裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第668號民事判決
裁判日期：民國103年08月25日
裁判案由：請求減少價金
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第668號原告 謝承諺 訴訟代理人 徐志明 律師複代理人 許家偉 律師
薛煒育 律師訴訟代理人 張復鈞 律師被告 盧連宗 訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於103年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾伍萬玖仟零伍拾肆元，及自民國一百零二年四月十一日起至清償日止，以年息百分之五計算之利息。
訴訟費用之分擔，詳如附表所示。
本判決第一項，於原告以新台幣以陸拾貳萬元為被告供擔保，得為假執行；於被告以新台幣壹佰捌拾伍萬玖仟零伍拾肆元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）3,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣經原告於訴訟中減縮其訴之聲明為：被告應給付原告1,859,054元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息（本院卷第239頁），揆諸首揭法律規定，自應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年10月15日向被告購買其位於○○市○○區
○○街○○○號4樓之房屋（下稱系爭房屋)，並簽訂買賣契約書，約定買賣價金為1,300萬元。雙方完成所有權移轉登記暨交屋後，原告隨即就系爭房屋進行整修裝璜，始發現系爭房屋具有部分結構體混凝土膨脹剝落、鋼筋鏽蝕等現象。經原告向被告反應後，被告於102年1月委請日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）對系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量試驗，於客廳柱、樑取樣，所驗出之氯離子含量分別為每立方公尺2.0與1.326公斤；再由原告委請台北市土木技師公會（下稱土木公會）進行高氯離子混凝土建築物安全鑑定，發現系爭房屋廁所天花板發生混凝土鼓脹與鋼筋外露等現象，平均氯離子含量亦高達每立方公尺1.616公斤，均遠高於容許標準值每立方公尺0.3公斤，當可確認系爭房屋即為一般俗稱之「海砂屋」而具有重大瑕疵。
㈡系爭房屋經本院囑託鑑定機關台北市建築師公會（下稱建築
公會）之檢測結果，亦認定系爭房屋平均氯離子含量達每立方公尺1.077公斤，不符合容許標準值外，亦認定系爭房屋混凝土抗壓性僅每平方公分91.33公斤，再參酌原告委請土木公會之鑑定結果為每平方公分91公斤，均不符合國家最低標準值每平方公分178.5公斤，而對結構安全產生影響，是系爭房屋確有瑕疵至明。
㈢系爭房屋經社團法人台北市不動產估價師公會（下稱估價公
會）委任 戴德梁 行不動產估價師事務所鑑定後，確認上開瑕疵造成系爭房屋之交易價格減損1,859,054元，原告自得依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條不當得利之規定請求被告返還其因出售系爭房屋所逾領價金之1,859,054元。又被告宣稱系爭房屋之鋼筋鏽蝕瑕疵可簡易補強，惟系爭建物之主要瑕疵乃混凝土氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足等情，並非僅止於鋼筋是否鏽蝕之問題。況依台北市建築師公會鑑定報告，業已載明「不宜就系爭房屋單獨進行結構補強」，被告無視於鑑定報告結果，仍僅就鋼筋鏽蝕瑕疵部分宣稱得以修補，顯與各項客觀事證不符，其主張顯不足採。
㈣據上聲明：1.被告應給付原告1,859,054元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列各點置辯：㈠原告主張系爭房屋為海砂屋而具重大瑕疵，自應就該部分之
