裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第234號民事判決
裁判日期：民國102年11月04日
裁判案由：租佃爭議
臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第234號原告 吳訓勇
林秀芬 林曜 誠 林曜詳 兼上一人 林秀芳 法定代理人兼上五人共 吳文能 同訴訟代理人原告 沈邑靜
沈邑伶 上二人 沈艷珍 住同上法定代理人上二人共同訴訟代理人 莊媫柔 原告 吳富蘭 被告 吳文榜 訴訟代理人 吳錦衡 被告 吳錦坤
吳秋容 兼上二人 吳文鑑 訴訟代理人上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年10月7日辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○○○號土地（地目：田，面積一四四平方公尺）之新竹縣竹北市私有耕地租約（租約字號：竹仁字第六十九號，承租面積五十五平方公尺）之耕地租賃關係不存在。
被告應將前項承租耕地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會調解不成立，嗣經新竹縣政府耕地租佃委員會調處，被告不服調處，由新竹縣政府移送本院處理，有新竹縣政府民國（下同）101年11月20日府地權字第0000000000號函暨新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等資料可稽（見本院101年度審訴字第503號卷，下稱審訴卷，第3-25頁），故本件起訴合於前開法條規定，合先敘明。
二、原告林曜詳因罹病，經本院家事法庭裁定為受監護宣告之人，其姐即另一原告林秀芳則為其監護人，有本院100年度監宣字第121號裁定及戶籍謄本在卷可參（分見審訴卷第7頁背面、第86頁），原告增列林秀芳為其法定代理人，於法並無不合。
三、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、7款定有明文。原告原以被告未自任耕作為由，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項主張兩造之租約無效；嗣追加被告長達10年以上未繳納租金為由，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止兩造之租約，兩者之效果固然不同，並不能併存，然原告既以重疊訴之合併請求，且聲明均同主文第1項所示，被告亦無異議，而為本案之言詞辯論（見本院卷第119頁背面），參酌前揭說明，自應准許。
四、法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院92年度台上字第496號裁判可參）。經查原告主張兩造間就坐落新竹縣竹北市○○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地，面積144平方公尺）其中部分面積之土地耕地租賃租賃關係不存在（新竹縣竹北市私有耕地租約字號：竹仁字第69號，承租面積55平方公尺，下稱系爭耕地租約、系爭耕地），然為被告所否認，是關於兩造間就系爭耕地有無耕地租賃對原告而言即屬不明確，原告有即受確認判決之法律上利益。
五、原告吳富蘭經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告吳富蘭雖未於最後言詞辯論期日到院，然據其前到院陳述，實與其餘原告相同，故原告等人起訴主張：
㈠系爭土地應有部分144分之55，由原告吳訓勇、原告林秀芬
、原告林秀芳、原告林曜詳、原告 林曜誠 、原告吳文能、原告吳富蘭、原告沈邑靜、原告沈邑伶等9人因繼承而公同共有。系爭土地上原有臺灣省新竹縣竹北市竹仁字第69號、第
79號、第79-1號等三份耕地三七五租賃契約（下稱系爭耕地租約、第79號耕地租約、第79-1號耕地租約），其中第79號耕地租約、第79-1號耕地租約，經訴外人 吳黑蘭 、 吳正光 二人於100年9月8日以存證信函通知兩造欲出售其共同持有系爭土地應有部分共計144分之89，若果被告放棄優先承買權，地主則以公告地價的千分之三七五，再扣除增值稅後補償被告，被告亦均同意並放棄耕作權後而終止契約，嗣後由原告吳文能行使優先承買權購得。
㈡另系爭耕地租約，被告等人已逾10年以上未支付租金及違反
自任耕作，經新竹縣竹北市公所於101年6月15日會勘系爭土地，訴外人昇達水電材料有限公司（下稱昇達公司）在地面鋪設水泥、搭建鐵皮建物乙棟，並堆置水管及停放汽、貨車數輛，足見被告在系爭土地上並未自任耕作甚明，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭耕地租約應自始無效。
㈢又被告既已逾10年以上未繳納租金，且於本件審理時，多次
明示以系爭土地因都市計畫變更為建地後，因無適當水源，致無法耕作為由，認渠等亦無繳納租金之必要。然被告現登記為承租人，其繳納租金之義務仍然存在，且經原告於相當期間內催告仍表明無庸給付租金，原告自得依據耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，終止系爭耕地租約。
