裁判字號：臺灣臺南地方法院94年訴字第531號民事判決
裁判日期：民國94年07月06日
裁判案由：優先承買權等
臺灣臺南地方法院民事判決94年度訴字第531號原告乙○○訴訟代理人 施煜培 律師
施承典 律師被告甲○○上列當事人間請求優先承買毗鄰耕地事件，經本院於民國94年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告向本院給付新台幣壹佰壹拾參萬貳仟元後，將坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠緣坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號土地為被告所有，屬
重劃區內之耕地，同段1513地號土地為1514地號土地毗鄰耕地，原告則為現耕所有權人，依農地重劃條例第5條第3款規定，原告於1514地號土地出賣時，有優先承買權。又被告所有1514地號土地前於鈞院92年度執字第32780號強制執行程序中拍賣，為訴外人丙○○○以新台幣1,132,000元所拍定，惟執行法院漏未通知原告優先承買，原告乃於拍定後，權利移轉證書核發前，具狀向執行法院聲請准予優先承買，執行法院雖認原告確有優先承買權，惟駁回原告之聲請。原告抗告後，台灣高等法院台南分院雖認原裁定不當，惟仍駁回抗告，其理由係另援引最高法院49年台抗字第83號判例意旨『強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第15條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦衹能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。』，並認原告應另行提起訴訟以資決解。原執行法乃又據台南高分院裁定，函令原告限期提起實體訴訟，否則即逕發權利移轉證書。上情有附呈鈞院92年度執字第32780號民事裁定、台灣高等法院台南分院93年度抗字第546號民事裁定、鈞院民事執行處函，可資證明。
㈡按「優先承買權屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願
依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。．．．蓋執行法院為拍定之意思表示，原係有以優先承買權人行使優先承買權時即不為拍定之解除條件。今優先承買權人既已行使其權利，解除條件既已成就，原拍定之意思表示已失其效力，．．．」，此有司法院（76）廳民二字第1889號函（證四）可資參照。故原告於執行法院核發權利移轉證書予拍定人即訴外人 汪林素鑾 前，既巳向執行法院為行使優先承買權之意思表示。原告與被告間就系爭1514地號土地，應巳成立買賣契約，而同時間原由訴外人丙○○○拍定之意思表示即巳失效，執行法院巳無再核發權利移轉證書使丙○○○取得系爭1514地號土地所有權之依據。
㈢原告就系爭1514地號土地依農地重劃條例第5條第3款規定，
既有優先購買權，執行法院於拍定後又因程序問題未准原告優先承買，原告應得訴請被告應由原告以同一價格優先購買系爭土地。又原告與被告間既巳有買賣契約存在，價金為拍定之價額1,132,000元，原告應亦得依據買賣之法律關係請求被告於原告付清買賣價金後，將買賣標的即系爭1514地號土地所有權移轉登記予原告。惟原告係於法院強制執行程序拍定後行使優先承買權，執行法院係代替執行債務人即被告立於出賣人之地位，則原告之價金應係向執行法院為給付，為此訴請判決聲明所示。
三、證據：提出本院92年度執字第32780號民事裁定、94年5月5日南院慶92執字第32780號函、台灣高等法院台南分院93年度抗字第546號民事裁定、此有司法院76.2.20.（76）廳民二字第1889號函影本各一件為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱本院92年度執字第32780號強制執行案卷，及將原告起訴狀送達本件訴訟之利害關係人丙○○○。
理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：系爭坐落台南縣○○鄉○○○段1514地號土地為被告所有，屬重劃區內之耕地，而同段1513地號土地為1514地號土地毗鄰耕地，原告則為現耕所有權人；又被告所有1514地號土地前經本院以92年度執字第32780號強制執行程序中拍賣，由訴外人丙○○○以1,132,000元所拍定，惟執行法院漏未通知原告優先承買，原告乃於拍定後，權利移轉證書核發前，具狀向執行法院聲請准予優先承買，而執行法院雖認原告確有優先承買權，卻駁回原告之聲請，經原告提起抗告後，仍經台灣高等法院台南分院援引最高法院49年台抗字第83號判例意旨，認原告應另行提起訴訟以資決解，而裁定駁回抗告等事實，業據原告提出與其所述相符之本院92年度執字第32780號民事裁定、94年5月5日南院慶92執字第32780號函及台灣高等法院台南分院93年度抗字第546號民事裁定影本各一件為證，復經本院依職權調閱上開執行案卷查證無訛，且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場或提出書狀爭執，自堪信原告之主張為真實。
三、按「重劃區內農地出售時，其優先購買權之次序如左：出租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。毗連耕地之現耕所有權人。」，農地重劃條例第5條定有明文。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，為目前實務上一致之見解。茲本院民事執行處以92年度執字第32780號強制執行程序拍賣被告所有系爭1514地號土地，經訴外人丙○○○以1,132,000元所拍定時，於被告及訴外人丙○○○間就系爭1514地號土地之買賣契約即為成立，而原告既屬系爭1514地號土地之毗連耕地現耕所有權人，依據上開農地重劃條例第5條第3款之規定，其主張有權優先購買系爭1514地號土地，自屬有據。
四、復按優先購買權之性質應屬係形成權之一種，即優先購買權人一經表示願依同樣條件優先購買之意思時，其與出賣人間之買賣契約即為成立。而農地重劃條例第5條所規定之優先購買權，雖無如耕地三七五減租條例第15條第3項、土地法第104條第2項、第107條第2項，於土地所有權人出賣土地時，如違反應將出賣條件以書面通知優先購買權人而與第三人訂立契約時，其契約不得對抗優先購買權人之類似規定，以致農地重劃條例第5條所規定之優先購買權，究竟是否具有物權效力或僅具有債權效力，認定上不無疑義。然所謂物權效力或債權效力，二者之差別主要在於土地所有權已辦畢移轉登記者，僅具有債權效力之優先購買權即歸於消滅，而具有物權效力者，則仍得追及主張之。惟被告所有系爭1514地號土地，雖經訴外人丙○○○以1,132,000元拍定，然執行法院迄未核發不動產權利移轉證書，更未辦理土地所有權移轉登記，業經本院調卷查明，則原告所主張之毗連耕地現耕所有權人之優先購買權，即不因該優先購買權是否具有物權效力亦或僅具有債權效力，而有任何影響。從而，原告主張行使農地重劃條例第5條第3款所規定之優先購買權，訴請判命被告應於原告向本院給付1,132,000元後，將系爭1514地號土地所有權移轉登記予原告，即無不合，應予准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國94年7月6日
民事第二庭法官杭起鶴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年7月6日
書記官蔡蘭櫻