裁判字號：臺灣高等法院臺中分院97年上字第207號民事判決
裁判日期：民國97年10月15日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決97年度上字第207號上訴人丙○○訴訟代理人 宋永祥 律師複代理人 林巧雲 律師被上訴人台灣銀行股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○複代理人劉榮滄律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年4月30日臺灣臺中地方法院96年度訴字第1155號第一審判決提起上訴，本院於民國97年10月1日言詞辯論終結，玆判決如下：
主文原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新台幣三十萬六千二百四十八元本息，及命上訴人自民國九十六年五月一日起至交還土地之日止，按月於每月十五日給付超過新台幣五千九百三十元部分，暨該部分假執行之宣告；暨訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均駁回。
其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）86年2月5日訂定耕地三七五租約，由上訴人承租被上訴人所有坐落臺中縣○○鎮○○段第641、641-1、641-2地號，地目田，面積各624、275、673平方公尺（合計1572平方公尺）土地（下稱系爭土地），租賃期間自民國（下同）86年1月1日起至91年12月31日止（下稱原租約），約定系爭土地應供農業耕作使用，經被上訴人於原租約期滿前，欲另訂新租約時，發現上訴人未經同意擅自將部分承租土地，變更為養雞鴨、種植觀賞植物、開挖水池、堆置農用工具及雜物等非農作使用，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第十六條第一項前段之規定，依同條第二項規定，兩造間所訂立之原租約即為無效，被上訴人依法得收回系爭土地。經被上訴人於95年9月25向台中縣梧棲鎮公所耕地租佃委員會申請調解，主張原租約因上訴人擅自將部分承租耕地變更供非農業使用，違反上開減租條例之規定，原租約因上訴人未自任耕作而全部無效，上訴人自92年1月1日起無權占有系爭土地，迄未返還等情。爰依所有權、不當得利之法律關係，求為判決：㈠上訴人應將系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B所示之地上物拆除，附圖編號C所示水池回填，將系爭土地返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人95萬6992元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並自96年5月1日起至回復原狀返還土地日止，按月給付被上訴人1萬8532元（原審判決命上訴人將系爭土地回復原狀，返還土地予被上訴人，並給付76萬5576元本息，及自96年5月1日起至返還土地日止按月給付1萬4826元，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分聲明不服；被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服）。
二、上訴人則以：上訴人之父 楊錦華 於50年間即依減租條例向被上訴人承租系爭土地，於70年間部分土地已綜合利用，為當時被上訴人承辦人員所知悉，期間每6年換約1次，被上訴人均無異議，上訴人依繼承而沿舊況使用系爭土地，於86年間與被上訴人簽訂原租約，兩造同意依現況使用土地，70至91年間已換約多次，亦足使人信任依現況使用為合理，被上訴人主張解除契約，有違誠信原則。80年間被上訴人總行主管曾至現場勘查土地，當時系爭土地即有雞寮、魚池存在，被上訴人稱91年始知系爭土地使用現況，並非實在。而依土地法第一百零六條規定之耕作，包括漁牧，系爭土地部分為漁牧使用，無違原租約之使用方式。被上訴人為銀行，無法自任耕作，上訴人亦表示續租之意，依減租條例第十九條第一項第一款、第二十條規定，被上訴人應續訂租約。兩造雖未續訂租約，惟租期屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭土地，依土地法第一百零九條、民法第四百五十一條規定，兩造間應視為不定期限繼續租約，上訴人為合法占有系爭土地。上訴人已將92至96年租金以存證信函方式寄予被上訴人台中港分行，被上訴人卻以退回方式處理，係被上訴人拒絕受領，上訴人並無不當得利。縱認上訴人係無權占有系爭土地，被上訴人請求之不當得利數額亦過高，蓋兩造間原依減租條例訂定租約，約明租金每年稻谷207公斤，依行政院農業委員會農糧署（下稱農糧署）之統計資料，台灣地區稻米每公斤價格約20元，換算僅4140元，上訴人所得利益應參考上開租金；或依農糧署統計資料，台灣地區稻米產量每年每公頃6299公斤，系爭土地1572平方公尺每年約可生產990公斤稻米，再依減租條例第二條規定以收穫量375/1000計算，系爭土地每年僅得收租371.25公斤，換算每年不當得利數額約7425元方屬合理等語，資為抗辯。
