裁判字號：臺灣高等法院高雄分院104年上字第6號民事判決
裁判日期：民國104年12月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上字第6號上訴人屏東縣立東港高級中學法定代理人 郝靜宜 訴訟代理人 邱芬凌 律師被上訴人 廖芳鄉 訴訟代理人 蔡將葳 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國103年11月28日臺灣屏東地方法院103年度訴字第59號第一審判決提起上訴，本院於104年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○號，面積為二九五平方公尺之土地，應分割如附圖丁案所示即編號⑵面積一四五平方公尺分歸上訴人所有；編號⑴面積一五０平方公尺分歸被上訴人所有。
上訴人應給付被上訴人新臺幣柒拾捌萬捌仟玖佰零陸元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十六分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第170條定有明文。本件上訴人之法定代理人，原係 陳三慶 ，於訴訟中變更為郝靜宜，並據郝靜宜於民國104年12月7日具狀承受訴訟，有承受訴訟狀附卷（本院卷第160頁）可稽，揆諸前揭規定，其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段00○0地號、面積295平方公尺、上訴人應有部分為96分之42、被上訴人應有部分為96分之54之土地（下稱系爭土地），並無法定或約定不得分割之情事，而兩造無法協議分割。為使兩造均能單獨使用土地，自有請求裁判分割必要等情。爰依民法第823條及第824條規定共有物分割權利，聲明：分割如附圖甲方案所示編號⑴面積165.94平方公尺歸被上訴人所有、編號⑵面積129.06平方公尺歸上訴人所有（下稱甲方案）。
三、上訴人則以：上訴人所有未辦保存登記磚木造平房1層（下稱系爭平房）坐落於系爭土地西半部，占用面積128平方公尺，供作學校宿舍使用。如採甲方案分割，將拆除系爭平房主體結構大半部分，不利於上訴人。其次，上訴人所有系爭平房前經土地共有人同意起造，已有分管協議，被上訴人既係拍賣取得應有部分土地，自應繼受土地分管協議。故系爭土地應優先以附圖丁方案（下稱丁方案）分割，次以附圖丙方案（下稱丙方案）為宜，如採上開方案分割，上訴人並同意就多分得土地，按公告現值加4成補償等語置辯。
四、原審判決系爭土地，分割如附圖甲方案所示編號⑴面積165.94平方公尺歸被上訴人所有、編號⑵面積129.06平方公尺歸上訴人所有。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）兩造共有系爭土地，優先分割如丁方案所示，其次如丙方案所示。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項
（一）兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○號、面積295平方公尺、上訴人應有部分為96分之42、被上訴人應有部分為96分之54之土地（有土地異動索引查詢資料影本附於本院卷第73頁可參）。
（二）系爭土地並無法定或約定不得分割之情事，而兩造無法協議分割。
（三）被上訴人所○○○鎮○○段121建號即門牌號碼屏東縣○○鎮○○街○○巷○○○○號房屋（下稱系爭建物）坐落於系爭土地東邊。又系爭土地東南邊如附圖所示Ｃ部分未辦保存登記、面積22平方公尺磚造鐵皮建物，亦屬被上訴人所有。上訴人所有未辦保存登記磚木造平房1層坐落於系爭土地西半部，占用面積128平方公尺，供作學校宿舍使用。
另系爭土地西邊如附圖所示Ａ部分未辦保存登記、面積16平方公尺鐵架鐵皮建物，為訴外人 張枝發 所有。
六、兩造協商爭執事項為：（一）丙或丁方案是否為本件分割之妥適方案？（二）如採丙或丁方案分割，相互補償金額為何？茲分述如下：
（一）丙或丁方案是否為本件分割之妥適方案？
１、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地為建地目，使用分區屬於住宅區，無特別使用規定等情，有土地使用分區證明書附卷（見鑑定機關牛津學堂不動產估價師事務所估價報告書【下稱報告書】第55頁附件二記載）可稽，且無法定或約定不得分割之情事，而兩造無法協議分割乙節，亦為兩造不爭執，則被上訴人請求分割系爭土地，即屬有據。
