臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南小字第1115號
原 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
代 理 人 黃耀光
曾友 和
被 告 陳立仁
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國107年10月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣捌仟肆佰貳拾陸元，及自民國一○七
年六月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息，暨如附表所示之逾期違約金。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之九，由原告負擔十分之一。
四、本件原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告承租原告經管之臺南市○○區○○段○○
○○號國有土地（下稱系爭土地），並訂定國有基地租賃契
約（下稱系爭租賃契約），租期自民國100年5月1日起至
108年12月31日止，以3個月為一期，由被告於每年3、6
、9、12月之月底前就各該期租金之總額，自動向原告繳納
，租金調整及逾期繳納租金時，應分別依系爭租賃契約第3
條約定自調整之月份起繳付及依第5條所定之計算標準加計
逾期違約金。惟被告迄今尚積欠原告自102年12月1日起至
107年1月31日止之租金共計8,426元，及如附表所示之逾
期違約金。又被告未經原告同意，即未取得土地使用同意書
，擅自新建地上建築改良物玻璃鐵皮造平房，依系爭租賃契
約第5條「其他約定事項」第22項及國有非公用不動產出租
管理辦法第37條，應繳納發現當月租金額二倍之增修改未徵
詢違約金652元（即106年8月每月租金326元二倍金額）
。為此，原告爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。並聲
明：被告應給付原告8,426元及自支付命令送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨如附表所示之
逾期違約金；被告應給付原告652元及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告原為門牌號碼臺南市○○路○○○巷○號房屋
（下稱A建物，為未保存登記之建物）之所有權人，由於海
安路拓寬計畫，A建物遭拆掉後夷為平地，而當時原告來函
告知被告A建物尚保留一個庭院，該庭院佔用到系爭土地，
遂要求被告承租，兩造始簽訂租賃契約，之後不斷的續租。
惟A建物拆除後，被告根本不知道承租土地之位置，被告跟
原告申請會同指界，原告均置之不理。近期因地價上漲，承
租金額增加，被告於107年間多次和原告承辦員反應，經確
認後發現海安路197巷9號的現址早於近10年前遭他人佔用
，並新建玻璃鐵皮造平房，此即原告稱被告未經其同意，即
擅自新建之建物（下稱B建物）。之後原告終止兩造間之租
賃契約，卻要求被告清償102年後之租金，然B建房屋既非
被告新建、亦非被告所有，原告要求被告付租金，並不合理
，應該向B建物的所有權人追討租金等語。並聲明：原告之
訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造間簽訂系爭租賃契約，被告迄今積欠原告自10
2年12月1日起至107年1月31日止之租金共計8,426元，
及如附表所示之逾期違約金，業據提出系爭租賃契約、國有
土地租金繳款通知書等件為證，且為被告所不爭執，此部分
堪認屬實。
㈡被告辯稱原告從訂立系爭租賃契約之始，即無交付租賃物（
系爭土地），因原告未為對待給付而拒絕給付租金，並提出
其向林務局農林航空測量所申請之航照圖，用以證明兩造簽
訂系爭租賃契約之前，已有訴外人新建之B建物佔用系爭土
地，主張原告未履行交付租賃物之義務。惟查，兩造間之國
有土地租賃契約源於民國83年間，迄至100年間，共簽約4
次，分別係83年4月1日起至85年12月31日、86年1月1日
至90年12月31日、90年2月22日至100年12月31日，及100
年5月1日至108年12月31日（系爭租賃契約）（以上見本
院南小卷第59至66頁），又系爭土地於重測前編為台南市○
區○段○○○○○○○號土地，重測後編為台南市○○區○○段
○○○○○號土地。83年間被告向原告申租土地時，兩造曾於
83年4月14日填寫財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分
處國有土地勘查表，被告當時擬申租台南市○區○段○○○○
○○○○○○○○號土地，上開土地之地上物資料記載為被告所
有及使用之「磚木造平房及庭院」，第36－4地號土地面積
約25平方公尺，第36－10地號土地面積約3平方公尺，並就
被告擬申租之範圍繪製使用現況略圖，但因被告擬申租之第
36－4號土地已出售予訴外人 陳文通 ，故原告僅將第36－10
地號土地出租給被告，被告並在申請人領界認章欄位蓋章，
堪認被告最早開始承租重測前之系爭土地即第36－10地號土
地時，應知悉系爭土地之位置。而後兩造換約3次，就租賃
之土地未曾變更（僅地號因重測而變更且由3平方公尺增為
3.31平方公尺），是被告辯稱自始不知道系爭土地在何處，
原告未履行交付租賃物云云，尚難採憑。又被告辯稱第三人
新建之B建物佔用系爭土地，應向第三人收租金而非向被告
收取云云，惟若有第三人新建B建物佔用系爭土地，被告自
能以第三人享有利益或侵害被告權利而向第三人主張，原告
於租賃系爭土地給被告的期間，與第三人間沒有租賃契約存
在，自難向第三人收取租金，此係因債之相對性法理，是此
部分被告所辯亦難採信。再者，隨著海安路的拓寬，或是周
遭建物之興建，地物地貌隨著時空遷移，自可能已非83年間
被告向原告承租系爭土地時之樣態，但參酌兩造間之4份租
賃契約，就基地界址不明時，亦有約定如「租賃關係存續期
間，承租人因基地界址不明，或發生界址糾紛而需鑑界時，
應自行向地政機關繳費申辦」、「承租人使用租賃基地需鑑
界時，應向出租機關申請發給土地複丈申請書後，自行向地
政機關繳費申請鑑界」（見本院南小卷第59頁租約第10點、
第66頁租約第12點），顯見租約中亦將兩造締約後，關於界
址之爭議、糾紛，分配由被告自行向地政機關釐清，原告僅
負有出具「土地複丈申請書」之協力義務，是兩造締約後，
被告若就界址不明有所爭議、有無第三人佔用系爭土地，自
得依上述契約辦理。綜此，被告於初始承租時，已知悉系爭
土地之位置而向原告申租，租約過程中就界址若有不明，亦
應由被告向地政機關申請鑑界，即無其指稱原告從未無交付
租賃物之問題，是原告本於系爭租賃契約而請求被告給付租
金及違約金即屬有理。
㈢承租人除經出租機關同意發給土地使用權同意書外，不得擅
自增建、修建、改建或新建地上建築改良物、設置雜項工作
物或其他設施。違反前項規定，屬標租者，出租機關應終止
