臺灣臺北地方法院90年度訴字第1085號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第1085號民事判決

裁判日期：民國92年08月29日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第一○八五號
原告丙○○訴訟代理人 郭憲文 律師被告丁○○
甲○○兼法定代理人乙○○右三人共同訴訟代理人 鍾開榮 律師右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將座落於台北市○○區○○段二小段七八五－三、七八六、七九一－一地號土地之房屋即門牌號碼為台北市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓（建號第二○二○號），面積九○．八八平方公尺之建物全部遷讓返還與原告，並自民國八十八年六月六日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣貳萬貳仟玖佰陸拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰叁拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序施行前，以新台幣肆佰萬元預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告丁○○、甲○○、乙○○應將座落於台北市○○區○○段二小段七八五－三
、七八六、七九一－一地號土地之房屋即門牌號碼為台北市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓（建號第二○二○號），面積九○．八八平方公尺之建物全部遷讓返還與原告，並自民國（下同）八十八年六月六日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）二萬二千九百六十七元之損害金。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠查座落於台北市○○區○○段二小段七八五－三、七八六、七九一－一地號土地
之房屋即門牌號碼為台北市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓（建號第二○二○號），面積為九○．八八平方公尺之建物（下稱系爭建物）係原告合法所有，此有系爭建物所有權狀及建物登記謄本可稽，詎被告丁○○、甲○○、乙○○等既未向原告租賃系爭建物，亦未得原告同意，即無法律上之原因而無權占用系爭建物，經原告委請律師函請遷讓房屋，迄仍置之不理，是以，原告依民法第七百六十七條、同法第一百八十四條、第一百八十五條及第一百七十九條規定，自得請求被告等遷讓系爭建物，並得請求被告負連帶損害賠償責任，亦即被告應連帶返還相當於租金之損害金予原告，而原告於八十八年六月五日取得系爭建物迄今，被告仍持續無權占用系爭建物，倘以原告於八十六年之申報地價二萬一千七百六十元為計算基準，則被告自八十八年六月六日起至遷讓返還房屋之日止，應按月給付原告二萬二千九百六十七元。又系爭房屋為訴外人福欣建設股份有限公司（下稱福欣公司）所興建，福欣公司雖曾與被告乙○○等簽訂房屋預定買賣契約，然嗣因福欣公司資金週轉不靈，並積欠訴外人 林茂雄 一億餘元無法清償，福欣公司與訴外人徐 兩福 遂協議將其所興建之「嘉華 吳興 二村」房屋及部分土地由林茂雄承受，即移轉登記予訴外人林茂雄及其所指定之登記名義人，系爭建物即為其中一戶，此觀被告所提出之協議書第十七條自明。