臺灣臺北地方法院104年度簡上字第215號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院104年簡上字第215號民事判決

裁判日期：民國105年01月27日

裁判案由：給付買賣價金等

臺灣臺北地方法院民事判決104年度簡上字第215號上訴人 旋婷 訴訟代理人旋榮
旋韻被上訴人 劉妙紋 訴訟代理人 朱清雄 律師複代理人 朱俐蓁 上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國104年3月31日本院臺北簡易庭102年度北簡字第14011號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院於民國105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國102年4月3日出售其所有門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋(下稱系爭房屋）予上訴人，雙方並簽定房屋買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價款為新臺幣（下同）4,850,000元，分4期給付，其中第4期款即尾款金額為房屋買賣總價款之30%即1,455,000元，因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故約定以70,000元作價由上訴人自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，乃於102年7月4日簽訂附加條款，協議以30,000元作價修繕，復扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，結算後上訴人所應給付之尾款金額為1,311,531元，詎上訴人僅匯款900,000元，尚欠411,531元未付，經被上訴人委請律師催告限期履行，仍未獲置理。爰依系爭買賣契約關係，請求上訴人給付尾款411,531元，及依系爭買賣契約第12條第2款之約定，請求上訴人給付242,500元之損害賠償違約金，為此提起本訴，請求上訴人給付654,031元（計算公式：411,531元+242,500元＝654,031元）（至於原審駁回被上訴人請求上訴人給付逾上開金額，未經被上訴人聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則抗辯以：上訴人向被上訴人購買系爭房屋，詎被上訴人遲至簽約時始告知系爭房屋有一房間牆面滲水，兩造約定以70,000元折價作為修繕費用，惟系爭房屋各房間長期以來即有嚴重滲漏水，被上訴人隱瞞上開事實，依系爭買賣契約第8條約定，即屬違約；又系爭房屋之點交，除依系爭買賣契約之約定外，尚有附約及存證信函之承諾事項，被上訴人於附約承諾負責之若干防漏工程迄今均未辦理，伊自得依民法第264條規定，行使同時履行抗辯；況上訴人因被上訴人故意不告知系爭房屋之瑕疵，受有「打除、砌補磚、粉刷、防水費用及人工搬運費共475,000元」、「屋架腐朽修繕部分480000元」、「自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共計800,000元」等損失，且就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題，依102年7月4日附加條款之約定應由被上訴人負擔保固修繕金額280,000元，上訴人得依民法第360條之規定，請求被上訴人負損害賠償責任，並以之為抵銷抗辯；末查，系爭房屋有上揭諸多瑕疵，被上訴人請求給付違約金高達1,455,000元，應予酌減等語。
貳、反訴部分：
一、上訴人起訴主張：上訴人向被上訴人購買系爭房屋，被上訴人於簽約前故意隱瞞系爭房屋重大瑕疵，致上訴人受有下列損失，爰依民法第360條之規定，請求被上訴人就上訴人所受下列損失，負賠償責任，茲分述如下：⒈依102年7月4日之附加條款後段之約定，被上訴人就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題，應負保固修繕責任，請求賠償280,000元。
⒉上訴人就系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆滲水部分，受有「打除、砌補磚、粉刷、防水費用及人工搬運費共475,000元之損失」，請求賠償250,000元。⒊上訴人就屋架腐朽修繕部分受有480,000元之損失，請求賠償220,000元。⒋上訴人復因系爭房屋上揭瑕疵，另受有「自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共計800,000元之損失」，請求賠償400,000元，爰提起反訴，請求被上訴人給付1,150,000元（計算公式：280,000元+250,000元+220,000元+400,000元＝1,150,000元），及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。（至於原審駁回上訴人反訴請求被上訴人給付逾上開金額，未經上訴人聲明不服，已告確定）。
