最高法院86年度台上字第181號民事判決

裁判字號：最高法院86年台上字第181號民事判決

裁判日期：民國86年01月17日

裁判案由：返還定金

最高法院民事判決八十六年度台上字第一八一號
上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 侯重信 律師
侯雪芬 律師右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十一日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十四年度上字第五六八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十三年九月初，由其夫 高世昌 代理，將其所有坐落高雄市○○段八二五、八二六、八二七號建地連同地上房屋出賣予被上訴人，雙方於八十三年九月十九日簽訂買賣契約，約定土地部分按每坪一百二十萬元（新台幣下同）計算，房屋部分不另計價，被上訴人並給付一百萬元予上訴人作為定金，惟系爭買賣之土地中八二五號土地已被政府開闢為六米巷道（即忠孝一路一一一巷），不能供建築之用，上訴人明知上情卻隱瞞不告知，致使被上訴人因錯誤、因被詐欺而為意思表示，被上訴人因此於八十三年十月十二日以存證信函撤銷上開意思表示；退而言之，苟認被上訴人主張撤銷意思表示無理由，上訴人出售之土地部份為巷道用地，無法達到建築之目的，是其買賣標的物有瑕疵，被上訴人亦得主張契約解除權；因之，無論係撤銷買賣之意思表示或以標的物瑕疵解除買賣契約，上訴人均應返還被上訴人所交付之定金一百萬元，事此提起本件訴訟，求為命上訴人如數給付及自民國八十三年九月十九日起至給付日止，按年利率百分之五計算之利息之判決。對於上訴人提起之反訴則抗辯：系爭買賣契約已因被詐欺意思表示錯誤，經伊撤銷而消滅，復因買賣標的物有瑕疵經伊以存證信函通知上訴人解除契約而消滅，伊自無給付價金之遲延利息之義務等語。
上訴人則以：兩造訂立系爭買賣契約前，上訴人曾交付所有權狀及地籍圖影本予被上訴人查看，簽約當日並由上訴人之夫高世昌，向被上訴人指界系爭土地尚包括一筆巷地，而後簽訂買賣契約，是被上訴人於簽約前實已知該八二五號土地系巷地，又上訴人亦告知被上訴人如有問題，可再提供資料，甚且本件買賣金額高達四千餘萬元，無論事前事後被上訴人均會調查清楚，被上訴人明知八二五號土地為巷道用地仍予購買，被上訴人自無因錯誤或因詐欺而為意思表示之情形，又若被上訴人不知八二五號土地為巷道用地，乃其自己之重大過失所致，依民法第三百五十五條規定，上訴人不負瑕疵擔保之責等語資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：被上訴人所為因意思表示錯誤與因被詐欺而撤銷意思表示及上訴人應負物之瑕疵擔保責任而解除契約等均無理由，則兩造所訂系爭買賣契約尚屬合法有效存在。而雙方約定之各期價金均已到期，雖經催促，被上訴人均置之不理，上訴人自得依民法第二百三十三條第一項之規定，請求被上訴人給付應付價金之遲延利息，爰求為命被上訴人給付上訴人二百六十六萬二千三百六十七元及自民國八十四年五月一日起至清償土地價金三千九百六十五萬六千元之日止按月給付十六萬五千二百三十三元之判決。
原審維持第一審所為上訴人敗訴（本訴及反訴）之判決，駁回其上訴，無非以：兩造對於上訴人於八十三年九月十九日由其夫高世昌代理簽訂不動產買賣契約，將其所有坐落高雄市○○段第八二五、八二六、八二七地號建地連同地上房屋出賣予被上訴人，約定土地部分按每坪一百二十萬元計算，房屋部分不另計價，被上訴人並給付一百萬元予上訴人作為定金，惟系爭買賣土地中之第八二五地號土地已被政府開闢為六米巷道（即忠孝一路一一一巷），不能供建築之用乙事均不爭執，堪信為實在。上訴人雖以前揭前詞為辯，並舉證人高世昌、 柯春英 、 鄭含芳 、 董惠芸 為證。惟與證人鄭含芳、高世昌、柯春英等人所供與其在台灣高雄地方法院檢察署八十三年偵一九八九九、二○○五二號、八十四年偵續字九十五號詐欺案偵查中及同法院另案八十四年度訴字第四○一號給付價金事件審理中之陳述均有出入，尚難採信。則上訴人出售系爭三筆土地時，並未告知被上訴人該第八二五號土地巷道用地，亦未將房屋所有權狀交予被上訴人乙節，洵堪認定。而系爭八二五號土地屬於巷道用地，其不得申請為建築用地，有高雄市政府工務局八四年八月二十三日八四高市工務建字第二五五三八號函在卷可稽（一審卷第一八五頁）；上訴人雖又抗辯其於買賣之前已將系爭土地之所有權狀及地籍圖等資料交予被上訴人，被上訴人旋即查出上訴人尚有抵押權登記未塗銷，再以被上訴人多年之土地買賣經驗，對於系爭土地之使用狀況理應有所查證，自無因不知其中有部分為巷道而貿然簽約之可能，若果真因其疏忽而不知系爭土地中有含部分巷地，亦係其自身之重大過失所致云云。