板橋簡易庭94年度板簡字第1421號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　94年度板簡字第1421號
　　原　　　告　乙○○○○管理顧問有限公司
　　法定代理人　甲○○
　　訴訟代理人　丁○○
　　　　　　　　丙○○
　　被　　　告　戊○○
上開當事人間94年度板簡字第1421號給付服務費事件於中華民國
94年9月13日辯論終結，於中華民國94年9月27日下午4點整，在
本院板橋簡易庭第5法庭公開宣示判決，出席職員如下：
　　　　法　　　官　陳明宗
　　　法院書記官　許崇興
　　　　通　　　譯　陳心瑤
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾壹萬元，及自民國（下同）
九十四年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於假執行程序實施前以新臺幣貳
拾壹萬元供擔保後得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告委託原告仲介銷售不動產，委託銷售之土地
座落台北縣樹林市○○段後村小段90之38地號，權利範圍27
99分之24，建物座落台北縣樹林市○○街○○號1樓，權利範
圍全部，經雙方協商同意簽定專任委託銷售契約書（委託銷
售契約編號A100049號）委託銷售期間自94年3月31日起至
94年6月30日止，委託售價為0000000元。原告於94年4月8日
尋妥買方，買方並已支付斡旋金50000元支票乙張，因買方
出價達到委託價，原告除當面通知被告成交事宜外，並以書
面送達通知被告。惟被告卻有意違反買賣約定而避不見面，
依雙方訂定委託銷售契約書第10條規定：「因可歸責於委託
人之事由而終止時，委託人應支付必要之仲介銷售服務費」
。為此爰依契約之法律關係提起本訴，求為如主文之所示。
二、對於被告抗辯之陳述：
（一）按本事件中被告確實委託原告仲介銷售其所有台北縣樹林
市○○街○○號1樓之房屋及土地持分，雙方立有專任委託
銷售契約書，不動產標的現況說明書，委託銷售契約內容
變更同意書等，而被告亦不否認契約書，說明書及同意書
上之簽名為其所親簽，印章為其所有，而對於銷售金額為
00000000元服務費為成交總價之百分之3亦不爭執，則
雙方意思一致，契約成立實無可置疑。被告雖抗辯本件中
原告並未依消費者保護法第11條之1規定予以被告合理審
閱全部條款，原告未提供實質仲介服務及違約金過高云云
；惟查，⑴按消費者保護法第11條之1有關定型化契約之
審閱期間規定依立法理由乃在維護消費者知的權利，使其
於訂立定型化契約前有充分了解定型化契約條款之機會，
而目前中央主管機關並未就仲介業有關委託銷售契約書有
任何審閱天數之強制規定，而原告公司亦命業務員於簽定
契約前須將空白契約書影本交給委託人攜回審閱3天，此
詳契約書前言已註明「本契約於簽訂前業經委託人攜回審
閱3天，並經雙方協商後同意訂定條款如下以資共同遵守
」，是原告並無未給予審閱之機會，況本件於簽約前雙方
已接觸多次，於簽約時原告營業員丙○○亦逐條對之說明
，簽約時間長達3、4個小時以上，尤其在總價及服務報酬
，委託人及受託人義務，定金收受及處理、違約之處罰等
，在經過一番討價還價後被告最後同意託售價部分由0000
000元降到0000000元，但相對的其亦要求因為售價降低原
告必須同意將服務費用由成交總價百分之4降為百分之3，
原告勉為同意後雙方才簽約，並乙式兩份，被告保留乙份
為憑，是對於契約之內容兩造確已充分溝通，否則也不會
更改契約之內容，本件並無消費者保護法第11條之1所示
不能拘束被告之情形而被告空言其未逐字逐條認真審閱契
約內容就草草簽名，實屬不實，不足採信。⑵又原告於94
年3月31日與被告簽立契約書後立即積極做廣告企劃，並
派員各處張貼，輸入網站，代約買主，談判買賣價格等，
付出時間及精力不可謂不大，期間原告公司業務員亦多次
帶買主前往觀看房屋外觀及查看地點，其中被告還親自協
助買主至屋內參觀、介紹及說明屋況，買方還特別問及被
告賣屋之價錢等等。最後其中一名買主 周淑瑛 經原告公司
營業員與丙○○與之多次接觸，深談其才同意以0000000
元承買被告所有之房地，並簽立確認書買賣議價委託書等
及交付保證金50000元，原告公司忙碌一星期多終於獲得
成果，於是立即通知被告，被告獲知其房屋短短8天之內
即售出深覺其房屋價值應該不止只有0000000元，所以反
悔不願出售，此為整個事實真相，是原告已依約完成仲介
，被告應依契約書第9條規定與訴外人周淑瑛簽訂「不動
產買賣契約書」，其違約不為履行，至屬「可歸責於委託
人之事由」，原告至得請求百分之3服務費。⑶按違約金
之數額，本即許當事人自由之約定，除非有顯失公平之情
形時始得由法院減至相當數額，況「約定之違約金是否過
高，應就債務人若能如期履行債務時債權人可得享受之
一切利益為衡量之標準。」（最高法院51年台上字第19號