二、被上訴人則抗辯略以：系爭房屋為舊屋買賣，就外牆滲水部分部分，兩造已於102年7月4日訂立買賣契約附加條款，被上訴人同意補貼上訴人70,000元及30,000元，合計100,000元，施作防水，此部分為上訴人所明知，雙方同意以價金補償，成立附加條款，上訴人無再加請求之權利；又系爭房屋為屋齡極老舊，上訴人曾多次到場查看房屋現況，該老舊屋況既為肉眼明顯可見，上訴人主張被上訴人隱瞞屋況，實無理由，況系爭買賣契約第6條亦約定「本約買賣房屋設備依現況」，系爭房屋屋架腐朽既為上訴人所明知，且係依房屋現況買賣，則上訴人請求賠償屋架腐朽修繕費用220,000元，即無理由；又關於上訴人主張租金損失部分，實乃因上訴人擴建房屋、變更隔間及進行裝潢，導致施工期間無法居住，與系爭房屋屋況無關，上訴人就該部分請求賠償400,000元，顯無理由等語。
叁、原審就本訴部分判命上訴人應給付被上訴人654,031元，並
駁回被上訴人對上訴人其餘之訴，就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，並依聲請諭知供擔保後得免為假執行；被上訴人就其本訴敗訴部分並未上訴而已確定，上訴人就其本訴敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付1,150,000元，自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人1,150,000元，及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被上訴人則聲明：上訴駁回；至於原審駁回上訴人反訴請求被上訴人給付逾上開金額，未經上訴人聲明不服，已告確定。
肆、兩造不爭執事實如下：
一、兩造於102年4月3日訂立系爭買賣契約，約定由上訴人向被上訴人購買系爭房屋(不含系爭房屋坐落之土地），買賣總價款為4,850,000元，分4期給付，其中第4期款即尾款金額為買賣總價款之30%即1,455,000元，並經公證在案（見原審院卷第6至10頁）。系爭買賣契約迄今仍屬有效，並未經兩造解除或撤銷。
二、因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故兩造約定以70,000元作價由上訴人自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，兩造乃於102年7月4日簽訂附加條款（見原審卷第11頁），協議以30,000元由上訴人作價修繕，並扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，有上訴人簽名確認之扣除水費等計算式在卷可稽（見原審卷第65頁）。
三、兩造於102年7月4日簽訂附加條款（見原審卷第11頁），後段約定「另東、南側外牆已知滲水問題，約定仍由賣方（即被上訴人）保固修繕。」。
四、系爭房屋係被上訴人於98年8月3日經由法院拍賣取得，拍定金額為1,680,000元，有臺灣臺北地方法院98年8月12日北院隆97執平字第60093號不動產權利移轉證書附卷可稽(見原審卷第14頁）。
五、原審於104年1月22日履勘現場，確認系爭房屋目前未出租，並由上訴人全面拆除內部裝潢，進行修繕中，尚未完工，並自行於房屋西牆部分切開一扇維修門，及該門外之階梯下新砌一道牆，有原審現場勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第167、168頁）。
（以上見本院卷第59頁反面、第60頁）
伍、本院之判斷：本件被上訴人爰依系爭買賣契約關係，請求上訴人給付尾款411,531元及違約金242,500元，為上訴人所否認，並以前詞抗辯，上訴人復提起反訴，請求被上訴人賠償其所受損失共計1,150,000元亦遭被上訴人否認，另以上詞置辯。是本院應審究者為：㈠被上訴人請求上訴人給付買賣價金尾款411,531元，是否有據？㈡被上訴人請求上訴人給付違約金242,500元，是否有據？㈢上訴人以下列損失主張同時履行抗辯、抵銷抗辯，並據此反訴請求被上訴人給付1,150,000元（如後之⒈至⒋所示），是否有據？⒈依102年7月4日之附加條款後段之約定，被上訴人就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題，應負保固修繕責任，請求賠償280,000元。⒉上訴人就系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆滲水部分，受有「打除、砌補磚、粉刷、防水費用及人工搬運費共475,000元之損失」，請求賠償250,000元。⒊上訴人就屋架腐朽修繕部分受有480,000元之損失，請求賠償220,000元。⒋上訴人復因系爭房屋上揭瑕疵，另受有「自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共計800,000元之損失」，請求賠償400,000元。茲論述如下：