另被告迄今仍無權占有系爭耕地，原告亦得依民法第767條規定，請求被告返還系爭耕地。
㈣是以，原告分以被告未自任耕作、積欠租金達2年總額以上
經催告未果，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定、第17條之規定，以重疊訴之合併提起本件訴訟，並均聲明：如主文第1項所示。另因被告仍無權占有系爭土地，另爰依民法第767條前段提起訴訟，並聲明：被告應將系爭耕地返還予原告。
二、被告等人則以：㈠系爭土地於64年間經新竹縣政府辦理豆子埔都市重劃後，業
已喪失耕作條件，重劃當時新竹縣政府未有配套措施解決租佃問題，出租人亦未提出收回，以致系爭耕地租約續訂至10
3年12月31日，期間被告尚有種植作物，惟自83年起，系爭土地之四鄰陸續蓋起建物，以至於沒有水源可供耕種。
㈡現今系爭土地之使用者昇達公司，於系爭土地上蓋有鐵皮屋
乙棟，作為昇達公司營業、堆放水電材料之用，被告於昇達公司使用系爭土地之初，即逕行向其負責人 章培良 追究責任，惟章培良指稱係其中一名共有人授權其無償使用，致被告未再究責。
㈢系爭土地業於64年重劃變更為非耕地，依耕地三七五減租條
例第17條第5項之規定，依法變更地目而終止租約時，原告應給付被告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一作為補償，若否則原告並無終止系爭耕地租約之權利，亦即原告不依上開規定補償被告，任何終止意思表示均無效。原告另以被告已逾2年以上未繳租金，而書面通知終止系爭耕地租約，然被告既因都市重劃後已無法耕作，自無庸繳納租金，不因原告已為上開催告而有所不同等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第101頁背面）：㈠系爭土地本為原告之被繼承人 吳金木 （權利範圍144分之55
）、訴外人吳正光（權利範圍144分之34）、訴外人吳黑蘭（權利範圍144分之55）分別共有。吳正光與吳黑蘭出售其持分時，原告吳文能以共有人身分優先承買之，於101年6月26日辦畢所有權移轉登記，故吳文能分別共有144分之89（分見本院卷第55頁、第93頁）。
㈡原告業於101年5月29日辦畢繼承登記，繼承吳金木之權利
範圍，就系爭土地公同共有144分之55，此有吳金木之戶籍謄本及系爭土地謄本在卷可稽（分見審訴卷第101-103頁、本院卷第20頁）。
㈢系爭耕地租約原出租人為吳金木、承租人為 吳阿昌 、 吳禮景
二人。92年10月21日被告4人單獨申請租約變更（出租人吳金木，承租人即被告4人）。嗣於98年3月16日，被告4人再次單獨申請租約變更（出租人吳金木，承租人即被告4人），被告等出具自任耕作切結書，並出具「單方申請理由書」上載「出租人吳金木因其它原因不會同申請登記」為由，申請續訂租約，經新竹縣政府同意備查，租期98年1月1日至103年12月31日（分見本院卷第31-33頁、第43頁、第47頁）。
㈣吳金木於96年3月5日死亡（見本院卷第20頁），亦即上開續約之日，吳金木業已死亡。
㈤第一任承租人吳阿昌，吳阿昌之子為吳禮景，吳禮景有三個
兒子分別為吳文鑑、吳文榜、 吳文章 ，吳文章已過世，吳文章之繼承人為吳錦坤及吳秋容。
㈥系爭土地於66年7月29日因新竹縣0000000000000
000號都市計畫公告登記為住宅區（見本院第92頁）。㈦系爭土地全部現由昇達公司占有使用，作為公司營業、堆放水電材料之用。
四、本件爭點：㈠被告是否為不自任耕作？㈡被告是否有繳納租金之義務？若有，原告終止系爭耕地租約
是否有據？㈢原告請求被告返還土地是否可採？
五、本院之判斷：㈠承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第
2項固有明文。然所謂自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作使用、或與他人交換耕作、或轉租或借與他人使用等，固為不自任耕作；惟若承租人僅消極不為耕作任其荒廢，或未積極排除第三人對於承租耕地之占用，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約而已，尚難謂原租約已因此歸於無效（最高法院99年度台上字第856號判決參照）。
㈡查系爭土地全部現由昇達公司占有，作為公司營業、堆放水
電材料之用等事實，為兩造所不爭執，已如前述。又證人即昇達公司負責人章培良到院證稱：伊經營之公司土地緊鄰系爭土地旁，知悉系爭土地無人耕作很久，僅約莫5年以上（詳細時間無法記得），原有一位劉姓民眾在系爭土地種植蔬菜，嗣其荒廢種植，伊先於系爭土地上鋪設部分水泥供通行及停車之用，嗣則搭設鐵皮屋占用整筆系爭土地，故找吳黑蘭、吳正光成立買賣契約，嗣因原告吳文能主張優先承買始未能購得。伊或公司均未得土地權利人或租佃權人同意下即長期無權占用系爭土地，占用期間亦無人來主張權利，伊欲想要支付租金，但不曉得要繳給誰，如果地主要收回土地，伊隨時均能配合遷移及回復原狀等語以觀（見本院卷第102-103頁背面），足認昇達公司僅因相鄰關係圖一時方便而占用系爭土地，並非被告借與或轉租予昇達公司占用，原告亦無法舉證證明被告等人有默示同意昇達公司占有，故被告僅消極不為耕作任其荒廢，或未積極排除第三人對於承租耕地之占用，參酌前揭說明，僅係不為耕作，尚難逕認被告有不自任耕作之情。是以，原告僅以系爭土地之使用現況，主張被告違反自任耕作，系爭耕地租約無效，應不足取。
