臺灣臺中地方法院103年度重訴字第557號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院103年重訴字第557號民事判決

裁判日期：民國106年09月29日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決103年度重訴字第557號原告 朱建榮 訴訟代理人 洪錫欽 律師複代理人 劉柏均 律師被告 朱益 詳訴訟代理人 張昱裕 律師複代理人 鄭志明 律師被告 朱家欣 上列當事人間分割共有物事件，本院於中華民國106年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○區○○○○段○○○○○○○○號，地目：建，面積五０八八平方公尺（實測後面積五０二七平方公尺）之土地應予分割，其分割方法如附圖即臺中市中山地政事務所複丈日期為民國一百零五年十二月十四日複丈成果圖所示：編號247-48部分，面積二二八五平方公尺，分歸被告 朱益詳 單獨取得；編號247-48(1)部分，面積二七四二平方公尺，分歸原告及被告朱家欣共同取得，並按應有部分比例各二分之一繼續保持共有。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
本判決第一項訴訟費用，由被告朱益詳負擔二分之一、原告及被告朱家欣各負擔四分之一；其餘訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「兩造共有坐落臺中市○區○○○○段○○○○○○○號，地目:建，面積5088.00平方公尺土地（下稱系爭土地），請准許分割。其分割方法為，如附圖所示，編號A部分，面積2544平方公尺，分歸原告及被告朱家欣維持共有；編號B部分，面積2544平方公尺，分歸被告朱益詳所有(以上均以實測為準)。」(見本院卷一第2頁反面)，嗣於民國103年12月17日以民事追加訴之聲明暨準備書狀追加訴之聲明第2項至4項為：「2.被告朱益詳應給付原告新台幣(下同)2,485,488元，暨本追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.被告朱益詳應自本追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至交還原告所分割分得土地之日止，按月給付41,424元予原告。4.原告願供擔保，請准予宣告假執行。」(見本院卷一第36頁反面至第37頁)。復於106年8月14日言詞辯論意旨狀就訴之聲明第一項修正為：「兩造共有系爭土地請准予分割。其分割方法為，如附圖所示，編號『A』部分，面積2208平方公尺，分歸原告及被告朱家欣維持共有；編號『B』部分，面積2819平方公尺，分歸被告朱益詳所有」(見本院卷三第111頁反面)。就上開訴之追加部分，核屬基於原告主張兩造就系爭土地所衍生糾紛之同一原因事實，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。而分割後土地面積之修正部分，則僅屬更正事實上陳述，非屬訴之變更或追加，附此敘明。
二、被告朱家欣經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告方面：㈠兩造為系爭土地之共有人，應有部分為原告1/4、被告朱益
詳1/2、被告朱家欣1/4。系爭土地並無依物之使用目的不能分割情事，亦無契約訂有不分割之期限，惟兩造間無法達成協議分割，且系爭土地上有被告朱益詳及訴外人 朱佩君 即被告朱益詳之妹所有之四棟建物坐落其上，建號分別為台中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號，爰請求依現有建物之整界線為分割線，如臺中市中山地政事務所104年10月12日土測字第1079號複丈成果圖所示之方案分割（見本院卷一第146頁，下稱『A案』）。蓋A案分割後之土地，皆臨道路，對外聯絡便利，且系爭土地於被告朱益詳之父親 朱陽 地興建市場時，乃與原告之父親 朱陽生 協議，可見雙方以就系爭土地之使用範圍有所劃分，原告主張系爭土地後方興建建物部分由被告 朱益祥 取得，前方空地由原告及被告朱家欣取得，符合雙方當時締約真意，亦符合系爭土地上已存在之4棟建物之使用現況，有助於土地分割後整體之效用。
㈡被告朱益詳抗辯兩造之祖父及父親，即訴外人 朱海龍 、朱陽
生、 朱陽地 就系爭土地有不分割協議，原告否認之，被告朱益詳應舉證以實其說，且原告係以買賣方式取得系爭土地之應有部分，縱前手有何協議亦不拘束原告。又被告朱益詳提出如臺中市中山地政事務所104年10月12日土測字第1083號複丈成果圖之分割方案(見本院卷一第147頁，下稱『B案』)，乃分割系爭土地上已存4棟建物應保留之法定空地，核與建管法規不符，自無所採。
㈢被告復提出如臺中市中山地政事務所106年5月2日土測字第
00000號複丈成果圖之分割方案(見本院卷三第63頁，下稱『F案』)為其最終之分割方案，然被告朱益詳並未說明分割成二筆土地中間設置私設道路之必要性，且不利於分割後土地之面積與利用價值，亦與分割共有物係為消滅共有關係之目的有違，而不可採。
㈣又共有人應按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權
