裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第727號民事判決
裁判日期：民國103年07月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第727號上訴人台灣豐隆國際機械有限公司
設新北市○○區○○街○○號法定代理人 蘇妙娟 住新北市○○區○○路○段○○○號
二樓上訴人 林世豐 住宜蘭縣○○鄉○○村○○路○○○
號居臺北市○○區○○○街○○號二樓共同訴訟代理人 賴玉梅 律師
王嘉斌 律師 林良財 律師 周福珊 律師複代理人 游香瑩 律師被上訴人 李淑芬 住新北市○○區○○街○○號二樓訴訟代理人 劉興業 律師複代理人 陳奕仲 律師
鄭旭峰 住臺北市○○○路○段○○○號五樓
之二上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國一０一年五月三十一日臺灣板橋（新北）地方法院一００年度訴字第二六六０號第一審判決提起上訴，並聲明命被上訴人返還因假執行所為給付，本院於民國一０三年七月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及命返還因假執行所為給付之聲明均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面坐落新北市○○鄉○○段二小段第六二七、六二七之一、之
二、之三地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號未經保存登記建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）為被上訴人所有（權利範圍二分之一），民國九十七年十月二十日上訴人林世豐（自稱「 林豐裕 」）為配偶蘇妙娟任負責人之上訴人台灣豐隆國際機械有限公司（原名稱臻澄有限公司，九十九年十月二十二日變更公司名稱，以下簡稱上訴人公司）營業需要與被上訴人訂立房屋租賃契約，約定由上訴人林世豐、上訴人公司二人（合稱上訴人）向被上訴人承租系爭房地，租賃期間自九十七年十月二十日起至一００年十月二十日止，租金每月新臺幣（下同）四萬元，租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按原狀遷空交還。被上訴人於租約期滿前與上訴人協商調漲租金後續約，經上訴人拒絕，故兩造並未續訂租約，詎上訴人於租期屆滿後屢經被上訴人催告仍拒不搬遷，僅曾於一００年十月二十日、一０一年一月二十日匯交十六萬元予被上訴人。系爭房屋係被上訴人之父所興建，不計尖頂挑高已有四‧五公尺，屋前設有屋簷，曾不慎出租予他人存置贓車、喧騰一時，上訴人公司僅為裝設天車、加高牆壁約一‧五公尺，將房屋屋頂暫時取下，後即裝回，屬改建而非重建，並未變更房屋所有權歸屬，此由系爭房屋在四‧五公尺處設有屋簷、內部構造使用（角鋼及圓鐵交叉組合成形之力霸式工法鋼架、Ｃ型鋼）二種不同鋼架即明，系爭房屋之房屋稅、建物電費歷年均由被上訴人繳付，兩造甚且在租約中約定系爭房屋之消防設備費用由被上訴人負擔，上訴人公司自非系爭建物之所有權人，至被上訴人寄發之存證信函中關於「承租地」，係指「地址」而非「土地」。爰依兩造間租賃契約第六條、民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓交還予被上訴人，並依民法第一百七十九條、第一百八十五條第一項規定，請求上訴人連帶給付以估價師估算之合理租金半數即每月九萬元計算、自一００年十月二十日起至一０一年四月二十日止相當於房地租金之損害金三十八萬元，暨自一０一年四月四日起算之法定利息，以及自一０一年四月二十一日起至遷讓交還系爭房地之日即一０一年九月二十一日止，按月連帶給付九萬元（被上訴人於原審請求上訴人騰空遷讓交還