裁判字號：臺灣彰化地方法院106年訴字第591號民事判決
裁判日期：民國106年11月01日
裁判案由：確認管理委員當選無效
臺灣彰化地方法院民事判決106年度訴字第591號原告締優開發事業股份有限公司法定代理人 賴志賢 訴訟代理人 李進建 律師被告 員林 國宅公寓大廈管理委員會法定代理人 黃懿慈 訴訟代理人 廖國竣 律師上列當事人間請求確認管理委員當選無效事件，本院於民國106年10月18日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告員 林國宅 公寓大廈管理委員會於民國106年4月26日所為民國106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於民國106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉應予撤銷。
確認被告 員林國宅 公寓大廈管理委員會於民國106年5月6日所選舉並以民國106年5月8日員宅字第0000000號公告一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選無效。
訴訟費用新台幣18,335元（包括裁判費17,335元、證人日旅費1,000元）由被告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴請求：確認員林國宅公寓大廈管理委員會所舉行一○六年度第七屆管理委員（如附件）選舉之當選無效。嗣變更為：員林國宅公寓大廈管理委員會於民國（下同）106年4月26日（誤繕為106年4月28日）所為106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉應予撤銷。確認員林國宅公寓大廈管理委員會於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選無效。核與前開規定相符，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、原告前於民國105年6月17日就彰化縣政府標售之坐落彰化縣○○市○○路○○號地下一層、地上第一及二層樓土地及建物，總建坪約近9000坪之國宅，以新台幣（下同）3億4909萬9999元競標取得，屬於百貨商場使用。經彰化縣政府於105年7月6日辦理點交完訖，順利由原告依據所有權能取得專有所有權並依法為占有使用收益，然仍為被告所占有。
二、被告以106年4月26日員宅字第0000000號公告於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，並公告百貨商場僅僅得推派一名，經原告函請彰化縣政府以被告違反員林國宅公寓大廈住戶規約第五條規定「管理委員會委員人數：…二、委員名額分配，各棟推選一名、（丙七、八）一名、（丙九、十）一名，百貨、商場保留七名。於選舉前十五日由召集人公告選舉辦法。…」為糾正。
三、嗣經彰化縣政府以106年5月3日府建使字第1060152128號函所命糾正內容，被告卻執意於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，並於106年5月8日公告選舉結果，被告更無視彰化縣政府於97年7月2日所發府工建字第0970134917號函示揭諸百貨及店鋪自行推選管理委員七名之規定，恣意違法濫權。
四、按公寓大廈成立管理委員會者，其主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，除規約另有規定外，應依區分所有權人會議之決議，公寓大廈管理條例第29條第2項規定甚明。本件被告選舉管理委員應適用之有效規定，【員林國宅公寓大廈住戶規約】（下稱系爭規約）第5條第2款規定：「管理委員會委員人數:…二、委員名額分配，各棟推選一名、(丙七、八)一名、(丙九、十)一名，百貨、商場保留七名。於選舉前十五日由召集人公告選舉辦法。…」。足見系爭規約就管理委員之選任方式，即與公寓大廈管理條例第29條第2項之規定依照規約規定程序辦理之，而就應召開區分所有權會議之方式，再為細節性之規定，則被告選任管理委員之方式，即應依上開規約之約定為之，始為適法。
五、復按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」民法第56條定有明文。公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序、決議方法或其決議之內容違法時，究應如何處理，並無明文規定，惟依區分所有權人團體係由區分所有權人集合而成之社員團體以觀，其性質猶如民法中之社團總會；又區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1項之規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項，且具有當事人能力。是為給予救濟途徑、便利紛爭之解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法上之瑕疵，或其決議之內容違法時，各區分所有權人得類推適用民法第56條之規定，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴、或確認內容違法之無效。依據系爭規約第5條第2項內容可知悉，召集程序應於15日前公告，併其決議內容並應遵守同條項之規定。