），本件中若被告同意與訴外人周淑瑛以0000000元簽立
買賣契約，依兩造契約書及委託銷售契約內容變更同意書
約定，原告本即可得請求210000元整，此為原告可得享受
之利益，並無過高或顯失公平之情形，被告主張違約金過
高應予酌減實無理由，況原告為銷售本件系爭不動產確實
花費龐大廣告、精力，除看屋外與買主談判協商常至晚上
10點、11點才離開，在密集奔走下才說動買主以0000000
元承買，不可謂未付金錢與精力，被告不知原告公司工奔
走，談判之辛苦，竟謂本件仲介中原告努力程度不足，實
屬冤枉。
（二）提出專任委託銷售契約書影本一份、委託銷售契約內容變
更同意書影本一份、買方之購買議價委託書影本一份、買
方支付斡旋金支票影本一份、存證信函影本一份為證。
三、被告主張：
（一）原告主張兩造就被告所有之土地坐落台北縣樹林市○○段
後村小段90之38地號及其上建物門牌號碼：台北縣樹林市
○○街○○號1樓訂有委託銷售契約書，原告尋妥買主，因
被告有意違反買賣約定而避不見面，而有可歸責之事由致
終止契約，依前開委託契約書之規定，請求支付必要之仲
介銷售服務費云云。
（二）惟兩造並未就系爭房地成立仲介契約：
查本案源起訴外人丙○○於原告處任職業務員，因與被告
為多年鄰居，得知被告為單親媽媽，獨立扶養子女，系爭
房屋乃被告與年幼子女棲身之所，並無出售系爭房屋之意
願，猶鼓動遊說被告，在丙○○百般慫恿糾纏下，被告不
疑有他，任其代為填寫前開委託銷售契約書及委託銷售出
租契約內容變更同意書，被告因不諳法律，當下亟欲擺脫
丙○○之糾纏，並未逐字逐條認真審閱契約內容，故由丙
○○代為用印後，旋即草草簽名，而為應付。且簽約前原
告並未依消費者保護法第11之1條規定，予以被告合理期
間審閱全部條款，依同法第2項之規定，該契約條款，自
不能拘束被告。是以，前開委託銷售契約書就契約之簽定
及服務佣金之約定，均係該公司之業務員丙○○，於原告
先行擬定之定型化契約，自行填寫後，單方作成契約行為
，被告並無與之訂約之真意，佐以前開契約書及變更同意
書上之字跡，均非出自被告親手書寫，足證前開契約之簽
立，實為丙○○為製造業績，單獨簽寫，兩造並未達成意
思表示之合致。從而，兩造並無成立房地委託銷售契約，
原告依此要求被告支付必要之仲介銷售服務費用，顯無理
由。
（三）按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機
會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不
以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方
報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人
因居間而成立契約時，應許其請求。但媒介居間則除純粹
報告訂約機會外，尚須周旋於他人之間為之說合為必要，
媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬
。查依前開委託銷售契約書第5條及第7條之規定觀之，本
件兩造間擬以成立之契約，應係原告須周旋於被告與買受
人之間為交涉斡旋，以使成立買賣契約之媒介居間契約，
而非僅係報告訂約機會之報告居間契約甚明，是以，原告
於前開委託銷售契約簽定後，並未提供如同前開委託銷售
契約第7條規定之任何實質仲介服務，亦從未見原告及其
業務員為被告仲介奔走斡旋，故疏無其間僅安排一不明人
士僭稱買主，擅自前往觀看系爭房地之外觀，嗣後藉故不
買，即認原告有認真為被告居間說合媒介之行為，而於仲
介不成立之時，仍得依約請求被告支付所謂必要之服務銷
售費用，作為違約金。
（四）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而所謂相當之數額，應依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；
且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務
時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅
約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院49年台
上字第807號、51年臺上字第19號判例意旨參照）。退萬
步言之，縱認兩造間之委託銷售契約成立，惟原告主張依
前開委託銷售契約書第10條規定，以因可歸責於委託人之
事由而終止委託銷售契約，而向被告請求支付原告必要之
仲介銷售服務費用新台幣210000元云云，亦不足採。按前
開委託期間，原告雖有安排一所謂買主之人，觀覽被告房
屋外觀，但該機會因該買主拒絕後，原告就系爭房屋即未
再進行居間說合之行為，核其努力之程度與其他一般仲介
同業相比顯然不足，而本件原告並未提供實質之仲介服務