系爭房屋、連帶給付四十萬六千元暨自起訴狀繕本送達翌日即一００年十二月二十二日起算之法定利息，以及自一０一年四月二十一日起至遷讓交還系爭房地之日止按月連帶給付九萬元，原審判命上訴人騰空返還系爭房屋、連帶給付三十八萬元及自一０一年四月四日起算之法定利息，以及自一０一年四月二十一日起至遷讓交還系爭房地之日止按月連帶給付九萬元，駁回被上訴人其餘請求，上訴人就敗訴部分全部上訴，被上訴人則未就敗訴部分上訴，原判決駁回被上訴人二萬六千元本息及三十八萬元自一００年十二月二十二日起至一０一年四月三日止之法定利息請求部分，已經確定）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面
（一）上訴人係於八十六年八、九月間向被上訴人之父承租系爭土地及地上建物，因系爭土地上建物原為供養豬使用之低矮建物，不敷上訴人公司經營機械工業廠房、架設天車使用，上訴人公司乃經出租人同意後將原地上建物全部拆除（後改稱僅保留原二面牆壁及樑柱），以鐵皮重建挑高七公尺之系爭建物，系爭建物實為上訴人公司所有，並非租賃標的物，此由被上訴人於一００年十一月間所寄發之二紙存證信函均僅記載要求上訴人返還土地、未提及房屋即明，被上訴人自無權請求上訴人騰空返還系爭房屋，應僅能請求拆除。系爭房屋既為上訴人公司所興建，上訴人僅占有使用被上訴人共有之土地，被上訴人請求每月九萬元計算之不當得利顯然過高，並逾土地法租金上限規定。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）被上訴人業於一０一年九月間執原審判決關於假執行之宣告為執行名義，就命上訴人騰空返還系爭房屋部分為假執行，上訴人業因假執行喪失對系爭房屋之占有，爰依民事訴訟法第三百九十五條第二項之規定，聲明命被上訴人返還。命返還因假執行所為給付之聲明：被上訴人應將坐落系爭土地上、門牌號碼新北市○○鄉○○路○○○巷○號未辦保存登記建物騰空返還予上訴人。
三、本件被上訴人主張系爭土地為其所有、權利範圍二分之一，九十七年十月二十日兩造訂立房屋租賃契約，租賃期間自九十七年十月二十日起至一００年十月二十日止，租金每月四萬元，租期屆滿後兩造並未續訂租約，上訴人拒不搬遷，迄一０一年九月間方因假執行喪失系爭房地之占有、而由被上訴人占有之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函暨掛號郵件收件回執、房屋稅繳款書、土地所有權狀為證（見簡易庭卷第六至二十頁），關於被上訴人於一０一年九月四日取得系爭房地之直接占有一節，並經本院調閱臺灣新北地方法院一０一年度司執字第七五五０九號執行事件卷宗審認無訛（參見本院卷㈡第六五至七五頁執行命令、查封筆錄、指封切結），且為上訴人所不爭執，應堪信為真實，但被上訴人主張系爭房屋為被上訴人所有、出租予上訴人占有使用，上訴人無法律上原因占有使用系爭房地所受相當於租金之不當得利每月為十八萬元部分，則為被上訴人否認，辯稱：系爭房屋為上訴人公司拆除原地上建物（圍牆及屋頂）後所重建，應為上訴人公司所有，並非租賃標的物，被上訴人無權請求騰空返還，上訴人無權占有土地所受相當於租金之不當得利依土地法規定計算每月僅二萬餘元等語。
四、茲分述如下：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。又兩造間租賃契約第六條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利‧‧‧」（見簡易庭卷第八頁）。
１本件兩造間訂有房屋租賃契約，約定租賃期間至一００年
十月二十日止，租期屆滿後兩造並未續訂租約，上訴人屢經催告仍拒不搬遷，此為兩造所不爭執，前已述及，而兩造間房屋租賃契約書第一條記載：「甲方房屋所在地及使用範圍：臺北縣○○鄉○○路○○○巷○號」（見簡易庭卷第七頁），而臺北縣泰山鄉即為現新北市泰山區，亦即兩造間房屋租賃契約書所載租賃標的（房屋所在地及使用範圍）為系爭房屋，依首揭法條及約定，被上訴人請求上訴人遷空交還系爭房屋，自無不合。