㈢民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租
人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第3款終止契約時，亦適用之（最高法院45年台上字第205號判例）。民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法第95條關於意思表示之規定。經查：
⒈系爭耕地租約原出租人為吳金木、承租人為吳阿昌、吳禮景
2人。92年10月21日被告4人單獨申請租約變更（出租人吳金木，承租人即被告4人）。嗣於98年3月16日，被告4人再次單獨申請租約變更（出租人吳金木，承租人即被告4人），被告等出具自任耕作切結書，並出具「單方申請理由書」上載「出租人吳金木因其它原因不會同申請登記」為由，申請續訂租約，經新竹縣政府同意備查，租期98年1月1日至103年12月31日（分見本院卷第31-33頁、第43頁、第47頁）等事實，為兩造所不爭執，已如前述。是以，被告既為系爭耕地租約之承租人，自負有依約繳納租金之義務，而都市重劃耕地性質變更，僅涉及耕地三七五減租條例第17條第
1項第5款及第2項規定，地主能否行使終止權之問題、或承租人得否依據民法第457條之規定，請求減少或免除租金之問題。是以，在地主未終止租約，或依承租人之請求確定免除租金義務以前，被告前揭抗辯，尚不足以構成免除承租人給付租金義務之事由。
⒉自被告等人於本院102年6月28日言詞辯論程序中明確陳稱
：系爭土地於60幾年重劃後就沒有繳納租金，渠等亦不知要去哪裡繳納，且認定係因土地重劃而無法耕作，故無庸繳納租金（見本院卷第12頁）等語以觀，可徵被告等人於本院審理時，業已明確知悉原告為系爭土地之所有權人，然仍明示拒絕給付租金予原告。嗣原告於同年9月16日以書狀通知被告繳納租金，及長達20年以上之租金未繳將終止系爭耕地租約，被告均於同年月23日收受該書面通知，有回執在卷可稽，惟於本院同年10月7日言詞辯論程序中，猶然辯稱：不爭執20年來沒有繳納租金之事實，雖有收到原告上開書面通知，但系爭土地既然無法耕作沒有採收，自無繳納租金之必要等語（分見本院卷第114-116、第119頁背面）。準此，被告既於102年6月28日明示拒絕給付租金，復於收受原告前揭書狀後，仍為相同之抗辯，本院審酌上情，應認原告已定相當期限之催告，被告仍明示拒絕給付租金，且積欠租金已逾20年以上。是以，原告主張依據耕地三七五減租條例第17條第1項第3款地租積欠達2年之總額，終止系爭耕地租約，自屬可取。
㈣所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又所有權人行使物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人（最高法院87年度台上字第946號判決可參）。系爭土地現固然由昇達公司占有使用，為直接占有人之事實，為兩造所不爭執，已如前述。被告固然消極不為耕作任其荒廢，或未積極排除昇達公司對於系爭耕地之占用，然渠等現仍為系爭耕地租約之承租人，且於本院審理中一再抗辯渠等可依耕地三七五減租條例第17條第2項取得補償金，足認被告並未放棄對系爭耕地之占有與管領力，屬於間接占有系爭耕地。又系爭耕地租約業已合法終止後，被告即無權占有系爭耕地，原告主張依民法第767條所有物返還請求權，主張被告應將系爭耕地返還予原告，自屬有據。
六、綜上所述，被告消極不為耕作任其荒廢，或未積極排除昇達公司對於承租耕地之占用，非屬耕地三七五減租條例第16條第1項無效範疇，原告主張有上開規定之適用，雖無理由，然原告另追加同條例第17條第1項第3款終止事由，且已定相當期限催告後，被告仍明示拒絕給付租金，以重疊客觀訴之合併提起本件訴訟，並請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。又系爭耕地租約業已終止，被告即無權繼續占有系爭耕地，原告依據民法第767條之規定，請求如主文第
2項所示，亦為有理由。
七、本件原告既係以被告未自任耕作、積欠租金達2年總額以上經催告未果，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定、第17條之規定，以重疊訴之合併提起本件訴訟，然其僅單一聲明即如主文第1項所示，縱然原告主張被告未自任耕作無理由，然所請求終止耕地租約則有理由，即可為其勝訴之判決，就無理由部分，亦無庸於主文記載，附此敘明。至於系爭土地之現使用人昇達公司與原告間之權利義務關係，則屬另訴問題，核與本件上開審認無涉，亦併與說明。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年11月4日
民事第一庭法官陳麗芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月4日
書記官嚴翠意