臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度店簡字第402號
原 告 鄭金竹
訴訟代理人 陳繼民 律師
被 告 鄭福助
訴訟代理人 黃秀禎 律師
潘玉蘭 律師
上列當事人間確認優先承買權不存在等事件，於民國106年4月25
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認被告就臺灣金融資產服務股份有限公司104年度北金職字第
58號強制執行事件中，對於新北市○○區○○段○○○段00地號
土地之優先承買權不存在。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰柒拾元由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明
文；又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存
否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項
危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年
台上字第1031號判例要旨參照）。查本件原告主張其為新北
市○○區○○段○○○段00地號土地之共有人，因被告於本
院104年度司執字第86613號清償借款強制執行事件（經委託
臺灣金融資產服務股份有限公司104年度北金職字第58號強
制執行）行使地上權人之優先承買權，而原告亦已主張優先
承買權，是被告是否得行使地上權人之優先承買權即屬不明
確，有致原告在私法上地位受侵害之危險，而此項危險得以
確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之
法律上利益，核屬有據。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、聲明：確認被告對於新北市○○區○○段○○○段00地號、
地目建、面積155平方公尺、權利範圍7分之1土地之優先承
買權不存在。
二、陳述：
㈠原告為新北市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱系爭
12地號土地）之共有人，權利範圍1/7（原證1）。又系爭12
地號土地共有人 鄭桂英 之應有部分前經鈞院104年度司執字
第86613號清償借款強制執行事件進行拍賣，經被告以地上
權人以新台幣（下同）17萬元拍定得標。被告得標後，原告
以拍定人即被告並非系爭12地號土地之地上權人主張優先承
買，鈞院民事執行處（下稱執行法院）卻以民國105年4月1
日北院木104司執字第86613號函函覆表示「…本件如附表所
示不動產業經地上權人鄭福助所拍定，依上開法條規定，地
上權人係有優先購買權，且其權利優先於土地共有人之優先
承買權，故本件既由地上權人鄭福助拍定，土地共有人即無
聲明優先承買之權…。」（原證2）云云，影響原告優先承
買之權利。
㈡被告固於系爭12地號土地取得登記之地上權，然該地上權之
原始設定，乃 鄭鱸鰻 於38年11月11月18日以面積20坪設定地
上權（原證3），而該地上權設定之初，台北縣政府新店地
政事務於審查意見業已註記「地主不符？為單獨申請先行辦
理」（原證4），即該地上權原始設定登記未經系爭12地號
土地所有權人之同意，該地上權自屬無效。再者，被告就系
爭12地號土地雖登記有地上權，然被告並未依該地上權在系
爭12地號土地上有建築物或其他工作物、竹木，顯不符合地
上權之要件，而無地上權存在，被告自無優先承買權可言。
㈢依最高法院65年台上字第530號判例、100年度台上字第802
號民事判要旨，縱登記為地上權人，如未在土地上有建築房
屋者，於基地拍賣時亦無土地法第104條規定之優先承買權
。查被告所有之新北市○○區○○段○○○段000○號建物
（下稱166建號房屋）是坐落於同小段97地號土地上，而系
爭12地號土地上之建物為門牌號碼新北市○○區○○路0段
000號房屋，該屋為原告母親及弟弟所有並居住其中，被告
於系爭12地號土地上並無任何建物存在，被告就系爭12地號
土地自無土地法第104條規定之適用，執行法院認被告以地
上權人之優先承買權優先於共有人實有誤會等語。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠依據相關地政登記資料，被告所有之166建號房屋，係坐落
於系爭12地號土地之上。
㈡被告係於100年6月2日自 鄭峻清 處受讓取得166建號房屋所有
權之同時（被證1），自系爭12地號土地之原登記地上權人
鄭鱸鰻處受贈取得系爭12地號土地地上權（原證一），被告
應受土地法第43條規定之保護，取得系爭12地號土地地上權
。被告信賴土地登記之事實，基於166建號房屋係坐落系爭
12號土地上，受贈取得系爭12地號土地之地上權自屬合法有
效。原告主張被告於系爭12地號土地並無任何建築物於其上
，被告未依民法第832條規定取得地上權及並無土地法第104
條規定之優先承買權等語云云，委無足取。
㈢系爭12地號土地上坐落之建物為門牌號碼新北市○○區○○
路○段000號房屋無誤，被告為地上權人，自得依土地法第
104條規定主張並行使優先承買權至明。
參、兩造不爭執與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠原告及訴外人鄭桂英均為系爭12地號土地之共有人，權利範
圍各1/7，有系爭12地號土地登記第一類謄本可稽（見本院
卷第8、104-108頁）。
㈡被告於100年6月2日自訴外人鄭峻清處受贈取得166建號（門
牌號碼：新北市○○區○○路0段000號）房屋所有權，並自
系爭12地號土地之原登記地上權人鄭鱸鰻處受贈登記為系爭
12地號土地之地上權人，有166建號建物登記謄本、系爭12
地號土地登記第一類謄本之他項權利部可稽（見本院卷第22
、8頁）。
㈢系爭12地號土地共有人鄭桂英前因債務經本院104年度司執
字第86613號清償借款強制執行事件委託臺灣金融資產服務
股份有限公司（下稱臺灣金融資產服務公司）於105年3月2
日就鄭桂英之不動產進行第1次拍賣，系爭12地號土地經被
