臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
107年度板小字第880號
原 告
即反訴被告 謝玉玲
訴訟代理人 邱順喜
訴訟代理人 謝秉錡 律師
複代理人 李秉哲 律師
被 告
即反訴原告 尤佳榮
訴訟代理人 尤川
粘舜權 律師
陳展誌 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年10月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣（下同）66,555元及自民國107年2月10日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用1,000元由被告負擔666元，餘由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用1,000元由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、原告起訴主張：被告應給付原告新臺幣（下同）100,000元
及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。並主張如下：
㈠被告於民國96年6月17日將新北市○○區○○路○○號之1一樓
（下稱系爭房屋）出租給予原告承租使用（以下稱系爭租賃
契約），期間至106年7月21日，每月租金35,000元，於每月
22日給付（下稱系爭租約），原告並繳交押租金100,000元
，而系爭租約於106年7月21日屆滿，原告已於107年7月20日
將系爭房屋騰空返還被告，惟被告扣留押租金不還，屢經催
討，被告均置之不理。爰依租賃契約之法律關係提起本訴。
㈡原告承租系爭房屋前，被告是出租給他人經營連鎖之豐米便
當店，之後原告承接該豐米便當店故與被告承租系爭房屋，
承租時屋內已由前手承租人依豐米便當店制式裝潢方式裝潢
完成，原告僅是依既有裝潢及使用方式承租經營。就被告提
出估價單辯稱遭損壞部分，表示意見如下：
1.估價單項次1之落地鋁門、項次4之省電LED燈具、項次6之不
鏽鋼防盜窗於原告承租系稱房屋時即不存在。
2.估價單項次2之室內線路查修、項次3之室內插座及項次8之
既有強孔修補，依被告提出之照片及主張，上開項目是原告
拆除前手承租人施作之木作裝潢後所呈現之實況，原告並無
破壞或毀損。
3.估價單項次5之室內油漆費用部分，原告於交還系爭房屋前
以雇工重新油漆全室內，被告再請求被告給付室內油漆費為
無理由。
4.估價單項次7之後陽台地坪修補部分，該處是前手承租人作
為瓦斯桶置放之處，原告承租時地磚就已是被告提出之照片
所示之情形，原告並無毀損。
㈢被告所稱原告未給付之電費3,445元，原告願意給付。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。並答辯如下：
㈠兩造就系爭租賃契約之押租金於104年起變更為70,000元、
已非100,000元。
㈡兩造租約雖於106年7月21日終止，被告於106年7月24日返還
系爭房屋，惟系爭房屋106年7月之電費3,445元應由原告所
繳納，原告並未繳納。
㈢原告雖將系爭房屋返還被告，然原告並未善盡承租人保管租
賃物之義務，導致系爭房屋有諸多損壞，此有如附表所示估
價單修繕項目及被告所提出照片及說明為證，原告前開損害
造成被告另外支付估價單所示132,720元修繕費用。
㈣綜上可知，原告之債務金額為66,165元（計算方式：3,445
元+132,720元），被告經以押租金抵充後，尚無法全部受償
，是以被告自無義務返還本件押租金等語置辯。並聲明：原
告之訴駁回。
三、兩造前簽訂系爭租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋
，租賃期間自96年6月17日起至106年7月21日止，上開期間
兩造於租賃期滿後多次重書租賃契約書，每月租金均為35,0
00元；系爭租約於106年7月21日終止後，原告至遲已於106
年7月24日遷讓返還系爭房屋等情，有系爭租約附卷可考，
且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告請求被告應返還押租金100,000元，被告則以上揭
情詞置辯。故本件所應審究者為系爭租約之押租金為若干？
原告有無被告所辯得抵銷押租金之情事？如有，扣抵後，原
告得向被告請求之金額為何？
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文；又按押租金在擔保承租人租
金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖
不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不
履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（
最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。
㈡系爭房屋租賃契約之押租金應為70,000元：
原告主張系爭租約之押租金為100,000元，被告則辯稱自104
年起已變更為70,000元，而依兩造接續書立之租賃契約書，
可知104年7月21日前之租賃契約均於契約第四條記載押租金
為100,000元，自104年7月22日起先後書立租賃期間分別為
104年7月22日起至105年7月21日、105年7月22日至106年7月
21日之租賃契約第四條均改為記載押租金為70,000元（見原
證1及被證1），是被告辯稱系爭租約之押租金已於104年變
更為70,000元，尚非無據。又被告雖辯稱兩造並未重新約定
押租金數額，是被告單方面於租賃契約記載押租金為70,000
元，原告未注意查看即將印章交給被告 蓋印 云云，為被告所
否認，且原告就此有利於己之事實並未提出相當證據為證，
是此部分應以被告所述系爭租約之押租金已變更為70,000元
，較為可採。
㈢被告尚應返還原告押租金66,555元：
原告主張其承租系爭房屋前，被告是承租給他人經營連鎖之
豐米便當店，之後原告承接該豐米便當店故與被告承租系爭
房屋，承租時屋內已由前手承租人依豐米便當店制式裝潢方
式裝潢完成，原告僅是依既有裝潢及使用方式承租經營等語
，被告並未爭執，堪信為真實。茲就兩造爭執部分認定如下
：
1.附表編號2、4及7部分：
證人 李苑志 到庭證稱：原證3之106年7月14日估價單是我寫
