裁判字號：臺灣高等法院臺中分院110年上易字第183號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決110年度上易字第183號上訴人交通部台灣鐵路管理局法定代理人 杜微 訴訟代理人 王德凱 律師被上訴人 黃江霖 住○○市○○區○○街0段000號 黃長益 共同訴訟代理人 楊盤江 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國109年11月6日臺灣臺中地方法院108年度訴字第739號第一審判決提起上訴，本院於民國110年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人法定代理人原為張○源，嗣於民國110年4月20日變更為杜微，此有行政院110年4月22日院授人培字第0000000000號函在卷可稽（本院卷第155頁），並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段000地號土地及同段0000地號土地【合稱系爭土地，重測前分別為臺中市○○區○○段○○○○段0000○0000地號（下分別稱重測前0-00、0-00地號土地），其中重測前0-00地號土地係於101年間分割自同段0-00地號土地（下稱重測前0-00地號土地）】屬國有土地，伊為管理機關。被上訴人共有系爭土地上之未辦保存登記之建物（下稱系爭建物），於83年向伊申請承租系爭建物之基地，經伊到場勘查認定系爭建物為59年3月27日前占建之房屋，合於臺灣省省有財產管理規則第37條第1項第2、3款規定，故自84年起被上訴人分別與伊承租系爭建物之基地及周圍空地並簽立土地租賃契約（下稱84年租約），又持續於86年、91年、93年、96年、99年續訂土地租賃契約。至系爭土地辦理土地重測，被上訴人改以共同承租之方式於104年與伊簽訂經營國有基地租賃契約（下稱系爭租約），期間自104年1月1日起至108年12月31日止，而原判決附圖所示編號A部分之系爭建物東北側空地不再列入承租範圍，是被上訴人就系爭建物應繼續保持兩造簽訂84年租約前之現況，不得任意增建或改建。被上訴人於84年8月間向伊申請整修系爭建物，伊以84年9月6日84鐵工產字第22658號函同意被上訴人在尚未達到建築法第9條第4款規定程度，亦即在不過半之修理或變更及免予申領建造執照原則下「按原狀修繕」；107年間，經伊委託國立臺灣大學調查結果，認定系爭建物於82年6月13日至88年10月4日間有增建，且財團法人工業技術研究院107年10月17日工服報告亦認定系爭建物之屋頂於82年間呈現「樑架裸露僅少部分有屋頂覆蓋」狀態，嗣88年間變為有完整屋頂，可見其屋頂有過半之修理或變更，顯與伊上開之要求不符。又伊於104年續約時並不知前揭違約增建之事，無從以續約逕認伊有默示同意前揭違約情形。伊所屬臺中工務段已發函通知被上訴人應於107年9月30日前自行拆除系爭建物增建部分，逾期則終止系爭租約收回土地，然被上訴人未為置理，伊遂依系爭租約第7條第6款約定，函文通知被上訴人系爭租約於107年10月1日終止，被上訴人迄未拆除附表所示之物並返還前開土地，為無權占用系爭土地。縱認伊提前終止租約並非合法，然系爭租約之租期已屆滿，被上訴人未依系爭租約第2條約定提前申請續租，其自109年1月1日起亦是無合法占用系爭土地之法律權源，仍是無權占用系爭土地。又被上訴人無合法權源占用系爭土地，受有相當租金之不當利益，以被上訴人於系爭租約終止後無權占用系爭土地即原判決附圖編號B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、P、Q、R、S、T、U部分土地面積合計1,013.05平方公尺，而系爭土地自107年1月1日起之申報地價均為每平方公尺新臺幣（下同）150元，以申報地價年息百分之5為計算被上訴人使用系爭土地之利益，因此自107年10月1日起至被上訴人返還前述土地之日前，被上訴人每月受有相當於租金之不當得利金額為633元等情。爰依民法第455條、第767條、第179條規定，求為命被上訴人將坐落系爭土地上如原判決附表所示之物拆除，將該部分土地及坐落系爭0000地號土地如原判決附圖所示編號C部分317.83平方公尺土地返還予上訴人，並自107年10月1日起至前述土地返還之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）633元之判決（原判決為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號B、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、P、Q、R、S、T、U部分之物拆除，並將前揭全部土地及坐落系爭0000地號土地如原判決附圖所示編號C部分317.83平方公尺土地返還上訴人。