，如逾越其應有部分使用收益，而侵害其他共有人之共有權，其所受超過利益，亦屬不當得利。本件被告朱益詳未經全體共有人同意獨自使用系爭土地之全部，原告依不當得利之規定，請求被告朱益詳依原告之應有部分，返還五年內相當於使用系爭土地之不當得利2,485,488元（計算式：3,908元/平方公尺×5088平方公尺×10％×5年×1/4＝2,485,488），及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，每月按41,424元計算之不當得利（計算式：3,908元/平方公尺×5088平方公尺×10％×1/12×1/4＝41,424元）。
㈤爰依民法第823條第1項、第179條提起本件訴訟，並聲明：1
兩造共有之系爭土地准予分割，分割方法為附圖一所示編號247-48部分（面積2208平方公尺）分歸原告與被告朱家欣維持共有；編號247-48（1）部分（面積2819平方公尺）分歸被告朱益詳所有。2.被告朱益詳應給付原告2,485,488元，暨自追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。3.被告朱益詳應自追加訴之聲明暨準備書狀繕本送達翌日起至交還原告所分得土地之日止，按月給付41,124元與原告。4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告朱益詳方面：㈠系爭土地原屬訴外人即兩造之祖父朱海龍（業於100年7月11
日死亡）所有，朱海龍與訴外人即朱海龍之配偶 朱陳 彩雲育有二子，即訴外人即原告及被告朱家欣之父親朱陽生、被告朱益詳之父親朱陽地（業於102年9月14日死亡），朱海龍曾於89年間向朱 陳彩雲 及兩造之父親朱陽生、朱陽地表示系爭土地交由朱陽地管理，朱陽地即於其上搭建建物並經營「健康市場」。
㈡朱海龍嗣後分析家產，先於90年間將系爭土地以夫妻贈與之
方式贈與配偶 朱陳彩雲 ，再分階段將系爭土地贈與朱陽生、朱陽地各1/2，朱陽生、朱陽地於受贈時係逕自以子女之名義為受讓登記，即朱陽生將其受贈之應有部分1/2以原告及被告朱家欣之名義登記，朱陽地則以被告朱益詳之名義登記為所有人，故原告及被告朱家欣雖登記移轉原因為買賣，實際上係受贈自朱陽生及朱海龍應屬明確。
㈢朱海龍在世時已多次向家人表示其財產大部分均由朱陽生管
理，故系爭土地應全部交由朱陽地管理，朱海龍將土地贈與朱陽生、朱陽地時，即已約定由朱陽地經營市場使用，管理期限雖未明確約定，但依民法分管期限之約定應為30年，即自朱陽地89年開始經營至119年為止，原告自應受分管契約之拘束，不得提起分割共有物之訴，且被告乃依據分管契約占有使用系爭土地之全部，自無不當得利，原告請求被告返還相當於租金之不當得利亦無理由。
㈣縱認系爭土地無不分割協議，原告提出之A案將系爭土地臨
忠明南路價值最高昂之部分分歸原告及被告朱家欣維持共有，將較無價值臨永和街之部分分歸被告朱益詳所有，乃不公平不適當之分割方案。被告提出之F案係以臨忠明南路為中點分為左右兩側，並於中間留設6米道路，東西兩側臨忠明南路之長度均為20米左右，利於將來規劃及建築使用，且預留該6米道路，可解決右側土地僅單面臨路以致單價較左側低之情況，且亦可使東西二地之分割後面積趨於接近，應屬適當。
㈤被告朱益詳雖曾提出B案，然該分割方案分割後二筆土地之
面積差距過大，以致經鑑定後，被告朱益詳需找補原告及被告朱家欣之金額高達5,500餘萬元，找補金額過高，而失公允。鈞院依職權提出如臺中市中山地政事務所105年7月25日土測字第695號複丈成果圖之分割方案(見本院卷二第90頁，下稱『C案』)，因被告朱益詳分得臨忠明南路土地與原告及被告朱家欣共有部分之長度比為2:7，差距過大，若依此分割方案，將妨礙被告朱益詳所經營市場之動線規劃與市場經營，若將來被告朱益詳擬處分土地建築房屋，因該土地臨忠明南路之面寬過小而有礙後續建築設計規劃，亦難贊同。被告朱益詳雖亦提出如臺中市中山地政事務所105年12月1日土測字第1144號複丈成果圖所示之分割方案(見本院卷二第147頁，下稱『D案』)，然該方案西側之面積為2285平方公尺、東側面積為2742平方公尺，兩者面積差距過大，亦非允當。
㈥基上，系爭土地已有不分割協議及分管契約，原告請求分割
及請求被告朱益詳返還占有系爭土地之不當得利均無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造共有系爭土地，原告應有部分為1/4、被告朱益詳為1/2
、被告朱家欣為1/4。（見本院卷一第7頁至第8頁土地謄本）㈡系爭土地原為訴外人即兩造之祖父朱海龍所有，90年5月11
日以夫妻贈與為原因，移轉部分應有部分予訴外人朱陳彩雲；94年5月13日以買賣為原因，移轉部分應有部分與被告朱益詳；95年8月14日，朱海龍、朱陳彩雲以買賣為原因，移轉部分應有部分予被告朱益詳、原告、被告朱家欣，朱海龍至此已完全移轉系爭土地所有權；98年3月31日，朱陳彩雲再以贈與為原因，移轉部分應有部分予被告朱益詳，至此朱陳彩雲就系爭土地已無應有部分。（見本院卷一第59頁、60頁地籍異動索引）㈢原告、被告朱家欣之父親為訴外人朱陽生，被告朱益詳之父
親訴外人朱陽地，朱陽生、朱陽地為朱海龍之長子、次子。㈣89年5月15日，朱海龍出具土地使用權同意書予被告朱益詳
