裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上易字第401號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：交還土地
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第401號上訴人 何振順 被上訴人 賴啓誠 上列當事人間交還土地事件，上訴人對於中華民國110年4月28日臺灣臺中地方法院109年度訴字第4021號第一審判決提起上訴，本院於110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人騰空並返還土地，及自民國109年9月1日起至返還土地之日止按月給付新臺幣3000元部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之7，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：伊於民國104年6月11日向訴外人０００承租坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱187地號土地）內面積約200坪土地（下稱系爭土地），每月租金為新臺幣（下同）2萬8000元。上訴人自104年6月11日起占用系爭土地上如原判決附圖編號A所示部分（下稱系爭編號A區塊，面積48平方公尺），並於其上搭建有鐵皮建物（下稱系爭鐵皮屋），兩造乃口頭約定由伊將系爭編號A區塊轉租給上訴人，每月租金3000元（下稱系爭轉租租約）。詎上訴人自106年9月1日起擅自將每月租金調降為2032元，每月短少968元，經伊於109年8月3日以存證信函定期催告上訴人於5日內給付積欠之租金3萬3082元，未獲置理，伊遂於109年8月12日以存證信函終止系爭轉租租約（經上訴人於同年月15日收受），系爭轉租租約已於同年月15日合法終止。伊自得依民法第455條規定，請求上訴人返還系爭編號A區塊土地，及依民法第439條規定，請求上訴人給付自106年9月1日起至109年8月31日止積欠之租金差額共計5萬8080元，暨依民法第179條規定，請求上訴人按月給付自109年9月1日起繼續占有系爭編號A區塊土地之相當於租金之不當得利等語。並聲明求為判決如原審判決主文第1、2項所示，且 陳明 願供擔保請准宣告假執行（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴）。於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：兩造間成立系爭轉租租約時，約定每坪租金為140元，故以每月租金3000元換算，伊向被上訴人承租之土地面積應為21.42坪。嗣臺灣臺中地方法院105年度中簡字第2146號排除侵害事件（下稱前案）民事判決認定兩造間有系爭轉租租約存在後，被上訴人竟自106年9月1日起，以系爭鐵皮屋實際占用位置即系爭編號A區塊為界，架設鐵皮圍籬將之區隔，伊乃自106年9月1日起按實際租用面積48平方公尺（14.52坪），重新計算租金為每月2032元，且以此金額計算扣除先前溢繳之金額後繳納租金，並未積欠任何租金。縱每月租金為3000元，但被上訴人僅提供14.52坪之租賃面積，違反應提供面積21.42坪之約定，卻仍要求伊給付租金每月3000元，伊自得就每月968元之租金差額主張同時履行抗辯。再經兩造於前案充分攻防後，前案確定判決業已認定系爭轉租租約為租用基地建築房屋之租約，自已生爭點效，而依土地法第103條第4款規定，承租人積欠之租額須達2年以上，出租人始得終止租約，是縱依每月租金每月3000元計算，伊所積欠之租額亦未達2年以上，被上訴人自不得終止系爭轉租租約，故被上訴人請求拆屋還地、給付租金及相當於租金之不當得利，均無理由等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、兩造不爭執事項（見本院卷第81頁、原審卷第60-61頁）：
一、187地號土地為０００所有，被上訴人自104年9月1日起向０００承租系爭土地（面積為200坪），約定每月租金為2萬8000元，雙方訂有書面契約（見原審109年度中簡字第2923號卷《下稱中簡卷》第21-23頁）。
二、上開租約成立時，上訴人所有系爭鐵皮屋即已占用被上訴人承租之土地區域，占用範圍如原判決附圖編號(A)所示部分（面積48平方公尺），該占用範圍自前案現場複丈測量迄今，並無變動。
