裁判字號：臺灣橋頭地方法院106年訴字第120號民事判決
裁判日期：民國109年04月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決106年度訴字第120號原告 許辰龍 訴訟代理人 周慶順 律師
廖懿涵 律師被告 許辰盛
許辰榮 陳 許素貞 兼共同訴訟代理人 許辰益 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○號建物，應分割如附圖及附表四所示，並依附表六所示之補償方式及金額為補償。
訴訟費用由兩造按附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴請求裁判分割兩造共有如附表一所示坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），嗣具狀追加請求裁判分割兩造共有如附表二所示坐落系爭土地上未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號建物（下稱系爭41之1號建物，與系爭土地合稱系爭房地）（本院卷一第123至125頁背面），核其所為訴之追加，與原訴係基於同一基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得於同一訴訟程序中予以利用，避免重複審理，統一解決糾紛，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：兩造共有系爭房地，應有部分均各為5分之1。系爭房地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，但不能以協議定分割之方法，致無法協議分割，為各共有人利益及促進土地利用，爰依共有物裁判分割之法律關係，提起本訴，請求判准就系爭房地為裁判分割，分割方式如附圖及附表三所示，並依附表五所示之補償方式及金額為補償等語。並聲明：兩造共有系爭房地應分割如附圖及附表三所示，並依附表五所示之補償方式、金額為補償等語。
三、被告均辯以：不同意原告主張之分割方案，原告可從其所有亦坐落於系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號未保存登記建物（下稱41之2號建物）門前開路出去，並無劃設如附圖所示編號362（C）作為兩造共有道路之必要，故應依附表四所示方法為分割，並依附表六所示之補償方式、金額為補償等語。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房地為兩造共有，應有部分均各為5分之1。
㈡兩造就系爭房地並未定有不分割之期限，亦無因使用目的不能分割情形。
㈢系爭土地坐落兩造共有之系爭41之1號建物及原告所有41之2號建物。
㈣系爭41之1號建物現由被告許辰盛居住使用，41之2號建物則為原告居住使用。
㈤兩造就系爭房地無分管協議。
五、本件爭點：㈠系爭房地得否合併分割？㈡系爭房地之妥適分割方案為何？㈢分割方案應如何找補金額？
六、本院之判斷：㈠系爭房地得否合併分割？
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。再土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，所稱「使用性質」於都市土地指使用分區，地籍測量實施規則第224條第1項、第225條之1亦有明定。本件原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分及面積各如附表一、二所示，又系爭土地均屬鳥松（仁美地區）都市計畫內住宅區，有土地登記謄本、高雄市政府都市發展局（下稱都發局）土地使用分區證明書及高雄市稅捐稽徵處鳳山分處106年1月18日高市稽鳳房字第1068302887號函覆在卷可稽（本院卷一第30至33、42、50頁）；又原告主張共有人間並無不能分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割情形，然無法協議分割等情，為兩造所不爭執，堪信為真，是原告請求裁判合併分割，合於上開規定，應予准許。
㈡系爭房地之妥適分割方案為何？⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，
