臺灣高雄地方法院90年度訴字第2174號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院90年訴字第2174號民事判決

裁判日期：民國92年12月16日

裁判案由：返還價金

臺灣高雄地方法院民事判決九十年度訴字第二一七四號
原告己○○訴訟代理人 吳春生 律師被告丁○○
乙○○甲○○戊○○庚○○丙○○右當事人間返還價金事件，被告乙○○、甲○○、庚○○、丙○○於民國九十二年十一月二十日辯論終結，被告丁○○、戊○○於九十二年十二月八日辯論終結，並均於九十二年十二月十六日判決如左：
主文被告應共同給付原告新台幣貳佰肆拾萬元及自民國九十二年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告各以新台幣貳拾萬元，分別為被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、庚○○供擔保後得假執行，但被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○、庚○○、丁○○如於假執行程序實施前，各以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本件被告丁○○、乙○○、甲○○、戊○○、庚○○、丙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告方面
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
１、原告於民國八十一年九月二十三日與訴外人重新開發建設股份有限公司（下簡稱：重新公司）訂立「預定建物買賣契約書」，約定由原告以總價新台幣（下同）七十八萬元，購買該公司所興建之「北帝市國社區」中編號「住Ｂ５棟五號」之建物（即第一四三五號建物；門牌號碼高雄市○○路○○○巷○○弄○○號）。
同時並另與被告丁○○、乙○○、甲○○、戊○○、庚○○、丙○○訂立「預定土地買賣契約書」，約定由原告以總價三百一十二萬元，向被告購買該「住Ｂ５棟五號建物」所坐落之土地持分（地號為高雄市○○區○○段二小段三九三等四十七筆；詳卷附之契約書影本）。又系爭「預定土地買賣契約書」訂約同時，原告即繳付一百六十萬元，嗣於八十一年十月五日又繳八十萬元。然因被告於八十一年三月十日提供上開土地設定最高限額七億三元對最高限額抵押，擔保重新公司向中興銀行之借款後，未如期清償，而經中興銀行聲請拍賣（八十三年執字第一五四三號），致原告所購買之土地及建物均經拍賣，而由訴外人 李興輝 拍定取得。為此，以本件起訴狀送達作為解除契約之意思表，並請求被告應返還原告依「預定土地買賣契約書」所已付之二百四十萬元及自九十二年十二月八日起，到清償日止，按初息百分之五計算之利息。
２、實際上重新公司是家族公司，被告等人與負責人及實際負責人 吳清其 具有親屬關係，況原告訂約時所使用之契約書面，與北帝國社區之其餘建物的承購戶訂約時所使用之契約書面完全相同，被告名下之土地既能過戶予其他承購戶，足見被告等均知情，且有授權給公司人員以被告名義出售系爭土地，至少依表現代理被告也是要負責。
３、系爭買賣契約訂立後，原告尚曾依被告甲○○的指示，先搬進原告所訂購之建物內居住過一段期間，嗣因被訴才被迫遷出。
參、被告丁○○、庚○○：未於言辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
肆、被告乙○○、甲○○、戊○○、丙○○，未於最後言詞辯論期日到庭，但據其於前言詞辯論期日所為之聲明及陳述如下：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為執行執行。
二、陳述：
１、乙○○：
⑴、系爭買賣契約書面是影印本，以我在建築業的經驗，不認為這是有效的契約
。況且，該契約書也不是我簽的至於是何人所簽，我則不知道。系爭買賣契約之格，是原告和吳清其私下做的，所以我都不知道。