三、兩造約定由被上訴人將系爭鐵皮屋占用之土地範圍轉租給上訴人（系爭轉租租約），假如租金按照被上訴人主張之每月3000元計算，則自104年9月1日起至109年8月31日止，上訴人給付被上訴人之租金金額短少5萬8080元；假如租金按照上訴人主張之每月2032元計算，則上訴人沒有積欠被上訴人租金。
四、被上訴人於109年8月3日以臺中法院郵局第1936號存證信函催告上訴人於函到5日內給付積欠之租金。上訴人於109年8月6日收到上揭存證信函（見中簡卷第47-50頁）。
五、被上訴人於109年8月12日以臺中法院郵局第2022號存證信函對上訴人為終止系爭轉租租約之意思表示。上訴人於109年8月15日收到上揭存證信函（惟兩造就系爭轉租租約是否因而合法終止有爭執）（見中簡卷第51-53頁）。
參、法院之判斷：被上訴人主張兩造約定每月租金為3000元，上訴人自106年9月1日擅自將每月租金調降為2032元，每月短少968元，因所積欠之租金總額已逾2個月租金數額，經定期催告仍未依約給付，系爭轉租租約已經被上訴人於109年8月15日合法終止，上訴人自應返還系爭編號A區塊土地，並給付積欠之租金5萬8080元，及自109年9月1日起之相當於租金之不當得利等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
一、系爭轉租租約租金為每月3000元：㈠證人０００於前案證述：上訴人向前手頂讓系爭編號A區塊土地
經營檳榔攤已10年之久，頂讓時即為目前使用狀況。系爭土地原為李姓吊車維修業主承租，租期屆滿後，上訴人表示有中古車車行要承租系爭土地，所以伊與上訴人於104年6月間共同居間介紹被上訴人向０００承租系爭土地。當初上訴人就有向被上訴人表明其毋庸搬遷且經被上訴人同意後，才會介紹被上訴人承租系爭土地，當時伊在場親耳聽到被上訴人承諾上訴人不用搬遷，可以繼續在原地經營檳榔攤，就是答應上訴人分租系爭土地。當場兩造並沒有談到租金，而係事後私下協商，但伊曾於104年8月份，看到上訴人繳付一個月租金3000元，一次繳付6個月租金給被上訴人，另於105年2月份也有看到上訴人繳付租金等語（見前案卷第85頁背面至第87頁），且上訴人對其於106年9月1日前係以每月3000元繳付租金乙節亦不爭執（見中簡卷第68頁），堪認被上訴人主張兩造係約定每月租金3000元，應可採信。
㈡上訴人雖辯稱系爭轉租租約約定每坪租金140元，故以每月租
金3000元換算，承租土地面積應為21.42坪，但自106年9月1日起，其實際使用之系爭編號A區塊面積僅48平方公尺（14.52坪），重新計算每月租金即應2032元云云。惟為被上訴人所否認，且即便被上訴人與０００間就系爭土地所簽訂之租賃契約（見中簡卷第21-23頁）係採每坪140元計算每月租金【計算式：2萬8000元÷200坪=140元/坪】，亦不表示兩造間之系爭轉租租約亦採相同之單位面積金額計算每月租金；參以上訴人於系爭土地已經營檳榔攤之10年之久，其向前手頂讓時即為目前之使用狀況，已據證人０００證述如前，且兩造亦不爭執上訴人該占用範圍自前案現場複丈測量迄今並無變動（見不爭執事項㈡），足徵上訴人自承租時起其占有使用範圍即未有所變動。再上訴人就兩造間有每坪租金140元、使用面積21.42坪之約定，亦未能舉證以實其說，上訴人上開所辯，自非足採。基此，上訴人另以被上訴人提供其使用之面積未達約定之21.42坪，而就租金差額為同時履行抗辯云云，亦屬無據。
二、被上訴人終止系爭轉租租約並不合法：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，民法第440條、土地法第103條第4款分別定有明文。次按租用建築房屋之基地，非有土地法第
103條所列各款事由者，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院109年度台上字第436號判決意旨參照）。
㈡系爭轉租租約租金為每月3000元，業經認定如前，上訴人自1
06年9月1日起僅繳付每月租金2032元，短少968元，則被上訴人於109年8月3日以臺中法院郵局第1936號存證信函定期催告上訴人給付積欠之租金時，上訴人所積欠計算至同年8月份之租金數額已達3萬4848元（計算式：968元/月×36月=34,848元），固足認其遲付之租金數額已超過2個月租額。惟被上訴人主張系爭轉租租約因而已經其於109年8月15日合法終止，則為上訴人所否認，抗辯系爭轉租租約為租地建屋租約，前案判決已有爭點效，被上訴人終止租約違反土地法第103條規定等語。