事實負舉證責任。原告雖提出日笙公司、台北市土木技師公會之檢測報告，仍僅能證明系爭房屋有氯離子含量過高之情形，且上開檢測報告對於海砂屋並無明確定義，原告亦未提出海砂屋定義之證明方法，即主張系爭房屋為海砂屋而屬重大瑕疵，難謂可採。況原告所提台北市土木技師公會鑑定報告，亦認系爭房屋無明顯之結構性裂縫、混凝土中性化程度尚在可接受範圍，顯認並無危害結構安全之虞，是系爭房屋是否已有重大瑕疵，尚有疑義。再者，台北市建築師公會鑑定報告就系爭房屋混凝土氯離子含量試驗結果，平均值為每立方公尺1.077公斤，固不符合容許標準值之規定，但其數值明顯較原告所提日笙公司、台北市土木技師公會之檢測報告數值每立方公尺2.0與1.326公斤為低。又系爭房屋落成使用至今已貳拾餘年，期間歷經大小地震，並未產生明顯之結構性裂縫而有安全之虞，顯見系爭房屋氯離子濃度雖有偏高，但此為早年因氯離子濃度規範不明所衍生之陳年舊弊，並不足以認定系爭房屋已構成重大瑕疵。
㈡台北市建築師公會之鑑定結果，認定系爭房屋混凝土抗壓強
度僅每平方公分91.33公斤，未達設計值每平方公分178.5公斤之要求，加上混凝土氯離子含量過高之情形，研判將會影響結構安全，但其影響結構安全之程度，及後續有無補強之可能及所需費用，涉及系爭房屋瑕疵之程度，均未見鑑定報告詳實說明。又補充鑑定報告雖稱無法僅就系爭房屋單獨進行結構補強之評估，但就補強後可否達到回復符合國家標準之結構安全之結果，其補充說明認為「若補強後的耐震能力大於耐震設計規範之要求，則視為結構安全」（本院卷第
209頁），顯見系爭房屋結構安全雖因氯離子含量及混凝土抗壓強度問題而受影響，然尚非無法修復。
㈢被告居住於系爭房屋貳拾餘年，並未發現有氯離子含量過高
之問題，亦未曾見聞鄰居曾反應此狀況，且多年來歷經大小地震，亦未有明顯結構受損而有安全之虞。現系爭房屋整棟仍均有人居住並正常使用，當無減少通常效用之情事，且系爭房屋屋齡貳拾餘年，必有相當折舊，實難等同新屋之屋況，是原告僅以氯離子含量過高、混凝土抗壓強度不足而主張有減損價值或效用之瑕疵，難謂已盡舉證責任。縱前開瑕疵確實存在，然系爭房屋之鋼筋屬輕度鏽蝕，毋須進行後續之防蝕工作，得以簡易方式補強，修復費用估算為386,400元。原告雖依 戴德梁行 不動產估價師事務所之估價結果，請求高達1,859,054元之價金減損，但該估價報告就法院判決案例一、案例四之權重判斷時，因該二案例之最高氯離子含量分別高達每立方公尺2.829與3.35公斤，瑕疵明顯較為重大，故本件價值減損之比例計算權重理應降低，否則即有高估本件價值減損之虞，故得否以該估價報告直接認定減損金額為1,859,054元，尚有疑義。
㈣據上聲明：1.原告之訴暨假執行聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷如下：㈠原告主張其於101年10月15日向被告購買系爭房屋，交屋後
發現系爭房屋有氯離子超標之瑕疵，業據提出不動產買賣契約書（本院卷第14-19頁）、日笙公司北區實驗室出具之系爭房屋硬固混凝土氯離子含量試驗報告（本院卷第31頁）、土木公會出具之系爭房屋高氯離子混凝土建築物安全鑑定報告書（本院卷第38頁）以為證明。嗣於本院審理中，亦經本院委請建築公會就系爭房屋之氯離子含量加以鑑定檢測，鑑定結果顯示：系爭房屋混凝土中氯離子含量平均值為每立方公尺1.077公斤，並不符合國家標準CNS3090新拌混凝土中水溶性氯離子含量每立方公尺0.3公斤（87年6月25日第二次修訂公布規定）或每立方公尺0.6公斤（83年7月22日第一次修訂公布規定）之限制，此有建築公會（102）鑑字第2556號鑑定報告書隨卷外放可憑（見此鑑定報告書第3頁第九、2點項下及第九、5點項下之說明）。因此，系爭房屋確有氯離子含量超標之瑕疵，應可認定。
㈡被告雖抗辯：建築公會之鑑定結果較諸原告所提日笙公司、
土木公會之檢測數據為低，且系爭房屋屋齡已有20餘年，並無明顯之結構安全疑慮，是系爭房屋氯離子含量偏高，應是早年氯離子濃度規範不明之陳年舊弊，不足認定為瑕疵。惟查：建築公會、日笙公司、土木公會對於系爭房屋氯離子含量之鑑測結果，在數值上固相互略有差異，但就氯離子含量超標乙節，則彼此一致。數值上差異，應是採樣處不同所致，但既然鑑測結果氯離子含量均已超標，系爭房屋存有瑕疵即甚為明顯。雖然系爭房屋在建築之初，尚未有氯離子含量之國家標準（83年7月21日前尚未公布混凝土中水溶性氯離子含量之限制，見建築公會鑑定報告第4頁），但兩造間就系爭房屋之買賣時間為101年10月15日（最後點交日期為10
1年11月30日，見系爭房屋買賣契約第1條第5項，本院卷第15頁），則瑕疵存否之判斷準據，即應以系爭房屋買賣交屋為準，此觀民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵」、民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時，均由買受人承受負擔」自明。被告將此委責於早年氯離子規範不明，顯不可採。