㈢被上訴人應自107年10月1日起至前項土地返還之日止按月給付上訴人633元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：因系爭建物破舊屋頂漏水不堪使用，伊等乃於84年8月間向上訴人申請修繕，修繕完成後上訴人曾派人到現場確認並未增建、擴建，始同意伊繼續承租系爭土地，倘有增建、擴建行為，上訴人不可能歷經30餘年未發現。觀諸84年租約後續約，系爭租約不但承租之土地面積變小，連其上之建物面積也減少，惟全部租賃契約之附圖均為臺中市清水地政事務所83年6月18日複丈成果圖，自是未增建；另原判決附圖所示編號H、I、J、Q、S、B、D部分之建物所占面積（不含雨遮）為431.1平方公尺，並未超過承租土地上原有建物現況466平方公尺；且103年12月31日租約屆滿前，伊等向上訴人申請換約續租，依上訴人所屬臺中工務以104年6月23日中工產字第0000000000號函覆說明四內容，亦足證伊等確未增建或擴建。伊等於租期108年12月31日屆滿前之107年9月間，曾至上訴人所屬台中二務段，向上訴人之承辦人表明願續約繳祖，渠稱已向法院起訴請求拆屋還地，不會同意續租，縱匯租金也不收，是伊等未申請換約，係上訴人非法終止系爭租約所致，並非被上訴人無意續約，上訴人前後主張矛盾，有違誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第241、242頁）㈠坐落系爭000、0000地號土地，即重測前0-00、0-00地號土地
均為國有土地，其中重測前0-00地號土地係於101年間分割自重測前0-00地號土地。前揭土地原屬臺灣省省有財產，於87年12月31日精省後，移轉為國有，上訴人於重測前後均為系爭000、0000地號土地之管理機關。
㈡被上訴人於83年間主張其二人共有系爭建物，就此依當時臺
灣省省有財產管理規則第37條之規定，向上訴人申請承租系爭建物之基地及周圍空地。
㈢被上訴人於84年間分別與上訴人就重測前0-00、0-00地號土
地各簽立一份臺灣省省有基地租賃契約，承租面積均為（0-00地號：84.5平方公尺；0-00地號：668.2平方公尺），承租範圍記載於84年租約最末頁之附圖，租期自84年1月1日起至85年12月31日止。
㈣被上訴人於84年8月間曾向上訴人申請整修系爭建物，上訴人
當時以84年9月26日84鐵工產字第22658號函，同意被上訴人2人依據建築法第9條第4款規定，在不過半之修理或變更及免予申領建造執照原則下「按原狀修繕」。
㈤兩造嗣於86年1月20日、91年1月7日、93年7月、96年、99年
續約，仍由被上訴人2人分別再與上訴人簽立土地租賃契約，租賃契約中記載之租賃標的、面積及附圖均與原證2契約相同。
㈥104年間續約時，改以被上訴人二人為共同承租人，共同就系
爭000、0000地號土地與上訴人簽立一份租賃契約書，承租面積為（000地號：84平方公尺；0000地號：813平方公尺），期間自104年1月1日起至108年12月31日止。兩造並就系爭房屋東北側空地即坐落於原判決編號A部分土地不再列入承租範圍，據以調整租賃契約最末頁之附圖及租賃契約中記載之租賃面積。㈦上訴人所屬臺中工務段以107年3月20日中工產字第000000000
0號函通知被上訴人2人：「…有關監察院調查本局出租之臺中市○○區○○段000○0000地號等2筆土地部分國有土地疑遭違建一案，請台端於107年9月30日前依據本局107年3月13日鐵企地字第0000000000號函自行拆除函示增建部分，逾期本局將終止租約收回土地…」等語。
㈧系爭建物整編後門牌號碼為○○區○○街一段000、000、000、00
0號，其中○○區○○街一段000、000、000號之事實上處分權人為被上訴人。
㈨原證15為原判決附圖編號C之現況照片。
㈩原判決附圖編號B至M，以及P至U，為兩造於104年起合意租賃之土地範圍。
被上訴人最後一次繳租為107年9月13日，繳納107年7月1日至
同年12月31日之租金。後上訴人亦未再開單通知被上訴人繳納租金。
系爭建物均為一樓平房。
四、上訴人主張因被上訴人於84年間非按原狀修繕系爭建物，有違約增建之情，系爭租約已於107年10月1日合法終止，若未終止，亦已屆期且未再續約，上訴人對系爭建物有事實上處分權，已是無權占有系爭土地，依民法455條前段、第767條、第179條等規定，上訴人應拆除系爭建物，將系爭建物所占用之土地返還上訴人，並自107年7月1日起至土地返還上訴人之日止，按月給付633元等語，惟為被上訴人否認，並以前情詞置辯。經查：
