臺灣臺中地方法院民事判決 95年度中簡字第7517號
原 告 乙○
被 告 天星國家別墅社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間確認債權不存在事件，本院於民國95年12月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告對訴外人 賴文英 之管理費債權新台幣壹萬玖仟伍佰元請
求權對原告不存在。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：如主文第1項所示。
二、事實摘要：
㈠、原告起訴主張：原告於民國95年10月24日，經鈞院95年度執
7字第24139號強制執行事件，拍賣購得訴外人即債務人賴文
英所有坐落於台中市○○區○○路2段100巷91弄52號之房屋
（下稱系爭房屋）與其所持分之土地，被告對於訴外人賴文
英所積欠之管理費自94年10月至95年10月止共13個月，每月
1,500元，總共19,500元，依債的相對性原則，僅對債務之
當事人生相當之拘束力，原告並非該債務之當事人，自然不
應受此拘束；被告誤解公寓大廈管理條例第24條之立法精神
，以為原告應該繼受該項債務，且依通俗使用者付費之原則
，被告自當向訴外人賴文英為請求，方足適法，要無向原告
請求之理，再者，原告在此之前，並非所有權人或住戶，亦
未有自願承擔該債務契約之表示或認諾，被告自不得向原告
為請求，惟被告不向訴外人賴文英請求，竟向原告再三催討
，為釐清責任與義務，爰提起本項訴訟。
㈡、被告則以：有向原告要求前手積欠的94年10月至95年10月之
管理費19,500元，因事先向原告講標到房屋後要繳納前手所
積欠的管理費，且原告應依照公寓大廈管理條例第24條規定
繳納等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠、經查：原告係於95年10月24日經本院拍賣，於95年10月31日
取得不動產權利移轉證書，而取得系爭房屋所有權，為天星
國家別墅社區之區分所有權人，被告為該社區之管理委員會
，此為兩造所不爭執之事實，並有原告提出之本院囑託塗銷
查封及抵押權登記函在卷可稽，復經本院依職權調取本院95
年度執字第24139號卷核閱屬實。本件兩造所爭執者在於原
告取得系爭房屋所有權之前，其前手所積欠之管理費，原告
依公寓大廈管理條例第24條規定及被告之告知，是否應繼受
該已發生之債務？按所謂債之關係，指一方當事人得向他方
當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，即一方當事
人僅得向他方當事人主張，不得向第三人主張。此債之相對
性，一基於債之本質，二亦顧及交易安全（蓋因債之關係缺
乏公示性），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相
對性，設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等
條文，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效
力。衡諸憲法第15條保障人民財產權規定及司法院大法官會
議釋字第400號解釋（憲法第15條關於人民財產權應予保障
之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使
用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害
，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴）意旨，上開具
有物權效力之債之關係，應以法律有明文規定者為限。此由
我國民法於91年6月26日修正時，特將最高法院48年台上字
第1457號判例要旨明文化為民法第425條之1規定，益臻明確
。是如欲突破債之相對性原則，而使債之關係具有例外可拘
束第三人之效力，必須有法律之明文規定者始得為之。本件
被告與系爭房屋原告之前手間有關給付管理費之權利義務，
乃屬債之關係，參諸前開說明，本即具有相對性，在法律未
有明文規定之情形下，被告應以不得向第三人請求為原則。
被告固抗辯依據公寓大廈管理條例第24條規定，原告應繼受
其前手所積欠之管理費云云，但查：92年12月31日修正前之
公寓大廈管理條例第24條：「區分所有權之繼受人應繼受原
區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」規定，
其立法目的是為避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之
訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為
規定，性質上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體
發生債務」之繼受規定。亦即後手對其繼受後所產生權利義
務悉依原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如
前手所積欠之管理費，則不在規範範圍內（臺灣高等法院暨
所屬法院89年法律座談會研討結果參照）。上開條文嗣於92
年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受人應於繼受前向管
理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件，並
未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨，
且由該次修正將法條文字修正為：「區分所有權之繼受人：
：：應於繼受後『遵守』（原法條文字為「繼受」）原區分
所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，益見
該條規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規約之規定，
並無令後手承擔前手所積欠債務之意。是公寓大廈管理條例
第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人
之效力，被告據此主張原告應繼受其前手所積欠之管理費，
殊無足取。又被告縱事先向原告講標到房屋後要繳納前手所
積欠的管理費，然原告否認有願意承擔該債務契約之表示或
認諾，被告就此復未舉證以實其說，自不得以被告單方向原
告表示須繳納前手所積欠的管理費，原告即應受拘束，是以
，被告所辯：依公寓大廈管理條例第24條規定，及被告已告
知原告標到房屋後要繳納前手所積欠的管理費，原告應繼受
該已發生之債務云云，非為可採。從而，原告請求確認被告
對訴外人賴文英之管理費債權19,500元請求權對原告不存在
，為有理由，應予准許。
㈡、本件訴訟費用額確定為1,000元，由敗訴之被告負擔。
㈢、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 18日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林清吟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 12 月 18日
書記官