臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度埔簡字第134號
原 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
被 告 丙○○
上 一 人
訴訟代理人 戊○○
上當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於97年10月8日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主文
確認原告與被告乙○○間就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號土地
之租賃權及優先承買權存在。
被告丙○○就前項土地於民國97年4月22日以拍賣為原因而為之
所有權移轉登記應予塗銷。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
二、原告聲明：確認原告與被告乙○○間就座落南投縣○○鄉○
○段○○○號土地之租賃權及優先購買權存在；被告丙○○就
前項土地於民國97年4月22日以拍賣為原因而為之所有權移
轉登記應予塗銷。並主張：
（一）原告於83年7月28日曾就坐落南投縣○○鄉○○段○○○號
土地（下稱系爭土地）與被告乙○○簽定土地租賃契約書
，租期自83年8月1日至98年8月30日止。
（二）系爭土地使用區分為一般農業區，使用地類別為農牧用地
。依據農業發展條例第20條第2項規定，89年1月4日前之
耕地租約，仍應依耕地三七五減租條例之規定。
（三）依據民法第460之1條及耕地三七五減租條例第15條第1項
規定，承租人有優先購買權；另依土地法第104條第1項及
107條第1項之規定，基地出賣時，承租人亦有優先購買
權。前揭優先購買權之規定，倘出賣人未依法通知承租人
，均不得對抗承租人，學理上稱為具有物權效力之優先購
買權。
（四）系爭土地於97年3月28日遭法院拍賣，由被告丙○○向法
院投標取得，但執行法院卻自始未依上揭民法、耕地三七
五減租條例及土地法之規定，以書面通知原告行使優先購
買權，顯已侵害原告之租賃權及優先購賣權，故原告有確
認之利益與必要。
（五）按強制執行法上之拍賣為買賣之一種，以拍賣機關代替債
務人立於出賣人之地位，是出賣人於出賣時，所應踐行之
通知程序，得由拍賣機關代為踐行，是本件拍賣自應依土
地法第104條第1項與第107條、民法460之1條或耕地三七
五減租條例第15條第1項之規定，通知原告是否依同一條
件優先承買，惟執行法院在系爭土地拍賣前均未依法通知
原告，直至被告丙○○拍定後，原告始知上情，系爭土地
經執行法院拍賣由被告丙○○買受，執行法院自始未出賣
條件以書面通知原告，自不得視為原告已放棄承受，故原
告就系爭土地之租賃關係及優先承買權，不因執行法院已
發給被告丙○○不動產權利移轉證書並辦畢所有權移轉登
記而受影響，被告丙○○取得系爭土地所有權之行為，對
原告不生效力。
三、被告丙○○則聲明駁回原告之訴，並辯以：當初拍賣公告並
沒有租賃權及優先購買權，僅單純到法院標得系爭土地。
四、被告乙○○則稱伊不知道709地號土地有被拍賣，沒有收到
通知，沒有借過錢，土地被設定抵押也不曉得等語置辯。
五、本院判斷之理由要領：
（一）原告主張系爭土地原為被告乙○○所有，於民國83年7月
28日與原告簽訂土地租賃契約，約定租期自83年8月1日起
至98年8月30日止。嗣後被告乙○○因積欠內政部營建署
款項，系爭土地遭聲請強制執行，經法院拍賣由被告丙○
○於97年3月28日投標取得，並於97年4月22日辦畢所有權
移轉登記。惟執行法院在系爭土地拍賣前未依法通知原告
等之事實，業據其提出土地租賃契約、南投縣埔里地政事
務所埔騰字第014328號、埔里電騰字第042155號之土地登
記謄本為證，並經調閱本院96年度執字第12287號民事執
行卷宗，查核屬實，自堪信原告此部分主張為真實。
（二）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應
將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書
面表示承受者，視為放棄。出租人違反前項規定而與第三
人訂立契約者，其契約不得對抗承租人（耕地三七五減租
條例第15條第1、3項規定參照）。然符合上開規定之優先
承受權之土地須為耕地三七五減租條例規定之所謂耕地，
而耕地三七五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為
之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承
租人申請登記（耕地三七五減租條例第6條第1項參照），
本件系爭土地於強制執行時，經本院執行處向南投縣仁愛
鄉公所函詢是否有訂立三七五租約，經該所函覆系爭土地