，亦未能舉證證明被告有何可歸責之事由致兩造委託銷售
契約終止，即請求依買賣成交價之百分之3（託售價：000
0000元*3%=210000元）作為服務費用，已違反前開委託銷
售契約同條但書，不得超過原約定服務報酬之半數即本件
成交價百分之2之規定，且前開但書之約定，與其他同業
收取服務費標準相比，猶仍顯屬過高，自無理由，洵不足
採。
（五）綜上所陳，原告對被告之仲介請求權並未發生，則其主張
以成交價之百分之3向被告請求仲介服務費，自屬無據。
四、本院判斷：
（一）原告主張被告於94年3月31日與原告司簽訂專任委託銷售
契約書，委託原告乙○○○○管理顧問有限公司代為銷售
其所有坐落台北縣樹林市○○段後村小段90之38地號，權
利範圍2799分之24，建物座落台北縣樹林市○○街○○號1
樓之房地，委託期間自94年3月31日起至94年6月30日止。
如完成仲介義務，被告應給付成交價格百分之3之仲介服
務費予原告乙○○○○管理顧問有限公司。雖被告於言詞
辯論期日到場主張「是以後要賣房屋」、「原告要我簽名
及拿我之印章去蓋」、「其他是原告寫的」「議價也沒跟
我說」、「我是在迷迷糊湖之情況下簽名」等語云云，作
為其未同意簽立系爭契約之辯述，並無可採，觀諸原告所
提之專任委託銷售契約書影本一份、委託銷售契約內容變
更同意書影本一份上之被告簽名及蓋章及依社會通念得知
正常之成年人其於文件上之簽名及蓋章，代表其明瞭文件
上之一切內容，為表慎重故於該文件上簽名及蓋章，故應
認被告就兩造間之契約內容清楚並同意後方於契約上簽名
及蓋章，因此被告之前開主張並不可採，不影響兩造間之
專任委託銷售契約之成立，先予敘明。
（二）原告於前開銷售契約委託期間尋得買主即訴外人周淑瑛同
意以0000000元購買上開房地後，原告曾通知被告知悉。
並於94年4月11日寄發存證信函再次要求被告出面，惟被
告嗣後拒絕簽定系爭房地之買賣契約，則兩造間專任委託
銷售契約之內容是否已完成？原告是否可請求按成交總價
0000000元之百分之3即210000元之報酬？按居間人，以契
約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第5
68條定有明文；另按媒介居間人固以契約因其媒介而成立
時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故
意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立
同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又
委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以
使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報
酬（最高法院58年台上字第2929號判例要旨參照）。查原
告於委託期間即94年4月8日尋得買主即訴外人周淑瑛同意
以0000000元購買上開房地後，原告曾通知被告知悉，並
要求被告出面簽訂買賣契約，但遭被告拒絕，雖然該房地
買賣契約因被告拒絕而未成立，若依民法第568條規定，
原告原不得請求給付報酬，惟若被告之終止契約係以使居
間人（即原告）喪失報酬請求權為目的而為之，則仍應支
付報酬。查兩造於94年3月31日簽訂專任委託銷售契約書
，而原告亦於94年4月8日尋得買主而通知被告知悉，期間
原告對於委託事項已花費相當之人力物力去執行委託之內
容，但於訴訟中被告一再以「是以後要賣房屋」、「原告
要我簽名及拿我之印章去蓋」、「其他是原告寫的」「議
價也沒跟我說」、「我是在迷迷糊湖之情況下簽名」等語
致辯，強調兩造間之契約未有效成立，觀諸該情狀係被告
為免除給付原告報酬所為之臨訟之辯詞，依前開判例要旨
後段所載，被告仍應給付原告依成交總價0000000元之百
分之3即210000元之報酬。查原告依契約之法律關係請求
被告賠償210000元及自94年4月16日起至清償日止之法定
遲延利息，即無不合，應予准許。
（三）本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被
告如以210000元為原告預供擔保後，得免假執行。
（四）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，
核於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　27　　日
　　　　　　　　　臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
　　　　　　　　　　　法院書記官許崇興
法官陳明宗
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　27　　日
　　法院書記官許崇興