⑵、我是重新公司的股東，我於八十年五月三日就職，並於在八十二年十月一日離職，離職時之職務是重新公司之工務經理，離職後後續的事我就不知道。
⑶、我不認李興輝，也未同意擔任買賣契約之人頭。
⑷、我是公司股東，但印章也不是我控制的，我沒見過契約書上所蓋印之印章。（改稱）契約上所蓋之印章也不是我的。
⑸、依原告所述，土地應該是向李興輝所買，又訂約時就付一百六十萬元簽約金
，且於開工時就繳八十萬元，實不合理。故此買賣契約應只有原告與李興輝知悉而已。
２、甲○○：
⑴、我們雖是重新公司的董事，但只是公司的人頭而已。我弟弟 吳鴻寶 雖是公司
名義上負責人，但也只是人頭。吳清其是我父親，也是重新公司的實際負責人。
⑵、北帝國社區這批房子興建時，我知道有在蓋房子，但我不知道工地名稱，工
地實際上是由我父親吳清其處理。我進工地是發生事情之後，北帝國有兩百多個客戶，我們早就處理了，為何原告隔了十年，在我父親吳清其過世之後才提起訴訟。況且系爭買賣合約書竟然是以影印本再蓋章，哪有人買房子用這種方式。
⑶、過去都是我父親吳清其在使用我們名義在出售，至於我父親如何使用我名義，我不知道。我沒有同意他使用印章。
⑷、北帝國社區的銷售是請廣告公司代為處理，我們都沒有參與。
⑸、當初我父親吳清其要買賣系爭位於楠梓的這塊土地時，有問說名字借他用好
不好。我們都同意，當時我跟被告戊○○還是夫妻關係，所以戊○○知道系爭土地登記予其名下。我只是登記時的一個人頭，實際上我並未參與。但系爭土地向銀行抵押借款時，我是有去銀行簽名。當時貸款時，我父親有說辦貸款是要蓋房子。
⑹、原告所簽立之系爭「預定土地買賣契約書」的書面，是我從重新公司辦公室
裡拿出其他契約書影印後，拿到工地去交給己○○，我交給原告時書面上是否已加蓋印文，我已經沒有印象，不過「買受人部分」應該還是空白。至於該買賣契約書面之底層封面上的「忠孝路五福路口、仁愛二街９５巷４４號」等字，則的確是我寫的。至於楚契約書上之「北帝國收款章」是不是真的，我則不清楚。
⑺、因為原告對我說，他向李興輝買房子，我就問原告：「向李興輝買房子有沒
有合約書？」，原告問我：「沒有，是什麼樣的合約書」。我才跟原告講，應該要有一份土地及一份建物合約書。並向原告說：「過幾天我拿一份那樣的合約書給你，你要李興輝照樣簽一份給你，你才能找中興銀行去協議」，後來我就拿土地及建物的契約書面給原告。
⑻、我是有叫原告己○○先搬到系爭建物內居住，那時工地已經被查封，當時我
跟原告接觸，知道原告很老實，所以我告訴原告：「你先去住，減少損失」。
３、戊○○：
⑴、如何加入重新公司，我並不知道。我是在重新公司運作沒多久才知道我是公
司股東，但我只是公司掛名，擔任什麼職務我並不清楚，是重新公司運作之後我才知道。但我知道我是公司股東時，我曾向我太太講說我不要當股東。因為我看得出他們家族不是很正派，好像蓋了很多房子沒有一件完成過，當時我知道他們有用我的印章在運作公司一些事情。我有很多印章在我太太那裡，我印章擺在抽屜裡。
⑵、以系爭土地向銀行借款，我的確有去對過保，銀行我有去對過幾次保、簽過
幾次名，當時是說要貸款蓋房子。系爭土地設定抵押權給中興銀行，我是去銀行簽名時才知道。
⑶、北帝國社區一共分三期，第一期做完時重新公司就發生財務危機。但之後仍
還是繼續做第二期及第三期，不過推案時是第一期、第二期、三期一起推出。北帝國開始蓋約半年，第一期就蓋好了。
⑷、北帝國社區這批房子，剛開始要蓋的時候我才知道。我有陪我太太甲○○去
過工地，甲○○好像在工地擔任監工，因為重新公司是家族企業。甲○○有幫重新公司處理一些事情，重新公司及工地一些事情都是她在處理，比如向客戶收錢，選地是她父親處理，北帝國這一批她應該有處理，我知道北帝國第一期做完時就發生狀況，那時她弟弟乙○○在工地。
⑸、系爭北帝國社區銷售情形很好，幾乎達到百分之一百二十，但我沒分配到利
益。我在還沒與甲○○離婚前，我陪 氤鳳英 處理債務時，曾聽說有一屋好幾賣的情形。
⑹、系爭買賣契約書上之「戊○○」印文的印章，不是我的。
⑺、我是公司董事，但我不認識李興輝
４、丙○○：
