裁判字號：臺灣基隆地方法院112年重訴字第10號民事判決
裁判日期：民國112年05月17日
裁判案由：返還不動產
臺灣基隆地方法院民事判決112年度重訴字第10號原告 胡韶榮 訴訟代理人 羅一順 律師複代理人 游正霆 律師被告 劉子誠 訴訟代理人 陳雅萍 律師上列當事人間返還不動產事件，本院於民國112年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告為基隆市○○區○○段○○段000○號建物（門牌號碼：基隆市○○區○○路000巷0號4樓，下稱系爭4樓房屋，基隆市○○區○○路000巷0號下稱系爭建物）之所有權人，與系爭建物之其他樓層所有權人共有基隆市○○區○○段0○段000○000○號建物（下分稱系爭300建號、系爭301建號建物，合稱系爭地下室，其中原告持分為1/5、1904/10000），惟自不明時日起，系爭地下室即遭被告即系爭建物1樓（下稱系爭1樓房屋）之所有權人占用至今，被告並將系爭地下室以樓梯連通至其所有之系爭1樓房屋，且將系爭地下室違法改裝為其家庭居住空間，除嚴重侵害系爭建物全體共有人之權益外，因系爭地下室屬防空避難空間，被告之占用行為更嚴重危害全體共有人之安全，爰依民法第821條、第767條第1項之規定，請求被告返還系爭地下室予原告及其他共有人。另被告占用系爭地下室無合法權源，使原告受有不能使用系爭地下室之損害，依民法第179條之規定，並參考系爭建物附近同類型房屋出租行情及原告就系爭地下室之持分比例，爰請求被告按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）2,509元（計算式：13,000元×19.3%＝2,059元）。又被告主張系爭地下室有分管協議存在云云，原告否認之。縱認系爭地下室有分管協議存在，惟系爭地下室作為防空避難使用，被告將該空間隔絕並占用1樓通往地下室樓梯，顯有害其他共有人之避難需求，被告自應將其占用部分返還原告及全體共有人，以維公安，為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將其占用之系爭地下室之違法裝潢及隔間拆除、清空並恢復原狀後，返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭地下室之日止，按月給付原告2,509元。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：㈠系爭建物係被告之父 劉松樹 與 劉玉雲 、 劉玉琴 （即原告所有
系爭4樓房屋之前手）及 謝守男 共同合作興建，其合作興建方式為劉松樹提供基地，劉玉雲、劉玉琴及謝守男提供資金，並約定由提供土地者取得一半建物所有權，提供資金者取得另一半建物所有權，故系爭建物興建完成後，劉松樹取得系爭建物之地下室、1、2樓所有權，劉玉雲、劉玉琴與謝守男分別取得系爭建物之3、4、5樓，並完成所有權登記。因地下層建物即系爭地下室為共用部分，受限於法規規定，故系爭地下室僅能登記為共有，惟系爭建物之基地則依約定按含地下層共六層分配，每層基地應有部分1/6，而劉松樹因分配取得地下層、1層、2層建物，取得基地應有部分3/6，其餘各層建物則取得基地應有部分1/6。而因地下層建物約定由劉松樹取得，故系爭地下室即由劉松樹使用。
㈡自系爭建物完成興建以來，地下層及頂樓即依上述約定方式
使用，系爭地下室之裝潢、隔間即劉松樹於該時所搭建，嗣劉松樹於99年過世，被告因分割繼承取得系爭建物之1樓、2樓、共用部分及基地之所有權登記，劉松樹取得且由共有人分管約定使用之系爭地下室，亦延續劉松樹在世時之使用方式繼續使用。原告於購買系爭4樓房屋前，系爭地下室現有使用狀況早已存在，原告對於所欲購買之不動產現狀自會詳為觀察了解狀況，且系爭地下室隔間情形明顯並無遮掩，應可認定原告於購買系爭4樓房屋時即明知或可得而知其前手即劉玉琴與劉松樹就系爭地下室使用權之分管協議存在，故原告自應受該分管協議之拘束。
㈢原告雖主張系爭地下室係作為防空避難室、水箱、電梯樓梯
間及機械房使用，遭被告設置大門及隔間，作為私人空間使用，使其他共有人無法進入亦無法依系爭地下室原有之用法、性質、構造使用云云，惟系爭地下室有系爭300建號建物、301建號建物等2個建物，其中系爭300建號建物用途為「共用部分」，系爭301建號建物用途為「防空避難室、水箱、電梯樓梯、機械房」，而原告所提原證4之照片所示有裝潢範圍均係在系爭300建號建物部分，並非原告所指防空避難室範圍，另系爭301建號建物部分，除樓梯間、水箱等，避難空間則作為停車空間使用，而防空避室兼作停車空間並非法所不許，且原告經由樓梯間大門仍可進入系爭301建號建物之避難空間，並非無法進入。
㈣公寓大廈管理條例於84年6月30日施行，而在施行前已取得建
照之公寓大廈，共有人就共用部分成立分管契約並不受該條例第7條之限制。本件系爭建物係於79年建築完成，共有人就共用部分成立之分管契約即便有違法令使用限制之規定，亦不受公寓大廈管理條例第7條之限制，故系爭地下室得否約定為被告單獨使用，對被告本於分管協議行使管理使用權利並無影響。
㈤綜上，本件原告前揭主張即無理由，其主張依系爭地下室同
類型房屋出租行情，做為其請求相當於租金不當得利數額之依據，亦乏所據，並無足採。
