而，原告於返還被告2,650,000元之保證金同時，請求被告將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段218地號土地上之建號2000號建物即門牌號碼為台北市○○○路○段○○號1樓之房屋應有部分（即權利範圍為30000分之4304），移轉登記予原告；以及原告請求被告給付798,956元，及自93年2月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國95年5月17日
民事第六庭法官郭美杏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年5月18日
書記官潘惠梅