命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等情事而決之，始能謂公平適當之分配。
⒉查系爭362、372地號土地相鄰，均位於高雄市鳥松區，面積
各為414.72平方公尺、499.90平方公尺，使用分區均為第一種住宅區，均呈不規則形，系爭362地號土地東側臨接大竹路，系爭372地號土地南側臨接寬度約6公尺之私設道路，與大竹路連接而得對外通行，有地籍圖謄本、系爭土地正射影像圖、土地使用分區證明書在卷可參（本院卷一第7、42、63頁）。而系爭土地之占有使用現況，兩造共有現為許辰盛居住使用之系爭41之1號磚造二層建物（頂樓鐵皮加蓋）坐落系爭土地上，方位坐西朝東，屋後增建相連磚造平房作為廚房使用，南側則搭蓋一鐵皮車庫，系爭41之1號建物占用系爭362、372地號土地面積各1.27平方公尺、184.54平方公尺；原告所有及居住使用之41之2號磚造平房亦坐落於系爭土地上，方位亦為坐西朝東，南側搭蓋一相連鐵皮車庫，占用系爭362、372地號土地面積各129.24、40.64平方公尺，二戶相毗鄰，門前為鋪設水泥之空地，並共用大門連接私設道路以通行至大竹路；另系爭362地號土地東側沿大竹路砌築一南北向高度約2公尺之紅磚牆而與既有道路相區隔，此經本院履勘現場明確及囑託高雄市政府地政局仁武地政事務所人員測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖附卷可佐（本院卷一第88至90、92至101、223至227、240頁），上開事實堪以認定。
⒊原告主張系爭房地依附圖及附表三所示之方法分割，分割後
由原告取得如附圖所示編號362（A）部分、面積216.11平方公尺之土地，其上坐落原告所有及居住使用之41之2號建物，被告4人則取得如附圖所示編號362（B）部分、面積651.08平方公尺之土地，並依應有部分比例保持共有，其上坐落系爭41之1號建物，該建物經分割後，亦由被告4人依應有部分比例保持共有，均使系爭土地所有及占有情形合一，雖41之2號建物南側所搭蓋之相連鐵皮車庫占用分割後被告4人取得之如附圖所示編號362（B）部分土地，惟占用面積僅38.07平方公尺，且結構為鐵皮造，其拆除無危害主建物建築結構安全之虞，且經原告聲明不予保留（本院卷一第111頁），被告4人亦同意如附圖所示編號362（A）分歸原告單獨所有、編號362（B）及系爭41之1號建物分歸被告4人依應有部分比例保持共有（本院卷二第187頁），惟原告主張劃設如附圖所示編號362（C）部分、寬度3公尺、面積47.73平方公尺之土地，作為兩造共有之私設道路以供原告通行至既有之大門，被告則以原告得自其分割後取得之如附圖所示編號362（A）部分土地開設道路而連接大竹路對外通行，無另行開設共有道路復共用大門出入之必要等語為辯。經查，如附圖所示編號362（A）部分，西臨○○○區○道路用地且為兩造共有之同段362-1地號土地，有該土地登記公務用謄本及經都發局108年8月15日高市都發開字第10833184600號函覆在卷（本院卷二第95、101至102頁），屬尚未開闢之8公尺計畫道路路段（即同段350-1、351-5、357、358、362-1、368、369、370、371地號土地，參檔案編號EAZ0000000000號估價報告書第15頁），東臨兩造共有使用分區為排水溝用地之同段362-2地號土地，亦有該土地登記公務用謄本、都發局上開函覆意旨可參（本院卷二第95、103至104頁），惟如附圖所示編號362（A）、362（C）東側與現況鋪設柏油並劃設路面邊線之大竹路相臨，僅以紅磚牆相區隔（參本院卷一第
92、94、96頁現場照片），是原告所取得如附圖所示編號362（A）部分之土地，並非與公路無適宜之聯絡，原告主張有另於系爭土地分割出如附圖所示編號362（C）作為兩造共有道路之必要，已難憑採。