裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第537號民事判決
裁判日期：民國103年02月07日
裁判案由：請求塗銷三七五租約註記等
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第537號原告 何登耀
高麗香 孫佳音 朱美容 前列四人共同訴訟代理人 張淑敏 律師原告張淑敏被告 林文龍
林陳網市 ○○○市○里區○○○街○○號 林世昌 林素卿 林素娥 林湘婕 （原名 林麗卿 ） 林淑貞 林雅慧 王 林美蓮 前列九人共同訴訟代理人 莊志成 律師上列當事人間請求塗銷三七五租約註記等事件，本院於103年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就坐落 新北市 ○○區○○里○段○○○○段○○○○○○地號土地無耕地三七五租約存在。
被告應向新北市八里區公所辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按耕地三七五減租條例第26條第2項規定「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」被告抗辯原告起訴前未經全體共有人參與調解，原告起訴不合法云云。然查，原告向新北市○○區0000000000000號」三七五租約註記（下稱系爭租約註記），但經新北市八里區公所以系爭租約有3筆土地，原告僅提出新北市○里區○○里○段蛇子形小段261-5地號（下稱系爭土地）之權利證明，需補正另2筆土地即同小段345-4、259-3之權利證明。由於原告非同小段345-4、259-3土地共有人，無法提出其他2筆土地人數及共有部分逾2分之1之證明，因此新北市八里區公所駁回原告之聲請，此有原告提出之新北市八里區公所101年10月26日新北八民字第1012211635號函、102年3月6日新北八民字第1022194303號函附卷（本院卷一第16頁、第17頁），是原告提出申請註銷系爭租約註記，經新北市八里區公所以當事人不適格為由駁回申請，是無進行調解之可能，是原告逕行起訴，難謂不合法，先予敘明。
二、系爭土地共有人尚有 陳高月娥 、 林光輝 、 林榮輝 、 褚林芸暉 ，原告聲請依民事訴訟法第65條規定告知訴訟，本院已於10
2年11月20日告知訴訟。
三、原告起訴原聲明「被告等人之被繼承人 林崇德 就新北市○里區○○里○段蛇子形小段261-5地號土地，面積729平方公尺，無三七五租賃關係存在。被告等人應塗銷三七五租約註記」。於102年10月21日追加原告為「確認原告 何登燿 、高麗香、孫佳音、朱美容、張淑敏、陳高月娥、林光輝、林榮輝、褚林芸暉與被告等人間就新北市○○區○○里○段○○○○段00000地號土地之耕地租賃關係不存在」。於103年
1月14日當庭撤回追加原告，此有言詞辯論筆錄可按（本院卷二第77頁背面）。原告請求基礎事實同一、不妨礙被告之防禦，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款自應准許。後更正第2項聲明為「被告應向新北市八里區公所辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記」。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張及聲明：原告為系爭土地之共有人，系爭土地上有系爭租約註記。惟系爭租約出租人竟記載 高俊 等3人，但僅有高俊一人與被告之被繼承人簽立契約，而當時系爭土地所有權人尚有 高加齊 、 高煌世 ，系爭租約對於未同意出租之共有人不生效力。再者，系爭租約註記自42年1月1日起，但系爭租約標的即系爭土地及同段259-3、345-4地號土地，於42年7月15日實施耕者有其田政策而自同小段259、261、345地號土地分割轉載，於42年7月15日前無同小段之259-3、261-5、345-4土地，顯然系爭租約真正存疑。又系爭土地經訴外人 慈惠堂 八里分堂、 蔡萬吉 、 林永和 等人興建建物占用，被告等人未自任耕作，是系爭租約依耕地三七五減租條例第16條應屬無效。又系爭租約到期後，承租人未申請續訂租約，亦應註銷系爭三七五租約註記。退步言之，如認承租人於八里慈惠堂占用消極不予排除，亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止租約。是系爭租約為無效，原登記承租人林崇德已於75年間死亡，被告為全體繼承人，而系爭租約註記顯然妨害原告之所有權，依民法第1138條、第1148條、第
767條第1項中段請求塗銷三七五租約註記。聲明：確認原告與被告間就新北市○○區○○里○段○○○○段○00000地號土地三七五租約不存在。被告應向新北市八里區公所就前開土地塗銷前開土地之耕地租約註記。
二、被告辯稱及聲明：系爭土地有系爭租約，為改制前臺北縣八里鄉公所核發，倘若有問題，政府豈會核發？被告之先人承租系爭土地多年，其他共有人未同意，豈會無爭執？租約成立不以書面為必要，系爭租約曾辦理續租一次，續租時租約之土地已分割轉載，並無原告所稱租約所載地號不存在。系爭土地遭人於其上興建房屋，乃係系爭土地之地主出售給訴外人慈惠堂八里分堂、蔡萬吉所致，並非被告不自任耕作所致，又出租人有義務交付契約約定使用之租賃物給承租人，原告未盡上開義務，豈可以歸責於原告之事由作為系爭租約無效、終止之事由，顯然權利濫用。原告何登耀、張淑敏、朱美容、孫佳音四人取得系爭土地應有部分均係因贈與，顯係規避土地法第10
7條、耕地三七五減租條例第15條規定耕地承租人優先承買權行使，依民法第87條第1項規定贈與契約、移轉登記均屬無效。再則，終止契約之意思表示應由契約之當事人全體為之，系爭土地尚有其他共有人，僅原告五人終止，自非有理等語置辯。聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠、原告何登耀、高麗香、孫佳音、朱美容、張淑敏於起訴前曾向新北市八里區公所聲請調解，經新北市八里區公所以當事人不適格駁回聲請。