三、查，系爭土地為被上訴人所有，地目均為田；兩造於86年2月5日簽訂原租約，約定租期自86年1月1日起至91年12月31日止計6年，應納地租為於每年12月底前繳納稻谷207公斤；如附圖所示編號A部分農舍地上物、面積193平方公尺，內有漁網、竹簍、塑膠籃、三夾板、廢棄鋁門、肥料袋、農藥噴灑器、肥料等農用工具及部分廢棄雜物，並有雞寮，約佔農舍面積1/5，內飼養雞隻；編號B部份、面積1平方公尺為蓄水池，編號C部分、面積479平方公尺為水池等事實，為兩造所不爭執（見本院卷29、41頁），並有原租約、土地登記第二類謄本、勘驗筆錄、現場照片等件為證（見原審卷㈠25、55至57、73至80頁），自堪信為真實。
四、按承租人應自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第十六條第一項前段、第二項所明定。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例參照）。又不自任耕作，則係兼指轉租、借予他人使用或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪（最高法院71年台上字第4294號判決參照）。所謂原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言，縱僅將一部份土地供作非耕作之用，而不自任耕作，全部租約仍應歸於無效（最高法院46年台上字第57號判例參照）。經查，系爭土地依登記簿謄本所示，其地目均為田，依原租約第四條及第六條之內容以觀，雖未明白約定係供種植稻作使用，惟依後附租賃耕地標示表之約定，已明定種植種類為稻作（見原審卷25頁），足認原租約乃以租用系爭土地供種植稻作之目的而為訂立。惟系爭土地使用現況如附圖所示，編號A部分堆置漁網、竹簍、塑膠籃、三夾板、廢棄鋁門、肥料袋、農藥噴灑器、肥料等農用工具及部分廢棄雜物，並有雞寮，內飼養雞隻；編號B部份為蓄水池；編號C部分為水池，上訴人自承作為灌溉鄰地使用兼作養魚（見本院卷41頁），並自承系爭土地未種植稻米（見原審卷㈠136頁），足見上訴人未將系爭土地供耕作之用。上訴人雖辯稱：依最高法院71年度台上字第3055號、96年台上字第2302號判決，所謂耕地與地目無關，土地法第一百零六條規定之耕作，包括漁牧，系爭土地部分為漁牧使用，無違原租約之使用方式云云。惟按耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第一百零六條第二項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院85年度台上字第1227號判決參照）。如上所述，原租約以租用系爭土地供種植稻作之目的而訂立，並無約定供漁牧使用，惟系爭土地部分挖空為水池，並使用於漁牧用途，部分土地任令堆置雜物，顯已變更原租約約定之使用目的，仍屬不自任耕作，上訴人上開辯詞，不足憑採。
五、上訴人抗辯其父楊錦華於50年間即依減租條例向被上訴人承租系爭土地，於70年間部分土地已綜合利用，被上訴人多年來均無異議，系爭土地距被上訴人梧棲分行僅3分鐘路程，被上訴人要無不知系爭土地使用狀況之理，且80年間被上訴人總行主管到現場勘查土地，當時系爭土地即有雞寮、魚池存在，上訴人純依繼承而沿舊況使用系爭土地，86年間兩造簽訂原租約時，被上訴人已知使用現況，兩造同意依現況使用土地，70至91年間已換約多次，亦足使人信任依現況使用為合理，被上訴人忽主張解除契約，有違誠信原則云云。惟查，證人即被上訴人前承辦三七五租約人員 王瑤琪 證述：其至83年退休，每次換約均未至現場查看，亦未派員到現場查看土地災害情況，在任期間並未同意承租佃戶可以綜合性利用承租土地等語（見原審卷㈡35至37頁），核與減租條例第十一條規定，耕地因災害或其他不可抗力致農作物歉收，由鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會受理減租申請之規定，及系爭土地所在受理災害減免之機關台中縣梧棲鎮公所97年3月24日梧鎮民字第0970003600號函記載「查歷年檔案並無與台灣銀行共同會勘之書面紀錄」（見原審卷㈡87頁）均相符，應可採信。