原告雖主張紅磚牆內如附圖所示編號362（A）之土地與紅磚牆外現況為大竹路之土地高低落差過大，無法直接自如附圖所示編號362（A）部分開設通道云云（本院卷一第200頁），然並未舉證證明確無法開設道路一情，參以系爭土地現況測量結果（比例尺1/500），原告所有之41之2號建物門前尚留有相當空地，距大竹路最寬處約8.5公尺（本院卷一第106頁），技術上應得以長坡道減緩二土地間之高低落差，況被告所分得如附圖所示編號362（B）部分，已與既有大門相臨，無復與原告共有如附圖所示編號362（C）部分土地通行之必要，原告亦未主張取得如附圖所示編號362（C）部分土地單獨所有，再衡以許辰盛於本院提出臺灣橋頭地方檢察署108年度偵字第5154號不起訴處分書（被告4人對原告提告竊佔、對原告之配偶 林娟娟 提告傷害、公然侮辱）、108年度偵字第13157號不起訴處分書（許辰盛對林娟娟提告誣告），表明無法再與原告比鄰而居等語（本院卷二第188頁），是兩造關係顯已交惡，而如採被告主張如附圖及附表四所示之分割方案，則分割後原告所取得如附圖所示編號362（A）部分與被告所取得如附圖所示編號362（B）、（C）部分，西側均臨8公尺計畫道路，東側臨大竹路，原告得於其分割取得之土地開闢道路供己通行使用，不需再與被告共用現有大門通行至既有私設道路再連接至大竹路，是被告此部分所辯，尚屬可採。從而，系爭土地採被告所主張如附圖及附表四所示之方法分割，應屬妥適。
㈢分割方案應如何找補金額？
至採被告主張之方法分割後，兩造所分得系爭房地之價值暨互為找補之金額，經本院送請不動產估價師鑑定，就系爭土地部分採比較法、土地開發分析法，系爭41之1號建物部分則採成本法評估價值後，如附圖所示編號（A）部分評估單價為每平方公尺新臺幣（下同）27,900元、如附圖所示編號
（B）、（C）部分經合為一筆土地評估後，單價為每平方公尺27,300元，系爭41之1號建物價值則為134,832元，各共有人應依附表六所示之補償方式及金額為補償，有歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）出具之不動產估價報告書可佐【參外放之檔案編號EAZ0000000000不動產估價報告書（即原告之分割方案）、檔案編號EAZ0000000000⑴不動產估價報告書（即被告之分割方案）；本院卷二第31至43、177至181頁】，原告雖主張系爭估價報告所估定之如附圖所示編號362（A）之價值高於編號362（B），且系爭41之1號建物估定之價值過低，均與實際情形不符云云，惟此經歐亞事務所函覆略以：「㈠一般土地地形除常見之長方形、矩形、正方形、梯形、L形、三角形等一般人直接能判定且較無爭議外，其餘均歸納為不規則形之範疇（包括多邊形、崎曲不整地形等），以本案預為分割暫定編號362（A）於地形上近似四邊形，暫定編號362（B）於地形上近似五邊形，就建築設計角度而言，土地邊角數愈多常需遷就邊角處周遭退縮建築，否則會造成屋型不整，不利於土地之效用規劃，基於此原因，本所認為暫定編號362（A）之地形條件稍優於暫定編號362（B）。㈡本案預為分割暫定編號362（A）、暫定編號362（B）均位處臨未開闢之8米計畫道路，其中暫定編號362（A）面積216.11㎡，臨路最大寬度13.2公尺、最大深度28.3公尺（詳EAZ0000000000中第25頁），將來共割法律程序完成後，可規劃二戶臨8米道路透天厝產品，每戶地坪約32～34坪，為現今透天厝產品主流規劃地坪，可達最有效使用。本案預為分割暫定編號362（B）面積651.08㎡臨路最大寬度11.8公尺，最大深度35.7公尺（詳EAZ0000000000中第25頁），將來共割法律程序完成後，受限於土地面寬因素，僅可規劃一戶臨8米道路透天厝產品，剩餘土地面寬僅能供作私設道路用途，作為內側社區型透天厝出入通道使用，此為求達土地最大效使用銷售市場上常採用之規劃方式；在市場銷售價格面向分析，臨街型透天厝產品之銷售價格遠高於社區型透天厝產品；基於此原因，本所認為暫定編號362
（A）之規劃利用潛力條件稍優於暫定編號362（B）。㈢基於上述分析，預為分割後暫定編號362（A）土地單價高於暫定編號362（B）土地單價實屬合理。」等語（本院卷二第31至32頁），至系爭41之1號建物經區別主體建物、磚造增建物、鐵皮車棚部分，依重建（或重置）成本計算建物總成本合計為1,868,365元，以建築完成日期均為66年1月1日，扣除累積折舊額合計為1,733,533元而估定其成本價格為134,832元（參檔案編號EAZ0000000000不動產估價報告書第45至47頁；本院卷二第35頁），雖上開函覆意旨僅就原告主張之方割方案，就如附圖所示編號362（A）、（B）部分為說明函覆，惟依被告所主張如附圖及附表四所示之分割方法，分割後如附圖所示編號362（B）、（C）合為一筆土地，亦呈多角形狀，西側臨計畫道路之寬度仍為11.8公尺，徵諸歐亞事務所上開函覆意旨，如附圖所示編號362（A）部分仍可規劃二戶臨街型透天厝，雖被告增加如附圖所示編號362（C）部分面積47.43平方公尺，惟編號362（C）部分未臨接計畫道路，是雖面積有所增加，然被告所分得之編號362（B）、