、訴外人朱佩君（被告朱益詳之姐妹、朱陽地之女兒）， 同意渠 等於系爭土地上興建地上一層鋼骨造建築物4棟（下稱系爭建物），系爭土地上除該建築物為黃昏市場內部攤位外，亦有供市場使用之停車空間及市場周圍攤位。
四、本院判斷：上開不爭執事項，有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、戶籍謄本、臺中市中山地政事務所104年2月3日中山地所資字第1040001216號函檢附之臺中市地籍異動索引、本院勘驗筆錄、現場照片、臺中市中山地政事務所104年10月28日中山地所二字第1040011154號函所附之複丈成果圖2份、臺中市政府都市發展局104年11月12日中市都工字第1040189533號函所附89中工建建字第36-65號建造執照、90中工建使字第31-34號使用執照卷宗資料影本在卷為據（見本院卷一第7頁至第13頁、第20、21頁、第58頁至第61頁、第134頁至第143頁、第158頁、第168頁至第187頁），且為兩造所不爭，堪信為真。是本件原告主張系爭土地並無分管契約與不分割協議，因無法達成分割協議故訴請裁判分割，且被告占有系爭土地之全部為無權占有，應給付相當於租金之不當得利等語，被告朱益詳則以上情置辯，本件爭點厥為；㈠兩造取得系爭土地所有權時，有無約定系爭土地由被告朱益詳經營市場使用，而有分管契約?㈡兩造就系爭土地有無不分割協議？㈢如無不分割協議，分割方案何者較為適當？㈣原告請求被告朱益詳返還五年內使用系爭土地相當於租金之不當得利2,485,488元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至交還原告所分得土地之日止，按月給付使用系爭土地相當於租金之不當得利每月41,424元，有無理由？茲分敘如下：
㈠兩造取得系爭土地所有權時，有無約定系爭土地由被告朱益
詳經營市場使用，而有分管契約？
1.按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。又按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照）。是倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
2.經查，證人即兩造之祖母朱陳彩雲於105年1月13日準備程序期日到庭證稱：系爭土地係朱海龍之父親留給朱海龍的，朱海龍在世時同意系爭土地給次子朱陽地做菜市場，因為朱陽地沒有其他的工作，長子朱陽生是作幼稚園，朱海龍的意思是一人作一項，這樣兩個兒子才有工作，而兩造都是伊的孫子，系爭土地是要先給兒子再給孫子，移轉給朱建榮、朱家欣時，系爭土地已經給朱陽地作菜市場了，伊不記得當時有沒有說不要分割，朱海龍也沒有說要給朱陽地作多久，是要讓朱陽地作到老，系爭土地讓兩兄弟去分，一人一半，分清楚就好等語（見本院卷一第196頁至第197頁反面）。證人 朱寶緞 即兩造之姑姑於104年7月31日準備程序期日到庭證稱：
伊父親朱海龍在世時，將系爭土地交給被告朱益詳之父親朱陽地做菜市場，當時伊的父母與朱陽地、伊哥哥朱陽生有討論，有說整筆土地全部都要做菜市場，給朱陽地做，伊哥哥朱陽生是在別的地方做幼稚園，朱陽地在系爭土地做一陣子菜市場之後才去登記土地所有權，本來是要登記給朱陽地，後來直接給被告朱益詳，伊哥哥朱陽生也有去登記，本來土地是要移轉給朱陽生、朱陽地，伊不知道後來為何移轉給兩造，朱海龍就是要把土地分給男生等語（見本院卷一第95頁反面至第97頁）。證人 朱寶鳳 即兩造之姑姑亦於同上期日到庭證稱：系爭土地是伊父親朱海龍的，朱海龍同意讓伊弟弟朱陽地整地、作市場，伊哥哥朱陽生很早就在大里那邊有一塊很大的地在經營幼稚園，朱海龍認為長子朱陽生已經在經營幼稚園，次子朱陽地在系爭土地經營菜市場，一人一塊土地各自做，之後土地過戶給被告朱益詳是朱陽地的意思、過戶給原告朱建榮與被告朱家欣是朱陽生的意思等語（見本院卷一第97頁反面至第98頁反面）。證人朱陽生於000年0月0日準備期日到庭證稱：朱家的事大部分都是伊在處理，伊父親朱海龍給伊弟弟朱陽地蓋房子前有跟伊說，本來伊父親不想給朱陽地蓋黃昏市場，是伊說服伊父親，伊父親當時有要給朱陽地經營菜市場，後來系爭土地辦理夫妻贈與、及以買賣為原因移轉給伊兒子即原告、被告朱家欣，以及朱陽地之兒子即被告朱益詳也是伊去辦的，本來伊父親是要直接移轉給伊和朱陽地，但因為伊已經60幾歲了，就直接由孫子向阿公買，但伊兒子的資金是伊每年都贈與免稅額度之資金而來等語(見本院卷二第31頁反面至第34頁反面)。此外，復有朱海龍於88年12月25日出具予朱陽地、朱佩君、被告朱益詳之土地使用權同意書在卷可參(見本院卷一第185頁至第187頁)。足認系爭土地原係兩造之祖父朱海龍所有，屬於渠等之家族財產之一，兩造於取得系爭土地應有部分所有權之前，朱海龍及兩造之父親朱陽生、朱陽地已有協商，朱陽生亦同意由朱陽地在系爭土地經營菜市場；嗣後於市場經營期間，再由朱陽生主導系爭土地所有權之移轉事宜，朱陽生認其年紀已大，且孫輩亦受有父輩贈與之資金，故均以買賣之名義將系爭土地分配與原告、被告朱家欣各1/4；被告朱益詳1/2，以維持朱海龍欲將系爭土地平均分給朱陽生、朱陽地兩房子嗣之本意。