㈢買賣因物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。系爭房屋存有混凝土氯離子含量超標之瑕疵，既經認定如前，原告據此請求減少價金，即有理由。而其得請求減少之價金，即應以除去瑕疵之費用或因瑕疵致買賣標的物之價值減損為度。經查：
⒈就除去系爭房屋之氯離子超標之瑕疵而言，前開建築公會鑑
定報告已指出：「若僅以系爭房屋混凝土中氯離子含量超過國家標準限制或混凝土抗壓強度不足之情形，研判尚難以進行補強或後續之防蝕工作。因系爭房屋為整棟建築物的第四層樓，換言之，系爭房屋僅是整棟建築物的一部分，目前尚不瞭解其他樓層之混凝土品質如何？...為避免以偏蓋全或以少量數據去對整體做出立論，故尚難在其他樓層資料不足之情況下驟然補強。」（該鑑定報告第6頁）顯見本件難以除去瑕疵之費用評估得請求減少之價金。
⒉就因瑕疵致系爭房屋之價值減損而言，本院已依原告之聲請
，委請估價公會予以鑑定（本院卷第155頁），估價公會則指派戴德梁行不動產估價師事務所之 李根源 不動產估價師進行實際鑑估。經鑑估結果系爭房屋因氯離子超標及混凝土抗壓性不足瑕疵（混凝土抗壓性不足瑕疵部分已經建築公會鑑定屬實，詳其鑑定報告第5頁）造成之價值減損為1,859,05
4元，此有戴德梁行不動產估價師事務所出具之案號為VA0000000號之不動產估價報告書乙份隨卷外放可稽（見該報告書第2頁第5點項下之說明）。是本件原告得請求減少之價金自以1,859,054元為適當。
㈣被告雖又抗辯：⑴建築公會之鑑定報告並未具體詳實說明系
爭房屋氯離子含量超標影響結構安全之程度；⑵依照建築公會之補充鑑定說明，只要進行結構工程補強結果，耐震能力大於耐震設計規範要求，則視為結構安全（本院卷第209頁），是系爭房屋之瑕疵並非不能除去；⑶建築公會之補充鑑定結果，系爭房屋之鋼筋輕度腐蝕之補強，其費用僅386,40
0元；⑷戴德梁行之估價鑑定報告中採用比價法為其估價基礎，但其採用之比較案例中有含氯超標情形比系爭房屋嚴重者，是本件減損價值顯應再降低等情。惟查：
⒈建築公會之鑑定報告已經敘明不能具體說明系爭房屋結構安
全影響程度之原因在於系爭房屋僅為整棟建築之一部分，嗣其補充鑑定意見亦再次詳述：系爭房屋及其所在之整棟建築係同一使用執照號碼，是整棟建築之結構係全棟一體分析設計，故不宜僅就系爭房屋單戶進行結構補強（本院卷第208頁），經核確符情理。從而，本件以補強方式除去瑕疵，確有現實上之困難。
⒉承前所述，固然系爭房屋並非不能以整棟建築補強之方式，
使其結構安全符合標準，但其係有現實上之困難，已如前述。更何況，被告並未具體抗辯如以整棟建築補強方式為之，究竟應花費多少費用，自亦無從憑以為核估減少價金之標準。從一般事理而言，以整棟建築補強方式進行，亦恐所費不貲，未必有利於被告。
⒊建築公會鑑定報告中所提之補強費用386,400元，僅係針對
鋼筋輕度腐蝕之補強，而非對氯離子含量超標所致一切問題之補強，自不得作為核定減少價金數額之基礎。
⒋每一不動產均具有獨特性，此因任何現實存在之空間不可能
同時存在兩棟不動產。是不動產採取比價法估價時，本不可能找到條件完全相同之不動產進行比價，戴德梁行之估價鑑定基礎中雖有含氯超標情形高於系爭房屋者，但亦有低於系爭房屋之情形，估價報告中各基給予不同權重（其中反而低於系爭房屋之案例，所佔權重30％為最高），並據此推估出含氯超標房屋之減損比率。被告並未指出此等鑑價方法有何不合不動產估價專業之原理或規範之處，僅憑自己主觀意見，任意所為指摘，自無可採。
㈤據上所述，系爭房屋因有氯離子含量超標之瑕疵，原告據以
請求減少價金1,859,054元，並依不當得利之法律關係請求返還給付，均有理由，應予准許。
㈥就原告勝訴部分，兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免
為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
㈦兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
㈧依民事訴訟法第78條、第81條第2款規定，酌量情形，定訴訟費用分擔之比例，詳如附表所示。
中華民國103年8月25日
民事第二庭法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年9月1日
書記官吳旻玲