２上訴人辯稱系爭房屋係上訴人公司於八十六年八、九月間
拆除原地上建物後重建，為上訴人公司所有，並非租賃標的物，固提出付款簽收簿、傳票、統一發票、支票、存款憑條、林務局農林航空測量所空照圖為憑（見原審卷第一二五至一三六頁、本院卷㈠第五二至五七頁）。經查：
①解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例闡釋甚明。兩造所簽立之書面非唯名稱為「房屋租賃契約書」，且除首即標明締約雙方為「立房屋租賃契約出租人、承租人」、「雙方協議訂立房屋租賃契約」，第一條記載系爭房屋之門牌號碼為租賃標的物房屋所在地及使用範圍外，第一、二條間並以手寫附註：「‧‧‧內部所需之消防設備費用由甲方全數支出‧‧‧」，第三條租金部分記載「電燈費及自來水費另外」，第五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、二十條均以「房屋」或「租賃房屋」表示租賃標的物，其中第九條並約定上訴人有改裝設施之必要時，得於取得被上訴人同意後自行裝設，但不得損害原有「建築」，且應於交還房屋時負責回復原狀，第十一條約定因上訴人之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責，房屋因自然之損壞有修繕必要時，由被上訴人負責修理，第二十條約定自交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由上訴人負擔，另第十五條約定房屋之稅捐由被上訴人負擔、水電費由上訴人負擔，第十六條約定本件租屋之房屋稅若較出租前之稅額增加，增加部分由上訴人補貼（見簡易庭卷第七至十頁）；而基地租賃契約之出租人並無提供承租人所興建地上建物消防、水電、瓦斯、電話設備或負擔房屋稅、修繕維護之義務，承租人就地上建物為任何改裝、是否損害原有建築，亦非出租人所得過問，均無在基地租賃契約中為約定之必要，故兩造如僅就系爭房屋之基地成立租賃契約，自無簽立「房屋」租賃契約書，致通篇以「房屋」或「租賃房屋」表示租賃標的物，並以逾三分之一條文就系爭房屋之消防設備、房屋稅、水電、瓦斯、電話等費用之負擔、人為損壞或自然耗損之修繕責任、上訴人得否改裝設施及後續義務為約定之理，兩造間租賃契約係以系爭房屋為租賃標的甚明。
②上訴人雖以被上訴人於一０一年十一月間二度寄發之存證
信函中關於「‧‧‧承租人顯惡意在無租約下欲占用出租人之『土地』‧‧‧」「‧‧‧將承租『地』恢復原狀‧‧‧」之記載，辯稱被上訴人亦肯認上訴人僅承租土地云云，但上開被上訴人寄發予上訴人之存證信函，均於首段即記載：「出租人李淑芬於新北市○○區○○路○○○巷○號廠房，承租給林豐裕（即林世豐）臻澄有限公司，後改名為台灣豐隆國際機械有限公司負責人蘇妙娟兩人為夫妻關係」（見簡易庭卷第十一、十三頁三重中山路郵局第一六一八、一五八二號存證信函第一頁），該段文字固有部分錯誤用語（「於‧‧‧廠房，承租給‧‧‧」、「‧‧‧公司，後改名為‧‧‧公司負責人‧‧‧兩人為夫妻關係」），惟文義仍可明瞭係敘述兩造間就「系爭（廠房）房屋」訂有租賃契約，被上訴人既已先表明寄發信函之緣由、兩造間衍生爭執之法律關係為就系爭（廠房）房屋所訂租賃契約，被上訴人主張存證信函中關於「承租地」之記載，真意為「地址」而非「土地」，非無可採，尚難僅因被上訴人不諳法律、用語未臻簡潔、精確，而指信函末段關於「占用出租人之土地」、「將承租地恢復原狀」文句即表示租賃標的物限於系爭土地、不及於系爭房屋。③又上訴人所提付款簽收簿、傳票、統一發票、支票、存款