六、綜上，被告以106年4月26日員宅字第0000000號公告於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，並公告百貨商場僅僅得推派一名，業經原告函請彰化縣政府已以違反員額為由糾正，被告仍於106年5月6日舉辦106年度第七屆管理委員選舉，選舉結果如附件所示，並未依據系爭規約第5條2項規定選出百貨及店鋪管理委員七名，被告上揭公告及管理委員當選決議顯然違背系爭規約。爰類推適用民法第56條之規定提起本訴，並聲明：員林國宅公寓大廈管理委員會於106年4月26日（誤繕為106年4月28日）所為106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉應予撤銷。確認員林國宅公寓大廈管理委員會於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選無效。訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、被告員林國宅公寓大廈管理委員會第七屆委員選舉辦法係由第六屆主任委員 謝淑真 為召集人，依據員林國宅公寓大廈住戶規約規定，於106年3月18日發文之以員宅字第0000000號向員林國宅各區分所有權人公告系爭選舉辦法（含應選出管理委員人數、委員名額之分配、候選人登記資格、登記時間及地點等），而員林國宅106年度第七屆管理委員會委員選舉係訂於106年5月6日舉行，被告於系爭選舉舉行一個月餘前即對所有區分所有權人公告選舉辦法，然106年3月18日發文之系爭選舉辦法，關於公告事項第五點，睽當時候選人名單需審核，人選尚待確定中，所以選舉日期未訂定，地點亦須配合選舉日期與相關人員接洽，且原告嗣後於106年4月26日發文以員宅字第0000000號公告為補充公告，亦僅係公布符合候選資格之名冊及對員宅字第0000000號公告之重申，關於選舉規則仍係非常清楚地揭露予所有之區分所有權人，實已符合員林國宅公寓大廈住戶規約第5條第2項規定，並不具原告所謂有任何公告之程序上瑕疵
二、且員林國宅公寓大廈之管理委員候選人欲投入參選，需至員林國宅管理站簽署候選人簽同意書，同意書上面復有規定候選人需要繳交相關證明文件（土地謄本、戶籍謄本）並同意由管理站代為申請用來審核之資料，嗣由管理站（當屆管委會）初步審查後，符合資格者，由當屆管理委員會決議授權主委或總幹事將初步審查合格之候選人資料，向警察機關申請良民證及向金融機構申請聯合徵信取得候選人信用證明，嗣後並舉行選舉、公告當選名單、招開第一次委員會會議等。第七屆管理委員會即由第六屆管理委員會統一辦理登記、資格審查、公告候選人名單、選舉、公告當選名單、招開第一次委員會會議，符合員林國宅公寓大廈管理規約之規定，並無疑義。
三、員林國宅公寓大廈住戶規約第5條第2項，其所謂保留百貨、商場委員7名，係考量96年4月15日百貨、商場均未售出所為之名額預留，然該保留並非保證絕對設有7名之委員。睽96年制定規約之際，就一併選舉第一屆委員，然當初即無一併選出七名委員，可據以探求當時立約時之真意，「保留」百貨、商場委員7名係對未來之「預留」名額，而非絕對保障設有7名名額。復按員林國宅公寓大廈住戶規約從民國96年訂定沿襲至今，歷屆選舉方式皆係按棟為單位，先行選出每棟之委員，而每棟區分所有權人數約略為54人至56人；然百貨商場之總人數為97人，依照過往選舉以比例選出方式，即由54至56名區分所有權人中選出一位委員之比例計算，百貨商場何得以保留7名委員之席次。縱原告認為百貨、商場應保證保留7名委員（被告否認之），現階段百貨、商場亦已幾近售出，如對委員人數方面有任何疑義，百貨、商場大可逕於區分所有權人會議提出修改規約之建議，然原告竟怠而為之，原告所訴並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
肆、不爭執事項：
一、對於被告選舉管理委員之方式應依員林國宅公寓大廈住戶規約並無爭執。
二、對被告第五屆選舉委員名單並不爭執。（參見106年7月5日言詞辯論筆錄，本院卷頁35背面）
伍、爭執事項：
一、被告所為106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉，是否違反員林國宅社區公寓大廈住戶規約第5條第2項規定而得撤銷？
二、被告於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告之一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選是否違反員林國宅社區公寓大廈住戶規約第5條第2項規定而為無效？