２、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。而上述規定，係98年1月23日修訂民法物權編所採用，依該條修法理由第2點記載：「…現行條文第2項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第
258條第2項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償…法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」等語以觀，顯見修訂後，法律賦予法院在裁判分割土地時，可採用較符合共有人實際需求及土地現況的彈性方案，惟於採用時，仍應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀求分割方法之公平適當。
３、被上訴人所有系爭建物，係屬已辦保存登記之兩層建物，總面積為163.96平方公尺，坐落於系爭土地東邊。而系爭土地東南邊如附圖所示Ｃ部分未辦保存登記、面積22平方公尺磚造鐵皮建物，亦屬被上訴人所有。至上訴人所有系爭平房，為未辦保存登記建物，坐落於系爭土地西半部，占用面積128平方公尺，供作上訴人學校宿舍使用。另系爭土地西邊如附圖所示Ａ部分未辦保存登記、面積16平方公尺鐵架鐵皮建物，為張枝發所有乙節，為兩造不爭執，並有屏東縣東港地政事務所（下稱東港地政）103年4月
2日屏港地二字第00000000000函附複丈成果圖、102年
7月18日東丈土字第118200複丈成果圖、系爭建物測量成果圖影本、報告書所附現場照片12張、東港地政104年10月13日屏港地四字第00000000000號函附人工登記謄本附卷（分見原審卷第31、49-50、68頁；報告書第52-54頁；本院卷第148-149頁）可稽，堪認系爭土地上東半部，有被上訴人所有系爭建物，至於西半部，則有上訴人所有系爭平房。其次，系爭平房屋齡約60餘年，為上訴人聘用老師使用之宿舍，經多次翻修，現仍可供居住使用乙節，迭據上訴人陳述綦詳（見原審卷第66頁及本院卷第166頁），並有稅籍證明影本、照片附卷（見原審卷第33-34、
77-78頁；報告書第52-54頁）可稽，堪認系爭平房目前仍可供使用，且係做為上訴人聘用老師居住之宿舍。又本件如採甲方案分割，則系爭平房位於地籍圖上東側（原審卷第77頁所示建物照片之左側）有部分建物將被拆除乙節，亦據上訴人陳明，且為被上訴人不爭執（見本院卷第16
4頁），同堪認定。至上訴人一再抗辯：如採甲方案分割，系爭平房東側包括臥室及廚房將被拆除大半（見原審卷第66頁、本院卷第36、166頁）乙節，本院參酌系爭平房為上訴人所有，如經拆除部分建物，是否會拆到屋內臥室及廚房，應該最為清楚，其一再抗辯上情，經本院就此詢問被上訴人有無爭執，而被上訴人僅答稱如採甲方案，系爭平房東側小部分會被拆除，至於是否拆到屋內臥室及廚房乙節，則未表示意見（見本院卷第36頁）等情相互以觀，應認上訴人抗辯：如採甲方案分割，系爭平房東側包括臥室及廚房將被拆除大半乙節，係屬實在。此外，系爭土地南側緊鄰同段36地號土地，亦屬被上訴人所有乙節，業據上訴人陳明綦詳，且為被上訴人不爭執，復有查詢資料附卷（見本院卷第48、75、84頁）可稽，堪予認定。
４、本件被上訴人主張應採用甲方案，至於上訴人則抗辯優先採用丁方案，經審酌兩造主張或抗辯之方案，其中差異點約有三項，分別為面積大小、地形差異及系爭平房是否部分被拆除。關於面積大小部分，如採甲方案，則兩造分得單獨所有之面積與應有部分相等；如採丁方案，上訴人分得土地面積增加15.94平方公尺，被上訴人則減少相等面積。關於地形差異部分，如採甲方案，以系爭土地而言，兩造分得土地均屬完整；如採丁方案，依系爭土地來看，上訴人分得土地仍屬完整，惟被上訴人分得土地，則會呈現類似「』」。至於系爭平房是否部分被拆除部分，如採甲方案，平房東側包括屋內臥室及廚房會遭拆除大半；如採丁方案，則平房不會部分被拆除。其次，本件如採取丁方案，分歸被上訴人如附圖丁案編號⑴部分，就系爭土地而言，固會形成類似「』」形，然附圖丁案所示系爭土地之南側為同段36地號土地，係屬被上訴人所有乙節，如前所述，則被上訴人縱使分得附圖丁案編號⑴之土地，仍得與其所有鄰地即36地號土地合併使用，以此觀之，被上訴人分得之土地，仍屬大致完整。又採取丁方案分割，固將造成被上訴人按其應有部分應分得土地面積，會減少15.9