而後，林茂雄先將系爭建物信託登記於訴外人 洪松男 名下，再將部分建物、土地出售原告，系爭建物即原告於八十八年四月十五日以四百萬元向訴外人林茂雄購得，並於同年六月間辦理所有權移轉登記，此亦有買賣契約及付款證明（即支票）為憑，惟被告僅以訴外人林茂雄與原告係兄弟關係，即遽認本件買賣係通謀虛偽意思表示，顯無理由；又證人 陳春梅 所購買座落於台北市○○街○○○巷○○弄○○號五樓之房屋，乃係向原告購得，並由原告授權訴外人林茂雄全權代理，是證人陳春梅證稱前開房屋係林茂雄所有，而登記名義人均為人頭，係臆測之詞，且無法證明原告與林茂雄之買賣係通謀虛偽，不足採信。至於，被告乙○○與福欣公司間之預定買賣契約， 乃渠 等債權債務關係，原告既未同意將系爭建物租予被告，被告即屬無權占有，從而，原告自得請求被告等遷讓系爭建物。
㈡此外，被告雖主張訴外人林茂雄與福欣公司協議，林茂雄應依福欣公司與「嘉華
吳興二村」之客戶間之協議辦理，然此亦屬福欣公司與被告乙○○及林茂雄三方之債權債務關係，尚難以之對抗善意之原告，況按土地法第四十三條規定，係為保護善意第三人因信賴登記而設，被告雖抗辯原告非善意之第三人，然被告並未就此舉證，是以被告所言實屬無據。又況，原告否認被告乙○○於七十三年十月二十日所提出與訴外人 徐兩 福之前開協議書為真正，縱認前開協議書係屬真正，惟訴外人林茂雄亦無受拘束之必要，蓋林茂雄與福欣公司等五人於七十七年六月三十日簽訂之共同約定書，係指福欣公司於七十六年間與「嘉華吳興二村」客戶所簽訂之協議書而言，及林茂雄於七十九年間與前開客戶所簽訂之協議書而言，並不包括七十三年間所簽訂之本件協議在內，且由被告迄今尚未提出前開協議書正本可知，前開協議書並非真正，另據證人 吳文鉅 證稱，前開協議書處理之客戶乃指七十六年間及七十九年間所處理之客戶，並不包括先前所簽訂之客戶；再者，原告亦否認被告提出已繳款之繳清款項證明，蓋該交屋單及統計單均為私文書，並不足為證，是以，被告前揭所言，並不足採。退一步言，縱認被告乙○○已繳清價款予福欣公司，惟其中亦有被告乙○○應與林茂雄釐清之部分，更何況，被告乙○○若已繳清款，豈有不請求辦理過戶之理，又若林茂雄須受拘束，則於渠等債權債務關係未釐清前，被告自不得對抗原告。
㈢再者，被告質疑原告為林茂雄之人頭，且原告並無財力向林茂雄購買系爭建物，
惟原告本身係從事營造事業，且由原告所得稅申報資料、銀行存帳資料等可知，原告之財力並無問題，又況原告與訴外人林茂雄雖為兄弟關係，然對於系爭建物之款項往來及房地交易等均依法處理，被告自不得僅以林茂雄曾於八十八年五月二十五匯付原告四百六十萬元，即遽認係系爭建物買賣係通謀虛偽意思表示，蓋原告亦於同日匯入五百萬元予林茂雄，是被告遽認原告與林茂雄之買賣間有通謀虛偽意思表示，自不足採。況且，原告購得系爭房屋後，即委由林茂雄全權代理出售予第三人，林茂雄自有代理權限；又被告所提原告於台北市○○街之房地，均為原告之投資或購買，原告絕非林茂雄之人頭，原告係合法自林茂雄取得系爭建物，被告自不得以兄弟間曾有資金往來，遽認二者間之買賣係通謀虛偽意思表示，且被告亦無法明確舉證，從而，被告之主張顯無理由。
三、證據：提出系爭建物之所有權狀一件、建物登記謄本四件、律師函一件、房屋現值證明書一件、地價謄本三件、土地登記謄本五件、不動產買賣契約書一件、付款支票一紙、臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第九八七號民事判決一件、房地產買賣契約書一件、使用執照及其附表各一件、存摺節本一件、支票十紙（以上均影本）、被告乙○○之
乙、被告方面：
一、聲明㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告乙○○向訴外人福欣公司購買座落於台北市○○區○○段二小段七八五－三
