裁判字號：臺灣臺中地方法院94年訴字第2359號民事判決
裁判日期：民國95年01月27日
裁判案由：減少價金等
臺灣臺中地方法院民事判決94年度訴字第2359號原告甲○○被告丁○○被告裕益不動產仲介經紀有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間減少價金事件，本院於民國九十五年一月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新臺幣陸萬元，及自民國九十四年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳萬元供擔保後，得假執行。但被告丁○○如以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第２５５條第１項第３款定有明文。本件依起訴狀所載，原告原起訴請求被告應連帶給付原告６０萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。嗣於訴訟進行中，變更其聲明為被告應連帶給付原告２４萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許。
貳、事實摘要：
一、原告方面：㈠原告於民國（下同）９４年７月１８日向被告丁○○購買坐
落臺中市○區○○段第３５７地號、面積１６８８平方公尺、持分１０萬分之５３４之土地，及其上建物建號第２３７號即門牌號碼臺中市○區○○街２段２７巷１６號７樓之３（以下稱系爭房地），並該建物地下１樓編號５５號機械式停車位（以下稱系爭車位），該房、地與停車位之買賣總價為新臺幣（下同）２３０萬元。原告依約繳納各期買賣價金，並辦妥所有權移轉登記。嗣於同年８月１６日點交時，發覺被告丁○○所出賣之停車位非地下１樓５５號，而是地下２樓５５號，經原告當場提出異議並拒絕受領該車位。本件買賣契約載明之停車位為地下１樓５５號，惟被告丁○○僅能給付地下２樓５５號車位，顯與契約內容有悖，其所為之給付有不完全給付及給付瑕疵之欠缺。再者，系爭地下１樓５５號之車位為機械式３格車位，使用上較為方便，每月租金約為２０００元，而地下２樓５５號之車位為機械式８格車位使用上不方便，每月租金約為１０００元，兩者租金價差為每月１０００元；另以房屋使用年限３０年計，扣除現屋齡１０年，尚有２０年，由此可知系爭地下１樓５５號車位與地下二樓５５號車位之價差為２４萬元（１０００元×１２個月×２０年＝２４萬）。為此，爰依不完全給付損害賠償及物之瑕疵減少價金之法律關係，請求法院擇一為原告有利之判決。
㈡本件買賣契約係由另被告裕益不動產仲介經紀有限公司（以
下稱裕益不動產公司）所仲介而成立，其疏於注意而使出賣人即被告丁○○交付與買賣契約內容不符之停車位，依民法第１８４條第１項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」因此被告裕益不動產公司亦應負損害賠償責任。
㈢並聲明：被告應連帶給付原告２４萬元，及自起訴狀繕本最
後送達翌日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告丁○○方面：
被告丁○○於９４年７月委託被告裕益不動產公司出售系爭房地及車位，嗣被告裕益不動產公司與買受人即原告談妥後，被告丁○○攜帶相關文件至代書事務所簽約並交付有關之文件，完成買賣契約之訂立，取得價金，被告丁○○當場交付予原告之車位證明書，載明係地下２樓５５號之車位，而原告就此亦未有爭議。觀之地下２樓５５號之車位，與系爭車位，除位置不同外，其功能均相同，毫無瑕疵可言。退步言，兩造間除系爭房地雙方意思合致成立買賣契約外，車位部分，雙方並無合致之意思表示，車位顯然難謂已成立買賣，原告既將車位證明書拿去，自應先將車位證明書還予被告丁○○後，被告丁○○始能將車位部分之價款退還，被告丁○○主張同時履行抗辯，方符公平原則等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
㈡被告裕益不動產公司方面：