㈡、依土地登記謄本，原告何登耀、高麗香、孫佳音、朱美容、張淑敏登記為系爭土地共有人，高麗香取得原因為繼承，其餘原告係因贈與取得。
㈢、系爭土地上有「八源字第26號」耕地租約登記。
㈣、本院會同新北市淡水地政事務所至現場履勘，系爭土地上有八里慈惠堂、新北市○○區○○○街○號、12號建築物。
上開事實有土地登記謄本（本院卷一第43頁至第46頁）、新北市八里區公所102年5月21日新北八民字第1022200688號函及所附耕地租約（本院卷一第88頁至第89頁）、本院102年12月18日勘驗筆錄、航照圖（本院卷二第56頁至第59頁）、被告爭點整理狀（本院卷一第183頁）為佐。
四、法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺。是原告主張系爭租約不存在，被告否認，原告私法上地位有受侵害之虞，危險得以對於被告之確認判決除去之者，自無當事人不適格情形。
五、本院得心證之理由：
㈠、按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院91年台上字第1311號判決意旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例、84年度台上字第
105號判決意旨參照）。
㈡、經查，本院會同新北市淡水地政事務所至現場履勘系爭土地，經地政人員指界，勘驗結果：系爭土地內有八里慈惠堂、龍形三街8號、12號等建物，並無農作物等耕作情形，此有本院102年12月18日勘驗筆錄（本院卷二第56頁至第57頁、第59頁）、新北市淡水地政所提供之航照圖（本院卷二第58頁）及現場照片（本院卷二第62頁至第71頁）附卷可按。八里慈惠堂、及上開龍形三街8號、12號建物均為水泥磚造，
8號、12號建物均為多層樓建築，非短時間可完成，系爭土地於42年即有系爭租約註記，交由林崇德占用管理，倘若林崇德及其繼承人確有耕作，豈會遭人占用而不知，如未能自行排除，亦應通知出租人出面排除以恢復耕作，林崇德及繼承人均未提出以承租人身分排除第三人占用之任何舉動。再對照房屋稅籍資料，上開建物分別於64年、61年即開始有稅籍（本院卷一第29頁、第35頁），是上開建物存在已有數十年之久，倘若林崇德、被告確有自任耕作之意，何以長期間均未向出租人反應或對占用人提出排除侵害請求。為促進耕地利用，貫徹農地政策之有效執行，倘承租人未盡善良管理人之注意義務，怠於保管其承租之耕地，經他人占用而變更原來耕作之目的，且已懷疑並任由他人占用者，其情形尤甚於將耕地轉租或借與他人從事耕作之目的，更足以防礙耕地之利用，自屬非自任耕作，應許出租人收回自行耕作或另行出租，以貫徹農地政策之有效執行。是被告等承租人未自任耕作，系爭租約自應全部無效。
㈢、被告雖辯稱是地主將土地出售給第三人慈惠堂、蔡萬吉使用，不構成非自任耕作云云。然查，被告提出之被證2買賣契約二份，原告均否認其真正，被告亦未提出契約原本。再者，被證2高加齊與八里慈惠堂之買賣契約，標的為同小段26
9地號土地，此見該買賣契約第8條買賣不動產標示甚明（本院卷一第105頁），與系爭土地無關。又被證2「 高家齊 」與蔡萬吉之買賣契約，第10條買賣不動產標示：同段269地號附近即現在八里慈惠堂之北側竹林林崇德承租之分內土地約60坪。惟該份合約，並無賣方簽名，賣方名字記載為「高家齊等四人」，但當時土地共有人為「高加齊」，地主名字錯誤，故該份契約真實性存疑，縱認被證2之契約為真正，蔡萬吉對高煌世等人所寄發存證信函內容是主張購買同段
269地號土地而非系爭土地，有存證信函影本可證（本院卷一第285頁）。故被告提出之被證2之買賣契約不能證明系爭土地係所有權人交給第三人慈惠堂、蔡萬吉占用。此外，系爭土地尚有龍形三街12號建物，而龍形三街12號建物納稅義務人為林永和、 林永蓮 、 林永源 等3人（本院卷一第35頁至第37頁），是林永和、林永蓮、林永源等3人占用系爭土地，顯非土地所有權人交付，是被告抗辯不自任耕作有不可歸責事由，反而係歸責於土地所有權人，不足採信。
㈣、再按依土地法所為之登記有絕對之效力，土地法第43條定有明文。被告另辯稱原告除高麗香外，均係因贈與取得應有部分，為通謀虛偽意思表示，故贈與行為與所有權移轉登記均為無效云云，惟為原告所否認。被告就此亦未舉證以實其說，原告等人因贈與而取得系爭土地應有部分，有土地登記謄本可稽，被告僅因懷疑而認為係通謀虛偽意思表示，並未以訴訟塗銷對原告等人之移轉登記，被告抗辯原告何登耀、孫佳音、朱美容、張淑敏4人非所有權人，要無足取。
㈤、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條。是系爭土地上三七五耕地租約因承租人未自任耕作而無效，業如前述，是系爭土地上有三七五租約註記，自屬對所有權之妨害，被告為林崇德之繼承人，有戶籍謄本、繼承系統表在卷可按（本院卷一第170頁至第180頁），依民法第1148條規定繼承林崇德之權利義務，自有義務辦理塗銷。是原告5人為土地共有人之一，依民法第821條規定對妨害所有權之人即被告九人請求塗銷登記，自屬有據。
六、原告請求確認原告與被告間就新北市○○區○○里○段○○○○段00000地號土地三七五租約不存在。被告應向新北市八里區公所辦理塗銷前開土地之耕地三七五租約註記，即無不合，應予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、判決如主文。
中華民國103年2月7日
民事第一庭法官絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年2月10日
書記官吳尚文