3.又朱陽地曾於89年1月間，預定於系爭土地之西北側，即臨忠明南路及永和街之位置興建4棟建物，並向建管機關申請建造執照；嗣於同年5月間，變更設計為現行興建位置，即於系爭土地之西南側臨永和街之位置興建4棟建物等情，有建造執照變更設計申請書、臺中市政府工務局建築管理課函、地籍套繪圖4份、建造執照申請書4份附卷為憑(見本院卷一第170頁、第172頁至第175頁、第177頁至第180頁)。足認系爭土地上之4棟建物，原於89年1月間係預定興建在系爭土地西北側臨忠明南路及永和街之轉角，然於同年5月間，變更設計為目前坐落於系爭土地西南側臨永和街之位置。證人朱寶鳳於上揭期日到庭證稱：系爭土地在興建菜市場時，伊會去看，伊知道伊弟弟朱陽地原本規畫市場是擺在忠明南路的旁邊，因為這樣客人進來比較近，把車停到後面動線比較好，但伊哥哥朱陽生看到就說怎麼可以把前面都擋住，好的東西都拿走，就叫朱陽地後退一點，造成現在蓋的樣子，朱陽地人比較隨便，朱陽生說什麼，弟弟沒有去爭執等語(見本院卷一第99頁)；證人朱陽生於上揭期日亦證稱：因為伊弟弟即朱陽地要蓋房子，伊父親朱海龍有簽土地同意書讓伊弟弟申請建照，伊等經過協商後，朱陽地同意將市場蓋在後面，伊對於系爭土地上興建4棟建物給朱陽地經營黃昏市場，伊沒有意見等語(見本院卷二第31頁反面至第32頁)。顯見於兩造取得系爭土地所有權之前，原告之父親朱陽生確於89年5月間，即同意被告朱益詳之父親朱陽地於系爭土地上興建4棟建物經營黃昏市場，嗣後於朱陽地經營黃昏市場期間，始由朱海龍、朱陳彩雲於95年間、98年間將系爭土地所有權應有部分陸續移轉登記與原告、被告朱益詳、朱家欣，原告及被告朱家欣至提起本件訴訟前，均從未向朱陽地或被告朱益詳請求返還土地，堪信原告、被告朱家欣就系爭土地之管理方式，已默示同意渠等之父親朱陽生與朱陽地、被告朱益詳間之約定，即同意被告朱益詳於系爭土地上經營黃昏市場，兩造就系爭土地存有分管契約，應足認定。
4.原告雖主張其係以買賣之方式取得所有權，與被告朱益詳並無分管契約云云。惟證人朱陽生即原告之父親於上揭期日到庭證稱：「（原告朱建榮、被告朱家欣取得系爭土地時，系爭土地之全部是否仍為朱陽地經營菜市場使用？）系爭土地有4棟建築物與停車場，我們有同意4棟建築物在那個地方」、「(朱建榮、朱家欣有無表示反對系爭土地之使用方式，且向朱陽地或朱益詳請求返還應有部分？)他們本來沒有向他請求任何事情，在本件起訴之前，我們有跟 蔡雪卿 （按指被告朱益詳之母親）協商，蔡雪卿認為系爭土地的全部屬於他們所有，我們沒有反對朱陽地經營，但是我們沒有同意蔡雪卿經營」等語（見本院卷二第33頁反面）。審酌原告取得系爭土地應有部分所有權之資金來源係證人朱陽生所提供，且證人朱陽生亦表明朱家之家產大部分由其管理等語(見本院卷二第34頁反面)，堪信證人朱陽生證稱原告亦同意朱陽地於系爭土地興建4棟建物，並由朱陽地經營菜市場一節屬實。是原告主張其與被告朱益詳並無分管契約云云，核與兩造取得系爭土地應有部分所有權之緣由及上開事證有違，而不足採。
㈡兩造就系爭土地有無不分割協議？
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按分管契約係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，不過就共有物之管理定暫時使用之狀態，並無消滅共有關係之特約，即與分割有間，從而，共有物訂立分管契約後，除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，各共有人仍得隨時請求分割（最高法院92年度台上字第1124號判決意旨參照）。再按共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用，以定分割方法。又兩造就系爭土地，依其使用目的亦無不能分割之情形，從而被上訴人訴請分割，並無不合（最高法院96年度台上字第977號民事裁判意旨參照）。基此，共有人對共有物縱有分管約定，除另訂有不分割協議外，各共有人仍得請求分割共有物，且於請求分割時，即有終止分管契約之意思。
2.惟兩造間就系爭土地雖有管理約定，然有無不分割協議，期間是否為朱陽地自89年間經營市場起算30年等情，應由主張該項有利事實之被告朱益詳負舉證之責。被告朱益詳雖聲請傳喚兩造之其他親屬到庭為證，然查：證人朱寶緞於上揭期日到庭證稱：伊父親（即朱海龍）生前有說系爭土地要給朱陽地做菜市場，當時要做菜市場的時候，伊父母跟弟弟、弟媳即朱陽地他們，還有哥哥朱陽生在討論，能不能分割伊不知道，只是有說這個土地全部要做菜市場，給朱陽地做，朱陽生是在別的地方做等語（見本院卷一第95頁反面、第96頁）。證人朱寶鳳於上揭期日則證稱：朱陽地在系爭土地開發市場，但當時還是伊父親朱海龍的名字，伊父親同意伊弟弟先去整地、做市場，伊哥哥即朱陽生說要一半，才過一半給朱陽生，朱陽生有跟伊母親、弟弟表示不會爭經營權，只是想要保持該土地的完整；兄弟沒有說要分割，就是不分割，伊爸爸是說就這樣做，就是給朱陽地做，朱海龍有說分割之後朱陽地不能做，這是在市場成立之後幾年，朱陽生要取得土地之前才講的，因為朱陽生很早就在大里那邊有一塊很大的地是在經營幼稚園，朱海龍的意思就是讓朱陽生和朱陽地一人一塊土地，各自做等語（見本院卷一第97頁至第98頁反面）。證人 朱清田 即兩造之叔公於105年1月13日準備程序期日到庭證稱：系爭土地是伊與朱海龍之父親買的，因是用朱海龍的名字購買，伊父親在67年分財產時，就協議依登記名義人來分配，後來朱海龍有同意將系爭土地給朱陽地作菜市場，因為朱陽生已經在大里那邊經營幼稚園，朱海龍認為兩兄弟各自盈虧，當初伊父親購買土地時，認為土地最好是持分，不要只登記一個人才不會被隨意處分，但伊不清楚朱陽生、朱陽地有沒有不分割的協議等語（見本院卷一第199頁）。是依上開證人之證述，僅能證明兩造之父親即朱陽生、朱陽地就系爭土地之使用方式，曾協議由朱陽地經營菜市場，然無法證明雙方有不分割協議。證人朱寶鳳雖證稱「兄弟沒有說要分割，就是不分割」等語，然證人朱寶鳳並非上開不分割契約之當事人，其證詞乃基於聽聞朱陽生曾稱「不取得市場經營權」所為之判斷，實屬證人朱寶鳳之個人意見而非其所經歷之事實，該證詞是否可採，尚非無疑？況縱使朱陽生曾同意朱陽地經營市場，惟同意期限為何尚乏證據證明，自難僅因原告之父親朱陽生曾同意被告朱益詳之父親經營菜市場一事，遽認兩造就系爭土地訂有不分割協議，被告朱益詳前揭抗辯，尚屬無憑。