、七八六、七九一－一地號土地之房屋，即門牌號碼為台北市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓之系爭建物，嗣訴外人林茂雄與福欣公司簽訂協議書，依雙方協議書第十條之約定，林茂雄負有將系爭房地移轉登記予被告乙○○之義務，而被告負有給付買賣價金之義務，嗣被告依約履行給付系爭房屋價金，此有交屋單及訴外人福欣公司、清源公司之客戶繳款統計表可稽，惟林茂雄卻故意與原告為通謀虛偽意思表示，將系爭房地移轉過戶予原告，而林茂雄據以主張之協議書，業經鈞院八十九年度訴字第五三六○號民事判決認定該協議書並不生效力，是以，林茂雄自無權利主張伊係系爭房地之所有權人，況被告既與福欣公司簽立買賣契約書，並由福欣公司交付占用系爭房屋，即非無權占有，進一步言，被告亦得代位福欣公司向訴外人林茂雄主張合法占用系爭房地及請求移轉所有權之權利。㈡原告丙○○自始即參與「嘉華吳興二村」客戶與建商糾紛之情事，並屢次提供名
義予林茂雄共謀房地之虛偽移轉登記，以規避福欣公司與客戶間債權債務關係，亦即訴外人林茂雄利用丙○○名義登記為「吳興二村」部分土地之所有權人，並提供予林茂雄公司之人頭即訴外人 謝松男 向銀行辦理融資貸款，此有土地謄本可稽，且林茂雄利用被告名義登記房屋所有權後，嗣再轉賣予第三人，均係由林茂雄出面處理及收款，此亦有房屋移轉情形明細表為憑，又況，由林茂雄與原告就「嘉華吳興二村」為共同保證人向銀行融資之情事，亦足證原告乃故意規避本件林茂雄應將系爭房地移轉予被告之義務。況且，原告主張系爭房地係伊向林茂雄購買，惟其卻向台北國稅局申報贈與在案，此外，原告雖提出伊支付四百萬元之支票作為價款支付之證明，然查，原告及林茂雄均知被告係據與福欣公司、清源公司之買賣契約占用系爭房屋多年，卻故意以不合於常理之方式，雙方約定價款交付之同時，林茂雄依約則應騰空系爭房屋，而林茂雄不僅未依約履行，原告卻已形式上支付一次四百萬元支票之價款，由此足證本件支票之兌領，均係原告與林茂雄利用人頭過戶及以假支付價金之洗錢方式，亦足證原告與林茂雄間之買賣係通謀虛偽意思表示。再者，林茂雄利用原告名義登記房屋所有權，並利用法院遷讓讓房屋之判決，取得房屋占用後，嗣再轉賣第三人，均係由林茂雄出面處理及收款，然本案由原告於銀行之資金往來明細可知，原告所有存款帳戶中並無任何房地出售價金之存入收款金額，且林茂雄以四百萬元售予原告之房地，嗣均以逾四百萬元之價格轉售予第三人，由此可知，原告與林茂雄間之買賣確係通謀虛偽意思表示。又按民法第八十七條之規定，原告與林茂雄就系爭房地所為之債權及物權行為依法自始、確定、當然無效，自不得據以對被告主張行使民法第七百六十七條之權利，況本件原告顯以違反善良風俗及公共利益之通謀虛偽意思表示，行使其形式上登記為房屋所有權人之權利，已違反民法第一百四十八條明定之原則。
三、證據：提出嘉華吳興二村房屋登記明細表一件、土地謄本三件、原告丙○○名下房屋移轉明細表一件、土地申貸設定資料一件、交屋單三件、繳款統計表一件、贈與稅免稅證明書一件、房地產買賣契約書五件、房地銷售成交價表一件、臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第五三六○號民事判決一件（以上均影本）等件為證，並聲請本院訊問證人吳文鉅、 徐兩福 、林茂雄、 周信賢 、陳春梅。
理由
一、本件原告起訴主張座落於台北市○○區○○段二小段七八五－三、七八六、七九一－一地號土地之房屋即門牌號碼為台北市○○街○○○巷○○○弄○○號二樓建物係其合法所有，詎被告等既未向原告租賃系爭建物，亦未得伊同意，無法律上之原因而占用系爭建物，經伊委請律師函請遷讓房屋，迄仍置之不理，是以，原告依民法第七百六十七條、同法第一百八十四條、第一百八十五條及第一百七十九條規定，請求被告等遷讓系爭建物，並自八十八年六月六日起至遷讓返還房屋之日止，應按月給付原告二萬二千九百六十七元等語；被告則以其等向訴外人福欣公司購買系爭建物，惟因福欣公司有財務危機，福欣公司乃與訴外人林茂雄簽訂協議書，依該協議書約定，林茂雄負有將系爭房地移轉登記予渠等之義務，而渠等亦負有給付買賣價金之義務， 