告以17萬元投標並得標，且當場表示為地上權人拍定買受。
臺灣金融資產服務公司於105年3月10日以104北金職六字第
58號函通知共有人即原告於10日內陳明是否願以拍定價格優
先購買，原告於105年3月15日具狀聲請願依原拍定價格17萬
元優先購買，惟執行法院於105年4月1日以北院木104司執字
第86613號函覆知原告：本件如附表所示不動產（即系爭12
地號土地）業經地上權人鄭福助拍定，依民法第758條、第
759條之1及土地法第104條規定，地上權人係有優先購買權
，且其權利優先於土地共有人之優先承買權，故本件既由地
上權人鄭福助拍定，土地共有人即無聲明優先承買之權等情
，有臺灣金融資產服務公司拍賣通知在卷可稽（見本院卷第
44-52頁），且經本院向臺灣金融資產公司調取104年度北
金職字第58號強制執行卷宗查閱完畢。
㈣門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱門牌175
號房屋）之納稅義務人為原告與訴外人 鄭清標 ；又166建號
房屋即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號（下稱門牌
181號）房屋為被告鄭福助所有；有房屋稅籍證明書及166建
號建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第107-109、22頁）。
二、兩造爭執事項：
㈠被告所有之166建號（即門牌181號）房屋是否坐落於系爭12
地號土地上？被告就系爭12地號土地有無地上權存在？
㈡被告就臺灣金融資產服務公司104年度北金職字第58號強制
執行事件中，對於系爭12地號土地有無土地法第104條規定
之優先承買權？原告請求確認被告就系爭12地號土地之優先
承買權不存在，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、按稱地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作
物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。又土
地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人
之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出
賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人
所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地
上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用，最高法院
65年台上字第530號著有判例。是依同一立法本旨，基地地
上權人如於基地上根本未為房屋之建築者，應同有該判例之
適用，即如基地地上權人於基地上根本未為房屋之建築者，
當無土地法第104條規定之適用；有最高法院65年台上字第
530號民事判例要旨、84年度台上字第83號、84年度台上字
第1750號、86年台上字第1251號、100年度台上字第802號等
民事判決要旨可資參照。故地上權人雖經登記，但如於土地
上無建築物者，即不得主張土地法第104條之優先承買權。
二、查依臺灣金融資產服務公司之拍賣通知附表標別2所示系爭
12地號土地上之使用情形記載「12地號上坐落有新北市○○
區○○路0段000號建物，…。」，標別9所示同小段97地號
土地之使用情形記載「97地號上坐落有新北市○○區○○路
0段000號建物」（見本院卷第45、49頁），是經執行法院強
制執行履勘結果，系爭12地號土地上之建物為門牌175號房
屋，被告所有之166建號（門牌181號）房屋係坐落於同小段
97地號土地上。再查，被告所有之166建號即門牌181號房屋
確係坐落同小段97地號土地上，已經新北市新店地政事務所
現場測量複丈明確並製有土地複丈成果圖在卷可稽（見本院
卷第93頁）。被告所有之166建號即門牌181號房屋並未坐落
系爭12地號土地上甚明。此外，被告復未擧證證明有其所有
之其他建物或工作物坐落系爭12地號土地上，被告就系爭12
地號土地上並無建物或其工作物存在，應可認定。被告所有
之166建號房屋之建物登記謄本所記載「建物坐落地號：青
潭段六分小段0000-0000」等內容，應有誤載。
三、被告雖以建物為目的而為系爭12地號土地登記之地上權人，
然被告之166建號即門牌181號房屋係坐落在同小段97地號土
地上，被告在系爭12地號土地上並未有任何建物存在，已如
前述。被告既無任何建物存在於系爭12地號土地上，依土地
法第104條之立法意旨及上開最高法院判例及判決要旨，顯
然不合於土地法第104條第1項地上權人得行使優先承買權之
要件，原告自無適用前述規定行使優先承買權之餘地，被告
就系爭12地號土地並無土地法第104條第1項規定之優先承買
權存在，應可認定。
四、綜上所述，原告請求確認被告就系爭12地號土地無優先承買
權存在，為有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經
核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國106年5月11日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官蔡寶樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國106年5月11日
書記官黃聖筑
計算書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項目│金額（新臺幣）│備註│
├──────┼────────┼─────────┤
│第一審裁判費│1,770元│原告墊付│
│土地測量複丈│3,200元│原告墊付│
│費│││
├──────┼────────┼─────────┤
│合計│4,970元││
└──────┴────────┴─────────┘