㈥聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由被告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造均為系爭地下室之共有人等情，業據提出建物
登記第二類謄本影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至於原告主張系爭地下室遭被告無權占有等情，被告則坦認占用系爭300建號建物，而否認占有系爭301建號建物，亦否認占有系爭300建號建物為無權占有，並以上開情詞置辯。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院98年度台上字第633號判決意旨可參。
㈢經查，被告辯稱：就系爭地下室之占有係有分管契約等情，
業據證人謝守男於本院證稱：「（基隆市○○區○○路000巷0號的建物，你是否有參與這個建物的興建過程？）有。」、「（請敘述興建過程？）當時是現在被告的父親劉松樹，與他的二個妹妹，是劉松樹的地，我們三人出錢合建，一、二樓與地下室由劉松樹使用，建物是由我們三人出錢。」、「（三樓以上是分配給誰？）他二個妹妹我不知道，我分配到五樓。」、「（你剛才有提到地下室是由劉松樹使用，這個事情是你與劉松樹及劉松樹的二個妹妹講好的嗎？）對。」、「（為何地下室是登記為共有？）我也不知道為何登記為共有，當時就是講好由他們使用。」、「（地下室約定由劉松樹使用有無書面契約？）沒有簽契約，30年前到現在。」、「（你有看過地下室的現狀？）我有看過。」、「（地下室的現況是否是劉松樹在的時候就是現在的狀況？）是。」、「（這30年來你與劉松樹及劉松樹的妹妹是否就照當時的約定使用這個建物？）對。」、「（你剛剛說你與劉松樹的二個妹妹談，請問那二個妹妹有無明確表示同意讓劉松樹占用地下室？）當時他們都在，他們沒有意見，是劉松樹提出來的，是我跟劉松樹談，談的時候劉松樹的二個妹妹都在。」、「（由劉松樹使用地下室及一、二樓，其餘樓層你與劉松樹的妹妹去分，這個是在建物興建之前就已經講好的嗎？）是。」等語（本院112年4月17日言詞辯論筆錄第4頁）。此與被告辯稱：系爭建物興建時即由全體參與合資及提供土地興建之劉玉雲、劉玉琴、謝守男、劉松樹約定，由劉松樹取得系爭地下室之使用權，是就系爭地下室由劉松樹使用已有分管之約定等情，互核相符。而就系爭地下室，原告係劉玉琴之繼受人，並參以證人謝守男之證述，系爭建物之使用情形30年來均依照約定使用，系爭地下室之現況與劉松樹在世時之使用狀況相同，而原告訴訟代理人陳稱：「剛剛被告訴訟代理人說原告在購屋前就有看過地下室現況，但原告只知道地下室空間遭被告違法占用…。」等語（本院同日言詞辯論筆錄第6頁），可知原告對於分管契約之存在，即有可得而知之情形，參以首開說明，原告自應受分管契約之拘束。㈣原告雖主張：系爭地下室作為防空避難使用，被告將該空間
隔絕並占用1樓通往地下室樓梯，顯有害其他共有人之避難需求，被告自應將其占用部分返還原告及全體共有人等情，惟系爭地下室分別有系爭300建號建物、系爭301建號建物，系爭300建號建物登記總面積56.75平方公尺，主要用途為「共用部份」，層次為「地下層」。系爭301建號建物登記總面積為161.18平方公尺，主要用途為「共用部份」，層次為「防空避難室」、「水箱」、「電梯樓梯間」、「機械房」等情，有建物登記第二類謄本影本可稽。被告僅坦承占有系爭300建號建物，而否認占有系爭301建號建物，並辯稱：系爭301建號建物目前係作為停車位使用，從樓梯下去的大門沒有鎖，可以從大門下去，從車位的鐵捲門也可以下去地下室，並未在防空避難室裝潢，亦未阻擋進入等情。並參以證人謝守男證稱：「（你們建物的地下室一部分當作車位及機電設備等空間使用，一部分由劉松樹占有使用？）是。」等語（本院同日言詞辯論筆錄第6頁），被告辯稱並未占用機電設備空間，防空避難室作為停車位使用等情，應非虛構。況按「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，公寓大廈管理條例第55條第1項定有明文。又按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同條例第五十五條第二項規定，並不受第七條不得為約定之限制。最高法院105年度台上字第1443號判決意旨參照。本件系爭建物建築完成日期為79年9月25日，有系爭地下室之建物登記第二類謄本可稽，係屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，則其共用部分應認無公寓大廈管理條例第7條不得為約定專用部分之限制，是以，劉松樹與劉玉雲、劉玉琴、謝守男所訂立所訂立之上揭分管契約，亦無從逕認係違反強制或禁止規定而為無效。
四、綜上，原告主張被告無權占有系爭地下室，為無理由，原告請求被告將系爭地下室之裝潢及隔間拆除，清空回復原狀，返還原告及其他共有人全體，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年5月17日
民事庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月17日
書記官王靜敏