㈢而按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之
事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人及法院就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得任作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第1782、2569號、73年度台上字第4062號判決要旨參照）。此與學說上所謂爭點效理論相仿，亦即當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張、舉證，並禁止法院為與其相矛盾之判斷之效力。本件被上訴人於前案起訴主張上訴人無權占有系爭編號A區塊土地，請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，上訴人則以兩造間存有租賃契約且係租地建屋，被上訴人終止租約不符土地法第103條規定等語置辯，經兩造就返還土地及給付不當得利之重要爭點即兩造間有無租賃關係存在、如有，是否為租地建物契約，以及租約有無經合法終止等節詳為攻防辯論後，前案判決本於兩造辯論之結果及法院之判斷，認定系爭鐵皮屋構造係由兩個貨櫃屋外搭鐵皮組成，依其構造該當於土地法第103條規定之房屋，上訴人承受前手之房屋後始租用系爭編號A區塊土地，應解為租地建屋契約，而有土地法第103條之適用，因認被上訴人於105年7月6日終止租約並不合法等情，有前案判決可憑（見本院卷第21-29頁），並經本院調取前案卷宗核閱無誤。而被上訴人復未提出其他新訴訟資料足以推翻前案確定判決判斷，是基於訴訟上誠信原則及程序權保護之原則，前案確定裁判所為之上開判斷，對於本件訴訟自有爭點效之適用，兩造均不得再為相反之主張，本院亦不得再作相反之判斷。是被上訴人主張系爭轉租租約非屬租地建物契約，無土地法第103條規定之適用云云，自非可採。㈣系爭轉租租約屬租地建屋契約，依土地法第103條第4款規
定，上訴人非積欠租金達2年以上，被上訴人不得收回。而被上訴人於109年8月12日以臺中法院郵局第2022號存證信函對上訴人為終止系爭轉租租約之意思表示時，因斯時上訴人所積欠之租金僅為3萬4848元，尚未達2年之租額（即7萬2000元），被上訴人終止系爭轉租租約自不合法。
三、承前所述，被上訴人終止系爭轉租租約既不合法，則被上訴人本於民法第455條規定之租賃物返還請求權，請求上訴人騰空並返還系爭編號A區塊土地，及依民法第179條規定之不當得利法律關係，請求上訴人自109年9月1日起至返還系爭編號A區塊土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即均屬無據，不應准許。
四、再按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查系爭轉租租約之租金為每月3000元，依此計算，上訴人自104年9月1日起至109年8月31日止，給付被上訴人之租金金額短少5萬8080元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），則被上訴人依民法第439條規定，請求上訴人如數給付，並加計自民事更正訴之聲明二狀繕本送達翌日即110年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，自屬有據，應予准許。
肆、綜上所述，被上訴人依民法第439條規定，請求上訴人給付5萬8080元，及自110年2月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；其依民法第455條及第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭編號A區塊土地，及自109年9月1日按月給付3000元之相當租金之不當得利部分，則無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國110年11月30日
民事第四庭審判長法官林慧貞
法官莊嘉蕙法官劉惠娟正本係照原本作成。不得上訴。
書記官陳文明中華民國110年11月30日