⑴、我不認識原告，我是我公公吳清其的人頭，這些事實我根本不知道，我也從
未簽過任何契約。我對整個事情都不瞭解，系爭土地是我公公的，我只是人頭。以土地向銀行借款，我擔任重新公司向銀行貸款之連帶保證人，是拿到家裡給我簽的，但我不知道是什麼。貸款的用途，我也完全不清楚。其實我不知道，因為公司都是我公公在處理，印鑑都擺在家裡，我公公拿去用，因為我們都住在家裡沒有拒絕的權利，而且我公公是在經營營造業。
⑵、系爭買賣契約書上所蓋之「丙○○」印章是我的沒有錯，平常都是我公公吳
清其在處理，我也從未簽過任何契約，我公公現在已經過逝了。（改稱）我只是說契書上之印章是我的名字，但並不是說那是我的章。
⑶、是何人與原告簽約，我並不知道，法院應該要先查明合約書是否真正。
⑷、當時重新公司經理是乙○○。
伍、得心證之理由：
一、按債權人於有第二百二十六條因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時，得解除其契約，民法第二百五十六條定有明文。又同法第二百五十九條第一、二款規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。且受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。再則，同法第二百七十一條規定：「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同。」。
二、經查：
１、原告所提出之系爭預定土地買賣契約書為真正，且係原告與重新公司負責銷售「北帝國社區建物及基地」之人員所訂立：
⑴、原告所提出之系爭預定土地買賣契約書雖為影印本，但與「北帝國社區」中
其他建物之預定土地買賣契約書的格式、用語，均完全相同。又被告甲○○已自承原告所出之系爭預定土地買賣契約書面，是其（甲○○）從公司辦公室裡拿出來，影印後拿到工地去給己○○。除此，證人李興輝亦證稱：「我是作代書，我和重新公司沒有關係，是借錢給重新公司而已，他們是用房屋和土地向我們借錢，其中是我妹妹錢借他們，後來這土地賣給原告己○○時才把錢還我妹妹，那時我只是在場而已。（契約書上印章是何人蓋用？）那都是會計在蓋的，在場的被告都不在場。、、（簽約時還有何人在場？）當時有會計及總經理吳清其在場。」等語，不僅可知該買賣契約書面並非原告所偽造，而係被告甲○○所提供，且實際訂約之人是負責銷售土地之人員（此詳後述），地點也是在北帝國工地現場。所以系爭預定士地買賣契約之訂約過程，實與「北帝國社區」其他建物之出賣情形無異。堪認原告確有前往北市國社區的工地，與負責銷售之人員訂立契約，購買系爭土地。
⑵、卷附之新公司變更登記事項卡上雖未載明吳清其為該公司之總經理，但參酌
到場之被告戊○○、丙○○、甲○○均稱吳清其為重新公司之實際負責人，及購地、貸款等事宜吳清其確有參與及主導等情，應認李興輝所稱吳清其為重新公司總經理等語為真，並足信其即為負責銷售北帝國社區之建物及土地之人。
２、被告應知悉並同意系爭土地暫登記予渠等名下；暨知悉待於該土地上興建房屋後，將由重新公司人員使用被告名義出售予他人，故系爭契約應有效成立：
⑴、系爭買賣契約之基地（即契約書上所載之高雄市○○區○○段二小段三３９
３等四十七筆土地，地號詳如契約書所載）購入後，是先過戶於被告六人名下，並曾以該土地為擔保及由被告六人等人為連帶保證人，向中興銀行等多家金融機關借款等情，有土地登記謄本及借據影本在卷可佐。再參酌被告戊○○自承：「（當時作哪些事情？）到處貸款。（銀行對保有無去對保？）有，銀行我有去對過幾次保、簽過幾次名，當時是說要貸款蓋房子。（法官土地設定給中興銀知不知道？）去簽名才知道。」等語；及被告甲○○自承：「（這些土地辦理借款知不知道？）我有去銀行簽名。」、「（系爭土地要辦理登記，過戶到被告戊○○名下時，他知不知道？）知道，我爸當初買楠梓這塊地時，有說名字借他用好不好？我們都同意，當時我跟被告戊○○還是夫妻關係，他也知道。」、「、、其實我們都知道」等語；暨被告丙○○所稱：「（這些土地辦理借款知不知道？）是拿到家裡給我簽的，」等語，應認對於高雄市○○區○○段二小段三３９３等四十七筆土地登記予被告六人名下，暨以該土地為抵押及由被告擔任連帶保證人而向銀行借款等事宜，被告六人均知之甚詳，且均有同意。