被告丁○○先前委託被告裕益不動產公司代為出售之系爭房地，所簽立之委託書確實載明為系爭車位，而被告丁○○於其與原告在訴外人 詹國華 代書處簽立本件買賣契約時，亦向詹國華代書表示系爭房地之附屬車位確實為系爭地下１樓５５號之車位，且於點交時始將車位證明書交付原告。又原告以地下１樓最高之價位，與地下２樓最低之價位來比較，顯不合理，且一般而言大樓之居住屋齡大約１０年上下，故原告以３０年屋齡之計算方式亦不合理等語置辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
參、本件經本院會同兩造整理爭點結果，兩造不爭執及爭執事項如次：
一、不爭執事項：㈠本件原告與被告丁○○經由被告裕益不動產公司之仲介，於
９４年７月１８日簽訂買賣契約書，由原告向被告丁○○以總價２３０萬元買受系爭房地與車位，原告已付清價款，系爭房地亦以移轉登記完畢。
㈡原告與被告丁○○簽訂之系爭不動產買賣契約書中，載明之車位係地下１層機械式停車位中層５５號。
㈢兩造係於系爭房地及車位點交之日，始知原告所有之車位並非地下１樓５５號，而係位於地下２樓５５號之車位。
㈣系爭買賣標的並無單獨的停車位使用證明書。
㈤系爭買賣標的地下２樓是機械式８格，地下１樓５５號是機械式３格車位。
二、爭執事項：㈠原告就系爭房地買賣所附之停車位，由地下１樓５５號變成
地下２樓５５號，所能請求減少之價金為若干？
肆、法院之判斷：
一、就被告丁○○部分按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第３７３條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前５條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第３５４條、第３５９條及第３６０條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例要旨可供參照），是關於物之瑕疵之認定，應在當事人意思範疇內（主觀的瑕疵觀念），就該物依其種類一般具有的客觀特徵（客觀的瑕疵觀念）加以判斷。經查：
㈠原告主張依其與被告丁○○所訂立之買賣契約，被告丁○○
所應給付者為地下１樓５５號之系爭車位，惟被告所給付者卻為地下２樓５５號之車位，顯與當初約定者不符等情，業據原告提出系爭房地之買賣契約書、臺中市稅捐稽徵處房屋現值核定通知書及本院８４年度公清字第００５６號公證書（均影本）各１份為證，而被告丁○○就此部分亦不爭執，堪認原告此部分之張為真實。又被告丁○○雖辯稱其未曾入住系爭房地，並不清楚其擁有之車位究為地下１樓或地下２樓之車位云云（詳本院９４年１１月２９日言詞辯論筆錄），然衡諸常情，房屋所有人對其房屋所在及附屬車位均應詳知，且系爭房地所附屬之車位既為兩造買賣契約內容之一，身為出賣人之被告丁○○，自有就該車位是否確係為其所有，符合雙方買賣契約所預定之內容，負有調查之義務，是被告丁○○所辯尚難憑採。再者，觀之原告於購買系爭房地時，所預期者係能使用地下１樓５５號之系爭車位，始以總價２３０萬元之價金買受系爭房地併車位，然於點交時欲將車輛停入系爭車位時，始發覺該車位並非系爭房地所附屬之車位，此對原告而言顯已不符合其對此買賣所期待之價值。又查系爭房地附屬之地下２樓車位係機械式８格車位，而買賣契約所約定之系爭地下１樓車位係機械式３格車位，此有原告提出之照片４幀為證，並為被告丁○○所不爭執，是兩者相較之下，地下２樓之車位使用上顯較不便利，且依一般市場交易，地下１樓車位之價位較地下２樓之車位為高等情形，難謂被告丁○○所交付之物無價值上減損之瑕疵，故原告主張被告交付之車位，已減損其就車位之交換價值及使用價值，核與民法第３５９條規定之「瑕疵」相符，故原告依法自得請求出賣人即被告丁○○負瑕疵擔保之責任，並請求被告丁○○減少系爭建物之價金，已堪認定。
㈡查系爭車位並非被告丁○○所有，致原告於買賣時所取得者