㈢如無不分割協議，系爭土地之分割方案何者較為適當？
1.按土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同時，因面積須以圖面為依據，始能計算，自應以地籍原圖為準，惟登記之面積如與實際測量所得之面積不符，於共有人間無爭執者，法院固得於地政機關辦理更正登記完畢後，為分割共有物之判決，或逕依原告請求，參考地政機關實測所得之面積判決分割，並於理由欄敘明面積不符情節，待該判決確定後，由當事人持向地政機關聲請一併為更正及分割登記（最高法院93年度台上字第1635號判決可資參照）。徵之，系爭土地原登記面積為5088平方公尺，而依地籍原圖實測面積為5027平方公尺，較登記面積減少61平方公尺（見本院卷一第7頁、第146頁、第147頁），而兩造對系爭土地面積經地政機關複丈後之增減未表示意見，則依上開說明，兩造當事人於本件分割共有物訴訟確定後，自得持之向地政機關申請一併為面積更正及分割登記，合先說明。
2.按各共有人除因物之使用目的不能分割，或契約定有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物或變價之分配。民法第823條第1項前段、第824條第2項分別定有明文。系爭土地為兩造所共有，原告與被告朱家欣之應有部分各為1/4、被告朱益詳為1/2，並無因物之使用目的不能分割之情事，或契約訂有不分割之期限，兩造間就分割方法無法達成協議等情，有原告提出系爭土地之地籍圖謄本、土地登記第二類謄本等件為證（見本院卷一第6頁至第13頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。再衡酌被告朱家欣與原告均係朱陽生之子，而朱海龍於移轉系爭土地之應有部分所有權時，係為平均分配予朱陽生、朱陽地之兩房子嗣，故登記為原告及被告朱家欣各1/4、被告朱益詳1/2，已如前述，是系爭土地之分割方法，應分為價值相當之兩筆土地，始符合朱海龍分配家產之本意及兩造之利益；且被告朱家欣亦已具狀向本院 陳明 願就A方案與原告維持共有(見本院卷一第70頁反面)，可信被告朱家欣仍有與原告繼續維持共有之意。是本件就其他分割方案，亦以原告與被告朱家欣維持共有、被告朱益詳單獨所有，並考量分割後兩筆土地之價值相當為依據。再系爭土地既依法令及物之使用目的，並無不能分割之情形，兩造就系爭土地亦無不能分割之約定，且不能以協議定分割之方法，則原告請求法院判決分割系爭土地，於法有據，應予准許。
3.本件原告主張A案符合原告之父親朱陽生同意朱陽地興建建物時之分管協議，亦與土地使用現況相符，無須另為拆屋還地，應符合兩造利益；被告朱益詳則主張分割線應垂直忠明南路，使兩造取得之土地均有臨忠明南路之部分，較符合公平，且以F案分割為東西兩側土地面積均等較為適當，被告朱益詳並曾於訴訟期間，另提出以系爭土地上既有建物建築線為分割線，分割為東西兩側土地之B案；以及以分割後東西兩側土地價值均等而不考量既有建物建築線之D案為分割方案；本院則以系爭土地既有建物東側建築線為分割線，且分割後東西兩側土地之價值均等考量臨忠明南路路寬之C案為分割方案。是本件應審究者厥為依上開何分割方案予以分割，始符合共有人利益，並兼顧公平原則及盡土地管理、利用之經濟上最大利益？
4.第按，共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平決定（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照）。再分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法之拘束（最高法院69年台上字第1831號判例、90年度台上字第1378號判決意旨參照）。是系爭土地之分割自應考量土地周圍狀況、共有人所有相鄰土地之分配使用、土地上既有建物存在之狀況、使用情形、對於共有人相鄰之意願、分割後土地價值之保存與利用等，儘可能依共有人現行佔有使用之狀況及欲相鄰使用之意願而分配為原則。經查，系爭土地位於台中市南區南和里，鄰近健康公園及國立中興大學，位置在忠明南路園道南側，忠明南路與永和街○○○區○○○○路寬約10米之忠明南路、南側未臨路、西側臨實際使用路寬約6米之永和街、東側未臨路且界址較為曲折不平，整體地形不規則、近似長方形，地勢平坦，土地現況為黃昏市場使用，由北往南之使用現狀依序為鐵皮浪板搭蓋棚架之攤販、停車場、4棟建物之黃昏市場，另臨永和街部分亦設有鐵皮浪板搭蓋棚架之攤商，該黃昏市場之經營範圍已包含系爭土地之全部等節，業經本院會同兩造於104年10月12日上午實地勘驗屬實，有系爭土地之地籍圖謄本、本院勘驗筆錄、現場照片11張在卷可憑(見本院卷一第9頁、第135頁至第143頁)，亦有華聲科技不動產估價師事務所於105年5月19日以華估字第81855號函檢送之不動產估價報告書附卷可查(見不動產估價書報告第14頁、第15頁，外放)。
