臺灣新竹地方法院96年度重訴字第116號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院96年重訴字第116號民事判決

裁判日期：民國96年10月12日

裁判案由：確認優先承買權存在

臺灣新竹地方法院民事判決96年度重訴字第116號原告丙○○
號訴訟代理人 蘇明淵 律師
謝孟儒 律師被告匯裕茶業股份有限公司
號法定代理人丁○○被告乙○○訴訟代理人 路春鴻 律師上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國96年9月21日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序部分：本件被告匯裕茶業股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告方面：
(一)聲明：確認原告就被告乙○○與匯裕茶葉股份有限公司間於民國
96年524日就附表所示土地之買賣有優先承買權存在。
(二)陳述：
１、本件被告乙○○為強制執行拍賣如附表所示土地(以下稱系爭土地)拍定之買受人，於兩造間有爭執，致原告優先承買權人之地位受有侵害之危險，經執行法院諭知原告應提起訴訟確認，因而提起本件訴訟，核先敘明。
２、查暫編29建號建物，有關座落於168之1、168之2、162之7地號上部分及訴外人 彭盛涌 、 彭盛亮 、 古盛鉉 等人所興建，以供其等自住，上開建物範圍約100平方公尺左右，且尚未辦理保存登記，故由原告建造人 彭盛湧 等三人取得上開建物所有權，嗣於42年9月7日，訴外人 彭洲芳 依據耕者有其田條例由政府放領取得162之2地號土地所有權，上開建物所有權亦連同162之2地號土地所有權一併移轉於訴外人彭洲芳，於66年12月23日訴外人 賴義明 (即原告父親)因買賣取得162之2地號土地所有權，而於93年3月15日將上開162之2地號之土地贈與原告，從而原告遂取得162之2地土地及上開建物之所有權。
３、暫編29建號建物，有關座落於162之2、174之2、168之1地號上部分(詳參證物一建物測量成果圖C部分)乃原告於87間徵得被告匯裕茶業股份有限公司(以下稱匯裕公司)之同意僱用訴外人甲○○興建完成，而上開建物亦未辦理建物保存登記，因之，其所有權亦歸原告所有，應不待言。
４、暫編29建號建物，有關座於168之1、168之2、162之7地號上部分與6建號建物相鄰且使用同一屋頂，因上開建物年久失修，致不堪使用，為此，原告父親賴義明於72年間徵得被告匯裕公司同意，將上開建物予以整修，被告公司並口頭允諾將系爭土地出租予原告父親賴義明使用，以便嗣後賴義明整修與增建上開建物，而有關上開建物之維修及增建費用及賴義明任職於被告公司之薪資則充當系爭使用土地之租金。嗣於87年間，原告計畫於上開建物經營餐廳，自此上開建物之維修及增建則改由原告為之，被告匯裕公司亦允諾將系爭土地繼續出租予原告使用，從而原告與被告匯裕公司就系爭土地存有不定期租賃關係。
５、按「土地法第104條規定『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權』，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，至於房屋所有人係租益也自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用」，承前所述，原告就系爭土地與被告匯裕公司存有不定期租賃關係，且原告於系爭土地上建築、維修房屋，並擁有暫編29建物之所有權，依上開判例意旨，原告就系爭土地之買賣顯有優先承買權存在。
二、被告乙○○方面：
(一)聲明：原告之訴駁回。
(二)陳述：
１、依執行處拍賣公告所載：「本院於95年1月5日履勘現場，第三人賴義明在場稱六建號係台灣光復前後蓋的，嗣於20多年前，在六建號後方增建附屬建物，並另蓋一間獨立之磚造倉庫（增建部分編為暫編二九建號），六建號係由其與家人居住，其內並有堆放陳年老茶，後方獨立磚造倉庫亦有堆放陳年老茶，共約四十萬公斤，陳年老茶為其與匯裕茶業股份有限公司及其他公司所購買，其為匯裕茶業股份有限公司之股東兼廠長，公司內外事務均由其處理，已在該處居住30多年，未訂立任何契約…」等可知：暫編29建號之增建部分，不論6建號後方所增建之附屬建物，或獨立之磚造倉庫，均係20多年前即70年間由匯裕公司所增建，並非原告所謂係由訴外人彭盛湧、彭盛亮、古盛鉉所興建，再輾轉經 彭州芳 移轉予 賴明義 後由原告取得。