為該所管轄之原住民保留地，並無訂立三七五租約，此有
該所96年11月30日仁鄉土農字第0960019449號函附上開
12287號執行卷可稽，是系爭土地並未向主管機關即南投
縣仁愛鄉公所為租約之登記，自無耕地三七五減租條例之
適用，則原告主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規
定原告對系爭土地有優先承受權一節，實非有據。
（三）另按土地法第104條係規定租用基地「建築房屋」之承租
人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，旨在使基地
與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜
紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當
無該條規定之適用。本件承系爭土地在根本未為房屋之建
築，揆諸前開說明，自無土地法第104條之適用，原告主
張有土地法104條之優先承買權之適用，亦非有據，自不
可採。
（四）復按耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣
條件優先承買或承典之權（民法第460條之1、土地法第
104條第1項參照），本件系爭土地使用區分為一般農業
區，使用地類別為農牧用地，此有土地登記第二類謄本附
卷可稽，則系爭土地自屬耕地，而本件原告與被告乙○○
於83年7月28日簽訂土地租賃契約，租期自83年8月1日起
至98年8月30日止，租期尚未屆至，且原告自承在土地上
種植樹豆短期作物及養雞，是原告有依租賃契約及土地使
用目的，耕作系爭土地，本件原告與被告乙○○間租賃契
約之期限尚未屆至，原告亦本於土地使用目的耕作系爭土
地，足認原告與被告乙○○間租賃契約仍屬有效，原告就
系爭土地有租賃權存在，則原告既為系爭土地之承租人，
則依上開規定原告對系爭土地於出租人出賣時確有優先承
買權之存在，從而原告請求確認與被告乙○○間有租賃權
及優先承買權存在，為有理由，應予准許。
（五）出租人出賣土地應將出賣條件以書面通知優先承買權人。
優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，
視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權
之移轉登記者，不得對抗優先承買權人（民法第460條之
1第2項、第426條第2第2項、第3項參照）。另優先購買權
人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放
棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約
者，其契約不得對抗優先購買權人（土地法第107條第2項
、第104條第2項參照）。再強制執行法上之拍賣，雖經公
權力介入，但解釋上仍為買賣之一種，即以債務人為出賣
人，拍定人為買受人（最高法院88年台上字第986號判決
意旨參照），耕地出賣時，承租人即原告有優先承受之權
，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，出租人違反前
項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，
其目的在使耕地之所有與耕地之利用關係合一，裨盡經濟
上之效用，學理上稱為具有物權之優先購買權，與土地法
第34條之第4項所定之共有人優先承購權，僅有債權之效
力不同(最高法院92年台上字第396號判決意旨參照)。本
件系爭土地為耕地，出租予原告，被告乙○○因積欠內政
部營建署款項，系爭土地遭聲請強制執行，進行拍賣程序
，由被告丙○○於97年3月19日投標買受，並於97年4月22
日以拍賣為原因辦畢系爭土地所有權移轉登記，而原告為
系爭土地承租人，已如前述，在耕地出賣時，承租人有優
先承買權，然執行法院自始未以書面通知原告可行使優先
承買權，此經調取本院上開執行卷宗查核屬實，當然自無
承租人於收到通知15日後未表示承受，即視為放棄承受之
適用。執行法院踐行拍賣程序未依法通知有優先承買權之
原告表示承受與否，則被告乙○○與丙○○成立之買賣契
約，其契約不得對抗承租人，而該優先承買權具有物權之
效力，從而，原告依據土地法107條、民法第460之1條之
規定，請求系爭土地買受人即現所有權人被告丙○○塗銷
所有權移轉登記，自屬有據，為予准許。
五、本件訴訟費用為裁判費1000元，爰確定如主文第三項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官黃益茂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
書記官湯文億