嗣渠 等依約履行給付系爭房屋價金，惟林茂雄卻故意與原告為通謀虛偽意思表示，將系爭房地移轉過戶予原告，惟系爭房屋既係由福欣公司交付，渠等即非無權占有，原告自始參與有關系爭房屋客戶與建商糾紛之情事，並屢次提供名義予林茂雄共謀房地之虛偽移轉登記，以規避福欣公司與客戶間債權債務關係，原告與林茂雄就系爭房地所為之債權及物權行為依法自始、確定、當然無效，其訴請被告返還房屋、賠償相當於租金之損害即無理由云云置辯。
二、經查，本件系爭不動產所有人登記為原告，此為兩造所不否認，並有登記簿謄本等在卷可稽，此部分事實應堪確定。而原告所以取得系爭房屋，乃係在八十八年四月十五日與訴外人林茂雄簽訂不動產買賣契約書，以價金四百萬元購得，此有不動產買賣契約書影本附卷可考（參原證六）。本件被告辯稱其所以得居住系爭房屋，係因其在六十九年一月二日曾與訴外人福欣公司簽訂房屋預定買賣契約書，由被告向福欣公司購買坐落於台北市○○區○○○段三三一等地號上所興建之預售屋，福欣公司嗣後因週轉不靈，且積欠訴外人林茂雄款項，乃由林茂雄與福欣公司簽定協議書，協議書第十條明定關於嘉華吳興二村內之客戶，凡已與福欣公司成立協議者，由林茂雄依據協議書之內容辦理，惟因此所收取之款項，亦歸林茂雄所有，福欣公司不得再主張任何權利（參本院卷㈠九十年四月三十日言詞辯論期日被告庭提資料），詎林茂雄竟違背協議書內容，將系爭不動產以通謀虛偽意思表示方式，成立假買賣，並將系爭不動產過戶予原告，惟因林茂雄負有依協議書內容履行之義務，原告丙○○與林茂雄既係通謀虛偽意思表示，自不能免除原協議書之義務，亦即應依協議書內容辦理系爭不動產所有權過戶予被告事宜，丙○○且不得向被告請求返還系爭房屋云云。然查，被告所指上開協議書之簽定人，分別有 徐密 （甲方）、福欣公司（乙方）、徐兩福（丙方）、 徐清美 （丁方）、 徐兩合 、 徐貴美 （ 戊方 ）、林茂雄（己方）等人，並無被告，易言之，受上開協議書內容拘束者，僅限於上開參與協議者，未參與者不惟不受該協議書拘束，相對亦不得援引該協議書內容作為自己權利主張之依據，是縱然林茂雄確實未依上開協議書第十條約定內容，與嘉華吳興二村客戶辦理相關不動產過戶事宜，亦僅係對其相對人即福欣公司負擔債務不履行之責，對協議書以外之第三人而言，其並不負任何責任，況林茂雄亦未曾對嘉華吳興二村之住戶為債務承擔之表示，是被告所指林茂雄對嘉華吳興二村住戶負有依協議書內容履行之義務云云，並非事實。被告復以上開福欣公司與林茂雄所簽定之協議書業經本院八十九年度訴字第五三六○號民事判決認定該協議書並不生效力，是以，林茂雄自無權利主張伊係系爭房地之所有權人云云。玆依本院八十九年度訴字第五三六○號判決所載，主要係以福欣公司法定代理人徐兩福未經股東會依公司法第一百八十五條之特別決議規定，擅自與林茂雄簽定讓與公司全部或主要部分營業或財產，此一行為未經福欣公司股東會同意，應不生效力。惟縱認此情為真，亦即福欣公司負責人徐兩福未經公司股東會決議擅自將公司資產轉讓，對公司內部是否產生效力存有爭議，對公司外部而言，是否均無效力，並非無疑！本件原告係基於所有人地位主張，依土地法第四十三條規定，原告既經登記為系爭不動產所有人，此種本於所有權之權利係絕對效力，具有普世效果，亦即對於任何人均得為所有權之主張，除非證明原告取得系爭不動產有何不法之處，否則，原告自得本於所有人地位，主張法律所賦予之權利，其中當然包含排除他人侵害其所有權完整性之權利。本件原告係自訴外人林茂雄處取得系爭不動產，此有不動產買賣契約書在卷可稽，至林茂雄如何取得系爭不動產，並非原告所得置喙。