２、且6建號建物連同其後方所增建之附屬建物，係由賴義明與家人（原告為賴義明之子，亦包括在內）居住使用，而後方獨立磚造倉庫則係供匯裕公司堆放放陳年老茶，足見原告與匯裕公司間就系爭建物與土地，並無所謂租賃關係存在。
３、原告主張暫編29建號之建物測量成果圖所示Ｃ部分，係原告在87年間徵得匯裕公司同意僱用甲○○興建完成云云，被告否認之，此有利於原告之事實，依舉證責任分配之法則，自應由原告舉證證明之；更何況，原告係於93年3月15日始由其父即賴義明以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予原告，敢問原告何需於87年間即僱人興建Ｃ部分建物供匯裕公司堆放茶葉使用？
４、況若原告或其父賴義明與匯裕公司間確有租賃關係存在，則何以執行處查封至拍賣迄今長達5、6年期間，未曾聽 聞渠 等為任何主張？乃竟於被告拍定後，再以所謂口頭允諾或租金以薪資及維修費用互抵等空泛言詞，主張與匯裕公司間就系爭土地存有不定期租賃關係存在，為臨訟杜撰。
三、被告匯裕茶業股份有限公司則不否認與原告存有租賃關係。
四、得心證之理由：
(一)兩造不爭執事項：
１、坐落新竹縣○○鄉○○○段麻布樹排小段168之1、168之2、168之7及174之2地號土地（下稱系爭土地）是被告匯裕茶業股份有限公司（下稱匯裕公司）所有，業經本院民事執行處以91年執字第3652號以強制執行方式，由被告乙○○以新臺幣（下同）00000000元拍賣買得。
２、同段162之2地號土地原是訴外人彭州芳所有，嗣於66年間由原告父親賴義明取得，再於92年12月18日分割出162之7地號，並於93年3月15日以贈與為原因，將162之2及162之7地號土地移轉登記予原告。
３、被告匯裕公司於上開執行卷中，所有暫編29建號部分，為一工廠、倉庫、磚造及一層鐵皮屋，占用系爭162之2及162之7及168之1、168之2及174之2地號土地。
(二)揆諸上開兩造陳述，可知本件首應審究者，為原告就上開執行卷中暫編29建號部分，是否取得優先承買權？
１、查系爭同段168之1、168之2地號土地，原為訴外人彭盛湧所有，其後輾轉移轉予被告匯裕公司之情，有土地登記簿謄本附於上開執行卷，並經本院調閱核閱無訛。觀諸原告所提卷附之土地租賃契約書，僅知訴外人彭盛湧等3人將168之1、168之2土地出租予第三人大同茶行製茶工廠，並未言及任何有關原告所有同段162之2及162之7地號土地之事，故原告所提上開土地租賃契約書尚未證明原告有何優先承買權之事宜，實屬與本件爭點無涉。
２、雖原告請求傳喚證人甲○○證明執行卷中暫編29建號之建物，即有關座落168之1、168之2、162之7地號上之建物因相鄰且使用同一屋頂，且因建物年久失修，致不堪使用，曾於87年間僱工修複及搭建鐵皮屋頂之情，並經其證述無訛，惟有關是否以此維修及增建費用做為租金之事，則為證人所不知悉，而被告匯裕公司雖不否認其與原告間存有租賃關係，惟本院審酌原告於被告匯裕公司任職服務多年，且匯裕公司之法定代理人與原告間存有親戚之熟稔關係，所述難免偏頗，且如原告所述，原告與匯裕公司間既存有多年之租賃關係，何以均僅就租賃存於口頭約定，未實際書於文字，況原告亦未提出多年來繳納租金之證明，是其所述顯非無疑。
３、再細究上開執行卷證，本件系爭暫編29地號之建物，自本院執行處91年5月23日執行以降，原告之父親賴義明於歷次執行法院現場勘驗時，均已明白陳述暫編29地號之系爭建物為被告匯裕公司所有作為茶業工廠，倉庫堆放許多庫存茶業(參本院上開執行卷91年6月25日之查封不動產筆錄)，且上開執行事件進行中，債務人即被告匯裕公司及原告之父賴義明雖曾多次具狀表示異議，惟均未就優先承買權之權利部分有何主張及陳述，嗣於94年9月債務人即原告之父賴義明具狀向執行處表示第三人有優先承買權，經本院執行處94年11月去函諭其補正，亦僅經由原告之父賴義明片面表示因上開建物占用到原告所有之162之2及162之7之土地，故原告有優先承買權云云，經本院執行處再次於95年1月5日現場履勘，原告之父賴義明亦當場表示因為建物座落162之2及162之7地號土地上，所以他(指原告)有優先承買權，但是當初房屋使用土地沒有訂立任何契約等情，亦經本院核閱上開執行卷無訛，此外，原告並未進一步提出任何資料供本院參酌，是原告上開所述顯非真實，應予駁回。
五、綜上，原告依據土地法第104條規定，主張就附表所示土地有優先承買權部分，尚屬無據，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國96年10月12日
民事第二庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年10月12日
書記官張永榮