⑵、其次，就「被告同意借名使用之內容，是否包括以日後使用被告名義出售」一事，本院審酌：
①、被告自始就均知悉「購買系爭土地之目的是要建屋出售，而只是暫時登
記於渠等名下，房屋建好後將會與土地一起轉賣予他人」，且知悉「會以被告名義出售系爭土地」：
Ⅰ、「北帝國社區」為重新公司所興建銷售，而被告乙○○、戊○○、丙○○均為重新公司之董事，丁○○則為該公司之監察人（參本院一卷第一二一、一二二頁之公司變更登記事項卡）。又重新公司之另一實際負責人吳清其與被告有極親近之親屬關係（吳清其為董事長吳鴻寶及董事乙○○、甲○○父親，並為戊○○之岳父，及為邱淑嬌的公公）。再由被告戊○○所稱：「（一開始在七十九年八十年興建過程中時有無過去工地？）當時我有陪我太太去過工地，她好像在工地當監工，因為那是家族企業。（你太太以前在七十九年、八十年間做何事？）在幫重新公司處理一些事情，重新公司及工地一些事情都是她在處理，比如向客戶收錢，選地是她父親處理，北帝國這一批她應該有處理，」、「北帝國一共是三期，第一期做完時重新公司就發生財務危機，但之後仍還是繼續做第二期跟第三期，不過推案時是第一期跟第二、三期一起推出。」、「大概開始蓋不半年，第一期就蓋好了。」、「我知道北帝國第一期做完時就發生狀況，那時她弟弟乙○○在工地。」等語，足見乙○○、吳鳳英、戊○○均曾參與北帝國社區房屋的興建過程。衡情被告應知悉購入系爭土地的目的是要建屋後出售。尤有甚者，由被告甲○○所稱：「（當時貸款時有無說是作何用途？）我父親有說貸款要蓋房子。」，及戊○○所稱：「當時是說要貸款蓋房子。」等語，益證「被告自始就均知悉購買高雄市○○區○○段二小段三３９３等四十七筆土地之目的是要建屋出售，而僅暫時登記於渠等名下，待房屋建好後，該土地將會與房屋一併轉賣予他人」。
Ⅱ、系爭土地既登記予被告名下，出售時自須以被告名義出售，此為社會上之常識。且建築實務上，建商出售房地，建物部分雖會以建設公司名義為出賣人，但建物所坐落之土地幾乎都是以地主名義出售予購買者，被告既為公司董事、監察人，更有實際參與公司營運，對此應無不知之理。所以，被告應知道將來高雄市○○區○○段二小段三３９３等四十七筆土地出售時，會以被告名義訂約出售予他人。
②、被告甲○○自承：「（提示系爭買賣契約書有何意見？）一、買賣契約
書之底層封面上地址，忠孝路及仁愛路地址，的確是我寫的。二、原告己○○提出這個契約，是我從公司辦公室（當時公司已經沒有了）裡拿出來，影印給原告己○○，拿到工地去給己○○，但我拿去時上面有沒有紅色印章，已經沒有印象。三、我拿給原告己○○時，買受人部分是空白的。」等語，亦即原告購買系爭土地時所簽立之契約書面，係被告甲○○所提供，而該買賣契約書面上既已載明被告為出賣人，甲○○絕無不知其為土地出賣人之理。至於被告甲○○雖辯稱：「（為何要拿這份契約書給原告己○○？）因為他（指原告己○○）跟我說，說他跟李興輝買房子，我就問他跟李興輝買房子有沒有合約書，他問我什麼樣的合約書，他沒有。我就跟他講說，應該要有一份土地及一份建物合約書。我就跟他說，那過幾天我拿一份那樣的合約書給你，你要李興輝照樣簽一份給你，你才能找中興銀行去協議，我印象中有拿土地及建物的契約書給他。」等語，但被告甲○○並未舉證以實其說，且已為李興輝所否認。況且土地所有權人既為被告等人，李興輝並非土地及建物所有權人，則豈有由李興輝為出賣人之理。再則，若是出賣人為李興輝，則何以被告甲○○所交付之土地買賣契約書面、建物買賣契約書面之出賣人欄，分別明列被告及重新公司之名，故被告甲○○此部分辯詞，委無可採。
③、原告所購買之系爭土地，係重新公司所興建之「北帝國社區」中編號「
