臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決
112年度重簡字第1223號
原告 郭鈴鈴
訴訟代理人 陳學驊 律師
複代理人 孫晧倫 律師
被告 林天輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年9月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬肆仟元，及自民國一一二年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一二年六月十日起至前項房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣肆萬參仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至三項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國109年4月10日向原告承租門牌新北市○○區○○路00○0號1樓房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣(下同)1萬4500元，應於每月10日前繳納，並交付原告押金4萬元，租期原自109年4月10日起至110年4月9日止，期滿後被告繼續以一年一約之方式續租（下稱系爭租約），事後被告租賃使用系爭房屋因違反新北市政府所實施都市計畫法細則規定，原告遂於000年0月間即以存證信函通知被告租期屆滿後不續租，詎被告租期於112年4月9日屆滿後，仍持續占用系爭房屋拒絕返還迄今，故被告依約應返還系爭房屋予原告，並應自111年4月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依系爭租約按月給付按原約定月租金5倍即7萬2500元計算之逾期遷讓違約金。雖被告前於112年4月10日有匯款1萬3000元予原告，但此金額並非兩造約定租賃期間之租金給付，應可充為違約金之抵充，是112年4月10日起至5月9日止之違約金，被告尚積欠5萬9500元未付，又自112年5月10日起，被告應按月給付原告7萬2500元至騰空返還系爭房屋時止，另本件原告係委任律師提起本件訴訟，並支出律師費用9萬元，兩造於系爭租約已約定如被告違約致兩造涉訟時應賠償律師費用，此部分支出應由被告賠償，故被告應給付原告之金額共計14萬9500元（計算式：違約金5萬9500元＋律師費用9萬元）。為此，爰依民法第455條、系爭租約第6條及第12條約定、民法第184條第1項前段規定提起本件訴訟，請求本院擇一為原告勝訴判決，並聲明：㈠被告應騰空並返還系爭房屋予原告。㈡被告應給付原告14萬9500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年5月10日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告7萬2500元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對於系爭租約於112年4月9日屆滿而消滅，迄今仍未將系爭房屋返還原告等情均不爭執，但被告已用押金全數賠償原告，亦於每月給付1萬3000元給原告，原告卻要求依租約約定計算違約金5倍顯然過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭租約約定被告應於每月10日前繳納租金1萬4500元，而被告已給付押金4萬元，被告於租賃期間使用系爭房屋違反新北市政府所實施都市計畫法細則規定，原告遂於112年2月17日以存證信函通知被告於112年4月9日租期屆滿後不續租，然被告迄今仍繼續占有使用系爭房屋，並於000年0月間給付1萬3000元等情，業據提出系爭租約、新北市政府城鄉發展局111年5月9日新北城開字第1110836540號函、台北敦南郵局第148號存證信函暨回執等件為證，復為被告所不爭執，足見系爭租約屬於定期租賃，且於112年4月9日屆期而消滅，首堪認定。
㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？
系爭租約既於112年4月9日屆期而消滅，是原告依民法第455條前段規定及系爭租約第6條前段約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據。
㈢原告得否請求被告給付租金5倍之違約金？
1.按「乙方於租期屆滿時，……，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，系爭租約第6條固有約定。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條亦有明文。
2.被告於系爭租約屆期，迄今仍未返還系爭房屋予原告，業如前述，則原告依前開約定請求被告給付違約金，應屬有據。又違約金之約定乃被告未及時返還系爭房屋，致原告不能出租而受有租金收入短少及租金轉投資收益之損害，再參以被告未返還系爭房屋前，原告恐有因被告使用系爭房屋違反都市計畫法新北市施行細則規定，而遭受新北市政府城鄉發展局裁處罰鍰之風險，有該局111年5月9日函在卷可參，此外，原告並未再進一步說明有何其他損害或風險承擔，本院審酌上情，認原告請求被告給付租金5倍違約金，自有過高情事，應酌減至租金3倍即4萬3500元（計算式：1萬4500元×3），是被告於騰空返還系爭房屋前，即應按月給付原告違約金4萬3500元。又被告於系爭租約112年4月9日屆期後，仍按月給付原告1萬3000元，為原告所不爭執，且到場陳稱此部分金額為被告預付賠償性質等語，則被告於112年4月10日起至112年5月9日止，應給付原告之違約金為3萬0500元（計算式：4萬3500元－1萬3000元），原告逾此範圍之請求，尚非有據，不應准許。
㈣原告得否請求被告給付委任律師費？
1.按系爭租約第12條固約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，惟按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人之責任者之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效。亦為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。
2.系爭租約屬事先印妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而前開條款復約定訴訟費用及律師費用均由被告負擔，此與我國民事訟制度原則上採取敗訴者負擔訴訟費用及第一、二審訴訟非強制律師代理制度不符，又委任律師報酬多寡，因人而異，難認被告事先得合理預見其應承擔責任範圍，顯已加重被告之責任。另觀諸被告處於承租人地位，相對於原告立於出租人地位，為經濟上之弱勢，就租約具體內容絲毫沒有與原告磋商之機會，且兩造間並未約定當原告違約時，應如何賠償被告相同費用等情事，足見系爭租約第12條約定，顯失公平，並使被告承擔無法合理預見之責任，應為無效，則原告據此約定請求被告賠償律師費用9萬元，不應准許。
3.原告雖另主張依民法第184條第1項前段規定請求被告給付委任律師費，惟並未具體說明被告違反系爭租約究係侵害原告何等受本條項保護之權利，且在民事訴訟第一、二審未採律師強制代理制度下，此部分費用支出難認絕對必要，自非有據，不應准許。
㈤按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件被告應給付112年4月10日起至5月9日止之違約金3萬0500元及自112年5月10日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付原告按租金3倍計算之違約金4萬3500元，業經本院認定如前，而被告所付押金4萬元尚未經抵充，此為兩造所不爭執，依前開說明，當然發生抵充效果，是被告應給付112年4月10日起至同年5月9日止之違約金3萬0500元經全數抵充後，尚餘9500元（計算式：4萬元－3萬0500元），再抵充次月即112年5月10日起至同年6月9日之違約金4萬3500後，被告仍應給付3萬4000元(計算式：4萬3500元－9500元)，及自112年6月10日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告4萬3500元。至被告如繼續按月給付原告1萬3000元，依原告所陳該金額為賠償性質，被告於清償範圍內，自發生本件租賃債務消滅情事，併此敘明。
四、綜上所述，原告本於民法第455條前段規定、系爭租約第6條約定，請求判決如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 9 月 23 日
三重簡易庭法官王凱平
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 9 月 23 日
書記官楊家蓉