5.各分割方案之比較：⑴系爭土地北側臨路寬約10米之忠明園道，故以忠明南路、復
興路及五權南路及中投快速道路為主要聯外道路，忠明南路往北可通臺中市西區，沿線連結建國南、北路、復興路、南平路、五權南路等主要幹道，由忠明南路接建國南路可至臺鐵大慶站、規劃中之捷運綠線G13站與高鐵臺中站，交通便利性良好；而系爭土地南側、東側均與鄰地相接而未臨路；土地西側則為實際使用路寬約6米之永和街；是系爭土地如採分割為南北兩筆土地之方式，北側土地既臨忠明南路亦臨永和街；南側土地則僅臨永和街，北側土地之單價顯高於南側土地之單價。如採分割為東西兩筆土地之方式，東側土地臨忠明南路、西側土地則臨忠明南路與永和街，兩筆土地均有臨忠明南路之部分，分割後之土地價值應較相當。經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑估各分割方案之土地價值，原告提出分為南北兩筆土地之A案，鑑估後北側土地之單價為每平方公尺119064元、南側土地之單價為每平方公尺96800元，兩者單價之差異為22264元(計算式：119064元－96800元＝22264元)；被告朱益詳提出分割為東西兩筆土地之B案及D案(兩分割方案之差異僅為分割後各筆土地之面積)，西側土地之單價為每平方公尺116160元、東側土地之單價為每平方公尺96800元，單價差異為19360元(計算式：
116160元－96800元＝19360元)，是分割為南北兩筆土地之單價差異，顯高於分割為東西兩筆土地之單價差異，益徵系爭土地分割後之價值，相當程度取決於分割後土地臨忠明南路之寬度，則A分割方案將系爭土地分為南北兩側，由原告及被告朱家欣共同取得北側、被告朱益詳取得南側土地，難認適當。原告雖主張朱陽生於00年間同意朱陽地興建黃昏市場時，朱陽地自願將市場建物興建於系爭土地之西南側，即寓有日後分割時，由朱陽生或其子嗣取得北側空地部分、朱陽地或其子嗣取得南側已興建建物部分之分割協議云云，然被告朱益詳否認上情，參酌證人朱寶鳳於上揭期日在本院具結證稱：伊弟弟朱陽地人比較隨便，朱陽生說什麼弟弟沒有去爭執等語（見本院卷一第99頁），足信被告朱益詳之父親朱陽地僅係未計較於系爭土地之何位置經營黃昏市場，而非同意日後分割時取得系爭土地之南側，原告此部分主張難謂有據。
⑵又被告朱益詳提出之B分割方案，因西側土地面積大於東側
土地面積甚多，經鑑估後，分得西側土地之共有人需補償分得東側土地之共有人55,369,600元乙節，有不動產估價報告書附卷為憑(見估價報告第5頁)，該找補價額過高，難認適當。
⑶被告朱益詳於106年3月22日復提出分割方案F，為使分割後
東西兩側土地面積大致相等，而在系爭土地中間設立6米寬南北向之私設道路，以解決分割後東側土地僅單面臨忠明南路而降低土地單價之情形(見本院卷三第44頁)，即如臺中市中山地政事務所106年5月2日土測字第35400號土地複丈成果圖所示(見本院卷三第63頁)。然分割共有物係以終結共有關係為目的，除因共有人之利益或有必要之情形、或共有人明示同意，難認應繼續維持共有關係。查原告於106年8月14日民事辯論意旨狀，已表明F方案之私設道路C、C1部分由兩造維持共有，與分割共有物使共有關係變更為單獨所有之目的有違(見本院卷三第121頁)，不同意與被告朱益詳繼續維持共有。且F案亦將系爭土地分割為東西兩側土地，分割後兩筆土地均有臨路，東側臨忠明南路、西側臨忠明南路與永和街，並無未通道路而需私設道路之情形，難認有設置私設道路之必要。被告朱益詳雖主張設置該道路可提高東側土地之價值，而減低東西兩側土地價值之差異云云，然設置該私設道路後，西側土地將三面臨路，亦提高其土地價值，得否以此方式消弭東西兩側土地之價值差異尚非無疑；且經鑑定後，西側土地之單價為每平方公尺120032元、東側土地之單價為每平方公尺106480元，相較未設置道路之B方案或D方案，東西兩側之土地單價確有提升，然就價值差異而言，西側土地之分割價值為284,301,116元、東側土地之分割價值為269,034,788，仍有15,266,328元之差距(計算式：284,301,116元－269,034,788元＝15,266,328元)，此有華聲科技不動產估價事務所106年6月14日華估字第00000-0號函及檢附之各分割土地單價調整推算表、各共有人增減差額分析表在卷為憑(見本院卷三第74頁至第76頁)，與D案無須差補相較，亦難認F方案確有利於兩造。
⑷本院因B分割方案找補金額過高、又為維持系爭土地上既有
建物之完整，而職權提出於系爭土地西南側部分，以現有建物建築線為分割線，西北側部分因無建物，故得依分割後東西兩側土地之價值衡平調整分割線，即如臺中市中山地政事務所105年7月25日土測字第695號複丈成果圖之C方案(見本院卷二第90頁)。被告朱益詳訴訟代理人於105年10月24日準備程序期日，當庭表示C分割方案造成西側土地臨忠明南路之寬度與東側土地臨忠明南路之寬度為2:7，明顯不利於取得西側土地之共有人，而提出不考量既有建物，並以東西兩側之價值均等決定分割線位置之D方案(見本院卷二第129頁反面)。本院衡量C方案原係為維護被告朱益詳所使用之4棟建物既有現狀，始提出該非平整分割線之分割方案，分割後土地難謂方正，而不利於土地之利用；今被告朱益詳既同意不考量既有建物，則C分割方案亦難認妥適。