一、被上訴人得依系爭買賣契約，請求上訴人給付買賣價金尾款411,531元。
㈠兩造於102年4月3日訂立系爭買賣契約，約定由上訴人向被
上訴人購買系爭房屋(不含系爭房屋坐落之土地）第4期款即尾款金額1,455,000元，並經公證在案，系爭買賣契約迄今仍屬有效，並未經兩造解除或撤銷；因系爭房屋西側牆面有滲水現象，故兩造約定以70,000元作價由上訴人自行修繕，嗣後發現北側牆面亦有滲水現象，兩造乃於102年7月4日簽訂附加條款，協議以30,000元由上訴人作價修繕，並扣除水費、電費、有線電視辦理過戶及結算費用、租金、押金等費用共43,469元，為兩造所不爭執，已如前述；經結算後上訴人所應給付之尾款金額為1,311,531元（計算公式：1,455,000元－70,000元－30,000元－43,469元＝1,311,531元），惟上訴人僅匯款900,000元，尚欠411,531元未付（計算公式：1,311,531元－900,000元＝411,531元），被上訴人業於102年7月11日委請朱清雄律師以員林中正路郵局第000247號存證信函催告上訴人於文到5日內清償尾款，上訴人亦自承尚積欠尾款411,531元未清償，此有員林中正路郵局第000247號存證信函（見原審卷第37頁）及上訴人103年1月29日陳報狀（見原審卷第70頁）附卷足憑，從而，被上訴人依系爭買賣契約關係，請求上訴人給付尾款411,531元，應屬有據。
二、被上訴人得依系爭買賣契約，請求上訴人給付違約金242,500元。
㈠經查，兩造於系爭買賣契約第3條約定：「…第四期款：於
交屋時給付，總房屋價款百分之三十，並扣除防水處理費柒萬元整（新臺幣壹佰叁拾壹萬捌仟伍佰元整）」、第12條第2項約定：「甲方（上訴人）全部或一部不履行本契約第三條付款表之規定付款時，其逾期部分，甲方應加付按日千分之一計算之滯納金於補交時一併繳清。如逾期經乙方（被上訴人）催告限期履行，乙方得按已繳交款項百分之五十請求損害賠償，但以不超過總價款百分之三十為限，如甲方仍不履行時，乙方得解除本契約並扣除滯納金及賠償金後無息退還已繳款項」等語明確，有系爭買賣契約附卷足憑（見原審卷第6、8頁），而系爭房屋業於102年7月15日交付予上訴人，此為上訴人於民事上訴狀所自陳（見本院卷第12頁），然上訴人經被上訴人限期催告仍未給付尾款411,531元，已如前述，是上訴人確有未按系爭買賣契約第3條約定期限付款之違約情事，則被上訴人爰依系爭買賣契約第12條第2項之約定，請求上訴人給付違約金，應屬有據。
㈡然按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行
所受之利益，減少違約金」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第251條、第252條定有明文；再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，為民法第252條所明定。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條以職權減至相當之數額，此不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用」、「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異」，有最高法院70年度台上字第3796號、82年度台上字第2529號判決意旨可資參照。經查，上訴人就系爭房屋之買賣價金僅餘尾款411,531元未付，此為兩造所不爭執，足見上訴人就價金給付債務顯已有一部履行，況系爭買賣契約第12條第2款約定，被上訴人得按已繳款項50%請求給付並以不超過總價款30%為限之損害賠償違約金，雖有約定不超過總價款30%之上限，然審酌當前之一般活期儲蓄存款利率均甚低，大多不逾年息3%，此為公眾所週知之事實，兩相比較，猶屬過高，本院綜合上情認本件上訴人請求被上訴人給付已繳款項50%之違約金確屬過高，應酌減為以系爭房屋總價款之5%計算即242,500元（計算公式：
4,850,000元x0.05=242,500元），方屬相當。是以，被上訴人依系爭買賣契約，得請求上訴人給付之違約金應為242,500元。
三、上訴人就下列損失不得主張同時履行抗辯、抵銷抗辯，亦不得反訴請求被上訴人給付1,150,000元。
㈠關於系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題之部分：