憑條、空照圖，俱不足以證明系爭房屋為上訴人所有，蓋上訴人所提付款簽收簿、傳票、統一發票、支票、存款憑條均係於九十一年三至六月間出具（見原審卷第一二五至一三六頁、本院卷㈠第五二至五四頁），距上訴人主張之系爭房屋重建日期（八十六年九月以前）已逾四年六月，而系爭房屋現況為一層樓、挑高約七公尺之鋼鐵造建物，此觀不動產估價報告書所載即明（見原審卷第二七至三四頁），並經兩造供承在卷，衡情應無耗時四年半始建築完成之可能，該等書證自難認為與系爭房屋之起造或重建相關；至空照圖部分，八十五年十二月三十日之空照圖固顯示系爭房屋上方有隔鄰房屋之陰影，八十六年九月二十四日、九十九年六月八日之空照圖上則無（見本院卷㈠第五五至五七頁），然細究前揭空照圖，其中八十五年十二月三十日之空照圖中所有臨道路或空地之建物左側、下方均有大片陰影，亦即拍攝時陽光來自圖中右上方（東方），拍攝時間應為上午，而八十六年九月二十日空照圖中所有臨道路或空地之建物四周幾不見陰影，足見拍攝時陽光來自建物正上方，拍攝時間應為中午，導致建物陰影不易察見，而九十九年六月八日之空照圖中所有臨道路或空地之建物右側、上方始有陰影，亦即拍攝時陽光來自圖中左下方（西方），拍攝時間應為下午，故卷附三紙空照圖拍攝時之日照方向迥異，而日照方向歧異將影響陰影之位置及形狀，此為週知之事實，自不能以圖中系爭房屋上方有無陰影存在，推論系爭房屋係八十六年八、九月間由上訴人拆除原地上建物後重建。
④況系爭房屋結構除（北側及西側）保留原有高二公尺餘之
磚牆、上方加設鐵皮外，金屬材質之（樑柱）鋼架亦均保留，鋼架上有焊接痕跡、焊接處兩側以鐵板加強結構，外覆鐵皮，性質上應屬舊屋改建而非重建，此經本院會同建築師 張文男 勘驗、鑑驗明確（見本院卷㈠第一一三、一一四頁相片、第一五０、一五一頁勘驗筆錄）；而系爭土地原地上建物如為磚造，樑柱應非金屬材質、與鐵皮建物之鋼架差異甚鉅、無從保留而以焊接方式變更，被上訴人主張系爭房屋於出租前已經為現狀之（除保留磚牆外）鋼鐵造建物，上訴人公司僅以焊接方式加高俾便安裝天車，尚非無憑；再者，系爭土地上原既有建物，且由被上訴人（或其父）出租予上訴人，被上訴人（或其父）焉有可能同意放棄具相當經濟價值之建物所有權、由上訴人取而代之？且系爭房屋改建加高過程中，仍保留原建物之牆壁、樑柱等主要結構，業如前敘，縱曾除去屋頂、致無法遮風蔽雨，時間亦甚為短暫，於房屋主要結構仍保留、拆除屋頂僅係施作建物加高工程必要、時間短暫情況下，尚不致使被上訴人（或其父）就系爭房屋之所有權滅失，否則無異指房屋將因外牆或屋頂一時之修繕、改建或損壞，所有權發生得喪變更之效果，甚且因施工順序、工法之不同產生不同之結果，顯悖於事理常情；參諸系爭房屋由被上訴人自九十二年七月起按營業用房屋稅率繳付房屋稅迄今，此經被上訴人 陳明 在卷，核與本院查證結果一致（見本院卷㈠第一五二頁新北市政府稅捐稽徵處新莊分處覆函暨稅籍證明書、課稅明細表），並有兩造不爭執真正之臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處函、稅額繳款書、稅籍證明書可佐（本院卷㈠第一三二至一四二頁），上訴人歷經多年從未主張上訴人公司為系爭房屋之所有權人，反在租賃契約中詳細約定系爭房屋內部消防設備費用由被上訴人負擔、改裝設施前須取得被上訴人同意並於返還房屋時回復原狀、被上訴人負責修理系爭房屋之自然損壞、房屋稅由被上訴人自行負擔等，前業提及，上訴人改建、加高系爭房屋既經被上訴人（或其父）同意，兩造歷經多年復均以系爭房屋為被上訴人所有、上訴人僅承租利用為基礎簽立租賃契約，則上訴人公司係基於改建被上訴人（或其父）所有房屋之意思而拆除及安裝系爭房屋屋頂、樑柱、牆壁，並非基於為自己重新起造房屋之意思施作，上訴人公司並未因改建加高系爭房屋取得系爭房屋之所有權，堪以認定。
（二）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段、第二百一十六條亦有明定。而損害賠償不僅須填補債權人所失利益即消極損害，並須填補債權人所受損害即積極損害，民法第二百十六條規定甚明，最高法院五十二年台上字第二一三九號著有判例闡釋甚明。１兩造間房屋租賃契約租賃期間至一００年十月二十日止，