三、本件被告辯稱原告取得系爭不動產，係與訴外人林茂雄通謀虛偽意思表示，渠等所簽定之買賣契約無效云云。本院經調閱林茂雄與原告丙○○相關個人銀行往來資料，固然可見林茂雄、丙○○二人間於買受系爭不動產時，有與系爭不動產買賣價額四百萬元同額之款項往來，惟是否即可因此認為原告與林茂雄間即屬通謀虛偽意思表示，非無疑義。按民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之表示而言，第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，上開意旨，有最高法院五十年台上字第四二一號、四十八年台上字第二九號判例可供參照。本件原告並非毫無資力之人，其與訴外人林茂雄間互為同胞兄弟，資金調度往來，並非毫無可能，得否因此即認為雙方間資金往來行為屬通謀虛偽意思表示，確有商榷餘地，被告以此作為論斷，並非可採。再者，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。查系爭房屋現為被告占有使用中，為兩造所不爭，被告雖以該房屋係伊向福欣公司所購買，並受合法交付使用迄今，並非無權占有云云置辯，惟其受讓系爭房屋之占有乃係基於其與福欣公司間之買賣契約，其對於出賣人之福欣公司而言，固非無權占有，惟該房屋之所有權一旦移轉於他人，被告對該物之占有即失其法律上之基礎，故對該房屋現登記權利人之原告而言，自構成無權占有，應負返還之義務，故被告上開所辯即非有據。原告本於其所有權人之地位，自得依民法第七百六十七條規定，請求被告自系爭房屋遷出，將房屋返還原告。
四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例。而依最高法院六十七年台上字第三六二二號判例意旨，無權占有人同時侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠償相當於租金之損害。依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，而依最高法院四十三年台上字第三九二號、五十四年台上字第一五二八號判例意旨，該條規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，系爭房屋係供一般住家使用，未受有因營業所帶來之特殊利益，其租金額自仍應受土地法第九十七條規定最高租金額之限制。查系爭房屋九十年度課稅現值為二十萬二千一百元，此有原告提出之房屋現值證明書一紙在卷可稽，而系爭房屋坐落基地即台北市○○區○○段二小段七八五之三、七八六、七九一之一地號，所各占有之土地面積比例各為四三平方公尺、一三八平方公尺、二二三平方公尺，原告所占應有部分各為一百分之三二、一百分之三二、一百分之五一，上開三筆土地申報地價均為每平方公尺二萬一千七百六十元，此有原告提出之台北市地價謄本影本在卷可考。而本件原告請求被告賠償相當於租金之損害賠償，係以土地及其建築物申報總價額年息百分之七計算，其依此計算被告所受相當於租金之利益及原告所受損害金額為每月二萬二千九百三十七元【〔202,100元+21,760元×(43×32%+138×32%+223×51%)平方公尺〕×7%÷12月=22,967元】，玆以系爭房屋所處地段以觀，原告所為上開主張，尚稱合理，是原告請求自八十八年六月六日起至謙讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告二萬二千九百六十七元，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年八月二十九日
民事第二庭法官汪漢卿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年八月二十九日
書記官許婉如