4平方公尺，然以此方式分割，既得保留系爭平房之完整性，且上訴人亦同意就增加分得面積部分，依鑑定價格補償，應可兼顧兩造合理、公平及有效的整體利用土地。至於被上訴人主張之甲方案，將造成上訴人所有系爭平房部分遭到拆除，不僅損害上訴人整體經濟利益，亦將造成分割後，兩造可能因為拆除部分建物，另啟爭端。本院審酌上訴人係屬學校機關，有經費預算考量，如採取丁方案分割，其已同意就被上訴人減少分得土地面積部分，按鑑定價格補償，雖有金錢支出，但可增加分得部分土地，且保留系爭平房的完整性，一方面可避免拆除的損耗，他方面亦得減少修建（或重建）的支出，暨被上訴人就其滅少分得土地部分，可獲得合理的補償，且未損及其分得土地完整性，及兩造分得土地後，可以合理、公平、經濟、有效及整體利用等情，認採取丁方案為分割方法，應屬適當。被上訴人主張應採用原審判認之甲方案，尚不可採。末者，本件既採丁方案分割，則上訴人備位抗辯主張之丙方案，即無審究必要，併予敘明。
（二）如採丙或丁方案分割，相互補償金額為何？
１、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。本件依丁方案分割系爭土地結果，如發生共有人不能按其應有部分受分配者，依前揭說明，他共有人自應以金錢補償之。次按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。民法第824-1條第1項及第825條分別定有明文。
依此說明，倘共有人中因分割而取得超出其原應有部分比例之土地所有權者，就其超出應有部分比例所取得之土地所有權，相較於其他因此按其應有部分比例減少取得土地所有權之共有人而言，實質上等同於土地所有權的交易買賣，故有關金錢補償部分，自應以合理的市場交易價格為補償標準。
２、經查，系爭土地分割後，兩造分得之土地，因土地分割後面積增減及分得土地所在位置、地形及環境等造成之價值高低落差，其中附圖丁案編號⑴分得面積為150平方公尺、分割後單價為每平方公尺26,010元、總價為3,901,500元；編號⑵分得面積為145平方公尺、分割後單價為每平方公尺30,600元、總價為4,437,000元。依應有部分比例計算價值，上訴人（報告書誤載為屏東縣）應有部分96分之42、權利價值應為3,648,094元；被上訴人應有部分為96分之54、權利價值應為4,690,406元。兩造分得土地價值增減，上訴人原應有部分價值為3,648,094元，分割後取得價值4,437,000元，增加788,906元；被上訴人原應有部分價值為4,690,406元，分割後取得價值3,901,500元，減少788,906元等情，有報告書在卷（見報告書第48-49頁）可稽，堪予認定。本院審酌報告書係以：分割後土地面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢、其他影響因素為依據；參酌屏東縣東港地政事務所影響住宅用地地價個別因素評價基準進行調整及修正推估；暨採用比較法，以比較、分析及調整土地價格（見報告書第27-29、
44、47-48頁）後提出上開增減價值之結論，應屬可採，自可採為依照丁方案分割後，兩造間相互找補之依據。據上，堪認上訴人應以金錢補償被上訴人之數額為788,906元。
七、綜上所述，本院斟酌兩造分割意願、土地現況、對外通行、整體土地之經濟效用及利益等具體情狀，認系爭土地應依附圖丁案分割，其中編號⑴、面積150平方公尺分歸被上訴人取得；編號⑵、面積145平方公尺分歸上訴人取得。又上訴人就其分割後增加面積及分得位置等，應補償被上訴人之金額為788,906元。原審判決採用甲方案，且未命上訴人以金錢補償，均有未洽。上訴意旨，指摘原判決不當，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第二項所示。另關於訴訟費用，因本件係屬分割共有物訴訟，如由被上訴人負擔訴訟費用，顯失公平，爰命由兩造依其應有部分比例負擔。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國104年12月30日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官賴文姍法官李昭彥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月30日
書記官梁雅華附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。