(一)上訴人於84年9月間已同意被上訴人在未達到建築法第9條第4款規定修建之程度，不需請領建造執照之條件下，即得修繕，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。依建築法第9條第4款及第28條第1款規定，修建係指建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者；建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照；而「屋架未有過半之更換修理，而其餘桁條、椽子、屋面板及屋面瓦全部翻修，雖翻修範圍過半，仍不視為建築法第9條第4款之修建行為」，有內政部63年7月16日台內營字第592552號函闡釋可參（見原審卷一第271頁）。關於被上訴人於84年間有無違約一節，上訴人固以國立臺灣大學107年3月2日校理字第0000000000號函及檢附之成果報告、財團法人工業技術研究院107年10月17日工服報告等為據（見原審卷第167-189、219-231頁，卷二第211-224、239-251頁）。然上開國立臺灣大學成果報告，使用航照資料乃為82年6月13日編號82P55-167、88年10月4日編號88P71-8458航照，根據82P55-167航照之判釋目標，其中標示A處建物（指系爭建物）因部分地籍邊界為植生（樹林）所遮蔽，遮蔽區域無法判定是否有建物存在，僅能標示未遮蔽之建物範圍，故總結判定「82年6月13日至88年10月4日間具有建物增建情形」，此有國立臺灣大學109年5月26日校理字第0000000000號函文說明在卷可參（見原審卷二第237頁）；而財團法人工業技術研究院之工服報告，係依林務局農林航空測量所66年、69年、82年及88年之歷史航空照片，利用影像灰階紋理分析與日照陰影比對綜合判釋，認定系爭建物於82年間呈現一片無屋頂之建築結構物邊界，88年間為ㄧ棟完整建築物之頂層邊界，並表示其判釋結果與國立臺灣大學之結論相同，至於建築物之大小，影像上或因航照拍攝角度，或因周邊高樹遮蔽影響，若只有微小差異，不容易從航照上明確指出其差異之範圍，亦有財團法人工業技術研究院109年6月8日工研能字第0000000000號函可佐（見原審卷二第255-257頁）。是依上開報告及函文說明，雖可窺知系爭建物於82年至88年間其屋頂或有大幅修建，甚至屋面瓦全部翻修情形，但因有植生遮蔽及拍攝角度等因素，尚有誤差，仍無法據以認定被上訴人於84年間整修系爭建物有達過半之修理或變更，抑或有增建已應請領建造執照而違約情形。
(二)觀卷附兩造自84年租約至99年之續約（見原審卷一第31-165頁），上訴人均以相同之土地承租面積、相同之清水地政事務所83年6月18日複丈成果圖（見原審卷一第53頁）標示租賃位置為約定，且84年至99年所簽訂之租約均已租期屆滿，並未終止，應認上訴人於每次續約時均已審核被上訴人使用之系爭建物是否合於歷次換約之規定，經認無誤後而同意續租，並以歷次租約所載之土地承租面積，及相同之83年6月18日複丈成果圖所示土地位置承租與被上訴人；104年兩造合意調整租賃範圍、面積時，兩造亦不爭執原判決附圖所示編號B至M，以及P至U部分，為兩造於104年起合意租賃之土地範圍（不爭執事項㈩），而該附圖即為原審囑託臺中市清水地政事務所就系爭土地上被上訴人使用現況所繪製之土地複丈成果圖，足認上訴人於簽訂系爭租約時已同意被上訴人以附圖所示現況使用、承租系爭土地。參以上訴人所屬臺中工務段104年6月23日中工產字第0000000000號函所載：「查本案地上建物屬承租人共同公有並向本局申請承租使用在案，其於84年間核准租用後，曾提出修繕申請，並經本局核准有案（詳如所附局核准函），其地上物修繕後依契約位置、面積均與原租用情形相符，並無違約增建或重建情形。而民眾所檢舉承租人所有建物違約使用情事，亦經本段於104年3月11日中工密字第0000000000函復（ 諒達 ），該建物現無本局經管財產帳資料，且租用位置與目前現況位置大致相符，為此一併釐清承租人租地使用及地上建物所有權疑義情形」（見原審卷二第105-106頁），益證上訴人已認被上訴人租用系爭土地之情形合於租賃契約規定而續租。基此，84年租約期滿，經上訴人於86年同意續租時，應認84年租約之租賃契約已完成，上訴人無從再主張被上訴人於84年修繕系爭建物之行為是否構成終止84年租約之事由；而系爭租約為104年簽訂，租賃期間為104年1月1日起至108年12月31日止，被上訴人於84年修繕系爭建物之行為並非發生於系爭租約之租賃期間，亦難以構成系爭租約之終止事由。又上開國立臺灣大學成果報告或財團法人工業技術研究院工服報告，尚無足以證明被上訴人於84年間修繕系爭建物有違約情形，已如前述。則上訴人主張其於104年續約時並不知被上訴人有違約增建之事，得以被上訴人於84年修繕系爭建物之行為為系爭租約之終止事由，自是無據。從而，上訴人於107年9月30日提前終止系爭租約，應非合法。