的，我有照上面報價項目施作，有施作油漆工程，從鐵卷門
往內一直到後陽台、全室內都有油漆，估價單所載拆除裝潢
項目，是原本牆壁都有做木板出來，我就把木頭部分拆除、
只留水泥牆，拆完之後就如被證5照片1、2照片這樣，線路
有比較老舊，該處原本是出線孔，照片5是鐵捲門遙控，原
本鐵捲門的線拉掉，照片6旁邊的線是我接上去要讓鐵捲門
可以放下來等語（見本院107年9月17日言詞辯論筆錄），是
原告主張返還系爭房屋前已先雇工重新油漆，且被證5所附
照片5等照片所示之情況是拆除木作裝潢後之實況，並非原
告故意破壞所致，應為可採。又原告承租時屋內已由前手承
租人裝潢完成，原告僅是依既有裝潢及使用方式承租經營，
已於前述，則因裝潢所生之室內線路變更及牆壁孔洞等，既
於原告承租前即發生，是被告辯稱原告應就附表編號2室內
線路查修、室內插座及編號7既有牆孔修補等項目進行修繕
，尚屬無據。另原告於交還系爭房屋前已另行雇工完成全室
內粉刷，被告雖辯稱仍有重新油漆之必要云云，惟並未提出
證據加以證明，所辯自不足採，故被告辯稱原告應給付附表
編號4室內油漆費用，亦無理由。
2.附表編號1、3、5、6部分：
原告主張附表編號1所載落地鋁門於其承租前已由前手裝潢
更換為玻璃門，且編號3所載省電LED燈具、編號5不鏽鋼
防盜窗等於其承租時即不存在，且編號6之後陽台地坪因前
手承租人用於擺放瓦斯桶，原告承租時地磚等現況已如被告
提出之照片11所示情形，並非原告拆除或損壞等語，考量系
爭房屋於原告承租前已由前手承租人裝潢並用以經營豐米便
當店，即有可能於交付原告時即已存有被告主張之缺損等，
是此部分應由被告就之上情負舉證責任，惟被告並未提出將
房屋交給原告時系爭房屋之實況照片，兩造租賃契約亦未有
相關之記載，被告復未提出相當證據以盡舉證之責，是被告
辯稱附表編號1所載落地鋁門、編號3所載省電LED燈具、編
號5不鏽鋼防盜窗及編號6之後陽台地坪是原告於承租期間拆
除或損壞所致，應由原告賠償，尚非可採。
3.從而，被告辯稱原告應給付附表編號1至7所示各項目既無理
由，附表編號8之營業稅自亦失其依據。是扣除應由原告給
付之電費3,445元，原告得請求被告返還之押租金為66,555
元（70,000-3,445元=66,555元），逾此部分之請求，即非
有據。
五、綜上所述，原告本於租賃契約終止返還押租金之法律關係，
請求被告給付66,555元，及支付命令聲請狀送達翌日107年2
月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告起訴聲明：反訴被告應給付反訴原告66,165元，及
自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計
算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。並主張如下：
反訴被告積欠反訴原告如附表所示系爭房屋修復費用132,72
0元，經以本件押租金70,000元抵充後，尚積欠反訴原告66,
165元。爰依租賃契約之法律關係提起反訴。
二、反訴被告則以：
反訴之答辯如前述本訴之主張，除水電費3,445元外，其餘
均係系爭房屋交與反訴被告使用時已存在之現象，且原告已
另行雇工完成全室內重新油漆，反訴原告主張如附表所示之
修繕項目，不應由反訴被告負責修繕，反訴原告請求反訴被
告賠償並無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴原告得請求反訴被告給付之金額為水電費3,445元，反
訴原告主張應由反訴被告賠償之如附表所示修繕項目費用均
無理由，且經扣除上開費用後，反訴原告尚須返還反訴被告
押租金為66,555元（70,000-3,445元=66,555元），業經認
定如本訴部分所載，茲不贅述。從而，反訴原告依租賃契約
之法律關係請求反訴被告給付66,165元，及自反訴起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無
理由，應予駁回。
參、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，
併此敘明。
肆、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行。又反訴原告之請求既經駁回其假執行
之聲請，亦失其依據，應予駁回。
中華民國107年11月13日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官黃俊雯
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國107年11月13日
書記官林穎慧
附表：
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│編號│估價單項目│被告主張受損項目（原證5照片編號）│
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│1│(1)落地鋁門46,000元│(7)原本房屋前面的鋁門全部不見。│
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│2│(2)室內線路查修8,600元│(5)電線全部扯斷，連蓋子都不見。│
││(3)室內插座600元││
├──┼────────────┼──────────────────┤
│3│(4)省電LED燈具12,000元│(1)(2)天花板上的燈不見了。│
├──┼────────────┼──────────────────┤
│4│(5)室內油漆35,600元│油漆部分雖原告已雇工重漆，但被告認為│
│││沒有處理好，還是有再請人重漆。│
├──┼────────────┼──────────────────┤
│5│(6)不銹鋼防盜窗12,500元│(15)(16)原本鋁窗外面有鐵窗，也被全部│
│││拆掉不見。│
├──┼────────────┼──────────────────┤
│6│(7)後陽台地坪修補2,500元│(11)房屋後面地板瓷磚幾片不見，且髒汙│
│││不堪│
├──┼────────────┼──────────────────┤
│7│(8)既有牆孔修補8600元│未提出照片，主張是木質裝潢拆除後牆壁│
│││上留下之孔洞│
├──┼────────────┼──────────────────┤
│8│(9)營業稅6,320元│未記載。│
└──┴────────────┴──────────────────┘