（C）部分合併後之面寬、深度均略差於比準地即編號362（A），故整體規劃利用潛力稍差，亦經歐亞事務所109年2月10日歐估高字第0000000號函覆在卷（本院卷二第179頁），是原告上開主張，尚難憑採。從而，本院斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及公平性等情事，認系爭房地以如附圖及附表四所示之方法分割，另以如附表六所示方式及金額予以補償，應屬公平妥適。
㈣末按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割
而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割；二、權利人已參加共有物分割訴訟；三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。查系爭372地號土地前經被告許辰益以其權利範圍5分之1設定擔保債權總金額100萬元（約定債權確定期日為110年5月24日）之最高限額抵押權於訴外人 馬仁昌 ，有高雄市政府地政局鳳山地政事務所隨函檢附之107年鳳仁登字第005040號抵押權設定登記案件資料在卷可參（本院卷一第283至290頁），經本院依法通知抵押權人且經收受送達在案（本院卷一第296至297頁；本院卷二第113至115頁），然迄至本院言詞辯論終結前，均未參加訴訟，依前引規定，其抵押權於分割後僅轉載於分割後該共有人取得之所有權應有部分土地上（如附圖及附表四所示），併予敘明。
七、綜上所述，原告請求就系爭房地為裁判分割，為有理由，應予准許。至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係，及系爭房地之性質、使用現狀、兩造所提分割方案之優劣及公平性、相關法令限制等情，認系爭房地以被告所主張如附圖及附表四所示分割方法分配予各共有人，並依附表六所示之補償方式及金額為補償，為公平適當，爰判決如主文第1項所示。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表
一、二所示兩造就系爭房地分割前原應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國109年4月22日
民事第三庭審判長法官盧怡秀
法官李俊霖法官楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月22日
書記官周素秋附圖：高雄市政府地政局仁武地政事務所收件日期文號107年10月17日仁法土字第030500號土地複丈成果圖。
附表一：分割前各共有人就系爭土地之應有部分、面積┌─────┬─────────────┬─────────────┐│地號│高雄市○○區○○段○○○○號│高雄市○○區○○段○○○○號│├─────┼─────────────┼─────────────┤│面積（㎡）│414.72│499.90│├─────┼─────────────┼─────────────┤│使用分區│住宅區│住宅區│├─────┼────┬────────┼────┬────────┤│共有人│應有部分│面積（㎡）│應有部分│面積（㎡）│├─────┼────┼────────┼────┼────────┤│許辰龍│1/5│82.944│1/5│99.98│├─────┼────┼────────┼────┼────────┤│許辰盛│1/5│82.944│1/5│99.98│├─────┼────┼────────┼────┼────────┤│許辰榮│1/5│82.944│1/5│99.98│├─────┼────┼────────┼────┼────────┤│許辰益│1/5│82.944│1/5│99.98│├─────┼────┼────────┼────┼────────┤│ 陳許素貞 │1/5│82.944│1/5│99.98│└─────┴────┴────────┴────┴────────┘附表二：分割前各共有人就系爭41之1號建物之應有部分、面積┌─────┬─────────────┐│門牌號碼│高雄市○○區○○路○○○○號│││（未保存登記）│├─────┼─────────────┤│坐落地號│高雄市○○區○○段│││362、372地號土地│├─────┼─────────────┤│面積│185.82㎡│├─────┼────┬────────┤│共有人│應有部分│面積（㎡）│├─────┼────┼────────┤│許辰龍│1/5│37.164│├─────┼────┼────────┤│許辰盛│1/5│37.164│├─────┼────┼────────┤│許辰榮│1/5│37.164│├─────┼────┼────────┤│許辰益│1/5│37.164│├─────┼────┼────────┤│陳許素貞│1/5│37.164│└─────┴────┴────────┘附表三：原告主張之分割方案┌─┬───────┬─────┬────┬─────┐││暫編地號／建物│面積（㎡）│所有人│所有狀態│├─┼───────┼─────┼────┼─────┤│土│362（A）│216.11│許辰龍│單獨所有││├───────┼─────┼────┼─────┤││362（B）│651.08│許辰盛、│按應有部分│││││許辰榮、│各4分之1保│││││許辰益、│持共有│││││陳許素貞│││├───────┼─────┼────┼─────┤│地│362（C）│47.43│許辰龍、│按應有部分│││││許辰盛、│各5分之1保│││││許辰榮、│持共有│││││許辰益、││││││陳許素貞││├─┼───────┼─────┼────┼─────┤│建│高雄市鳥松區大│185.82│許辰盛、│按應有部分│││竹路41之1號（││許辰榮、│各4分之1保│││未保存登記）││許辰益、│持共有││物│││陳許素貞││└─┴───────┴─────┴────┴─────┘附表四：被告許辰益等4人主張之分割方案┌─┬───────┬──────┬────┬─────┐││暫編地號／建物│面積（㎡）│所有人│所有狀態│├─┼───────┼──────┼────┼─────┤│土│362（A）│216.11│許辰龍│單獨所有││├───────┼──────┼────┼─────┤││362（B）│698.51│許辰盛、│按應有部分│││362（C）││許辰榮、│各4分之1保│││││許辰益、│持共有││地│││陳許素貞││├─┼───────┼──────┼────┼─────┤│建│高雄市鳥松區大│185.82│許辰盛、│按應有部分│││竹路41之1號（││許辰榮、│各4分之1保│││未保存登記）││許辰益、│持共有││物│││陳許素貞││└─┴───────┴──────┴────┴─────┘附表五：原告主張之補償方式、金額┌────┬──────────────┐│共有人│應補償或受補償金額（新臺幣）│├────┼──────────────┤│許辰龍│應補償：│││①許辰榮332,113元│││②許辰盛332,113元│││③許辰益332,113元│││④陳許素貞332,113元│││共1,328,452元│├────┼──────────────┤│許辰榮│應受許辰龍補償332,113元│├────┼──────────────┤│許辰盛│應受許辰龍補償332,113元│├────┼──────────────┤│許辰益│應受許辰龍補償332,113元│├────┼──────────────┤│陳許素貞│應受許辰龍補償332,113元│└────┴──────────────┘附表六：被告許辰益等4人主張之補償方式、金額┌────┬──────────────┐│共有人│應補償或受補償金額（新臺幣）│├────┼──────────────┤│許辰龍│應補償：│││①許辰榮234,701元│││②許辰盛234,701元│││③許辰益234,701元│││④陳許素貞234,701元│││共938,804元│├────┼──────────────┤│許辰榮│應受許辰龍補償234,701元│├────┼──────────────┤│許辰盛│應受許辰龍補償234,701元│├────┼──────────────┤│許辰益│應受許辰龍補償234,701元│├────┼──────────────┤│陳許素貞│應受許辰龍補償234,701元│└────┴──────────────┘