裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第4491號民事判決
裁判日期：民國107年04月13日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第4491號原告 洪正雄
葉正滉 陳永賦 羅瑞春 蔡世祺 上五人共同訴訟代理人 張勝傑 律師
何念屏 律師 賴彥杰 律師被告 廖素惠 訴訟代理人 李鎮豪 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號一至二樓建物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬玖仟柒佰零肆元，及自民國一百零七年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零七年一月十六日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆仟陸佰零肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾捌萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬玖仟柒佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時訴之聲明第三項為：「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告新台幣4,604元。」嗣於106年12月8日言詞辯論期日時，更正訴之聲明第三項為：「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告新台幣4,604元。」（見卷第49頁），核屬訴之聲明之更正，非訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告主張：臺北市○○區○○段0○段00000號土地（下稱系爭土地）原為財政部國有財產局（嗣於民國102年改制為財政部國有財產署，下稱國有財產署）管理之國有土地，被告為坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號1、2樓地上建物（下稱系爭建物）之所有權人，被告於民國100年9月16日向國有財產局承租系爭土地，並簽立國有基地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定賃契期間為100年10月1日起至108年12月31日，每月租金新台幣（下同）4,604元，以作為系爭建物占有系爭土地之權源。嗣原告於102年12月2日向國有財產署提出申購系爭土地之申請，並於103年3月19均簽立切結書同意承受上開租賃關係，於104年6月12日付清系爭土地價金。然被告自104年6月起即未繳付租金。嗣原告洪正雄、陳永賦、羅瑞春、蔡世祺4人於104年8月4日登記為系爭土地之共有人，原告葉正滉則於106年2月22日登記為系爭土地之共有人，因被告持續未繳租金，原告乃於106年8月15日以存證信函催繳，並依系爭租賃契約第5條其他約定事項第17項第4款為終止租約之意思表示，並經被告於106年8月16日收受。是系爭租賃契約既經終止，系爭建物坐落系爭土地上即屬無權占有，原告乃依民法第767條訴請拆屋還地，並依系爭租賃契約約定及民法第179條規定，請求被告給付自104年6月1日起至106年8月31日止共26個月積欠之租金及按月給付相當於租金之損害共119,704元（4,604元×26個月＝119,704元），及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月應返還相當於租金之不當得利4,604元等語。並聲明如主文第一至三項所示，及願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：伊對於自104年6月起積欠租金乙節無意見，也願意支付租金，但原告沒有聯絡過伊，伊也不知租金要繳給誰，原告不應因伊沒有繳租金，就要拆屋還地；原告存證信函內指稱伊不願更換租約，並非事實，伊沒有不願更換租約，伊有與原告之代表人李先生見面兩次，李先生都沒有說要繳納租金及更換租約之事；原告要拆屋還地，就應該要補償伊等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由論述：原告主張上開事實，業據提出系爭租賃契約、系爭土地所有權狀及土地登記謄本、財政部國有產署北區分署就被告租金繳交情形所發之106年4月27日台財產北租字第10600091030號函、原告為終止租約意思表示之106年8月15日存證信函及被告於106年8月16日收受之回執（依序見卷第13頁、第36至46及53頁、第16頁、第17至20頁），並有臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖（見卷第92至93頁）及本院依職權函調之系爭租賃契約及被告租金繳交紀錄（見卷第85至90頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬實。原告為前開主張，被告則以不知要繳交租金、並未表示不願換約等前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠系爭租賃契約是否已合法終止？㈡原告得否依民法第767條請求拆屋還地？㈢原告得否請求被告積欠之租金及按月給付相當於租金之損害119,704元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月相當於租金之不當得利4,604元？茲分述如下：
