臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第2536號
原 告 蘇 偉
被 告 梁清騰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年10月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市西屯區永新巷南2弄52之1號房屋遷讓返
還原告。
被告應給付原告新台幣45,164元，及自民國101年9月23日起至清
償日，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國101年9月23日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付
原告新臺幣10,000元；及自101年9月23日起至清償日，按週年利
率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,990元，由被告負擔1,800元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺中市西屯區逢甲里永
新巷南二弄52之1號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間
自民國99年9月16日起至104年6月30日止，約定每月1日給付
租金新臺幣（下同）10,000元，房屋租賃契約書第6條並約
定被告於終止租約不交還房屋，即應支付按房租一倍計算之
違約金（未滿一個月依比例計算之）。惟被告自101年3月起
即未依約給付全部租金，原告乃以101年6月1日、同年7月6
日存證信函催告被告付清所積欠之租金，並於101年9月14日
再次寄發存證信函為終止租賃契約之意思表示，並請求被告
於5日遷讓返還房屋及繳清所欠租金；被告於101年9月17日
收執該函仍置之不理，迄至101年9月22日仍無回應，共積欠
101年5至9月之租金55,164元。兩造間之租賃關係既因終止
而消滅，被告自應交還系爭房屋，爰依民法第440條第1項、
第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告
給付所積欠之租金及違約金10,000元，共計65,164元。再者
，租賃契約消滅後，被告仍占用系爭房屋，則其占用自係無
權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利
，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，故原告亦得請
求被告給付相當於租金之損害，因此請求被告自起訴狀繕本
送達翌日起至遷讓房屋止，按月給付10,000元等語。並變更
聲明：(1)被告應將系爭房屋遷讓返還原告。(2)被告應給付
原告65,164元，及自101年9月23日起至清償日，按週年利率
百分之5計算之利息。(3)被告應自101年9月23日起至遷讓交
還系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，及自101年9月
23日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：對於原告於101年9月14日寄發終止租約之存證信
函及被告共積欠101年5至9月之租金55,164元（不包含押租
金）不爭執。原告曾於101年5月表示要終止租約，所以被告
才未繳納租金等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之上述事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃
契約書、租金催告之存證信函影本、終止租賃契約之存證
信函影本及送證回證影本附卷為證；且為被告所不爭執，
堪認原告之主張堪信為真實。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。經查：
①兩造之租賃契約每月租金1萬元，應於每月1日繳納，原
告已收取押租金2萬元；系爭租約迄101年9月1日時，積欠
租金55,164元，扣除押租金2萬元之後，被告積欠租金之
總額已超過2個月租金即2萬元。
②被告雖抗辯原告自101年4月起就開始表示要將系爭房屋
收回去，所以才沒有繳租金等語，但兩造之租賃契約尚未
終止之前，被告仍有給付租金之義務，被告既知悉原告之
金融機構的帳號，於原告合法終止租賃契約之前，被告仍
可持續依系爭租約之條件按時匯款入原告之帳戶內；如原
告表示拒絕收受租金，被告亦可以利用提存之方式以履行
給付租金之義務。
③況原告曾以存證信函及簡訊方式多次向被告催繳租金，
但被告迄101年9月17日之時，扣除押租金之後，仍有35,1
64元未給付，已逾2個月之租金總額；故原告於101年9月1
4日寄發存證信函給被告，表示終止租約，於101年9月17
日送達予被告，已發生終止租賃契約之效力。
④兩造之租賃契約既已終止，被告負有返還租賃物之義務
。從而，原告依據租賃物返還請求權之法律關係，訴請被
告遷讓交還系爭房屋，為有理由。
（三）已到期之租金及違約金；原告雖主張被告迄101年9月積欠
租金之總額為55,164元，但承租人積欠租金額，除擔保金
抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋；土地法
第100條第3款定有明文；故被告交付予原告之押租金應先
抵付租金後，原告始得請求其餘未付租金；故原告得請求
之已到期租金55,164元，應先以押租金20,000元抵償，抵
償後僅得請求之金額為35,164元。另原告於101年9月14日
終止租約後，被告未依原告所定之搬遷期限即101年9月22
日返還系爭房屋，且迄本院言詞辯論之時尚亦搬遷，則原
告依租賃契約之約定，請求被告給付相當1個月租金即10,
000元之違約金，亦屬有據。合計原告得請求之金額為45,
164元。
（四）被告所受相當租金之利益：無法律上之原因而受利益，致
他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其
後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。經查，系
爭租約於101年9月17日終止，原告已給予被告5日之搬遷
期限；被告於期限屆至之翌日即101年9月23日起，即屬無
權占有系爭房屋，其受有利益致原告受有損害，自堪認定
。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例
意旨）。本件被告於系爭租約終止後，本應將系爭房屋返
還原告，惟被告遲未履行仍繼續占用系爭房屋，則其占用
係屬無權占有，並使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，
被告獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用房屋收
益之損害。審酌被告向原告租賃系爭房屋，其租金為每月
10,000元，有原告提出之房屋租賃契約書在卷可稽。是原
告主張系爭租約終止後，被告仍無權占有系爭房屋使用，
被告受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於上開
每月租金之損害，應屬可採。從而，原告依據不當得利之
法律關係，主張被告自101年9月23日起至返還系爭房屋時
止，應按月以10,000元計算的不當得利，為有理由。
（五）綜上所述，原告基於租賃契約及契約終止後之法律關係，
請求被告應將門牌號碼臺中市西屯區永新巷南2弄52之1號
房屋遷讓返還，被告應給付原告新台幣45,164元，及自10
1年9月23日起至清償日，按週年利率百分之5計算之利息
；與自101年9月23日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付
原告新臺幣10,000元；及自101年9月23日起至清償日，按
週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾
此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、假執行之宣告：依民事訴訟法第389條第1項第3款，就原告
勝訴部分，應職權宣告假執行。
五、本件訴訟費用額確定為1,990元，依民事訴訟法第79條，由
被告負擔1,800元，餘由原告負擔。
中華民國101年11月1日
臺中簡易庭法官施慶鴻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月1日
書記官