足認被上訴人於86年2月5日簽訂原租約時，並不知悉系爭土地變更使用情形。至證人 林槐庭 、 楊賢德 、 柯樹欉 、甲○○固證稱系爭土地上之鴨寮（按勘驗現場時筆錄載為雞寮），已存在30餘年（見原審卷㈡37至39、56至58頁、本院卷54頁）。惟證人林槐庭亦證稱：未見被上訴人承辦人員到現場查看（見原審卷㈡37頁），其謂被上訴人承辦人員默認承租戶綜合性使用系爭土地應係個人推測之詞，不足採取。證人即上訴人之兄長楊賢德雖證稱：王瑤琪有帶台北總行女性主管到現場查看過，當天看到鴨寮存在說沒有關係，68年間系爭土地附近農地重劃，當時鴨寮已存在云云（見原審卷㈡38、39頁），其證詞與王瑤琪所言不符，且與台中縣政府97年03月19日0000000000號函所稱：土地重劃時無需土地所有權人配合辦理，若無特殊情況，亦無需土地所有權人會同到場指界等詞不符（見原審卷㈡86頁），應不足採。證人柯樹欉關於申請災害減免，被上訴人是否派員查看之狀況，於上訴人詢問前，證述均表示不肯定、不清楚（見原審卷㈡56頁），於上訴人詢問後，則答覆語氣肯定（見原審卷㈡57、58頁），前後不一，而其表示被上訴人會同3個單位查看證詞部分，與前開受理災害減免機關台中縣梧棲鎮公所函文內容不符，亦不足取。證人甲○○僅稱：在被上訴人銀行簽約，未提要拆除鴨寮、魚池等語（見本院卷54頁）。不足證明86年間兩造簽訂原租約時，被上訴人知悉系爭土地使用狀況已部分供漁牧綜合使用，不能認被上訴人簽約時同意依現況使用。是上訴人上開所辯，不足採取。
六、上訴人違反原租約約定方式使用系爭土地，被上訴人並無預為通知改善之義務。上訴人以被上訴人不通知承租戶改善，突於到期時主張違約事實，而不予續租，有違管理租佃土地應通盤處理之模式云云，不足採取。上訴人復辯稱本件應適用權利失效之法理，被上訴人不得收回系爭土地。惟按權利失效原則必須以不違背法律之強制規定或禁止規定之前提下始有其適用。查耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則即有違耕地三七五減租條例第十六條第一項之禁止規定（最高法院85年度台上字2473號判決參照）。又權利失效法理，係建立在信賴保護原則之上。而「信賴保護原則」的適用要件，主張受此原則保護之人需具有「對構成信賴要件之事實，有客觀上具體表現之行為，且有值得保護之利益者，即應受信賴保護原則之保障」、「…或法規（如解釋性、裁量性之行政規則）係因主張權益受害者以不正當方法或提供不正確資料而發布者，其信賴即不值得保護…」等積極與消極事項存在，大法官會議第589號、第525號解釋著有明文。查，上訴人長期違反原租約條款，將應用於種植農作之土地部分用於漁牧、部分任令堆置雜物，對構成信賴要件之事實，難謂有客觀上具體表現之行為，甚至以被上訴人早期書面審查之機制，未經被上訴人同意私自變更系爭土地用途，係以不正當方法或提供不正確資料造成被上訴人之信賴，信賴利益遭非法侵害者應是被上訴人一方，上訴人自無主張正當信賴之餘地。
七、綜上所述，原租約係約定供種植稻作之用；自應將系爭土地供耕作之用。上訴人變更為雞寮、開挖水池、堆置農用工具及雜物等非農作使用，自屬不自任耕作，原租約即為無效，被上訴人得收回自行耕種或另行出租。系爭租約既已無效，兩造間自無依減租條例第二十條規定，上訴人表示續租之意，被上訴人即應續訂租約，或依土地法第一百零九條、民法第四百五十一條規定，租期屆滿後，因上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造間應視為不定期限繼續租約之情形，上訴人以此抗辯兩造租約繼續存在，上訴人為合法占有，並不可採。兩造間已無租賃關係，上訴人繼續使用系爭土地，拒不返還，復無法證明有何合法占有之權源，自屬無權占有，被上訴人請求上訴人將系爭土地如附圖編號A、B所示之地上物拆除，附圖編號C所示水池回填，將系爭土地返還被上訴人，為有理由。
八、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。上訴人固辯以其已將92至96年租金以存證信函方式寄予被上訴人台中港分行，被上訴人卻以退回方式處理，係被上訴人拒絕受領，上訴人並無不當得利云云，惟兩造間原訂租約無效，已如前述，兩造於92至96年間並無租賃關係，被上訴人拒絕受領上訴人給付之「租金」，自無不當。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決參照）。