臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第16174號
原告 鄭惇月
被告 曾靖緹
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告曾靖緹應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0號3樓之2房屋騰空遷讓返還原告。
被告曾靖緹、曾慧純應連帶給付原告新臺幣676,000元。
被告曾靖緹、曾慧純應自民國111年8月20日起至遷讓返還第1項房屋日止，按月給付原告新臺幣32,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣26,740元由被告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣1,920,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣676,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第3項得假執行。但被告按月以新臺幣32,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2項定有明文。本件原告請求被告遷讓房屋係因租賃不動產而涉訟，該租賃標的物坐落臺北市松山區，屬本院轄區，是原告向本院提起本訴，本院自有管轄權。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告曾靖緹邀同被告曾慧純為連帶保證人，於民國106年1月10日向伊承租臺北市○○區○○○路0號3樓之2房屋（下稱系爭房屋），並與伊簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自106年1月10日起至113年1月9日止，被告曾靖緹依約應按月給付伊租金新臺幣（下同）16,000元，詎料被告曾靖緹自108年4月起至111年8月已欠繳3年5個月（即41個月）租金，共計676,000元（計算式：16,000元*41個月＝676,000元）。被告曾慧純既為連帶保證人，自應同負其責。伊已於111年8月5日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，並催告被告應於2日內繳納租金，且於同年8月20日搬遷返還系爭房屋，則被告即應將房屋遷讓返還，並給付自111年8月20日起至搬遷日之租金及按系爭租約第6條所約定之五倍違約金。為此依系爭租約、連帶保證法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告被告曾靖緹及曾慧純應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0號3樓之2房屋騰空遷讓返還原告，並連帶給付原告676,000元；㈡被告曾靖緹及曾慧純應
自111年8月20日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告96,000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。
四、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人應依約定日期，支付租金，民法第450條第1項、第455條前段、第439條前段亦分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查，原告主張之事實，業據提出系爭租約、身分證影本、租金計算明細、臺北圓山郵局第000297號存證信函（見本院卷第15至27頁）為證，被告經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，堪認原告之主張為真實。原告既已以存證信函為終止系爭租約之意思表示，則被告曾靖緹未搬離而繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告曾靖緹返還系爭房屋，並自110年8月20日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付16,000元之相當租金之不當得利，即屬有據。又被告曾靖緹方為系爭租約之承租人，並於系爭租約終止後負有返還系爭房屋之義務，另被告曾慧純固為系爭租約之連帶保證人，惟其所負保證責任為系爭租約第6條之約定「...如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告曾靖緹）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告曾慧純），決無異議。」等語，可見系爭租約並未課予連帶保證人於租期屆滿時負連帶返還房屋之義務，是被告曾慧純所負連帶保證責任與被告曾靖緹應負遷讓返還房屋之義務無涉，則原告併請求被告曾慧純遷讓返還系爭房屋，即屬無據，不應准許。
㈡再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。原告主張依系爭租約第6條，被告不即時遷讓交還房屋，原告每月得向其請求按照租金五倍計算之違約金云云，依前開說明，民法第252條以職權減至相當之數額是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌被告於租賃關係終止，未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，而原告所受積極損害、所失利益，為通常為租金之收入及租金轉投資之收益，併參目前社會經濟處於存款低利率等情，認原告所受損害難謂重大，則原告請求按月依租金五倍計算之違約金依一般通念尚屬過高，應予酌減為按月以租金之1倍即每月16,000元計算違約金為適當，逾此範圍之請求，即難准許。
五、綜上所述，原告請求被告曾靖緹應將門牌號碼臺北市松山區光復北路5號3樓之2房屋騰空遷讓返還原告；另請求被告曾靖緹、曾慧純應連帶給付原告676,000元，並自111年8月20日起至遷讓返還第1項房屋日止，按月給付原告32,000元，均為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，則本件原告仍聲請願供擔保宣告假執行，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。併依職權諭知被告得供擔保而免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。依職權確定訴訟費用額為26,740元（第一審裁判費），由被告負擔。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
臺北簡易庭法官 林振芳
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
書記官賴敏慧