⑸被告朱益詳復於105年10月18日以民事答辯(六)狀提出D分案
，即不考慮現存之既有建物，以原告、被告朱家欣及被告朱益詳取得臨忠明南路之寬度均相等為前提，並以分割後東西兩側之土地價值相當以確定分割線，被告朱益詳取得西側土地、原告及被告朱家欣取得東側土地(見本院卷二第125頁至第126頁)，即如臺中市中山地政事務所105年12月1日土測字第114號土地複丈成果圖所示(見本院卷二第147頁)。依D分割方案，西側土地之面積為2285平方公尺、東側為2742平方公尺，兩筆土地臨忠明南路之路寬相等，分割後價值相當，而無互相找補之必要，亦有華聲科技不動產估價師事務所105年11月17日華估字第00000-0號函及檢送之各共有人增減差額分析表、各分割土地單價調整推算表附卷為憑(見本院卷二第134頁至第136頁)。審酌該估價報告係以比較法及土地開發分析法等兩種評估方法綜合比較分析，並先選定系爭土地中較具代表性之基準地(標準宗地)，依上開估價方法推估其合理價格後，再藉標準宗地之地價為基礎，考量分割方案中其他各筆土地之面積、形狀、臨街情形、臨街寬度與深度、地勢條件、土地利用狀況等與基準地之個別條件差異進行百分率調整，以求勘估標的分割後各筆土地單價及總價；而鑑定人所選擇之基準地係以各分割方案中，價值最不利之A方案南側土地為基準，以充分評估該最不利土地之價值，再推估分割後其他各筆土地價值；又鑑定人評估標準宗地之價值時，係以近鄰地區或類似地區之交易資訊，收集與勘估標的相類似或同質性高之交易案例，作為市場比較法之推算基礎，並考量比較標的與勘估標的間之個別差異性如地形、地勢、臨路寬度、深度、臨路路寬、排水、公共設施、嫌惡設施、當地生活供需等級、市場等級，以比較標的之價格為基礎，逐項與勘估標的進行分析比較，以及以土地開發分析法評估勘估標的經開發後之土地單價，復就比較法及土地開發分析法所得之價格加權平均，推估該基準地之單價為每平方公尺96800元，而分割方案D之西側土地之宗地條件(形狀、臨路寬度、深度)與基準地相當、臨路條件(臨永和街、忠明南路)優於基準地20%、公共設施條件相當、周邊環境條件相當，故調整率為20%，評定單價為每平方公尺116160元；東側土地之宗地條件則較基準地劣後5%、臨路條件(忠明南路)優於基準地5%、公共設施條件相當、周邊環境條件相當，總調整率為0%，評定單價亦為每平方公尺96800元等節，有估價報告書、華聲科技不動產估價師事務所105年11月17日華估字第00000-0號函檢附之各分割土地單價調整推算表附卷為憑(見估價報告第21頁至第22頁、第26頁至第38頁，本院卷二第134頁、第136頁)。上開鑑估方法係依據不動產估價技術規則第14條規定應兼採兩種以上鑑定方法推算勘估標的價格，且經鑑定人實地履勘土地現況，並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟發展程度及房地產交易現況等影響系爭土地價值因素與形成之因素，決定系爭土地價值。是上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，鑑定亦無違反技術法規或悖於經驗法則情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定為客觀之評估，自屬可採。
⑹原告雖主張上開鑑定報告認永和街為6米道路，然依台中市
政府都市發展局104年11月12日中市都工字第1040189544號函檢附之土地上建物建造執照及使用執照顯示永和街係8米道路，該分割土地單價調整推算表顯有錯誤；且D案分割後之247-48土地(即D案之西側土地)係完整之長方形，無任何畸形之情形，而247-48(1)土地(即D案之東側土地)既不臨路，復未能平整而有曲折情形，該部分土地價值未於分割土地單價調整推算表適當顯現，鑑估價值尚有違誤；又系爭土地係第三種住宅區，而鑑定人以比較法衡量之比較標的一(下橋子頭段271-300地號)之土地分區為第二種住宅區，兩者之價值應有不同，而比較標的二、三之土地面積各為91平方公尺、82平方公尺，與系爭土地經分割後均尚有2000平方公尺以上之規模不同，估價報告顯為失當云云(見本院卷三9頁反面、第10頁反面至第11頁)。然查，依地籍圖測得永和街之路寬為7.5米，經鑑定人現場勘查實際可通行路寬約6米為基準，雖於建物建造執照登載永和街路寬為8米，惟其通行便利性不便，鑑定價格不受影響；至於第三種住宅區雖可容許零售業進駐，增加便利性，但也因此使住宅區環境趨於複雜凌亂，降低居住安寧，而有無設立公司行號之需要、欲規劃透天住宅或區分所有建物，皆會影響居住者之選擇，並非第三種住宅區之價值一定優於第二種住宅區，故評定比較標的一之行政及法令條件與勘估標的相當，又土地面積大，地形對土地之影響較小，但面積過大致需留設基地內通道，使部分基地僅能供通行使用，此將降低土地價值，且面積越大雖有利於整體開發，但能負擔之買方較少，買方之議價能力因此提高，至使大面積土地之成交單價降低，故比較標的一、