查，系爭土地周圍均為田地，距中棲路、文化路兩條重要道路之交叉口約1.5公里，為兩造所不爭執（見原審卷153頁、本院卷96頁），系爭土地附近為農田及墳墓，有現場照片在卷可稽（見本院卷73至79頁）、及上訴人在系爭土地堆置工具及部分廢棄雜物，設有雞寮飼養雞隻，開挖水池使用，使用價值較低，被上訴人並稱上訴人低度效能之利用等語（見原審卷㈠118頁），本院審酌系爭土地非位於台中縣梧棲鎮中心區，上開系爭土地四周狀況，並上訴人使用系爭土地可獲得之利益等情狀，認被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利，以按土地法第一百十條所定之土地申報地價中2%計算為適當。而兩造原依減租條例，就系爭土地訂立之原租約，並非城市房屋租賃或租地建屋關係，並無土地法第九十七條所定關於房屋租金之獲利，被上訴人主張系爭土地：應按申報地價5%計算，尚無可取。又系爭641、641-1地號土地，面積分別為624、275平方公尺，92年度至95年度申報地價為每平方公尺2850.4元，96年申報地價為2880元；系爭641-2地號土地，面積為673平方公尺，92年度至96年度申報地價為每平方公尺1440元，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷㈠155至157頁、㈡80、81頁）。系爭土地92年至95年申報總價為353萬1630元【計算式：2,850.4×（624＋275）＋1,440×673＝3,531,630，元以下四捨五入，下同】，是被上訴人92年1月至95年12月得請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利數額為5886元（計算式：3,531,630×2%÷12＝5886）。又系爭土地96年度申報總價為355萬8240元【計算式：2,880×（624＋275）＋1,440×673＝3,558,240】，是96年1月起被上訴人得請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利數額為5930元（計算式：3,558,240×2%÷12＝5930）。計算92年1月1日起至96年4月30日止，被上訴人得請求上訴人給付之不當得利數額為30萬6248元（計算式：5886×48＋5930×4＝306248）。
從而，被上訴人請求上訴人給付30萬6248元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6月7日起（見原審卷㈠35頁），至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨自96年5月1日起至交還系爭土地之日止，按月於每月15日給付5930元，應予准許。至於上訴人稱：依農糧署之統計資料，台灣地區稻米每公斤價格約20元，原租約約明租金每年稻谷207公斤，換算僅4140元，上訴人所得利益應參考上開租金；或依同前統計資料，台灣地區稻米產量每年每公頃6299公斤，系爭土地1572平方公尺每年約可生產990公斤稻米，再依減租條例第二條規定以收穫量375/1000計算，系爭土地得收租371.25公斤，換算約7425元云云，惟按減租條例係政府為貫徹扶植自耕農政策，為維持租佃雙方關係、合理分配資源所為立法，上訴人既違反原租約，將原約定用於種植稻米之土地用於漁牧，仍要求參考原租約之租金，或依種植稻米平均產量再按減租條例計算所得利益，不足採取。
九、綜上論述，被上訴人本於所有權及不當得利之法律關係，請求：㈠上訴人將系爭土地如附圖編號A、B所示之地上物拆除，附圖編號C所示水池回填，將系爭土地返還被上訴人；㈡上訴人給付被上訴人30萬6248元，及自96年6月7日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨自96年5月1日起至返還系爭土地日止按月於每月15日給付5930元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，應予駁回。就超出上開應准許部分，原審判決為被上訴人勝訴之判決，並准被上訴人假執行之聲請，即有未洽。上訴論旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決關於此部分廢棄，並駁回被上訴人於原審此部分之訴及假執行之聲請。至被上訴人之請求應予准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲明分別為供擔保後准予或免為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國97年10月15日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官陳繼先法官饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林明冬中華民國97年10月16日
Ａ