住Ｂ棟五號」之基地。而該「北帝國社區」中編號「住Ａ棟十六號」、「店Ａ棟十二號」、「住Ｂ棟一號」、「住Ｂ棟十一號」、「住Ｃ棟二十一號」建物基地，與系爭「住Ｂ棟五號」之基地地號完全相同，僅僅各建物對於該基地之持分比率略有不同而已，至於出賣人則均為「吳鴻豪、庚○○、戊○○、丁○○、甲○○、丙○○」。而「住Ａ棟十六號」、「店Ａ棟十二號」、「住Ｂ棟一號」、「住Ｂ棟十一號」、「住Ｃ棟二十一號」建物之基地持分，以被告六人名義與各購買者訂約後，均已過戶移轉登記予各購買者，此有原告所提出之買賣契約書（影印後影本附卷）、各購買者之財產清冊在卷可佐（因涉及訴外人之穩私，故此不詳列各購買者之姓名及地號），足見對於「北帝國社區」中其他建物，以被告名義出售一事，被告並未曾反對。
④、系爭土地買賣契約書上有蓋印「乙○○、庚○○、戊○○、丁○○、吳
鳳英、丙○○」之印文，各該印文係由重新公司之會計人員所蓋印，此經李興輝證述在卷，丙○○亦曾自承該印章應為真正。又戊○○自承：
「、、但當時我知道他們有用我的印章在運作公司一些事情。」等語，丙○○亦稱：「因為公司都是我公公在處理，印鑑都擺在家裡，我公公拿去用，因為我們都住在家裡，沒有拒絕的權利，而且我公公是在經營營造業。」等語，亦即渠等均知重新公司人員使用渠等之印章而未曾反對。
⑤、綜上所述，被告應明知並同意吳清其等重新公司人員使用渠等名義出售系爭土地，並收受買受人所交付之價金。
３、原告所提出系爭「住Ｂ棟５號建物之預定土地買賣合約書」上記載總價三百一十二萬元，且原告先後於八十一年九月二十三日付一百六十萬元、八十一年十月五日付八十萬元，又收款時所加蓋之「北帝國收款章」，與「住Ａ棟十六號」、「店Ａ棟十二號」、「住Ｂ棟一號」、「住Ｂ棟十一號」、「住Ｃ棟二十一號」建物、土地之買賣契約書上所蓋印之「北帝國收款章」相同（詳參卷附之各該契約書面影本）。再參酌李興輝所證稱，重新公司有向李興輝的妹妹借錢，系爭房地賣給原告後，才把錢還給李興輝的妹妹等語（本院一卷一○○頁），暨被告甲○○自承：「（系爭房子原告己○○有無實際居住？）有，是我叫原告己○○去住，那時工地已經被查封，當時我跟他接觸，知道原告己○○很老實，我是告訴他，你先去住，減少損失。」等語，應認原告確於訂約後支付二百四十萬元之價金。
４、又原告於八十一九月二十三日訂約購買系爭「住Ｂ棟５號建物及基地」後，該「住Ｂ棟５號建物及基地」之所有權並未曾移轉登記予原告，嗣更因所擔保之中興銀行借款債務未如期清償，而經本院以八十三年拍字第一七一號裁定准予拍賣，並由李興輝拍定等情，有拍賣裁定在卷可佐，並為兩造所不爭執，且經本院調閱八十三年拍字第一七一號卷（含該卷所附之登記謄本）核閱無訛，堪信為真實，亦即原告所購買之「住Ｂ棟５號建物及基地，業因可歸責於債務人之事由，致給付不能」。
三、綜上所述，系爭預定土地買賣契約確合法有效成立，被告應為該契約之出賣人，但該買賣契約之標的物業已給付不能，從而稽諸首開法條，原告自得解除買賣契約，並請求出賣人即被告負回復原狀的義務，由被告六人將原告所給付身二百四十萬元加計法定利息，平均返還之。從而，原告之訴為有理由，應予准許，判決如主文所示。又原告及被告乙○○、甲○○、丙○○、戊○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別依聲請及職權（丁○○、庚○○免假執行部分）酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、又原告於九十二年十一月二十日言詞辯論期日，始追加依不當得利請求權請求，並請本院與起訴時所主張之解除契約後之回復原告返還已付價金之請求權擇一判決。但本院審酌兩請求權之要件不盡相同，且該次庭期已為最後之言詞辯論期日，被告均未到庭，原告之主張顯有礙訴訟之終結，故應不許原告為訴之追加。
據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十六日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官洪碩垣右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十二年十二月二十三日~B法院書記官王少玲