㈠系爭租賃契約已合法終止：
⒈被告自100年10月1日起向國有財產署承租系爭土地，依系爭
租賃契約第2條約定，每月租金為4,604元，每6個月為一期，應於每年6、12月月底前繳納就各該期租金總額；該契約第5條其他約定事項第17項約定：「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：…4、承租人積欠租金達二年之總額時。」（見卷第86頁及反面）嗣於104年，國有財產署因系爭土地於104年6月間已出售予原告，故將被告本已繳交之104年6月份租金退款予被告，有財政部國有產署北區分署106年4月27日台財產北租字第10600091030號函可參（見卷第16頁），並為被告所自承。則被告斯時既明知系爭建物仍繼續使用系爭土地，亦明知應按時繳交租金作為使用土地之對價，更知悉國有財產署已因原告購得系爭土地，而將被告已繳之104年6月份租金退還予被告等節，然自104年6月起即未再繳交任何租金，其違反租約事實已甚明確。被告雖辯稱不知要繳給誰、原告並未與伊聯絡云云。惟原告購買系爭土地時，均已向國有財產署切結同意承受系爭租賃契約（見卷第67至71頁），原告洪正雄、陳永賦、羅瑞春、蔡世祺4人並於104年8月4日登記為系爭土地之共有人，原告葉正滉於106年2月22日登記為共有人，而不動產物權登記具有公示性，被告自非無從得悉系爭土地之所有權人，則其辯稱不知租金要繳給何人，顯悖常情。況於不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326條定有明文。倘被告果真不知債權人為何人而為給付者，仍循依法提存應繳租金方式，以履行其契約上義務，然觀被告於接獲國有財產署退回104年6月份租金時，已知悉租金僅繳交至104年5月份止，期間更曾與原告代表人李先生見面兩次，卻仍未繳納租納租金，迄今顯已逾兩年甚久，且於106年8月間收受原告之存證信函後，迄今仍未繳交分文，則被告空言願繳租金但不知繳給何人云云，其辯詞實難認可採。
⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項定有明文。依系爭租賃契約約定，被告積欠租金已達二年總額時，出租人即可終止租約。本件被告自104年6月份起迄今均未繳租金，至106年8月已逾期兩年甚明。原告於104年8月15日寄送台北南陽郵局存證號碼001341號存證信函予被告，並提出104年8月16日收受回執，被告亦自承收受事實（見卷第17至20頁、第99頁），觀諸該存證信函內容記載：原告於106年6月12日向財政部國有財產署北區分署承購系爭土地，國有財產署告知要通知被告更換合約，原告於買受後多次催請被告更換租地契約，被告置若罔聞，顯見並無繼續契約之意，原告於買受系爭土地後，承受系爭租約已二年有餘，被告從未曾繳付租金，積欠總額已達二年以上，已構成系爭租約其他約定事項第17條第4項、第6項至明，故以此函向被告表達終止系爭租約之意，並以該函催告被告應於三日內繳清積欠租金，請被告匯至原告特定帳號等語（見卷第17至18頁）。則原告因被告積欠租金已達二年總額，而以存證信函通知被告終止系爭租賃契約，揆諸前開規定，堪認系爭租賃契約於104年8月16日被告收受該存證信函時，即合法終止。
㈡原告依民法第767條請求被告拆屋還地，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人應就其取得占有有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由，最高法院85年度台上字第1120號、92年度台上字第312號判決意旨可資參照。系爭租賃契約既業經合法終止，已如前述，被告系爭建物就系爭土地已無合法占有權源，原告依民法第767條第1項中段、前段規定，請求被告將系爭建物拆除並返還爭系爭土地，自有理由。
㈢原告依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付自104年
6月至106年8月共26個之租金及相當租金之利益共119,704元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月相當於租金之不當得利4,604元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。系爭租賃契約租期為100年10月1日至108年12月31日，每月應付租金均為4,604元，有該契約可稽（參卷第86頁）。準此，自104年6月至同年8月16日契約終止日前，被告本應依約給付每月租金4,604元；而106年8月17日契約終止翌日後被告每月之不當得利，應可認以契約約定之租金計算相當租金之不當得利為適當。從而，原告主張被告應給付104年6月至106年8共26個之租金及相當租金之利益119,704元（計算式：4,604元×26個月＝119,704元）；及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月16日（見卷第77頁送達回證）起至返還系爭土地起，按月給付相當租金之利益4,604元，均屬有理。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項請求被告拆除系爭建物並返還土地，並依租賃關係及民法第179條規定，請求被告給付119,704元，及自107年1月16日起至返還土地之日止，按月給付4,604元，為有理由，應予准許。原告及被告皆陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國107年4月13日
民事第六庭法官杜慧玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月13日
書記官陳惠娟