租約；屬逕予出租者，由出租機關通知承租人於一個月內繳
納發現當月租金額2倍之違約金，承租人屆期未繳納違約金
，出租機關應終止租約，國有非公用不動產出租管理辦法有
所規定。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之
責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告以被告未經
同意，擅自新建B建物，應繳納未徵詢原告之違約金652元
云云。就此，被告辯稱B建物非伊新建，B建物現在從事餐
飲，店名叫「茶桶」。原告復稱：B建物即現在坐落在787
地號上之中正段400號建物（見本院南小卷第33頁）。是由
兩造陳述，應可認B建物主要坐落於787地號土地，另亦佔
用系爭土地。然原告就2倍違約金之權利發生要件事實即被
告「自己」或「同意第三人」擅自增建、修建、改建，迄未
舉證，是此部分原告向被告請求月租金額2倍之違約金，即
無理由。
四、綜上所述，原告依租賃法律關係，請求被告給付如主文第1
項所示之金額，及自支付命令裁定送達翌日即107年6月30
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨如附
表所示之逾期違約金，為有理由，應予准許。逾此部分之請
求，即屬無據，應予駁回。
五、本件為適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假
執行。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決
如主文。
中華民國107年11月5日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官羅郁棣
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明㈠原判決所違背之法令及其具體
內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月5日
書記官陳鈺翰
附表：
┌────────┬──────────┬──────────┐
│計租期間│欠繳租金│違約金起算日（起至清│
││（新臺幣/元）│償日止）│
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│102年12月1日至│22│自民國103年1月1日│
│102年12月31日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│103年1月1日至│66│自民國103年4月1日│
│103年3月31日││起至清償日止│
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│103年4月1日至│66│自民國103年7月1日│
│103年6月30日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│103年7月1日至│66│自民國103年10月1日│
│103年9月30日││起至清償日止│
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│103年10月1日至│66│自民國104年1月1日│
│103年12月31日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│104年1月1日至│66│自民國104年4月1日│
│104年3月31日││起至清償日止│
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│104年4月1日至│66│自民國104年7月1日│
│104年6月30日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│104年7月1日至│66│自民國104年10月1日│
│104年9月30日││起至清償日止│
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│104年10月1日至│66│自民國105年1月1日│
│104年12月31日││起至清償日止│
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│105年1月1日至│978│自民國105年4月1日│
│105年3月31日││起至清償日止│
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│105年4月1日至│978│自民國105年7月1日│
│105年6月30日││起至清償日止│
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│105年7月1日至│978│自民國105年10月1日│
│105年9月30日││起至清償日止│
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│105年10月1日至│978│自民國106年1月1日│
│105年12月31日││起至清償日止│
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│106年1月1日至│978│自民國106年4月1日│
│106年3月31日││起至清償日止│
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│106年4月1日至│978│自民國106年7月1日│
│106年6月30日││起至清償日止│
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│106年7月1日至│978│自民國106年10月1日│
│106年9月30日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│106年10月1日至│978│自民國107年1月1日│
│106年12月31日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│107年1月1日至│52│自民國107年4月1日│
│107年1月31日││起至清償日止│
├────────┼──────────┼──────────┤
│合計│8,426│逾期違約金計收方式如│
│││備註│
├────────┴──────────┴──────────┤
│逾期違約金：逾期繳納未滿1個月者，照欠額加收千分之5，但逾期2│
│日以內繳納者，免予計收。逾期繳納1個月以上者，未滿2個月者，│
│照欠額加收千分之10；逾期繳納2個月以上者，未滿3個月者，照欠│
│額加收千分之15，依此類推，每逾1個月，加收千分之5，最高以欠│
│額之百分之30為限。│
└──────────────────────────────┘