陸、法院之判斷：
一、本件原告主張其於民國105年6月17日就彰化縣政府標售之坐落彰化縣○○市○○路○○號地下一層、地上第一及二層樓土地及建物，總建坪約近9000坪之國宅，以3億4909萬9999元競標取得，屬於百貨商場使用，並經彰化縣政府於105年7月6日辦理點交完訖，原告為員林國宅公寓大廈之區分所有權人。嗣被告欲選舉第七屆管理委員，卻以106年4月26日員宅字第0000000號公告於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，並公告百貨商場僅僅得推派一名，顯然違背員林國宅公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第5條第2款規定之「百貨、商場保留七名」之內容，公告時間亦不符合系爭規定應於選舉前15日，經原告函請彰化縣政府以發文日期106年5月3日府建使字第1060152128號函請被告名額分配應依規約辦理，被告卻執意於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，並於106年5月8日公告選舉結果，是被告106年4月26日員宅字第0000000號公告顯然未遵行系爭規約即應於選舉前十五日由召集人公告選舉辦法之規定；其於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告之一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選，更違背系爭規約第5條第2款規定之「百貨、商場保留七名」之內容等情，業經提出員林國宅公寓大廈住戶規約、彰化縣政府106年5月3日府建使字第1060152128號函、被告106年4月26日員宅字第0000000號公告、106年5月8日員宅字第0000000號公告等件影本為證，惟被告執以被告第六屆主任委員謝淑真為召集人，依據員林國宅公寓大廈住戶規約規定，於106年3月18日發文之以員宅字第0000000號向員林國宅各區分所有權人公告系爭選舉辦法（含應選出管理委員人數、委員名額之分配、候選人登記資格、登記時間及地點等），而員林國宅
106年度第七屆管理委員會委員選舉係訂於106年5月6日舉行，被告於系爭選舉舉行一個月餘前即對所有區分所有權人公告選舉辦法，106年4月28日以員宅字第0000000號公告僅係補充公告，故不具任何公告之程序上瑕疵；又系爭規約第5條第2項規定，其所謂保留百貨、商場委員7名，係考量96年4月15日百貨、商場均未售出所為之名額預留，然該保留並非保證絕對設有7名之委員，且歷屆選舉方式皆係按棟為單位，先行選出每棟之委員，而每棟區分所有權人數約略為54人至56人；然百貨商場之總人數為97人，依照過往選舉以比例選出方式，即由54至56名區分所有權人中選出一位委員之比例計算，亦應循例依此選出百貨商場委員額數云云置辯。則本件爭執在於第七屆管理委員選舉之公告程序是否有違背系爭規約定第5條第2項規定，即是否有在選舉前十五日由召集人公告選舉辦法，被告於106年3月18日發文之員宅字第0000000號是否屬第七屆管理委員選舉之公告；另一爭執點在於被告於106年5月6日舉行106年度第七屆管理委員會委員選舉僅選舉出百貨商場委員1名是否符合系爭規約第五條第二項之規定，以下審究之。
二、經查兩造均不爭執為被告定有員林國宅社區公寓大廈住戶規約，系爭規約訂立於96年4月15日，第三次修訂係100年4月
20日亦即第七屆選舉管理委員時，適用之系爭規約第五條第二項規定為「委員名額之分配，各棟推選一名，（丙七、八）一名，（丙九、十）一名，百貨、商場保留七名。於選舉前十五日由召集權人公告選舉辦法。主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員由區分所有權人任之。其他委員由區分所有權人本人或配偶、直系親屬任之。」（參見本院卷頁14），查被告所提106年3月18日發文之員宅字第0000000號公告雖然公告事項內含系爭選舉辦法（含應選出管理委員人數、委員名額之分配、候選人登記資格、登記時間及地點等），惟於第五點關於投票日期、時間、地點則載：「待候選人資格審查完成後，再行公告候選人名單與選舉日期、時間及地點。」（參見本院卷頁72），則受通知之區分所有權人於受通知時即難以計算是否於選舉前十五日由召集人公告選舉辦法，就其權益保護顯然不足，被告雖抗辯員林國宅公寓大廈之管理委員候選人欲投入參選，需至員林國宅管理站簽署候選人簽同意書，同意書上面復有規定候選人需要繳交相關證明文件（土地謄本、戶籍謄本）並同意由管理站代為申請用來審核之資料，嗣由管理站（當屆管委會）初步審查後，符合資格者，由當屆管理委員會決議授權主委或總幹事將初步審查合格之候選人資料，向警察機關申請良民證及向金融機構申請聯合徵信取得候選人信用證明，所費時間不眥，故未能於106年3月18日員宅字第0000000號公告載明云云，惟參酌兩造均不爭執之第五屆管理委員選舉，該次選舉公告係於102年4月1日發文公告選舉辦法並載明投票日期係於102年5月5日（參見本院卷頁56），亦與本院向彰化縣員林鎮公所調閱之該屆申請變更主任委員文件核閱相符，其他如第四屆、第六屆（參見本院卷頁51、64）亦均同明列投票日期等記載，應認係已考量相關流程所需花費時間而為選舉時程之設計，被告籌辦管理委員選舉並非初次而毫無經驗，自難認被告上揭情詞抗辯為有理由，原告主張被告係以106年4月26日員宅字第0000000號公告於106年5月6日星期六召開區分所有權人會議大會，被告確實未於選舉15日前公告，召集程序違背系爭規約第5條第2項規定等情，堪可認定。