(三)依系爭租約第2條約定：「租約為定期租賃契約，其期間自104年1月1日起至108年12月31日止。本租期屆滿時，租賃關係即行消滅，甲方（指上訴人）不另行通知。乙方（指被上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前3個月內，申請換約續租，其有應繳未繳之款項者，應先繳清；逾期未申請換約者，即為無意續租，甲方得收回土地，另行依法處理，乙方未經辦妥換約續租仍為使用者，即為無權占用，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張」等語，上訴人提前終止系爭租約固是不合法，系爭租約亦已於108年12月31日租期屆滿，而被上訴人並未於租期屆滿前申請續租，然斟酌本件情形，上訴人於107年3月通知被上訴人限期改善，逾期則提前終止系爭租約，嗣於108年2月27日提起本件訴訟請求被上訴人拆屋還地，而被上訴人自收受終止契約之通知後，於107年6月25日向上訴人所屬臺中工務段提出陳情書，並委託財團法人工業技術研究院鑑定系爭土地之利用變遷情形，於107年10月17日提出之工服報告以主張其等並未違法增建，且抗辯其等未申請換約，係因上訴人非法終止所致，並非無意續約等情，有民事起訴狀所蓋本院收狀日期章、上訴人107年3月13日鐵企地第0000000000號函、107年3月20日中工產字第0000000000號函、陳情書、工服報告、被上訴人之民事辯論意旨狀在卷可查（見原審院卷一第11、195-214、219-232頁，卷二第385頁），應足認定被上訴人有意續租，惟因上訴人於107年提前終止系爭租約並提起本件訴訟，兩造就系爭土地之租用處於爭議狀態，而難以期待被上訴人於系爭租約屆滿前提起續租申請，且經上訴人審核而完成續租。復衡酌兩造間長期以來有持續換約之租賃模式，被上訴人於每次租約屆滿前申請續租，若符合上訴人所定之審查事項，上訴人應會續租系爭土地與被上訴人，此亦與系爭租約第2條之續租約定相符；而兩造間租賃爭議是因上訴人提前終止系爭租約而生，又本院已認定上訴人提前終止系爭租約為不合法，可見本件情況特殊，此亦經上訴人自承本件情形特殊，被上訴人曾經有電話詢問續約，但起訴後上訴人不宜同意，若上訴人終止租賃關係之主張不合法，被上訴人是否得申請續租或重新辦理承租，可能需進行專案審核等語（見原審卷二第321頁，本院卷第91頁），堪認兩造間就系爭土地是否續租之事尚處於未定狀態，仍待系爭租約是否提前終止之爭議平定後，被上訴人於相當期間內提出續租申請，再經上訴人審核是否續租，因而，於此之前，上訴人尚不得遽依系爭租約第2條收回土地或認被上訴人為無權占用。再考量兩造之利益，被上訴人因共有系爭建物而租用系爭土地多年，上訴人亦陳報被上訴人居住於系爭建物（見原審卷一第273頁），顯見被上訴人與系爭建物、系爭土地之連結，倘拆除系爭建物，對被上訴人影響甚鉅。是以，本院認上訴人於兩造間是否續租系爭土地之事確定前，行使民法第455條、第767條之權利請求被上訴人拆屋還地，有違誠信原則，應駁回上訴人之請求。既兩造間就系爭土地是否續租之事尚處於未定狀態，被上訴人並非無權占用系爭土地，則上訴人主張被上訴人無權占用前開土地而受有相當於租金之不當得利，即不可採，上訴人請求被上訴人自107年10月1日起至返還前開土地之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利633元，亦是無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第455條及第767條規定，請求被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號B、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、P、Q、R、S、T、U部分之物拆除，並將前揭全部土地及坐落系爭0000地號土地如原判決附圖所示編號C部分317.83平方公尺土地返還上訴人，及依同法第179條規定，請求上訴人自107年10月1日起至前項土地返還之日止按月給付上訴人633元，均為無理由，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國110年11月30日
民事第四庭審判長法官林慧貞
法官劉惠娟法官王怡菁正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官盧威在
中華民國110年11月30日