然查系爭土地上有抵押權存在尚未塗銷之情形，乃代辦代書 余川壇 發現後告知 高某 ，再由高某提供資料予以塗銷，業經證人余川壇於前揭詐欺案刑事庭審理中供述詳實。且土地所有權狀僅記載土地之地號、地目、面積及所有人，且系爭土地所有權狀均記載其地目為「建」，被上訴人尚無法從土地所有權狀得知其中八二五號土地為巷道用地。至地籍圖僅載明土地之位置及界址，非經實地測量，亦無法明瞭地籍圖所顯示之位置及界線，位於實地之何處，是被上訴人亦難從圖上得知系爭八二五號土地為既成巷道，且揆諸一般交易習慣，土地出賣人，本有就土地之實際情形告知買受人之義務，尤其本件所涉及之土地係巷地與建地之區別，影響土地之買賣價格甚鉅，上訴人更有主動說明之義務，甚既未為告知，即有違出賣人之義務，尤難以被上訴人應向相關主管機關調查而免其告知之義務。故被上訴人主張其訂約前不知八二五號土地為巷道用地，始與上訴人訂立買賣契約，係因錯誤而為意思表示，應可信為真實。從而其以錯誤為由，以存證信函向上訴人撤銷買賣之意思表示，已據其提出三五二號存證信函為證（一審卷第十一、十二頁），再依上訴人提出之二五○號存證信函（一審卷第一三八頁），可知上訴人業已收到該存證信函，則兩造之買賣契約已於被上訴人撤銷買賣之意思表示到達上訴人時消滅，上訴人依法即有返還收受之定金及附加利息之義務。原審為上訴人敗訴之判決，雖其理由不同，仍應予以維持。又本件如前所述係屬意思表示錯誤並無如被上訴人主張因上訴人詐欺始為意思表示之情形，故被上訴人另行主張之因受詐欺而為意思表示部分，本院不予審酌，又雙方之買賣契約既因被上訴人撤銷而消滅，即無所謂之瑕疵問題，故關於物之瑕疵擔保解除契約之問題，以及兩造有關上開方面之攻擊防禦方法不再予以審酌。另本件系爭買賣契約既經被上訴人依民法第八十八條之規定，撤銷其意思表示而消滅，則被上訴人（即反訴被告）自無給付買賣價金之義務，從而，上訴人反訴請求被上訴人給付其應付價金之遲延利息，即屬無據等詞，為其判斷之基礎。
查證人即系爭土地之仲介柯春英於前開刑案偵查中證述：「每坪一百二十萬元是成交價，是所有地坪的價格，並未分建地價格及巷道價格」（見台灣高雄地方法院檢察署八十四年偵續字第九五號詐欺卷第五十頁）。於原審更結證稱：「高世昌開價每坪一百三十萬元，我告訴買方，買方說太貴了，叫我折衷一下，說連後面也要買，先談到每坪一百二十五萬元，隔了一個多月，不問巷道或建地，後來又降到每坪一百二十萬元成交，我家住附近與本件房屋情形相同，我有告訴被上訴人一整排房屋都是一樣，巷地都到路中央，我當時有告訴被上訴人此情形」等語（見原審卷第七十八頁反面）。而被上訴人在台灣高雄地方法院檢察署八十三年偵字第一九八九九、二○○五二號詐欺案偵查中亦供述：「他們有帶我去看，並說基地（建築用地）是至水溝邊」；且對檢察官所詢：「去買土地有無注意到巷道？」則答稱：「有注意到」及所詢：「隔壁土地（指高世昌東鄰八一五地號）每坪多少錢？」則答以：「每坪一百三十五萬元（成交）」（見原審卷第三十三頁、三十四頁）。上訴人因而抗辯被上訴人於簽約之前早就調查清楚系爭土地之情況後才央人仲介，以隔壁第八一五地號在本件成交之前，以每坪一百三十五萬元（實際成交一百三十六萬元）成交，亦為被上訴人所明知看來，被上訴人因知有巷道用地，才要柯春英以每坪一百二十萬元殺價成交，由此可以證明被上訴人確係明知有巷道用地等語（見原審卷第十三－十四頁）。原審對上訴人此項重要之防禦方法恝置不論，遽認被上訴人以錯誤為由撤銷買賣契約為有理由而為上訴人不利之認定已嫌速斷。又本件第一審係以被上訴人主張物有瑕疵，而解除兩造間系爭買賣契約為有理由，依民法第二百五十九條一、二款解除契約回復原狀之規定，判命上訴人返還被上訴人所收定金一百萬元及加付自受領時（八十三年九月十九日）起之利息。原審改依意思表示錯誤，認被上訴人主張撤銷系爭買賣契約之意思表示為有理由，然被上訴人究係依何種法律關係得請求上訴人返還一百萬元及加付自受領時之利息，則未加闡明，遽予維持第一審所為上訴人關於本訴部分不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非無理由。而上訴人反訴請求被上訴人給付買賣價金之遲延利息部分，既與系爭兩造買賣契約是否已於合法撤銷或解除有關，上訴人一併聲明不服，求予廢棄，亦有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年一月十七日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官袁再興右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年二月一日