上訴人固主張依102年7月4日之附加條款後段之約定，被上訴人就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題，應負保固修繕責任，請求被上訴人賠償280,000元云云。惟查，兩造於102年7月4日附加條款約定：「另東南側外牆已知滲水問題，仍由賣方（被上訴人）保固、修繕」等語明確，有附加條款附卷足憑（見原審卷第11頁），而被上訴人就該部分保固、修繕已委由「國泰抓漏防水工程」 王世杰 負責施作「後面外牆及排水溝，外牆做防水處理，水溝垃圾清運，後面及側面坑洞水泥補強、防水處理」等工程，王世杰並簽發「國泰抓漏防水工程估價單」承諾「2年內如後牆側牆滲水進室內需保固維修」，此有「國泰抓漏防水工程估價單」附卷足憑（見原審卷第157頁），且上訴人於原審103年11月17日言詞辯論程序中亦自承被上訴人確實有將上揭估價單影本交付予伊，並告知保固、修繕部分將交由王世杰負責等情明確（見原審卷第152頁反面），是以上訴人就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題部分，依約係應請求被上訴人履行保固修繕責任，尚不得據此即主張被上訴人應賠償280,000元，是以上訴人就該部分所為同時履行抗辯、抵銷抗辯及反訴請求，均無理由，應予駁回。
㈡關於系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆滲水之部分：
上訴人又主張伊就系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆滲水部分，受有「打除、砌補磚、粉刷、防水費用及人工搬運費共475,000元之損失」，請求賠償250,000元云云。惟查，系爭房屋為舊屋買賣，就漏水部分兩造並於102年7月4日訂立附加條款，約定「雙方協議在房屋防水部分，西側（A1）外牆、北側（A5）外牆、房屋結構部分，除原補貼七萬元於尾款扣除外，另補貼三萬元，由買方（上訴人）施作。另東南側外牆已知滲水問題，仍由賣方（被上訴人）保固、修繕。此三萬元雙方同意於尾款扣除」等語明確，有附加條款附卷足憑（見原審卷第11頁），足見就西側（A1）外牆、北側（A5）外牆、房屋結構部分，雙方已同意由被上訴人補貼上訴人共計100,000元，由上訴人自行施作防水工程，兩造就系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆滲水部分既已協議由被上訴人以價金補償上訴人，上訴人就該部分即應自行負責修繕，是以其主張受有「打除、砌補磚、粉刷、防水費用及人工搬運費共475,000元之損失」，請求賠償250,000元，並以之為同時履行抗辯、抵銷抗辯及反訴請求，即無所據，應予駁回。
㈢關於屋架腐朽修繕之部分：
上訴人又主張伊就屋架腐朽修繕部分受有480,000元之損失，請求賠償220,000元云云。惟查，系爭房屋為舊屋買賣，其屋況老舊顯而易見，且兩造於系爭買賣契約第6條約定：「設備概要：本約買賣房屋設備依現況」、第8條約定：「既有防水問題已告知右側外牆防水處理尚未完成，以新臺幣柒萬元整作價，包含房屋結構修繕，約定由甲方（上訴人）處理」等語明確，有系爭買賣契約附卷足憑（見原審卷第6、7頁），顯見上訴人於系爭買賣契約成立當時，即已明知系爭房屋有房屋結構老舊、外牆防水尚未處理完成等問題，依民法第355條「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」之規定，其就該部分瑕疵即不得主張被上訴人應負擔保責任，從而其主張就屋架腐朽修繕部分受有480,000元之損失，請求賠償220,000元，並以之為同時履行抗辯、抵銷抗辯及反訴請求，委無足採，應予駁回。
㈣關於租金損失之部分：
上訴人復主張因系爭房屋上揭瑕疵，另受有「自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共計800,000元之損失」，請求賠償400,000元云云。惟查，兩造就系爭房屋東、南側外牆已知滲水問題部分，已協議由被上訴人負責保固修繕，就系爭房屋西側（A1）外牆、北側（A5）外牆、房屋結構部分，已同意由被上訴人補貼上訴人共計100,000元自行施作防水工程，均如前述，且上訴人主張上揭租金損失部分，實係上訴人自行拆除屋內原有隔間，致受有未能繼續出租收取租金之不利益，既屬其所得預見，即應自負該不利益之結果，難認係可歸責於被上訴人，是以其主張受有「自原租期屆滿日起至訴訟完結日止共18個月、每月租金45,000元之損失並扣除其他費用後共計800,000元之損失」，請求賠償400,000元，並以之為同時履行抗辯、抵銷抗辯及反訴請求，實無足取，應予駁回。
陸、綜上所述，本訴部分，被上訴人請求上訴人給付654,031元（計算公式：411,531元+242,500元＝654,031元），為有理由，應予准許。反訴部分，上訴人請求被上訴人應給付1,150,000元，及自上訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年1月27日
民事第七庭審判長法官徐千惠
法官張文毓法官李家慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國105年1月27日
書記官劉冠伶