係位於地下２樓５５號之車位，顯有價值上減少之瑕疵，已如前述。本院審酌車位位於地下１樓與地下２樓確實有交易上之價值落差，經被告裕益不動產公司之法定代理人提出之市場調查，詢問多家建設公司，並參考銀行估價之經驗得知，新成屋地下１樓與地下２樓車位之價差約８萬至１０萬元，若依１０年以上之大樓，地下１樓及２樓之價差至多應為５萬至８萬元，併為原告所不爭執（詳本院９４年１１月２９日言詞辯論筆錄），是觀之本件系爭房屋屋齡大約９年多，且原告購買系爭房地係為自住，又被告丁○○係降價出售系爭房地，而買賣時車位連同系爭房地一起出售，並無單獨停車位之價金等情，本院認為系爭房地附屬之車位由地下１樓變更為地下２樓，致有價值減少之瑕疵，已達使系爭買賣價值減少６萬元之程度，因此原告請求被告減少價金於此額度內，應屬有理由。逾此部分，即無理由，應予駁回。
㈢至本件原告係請求依民法物之瑕疵減少價金及不完全給付損
害賠償之法律關係，請求法院就二者擇一為有理由之判決，係屬選擇合併之訴訟型態，本院既認原告依民法第３５９條之規定，請求被告丁○○減少價金，為有理由，已如前述，即無庸再就不完全給付損害賠償之法律關係裁判，附此敘明。
二、就被告裕益不動產公司部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第２７７條前段定有明文。民事訴訟法係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。再民法第１８４條第１項前段規定，侵權行為以因故意或過失不法侵害他人之權利為構成要件，除依同條第２項有推定過失之規定外，其主張行為人應負同條第1項前段之侵權行為責任者，應就「故意或過失」之要件，負舉證責任。
原告主張被告裕益不動產公司從事不動產仲介業務，並據以仲介不動產買賣而取得仲介費用，自應對所仲介之不動產應負嚴格審核之行為，竟疏於注意而使被告丁○○交付與系爭契約相異之停車位，致原告因被告丁○○之不完全給付而受有損害云云，自應對此項有利於己之事實負舉證之責。觀之被告裕益不動產公司與被告丁○○簽立專任委託銷售契約書記載，其所出售之車位係地下１樓５５號之系爭車位，此有被告裕益不動產公司提出之專任委託銷售契約書影本１份附卷可稽，而被告裕益不動產公司指稱被告丁○○於９４年７
月１８日在訴外人詹國華代書處簽立買賣契約時，經詹國華代書詢問車位是否確是座落於地下１樓５５號時，答稱「是」，並稱未帶車位證明書，等交屋時再補齊，嗣於系爭房地點交當日始提出停車位證明書等語，而原告就點交當日始收受停車位證明書乙情亦不爭執，又被告丁○○於本院審理時，就其是否曾將車位證明出示予被告裕益不動產公司，答以不復記憶（均詳本院９４年１１月２９日言詞辯論筆錄），則就被告裕益不動產公司是否於原告與被告丁○○簽立本件買賣契約前即已知悉系爭房地之附屬車位為地下２樓５５號，而非地下１樓５５號乙情，已值存疑。再者，被告裕益不動產公司於發現車位有誤時，積極從中協調，期能使雙方就現況尋求公平解決之道，以符合雙方於本件買賣所期待之利益，此亦有被告裕益不動產公司之函文影本１紙附卷可稽。基上，尚難認被告裕益不動產公司有成立侵權行為可言，而原告就被告裕益不動產公司有故意或過失不法侵害其權利乙情，亦未能舉證以實其說，是原告依侵權行為之法律關係，請求被告裕益不動產公司與被告丁○○連帶負賠償責任，顯無理由，應予駁回。
伍、本件原告勝訴部分，所命被告丁○○應給付原告之金額為未逾５０萬元之判決，應依職權宣告假執行，原告請求假執行部份，性質上僅係促請法院職權之發動，無庸為准駁；被告丁○○ 陳明 願供擔保，請求免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗部分，所為假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述併所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
柒、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第７９條、第３８９條第１項第５款、第３９２條第２項。
中華民國95年1月27日
民事第二庭法官許冰芬以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月27日
書記官黃英寬