期滿後並未續約，上訴人竟拒不遷讓交還系爭房屋，迄至一０一年九月四日被上訴人始因假執行取回系爭房屋之直接占有，前曾載明，上訴人於是段期間內故意不法占有系爭房屋，致被上訴人就系爭房地之所有權（占有使用收益權）受有損害，殆無疑義。
２城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文，然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判意旨參照）。
３本件上訴人承租系爭房屋係因應上訴人公司營業需要、供
作上訴人公司廠房使用，此經被上訴人陳述明確，並為上訴人所不爭執，被上訴人並自九十二年七月間起按營業用房屋繳納房屋稅，前業提及，上訴人公司承租系爭房屋既係供作機械廠房之用、非供居住使用，用以創造營業之利潤，自與人民安居之基本需求及生存權保障無涉，上訴人亦非經濟上之弱者，況系爭房屋供作機械廠房之用，維修成本及應繳納之稅捐均高於一般住宅房屋，依上開說明，系爭房屋之租金不在土地法第九十七條第一項限制範圍內。本院參酌不動產估價師估價報告書之記載：系爭房地坐落新北市泰山區，系爭土地使用分區為第三○住○區○道路、學校用地，公告現值為每平方公尺二萬餘元，臨約八米寬之新北市○○區○○路○○○巷，距路幅四十公尺之台一線中山路約四百公尺，距五股交流道約三公里，距加油站約一公里，周邊均為一樓挑高廠房，全區水電、瓦斯、電訊等公用設備齊全，不動產租賃市場資訊充沛、達成交易時間僅０‧五至二個月，系爭房屋為一層樓鋼鐵造建物，面積一五七三平方公尺（折合四七五‧八三坪），價值五十九萬四千八百元，每年地價稅、房屋稅、保險費、管理費及折舊等必要費用約八十四萬四千一百三十六元，一００年至一０一年三月間周邊廠房每坪月租金為四百元至四百六十九元，以每坪三百八十元計算系爭房地每月租金即達十八萬零八百一十五元（見原審卷第六二至一０六頁），認上訴人自一００年十二月二十日起至一０一年九月四日止占有使用系爭房地致土地所有權人所受之損害，以每月十八萬元計算為適當。被上訴人為系爭房地共有人、權利範圍二分之一，則被上訴人請求上訴人自一００年十二月二十日起至遷讓返還系爭房屋即一０一年九月四日止，每月連帶賠償九萬元，尚非無據。
五、綜上所述，本件兩造間租賃契約以系爭房屋為租賃標的物，租期屆滿後上訴人拒不遷讓返還系爭房屋，迄至一０一年九月四日始經假執行返還系爭房屋之占有予被上訴人，故意不法侵害被上訴人之所有權，被上訴人所受損害以每月九萬元計算為適當，其中自一００年十月二十日起至一０一年四月三十日止六個月合計五十四萬元，扣除上訴人已支付之十六萬元，尚欠三十八萬元。從而，被上訴人依兩造間租賃契約、民法第四百五十五條規定請求上訴人將系爭房屋騰空交還被上訴人，及依民法第一百八十五條第一項規定請求上訴人連帶給付三十八萬元本息，及自一０一年四月二十一日起按月連帶給付九萬元，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許之請求，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。原判決關於假執行之宣告既無不合，上訴人聲明命被上訴人返還因假執行所為給付，亦屬無據，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國103年7月29日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官楊絮雲法官洪文慧正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年7月30日
書記官張淨卿