二、三之宗地面積雖小於系爭土地，然宗地條件尚非顯劣於系爭土地，而於宗地條件一比較標的一、二、三分別調整為99%、98%、98%，略優於勘估標的，亦非顯不適當；至於比較標的一雖毗鄰溪流旁巷底，然已於周邊環境條件調整勘估標的為103%，並非未予考量，至D分割方案東側土地因界址崎嶇，與基準地相較確較劣後，故於宗地條件考量為-5%，亦非未予考量等節，業據鑑定人於估價報告陳述明確，復有華聲科技不動產估價師事務所於106年5月10日華估字第00000-0號函在卷為憑(見本院卷三第65頁至第65頁反面、本院卷二第136頁)。堪信鑑定人所為之鑑估確已考量原告所述之上開疑點，而無不當之處，是鑑定人就D分割方案所為之價值鑑定，應屬合理，原告上開主張難謂可採。
⑺再被告朱益詳及其父親朱陽地於89年間，經原告及被告朱家
欣之父親朱陽生之同意，在系爭土地之西南側部分興建建物經營黃昏市場，經營期間迄原告提起本件分割共有物訴訟已約14年，堪認原告及被告朱家欣於取得系爭土地之應有部分所有權時，亦同意被告朱益詳使用系爭土地之西南側作為黃昏市場之主要營業範圍，則被告朱益詳使用系爭土地西側之期間已久，使用之初復無違背其他共有人之意願，該使用現狀應值得保護，是本院考量各共有人使用情形、分得之位置及取得土地之價值、經濟效用及全體共有人之利益及意願、對外通行等情狀，兼顧兩造之最佳利益及公平原則，足認如附圖所示D分割方案，由被告朱益詳取得編號247-48土地(面積2285平方公尺)、原告及被告朱家欣共同取得編號248-48(1)(面積2742平方公尺)且維持共有，共有比例各為1/2、1/2，為最適當可採。
㈣原告請求被告朱益詳返還五年內使用系爭土地相當於租金之
不當得利2,485,488元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至交還原告所分得土地之日止，按月給付使用系爭土地相當於租金之不當得利每月41,424元，有無理由？
1.共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號裁判意旨參照）。查被告朱益詳及其父親朱陽地於系爭土地經營黃昏市場已約14年，使用之初且經原告及被告朱家欣之父親朱陽生同意，原告及被告朱家欣取得系爭土地之應有部分後，亦從未向被告朱益詳主張無權占有，直至原告於103年9月11日提起本件訴訟止，已如上述，堪信原告未曾干涉被告朱益詳使用系爭土地之範圍、方法，且已長期容忍使用，應認原告與被告朱益詳就系爭土地之管理方法，已有分管契約，被告朱益詳超出其應有部分之範圍，使用系爭土地之全部經營黃昏市場，難認係無權占有。從而，原告主張被告朱益詳無權占有系爭土地，構成不當得利云云，顯無足取。是原告依不當得利之法律關係，請求被告朱益詳給付回溯5年之不當得利2,485,488元，為無理由，不應准許。
2.再共有物之分割判決屬形成判決，即於分割之形成判決確定時，發生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，而共有人於共有關係終止後，就他共有人分得之部分仍為占有，固難謂有何法律上之原因，然共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物而分管者，究難謂無法律上原因。查原告與被告朱益詳就系爭土地存有分管契約已如上述，原告提起本件分割共有物訴訟雖有終止分管契約之意思，然共有物之分割訴訟屬形成訴訟，至判決確定始生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，是共有關係終止前，被告朱益詳占有使用系爭土地難認無法律上原因，從而，原告請求被告朱益詳給付自追加訴之聲明暨準備書狀送達翌日起至被告朱益詳交還原告應分得土地之日止，按月給付41,424元之不當得利，亦無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於系爭土地共有人之地位，請求分割系爭土地並無不合，被告朱益詳抗辯兩造就系爭土地有不分割協議尚無可採。本院斟酌系爭土地之使用現狀、系爭土地上建物之坐落位置、分割後之經濟效益、土地價值，並斟酌各共有人之意願、利害關係等一切因素後，認如附圖『D案』所示分割方案，較符合兩造之利益及日後之利用性。又原告與被告朱益詳就系爭土地已有分管契約，被告朱益詳占有使用系爭土地尚非無法律上原因，是原告依不當得利之法律關係，請求被告朱益詳給付相當於租金之不當得利2,485,488元及自追加訴之聲明暨準備書狀送達翌日起至被告朱益詳交還原告應分得土地之日止，按月給付41,424元，均無理由，不應准許。原告此部分之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，亦應駁回。
六、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件分割訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件分割訴訟費用應由兩造依其應有部分比例各自分擔，始為公允。至原告追加之訴既應駁回，則應由原告負擔追加之訴之訴訟費用。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第80條之1，判決如主文。
中華民國106年9月29日
民事第四庭審判長法官林金灶
法官楊忠城法官王姿婷上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月29日
書記官蔡秋明