三、次就兩造爭執之系爭規約第5條第2項規定其中之「百貨、商場保留七名。」之點審究，原告主張依字面上解釋即是百貨商場住戶推選委員之名額應為七名，被告則抗辯非絕對保障設有7名名額，應循過往選舉以比例選出方式，即由54至56名區分所有權人中選出一位委員之比例計算等詞置辯。查系爭規約所載七名乃係訂立之初為保障未賣出去商場之住戶之權益而保留，業經證人 王瑩琦 、 黃甲府 （參見本院卷頁109、112背面）證述確實，並與規約明文所定相符，參酌證人 王營琦 當時為彰化縣政府建築工程課課長，受營建署委託到場開會，其立場應較客觀中立、證人黃甲府當時為彰化縣政府受雇人員，亦居住被告國宅，也曾擔任國宅總幹事，且該規約所訂七名保留名額並未曾遭修改變更員額等情，證人王瑩琦、黃甲府證述應較為可採，雖然證人 陳進發 、 高綾霙 、 何來香 （均為員林國宅住戶）證稱系爭規約所載保留七名之數額是否全數保留應留待區分所有權人會議決定，此意思係當初訂立規約當時眾人真意云云（參見本院106年10月18日言詞辯論筆錄，頁110背面、111及背面），惟此情既無於規約明白規定或也無另行註明，亦無其他證據佐證確實當時決議存在該意思，參酌最高法院106年度台上字第507號民事判決意旨「查解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」之見解。自難認僅憑一二證人證述，即反於規約文字而為不同的解釋，是本院仍認應循規約所訂文字而為解釋，不能別於字義解釋之外形成其他意義之認定，被告抗辯非保證絕對設有7名之委員，應依照過往選舉以比例選出方式，即由54至56名區分所有權人中選出一位委員之比例計算云云自屬無據，證人陳進發、高綾霙、何來香上揭證詞亦不足以採為有利於被告之證據。
四、末按「按公寓大廈管理委員會為人的組織體，應以其區分所有權人會議為最高意思機關。該會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例（下稱大廈管理條例）第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項關於撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。…又公寓大廈管理委員之選任及其委員人數、召集方式，除規約另有規定者，從其規定外，應依召開區分所有權人會議之決議方法為之，否則其所為決議及選任之管理委員，難謂適法有效，此觀大廈管理條例第二十九條第二項、第一條第二項及民法第七十三條之規定自明。」，此可參照最高法院98年度台上字第1692號民事判決。
被告員林國宅公寓大廈管理委員會於106年4月26日所為106年4月26日員宅字第0000000號公告既然未遵系爭規約第5條第2項所定於開會前15日公告之規定，原告已對召集程序表達異議，有彰化縣政府106年5月3日府建使字第1060152128號函在卷可參（參見本院卷頁18），原告類推適用民法第56條之規定提起本訴，合致前揭規定，原告請求被告員林國宅公寓大廈管理委員會於106年4月26日所為106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉應予撤銷。於法有據，應予准許。再者，被告於於106年5月6日選舉，並選出如附件所示第七屆管理委員會委員，而以106年5月8日員宅字第0000000號公告等，該決議內容既未遵循系爭規約第5條第2項約定所定應保留七名委員員額於百貨商場住戶，業如前述，該決議之內容自屬違背規約規定，應認無效，原告請求確認被告員林國宅公寓大廈管理委員會於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選無效。於法有據，應予准許。
柒、從而，原告主張類推適用民法第56條規定，請求被告員林國宅公寓大廈管理委員會於106年4月26日所為106年4月26日員宅字第0000000號公告訂於106年5月6日召開一○六年度第七屆管理委員選舉應予撤銷。確認員林國宅公寓大廈管理委員會於106年5月6日所選舉並以106年5月8日員宅字第0000000號公告一○六年度第七屆管理委員會委員（如附件）當選無效。於法有據，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年11月1日
民事第二庭法官姚銘鴻以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月1日
書記官陳品潔