臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第1782號
原 告 頭家不動產經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 周建才 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於97年3月17日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國96年5月30日將其所有門牌號碼台
北市○○區○○路○○○號2樓房屋及坐落基地（下稱系爭不動
產）委託原告居間仲介出售，並與原告簽訂不動產專任委託
銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委託銷售期間為
自96年5月30日起至96年7月31日為止，銷售價格原為新台幣
（下同）4,500,000元，後被告又簽訂委託銷售/出租契約內
容變更同意書（下稱變更同意書），將委託銷售價格改為
4,100,000元，嗣原告於96年7月2日覓得訴外人 廖書賢 願出
價4,100,000元買受系爭不動產，並簽訂購屋要約委託書（
下稱系爭要約委託書），被告亦授權其配偶丁○○於同日在
系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名確認出售
，遂仲介成交。詎料被告事後竟諉稱，其並未授權配偶丁○
○代理其在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽
名，而拒不與買方簽訂不動產買賣契約書及辦理後續事宜。
依據系爭委託銷售契約書第11條第1項第2款後段、第5條第1
項、第8條第3項之規定，被告違約拒絕與原告依約洽妥之買
方客戶簽定不動產買賣契約書，原告自得依據契約關係，訴
請被告應給付原告服務報酬。又如被告授權丁○○代理其與
原告進行系爭不動產委賣事務之處理，不及於在系爭要約委
託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名者，亦屬代理權之限
制及撤回，依民法第107條之規定，不得對抗善意之原告；
再如，丁○○並無權代理被告於系爭要約委託書之「賣方同
意出售確認」欄內簽名，然被告有以自己之行為表示將代理
權授與丁○○及知丁○○為其代理人而不為反對之表示，亦
應負擔表見代理責任等語，並聲明請求被告應給付原告
246,000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息。
二、被告則以：兩造間雖有簽訂系爭委託銷售契約書及變更同意
書，但被告並未授權配偶丁○○代理其與原告處理系爭不動
產之委賣事務，故丁○○未獲其同意及授權，擅自以其名義
在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，為無
權代理，其無庸負擔契約責任，且系爭要約委託書簽署時，
其身在國外對此事亦不知情，自無負擔表見代理責任之餘地
等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於96年5月30日簽訂系爭銷售委託契約書及變更同意
書，其中「委託人」欄位內「甲○○」之簽名均由被告親
簽。
（二）系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內「甲○○」
、「丁○○」之簽名，均係由丁○○所簽署，且簽署時，
被告並不在場。
（三）系爭不動產為被告所有。
四、得心證之理由：
原告主張被告之配偶丁○○以被告代理人身分在系爭要約委
託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，如丁○○有代理權
時，被告自應負擔契約責任，如丁○○無代理權，被告仍應
負擔表見代理責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯
。故本件之主要爭點厥為：（一）被告是否授權丁○○在系
爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名？（二）如
丁○○無代理權時，被告是否應依表見代理之法律規定負授
權人責任？茲分述如下：
（一）被告是否有授權丁○○在系爭要約委託書之「賣方同意出
售確認」欄內簽名？
按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代
理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；代理人
於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人
發生效力，民法第103條第1項、第167條定有明文。本件
原告主張丁○○有權代理被告在系爭要約委託書之「賣方
同意出售確認」欄內簽名，既為被告所否認，原告即應就
此有利於己之事實負擔舉證責任。經查：
1、系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內「甲○○」
、「丁○○」之簽名，雖係由被告之配偶丁○○所簽，此
有購屋要約委託書1份在卷可稽，且為兩造所不爭，然出
售系爭不動產事宜，非屬民法第1003條第1項所規範之夫
妻得互為代理人之日常家務範圍，自無法僅因丁○○與被
告間具有配偶身分，遽認定丁○○有權代理被告在系爭要
約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名。
2、又代理權之授與雖不以書面為限，惟不動產買賣之數額通
常非微，依房屋買賣仲介之常規若不動產之所有權人無法
親自處理出售不動產事務而委託他人代理時，仲介業者均
會要求代理人出具不動產所有權人之授權書以茲證明，故
系爭專任契約書第6條第3款亦有：「簽約代理人代理委託
人簽訂本契約者，應交付經所有權人簽名之授權書予受託
人驗證。」約定，賣方在同意出售確認欄內簽字具有確認
房屋買賣契約成立之重要意義，此項行為之授權亦應以書
面為之。原告主張被告有授權丁○○簽名確認出賣系爭房
屋，惟未能提出授權書以實其說，與前開仲介業交易常情
即有不符。證人即負責系爭不動產銷售之原告公司經紀營
業員乙○○雖證稱丁○○表示有得到被告授權云云，惟經
丁○○當庭否認（見本院97年2月25日訊問筆錄），審酌
證人乙○○為系爭不動產交易經紀營業員，交易之成敗涉
及乙○○可否獲得報酬、獎金之利害關係，其證言之信憑
性較為不足，且依乙○○證稱：「因為當時有買方出現，
我們有告知她（指丁○○），她說要跟先生（即被告）告
知這部分，之後她才簽要約書的確認欄。」等語，可知證
人乙○○並未就授權乙事進行查證，其證詞不能證明丁○
○確有獲得授權。此外，原告復未能提出其他有利證據以
實其說，原告主張被告有授權丁○○云云之主張即非可採
。
3、被告既未授權丁○○代理處理系爭不動產之出售事宜，即
無代理權限制或撤回可言，被告配偶丁○○無權代理被告
在系爭要約委託書之「賣方同意出售確認」欄內簽名，自
難認效力及於被告。
（二）關於被告是否應負擔表見代理之授權人責任部分：
1、按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代
理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任
。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民
法第169條定有明文。此項表見代理制度係為保護代理交
易之安全而設，是以本人應負表見代理之責任者，必須於
該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三
人係善意無過失者，始足當之。此有最高法院93年度台上
字第379號判決可參。
2、經查，原告雖以證人乙○○於本院審理時證稱：一開始委
託的時候，是由丁○○接洽，委託當時都沒有問題等語（
見本院97年2月25日訊問筆錄），主張被告已有表見行為
之外觀云云，惟出售系爭不動產事宜，非屬民法第1003條
第1項所規範之夫妻得互為代理人之日常家務範圍，已如
前述，再觀之系爭委託銷售契約書及變更同意書上「委託
人」欄位內「甲○○」之簽名均係由被告親自所簽，此為
兩造所不爭，且有不動產專任委託銷售契約書、委託銷售
/出租契約內容變更同意書各1份附卷足憑，而非由丁○○
代簽乙情觀之，縱使丁○○就系爭不動產確與原告間有所
接觸，但被告仍是親自決定系爭不動產之出售事宜，是尚
難以兩造一開始往來係由丁○○接洽或丁○○為被告配偶
等情，即遽認被告有何以自己之行為表示以代理權授與丁
○○之表徵。
3、又依房屋買賣仲介之常規並參照兩造仲介契約第6條第3款
約定，在購屋要約委託書內確認欄內代理賣方簽名，應有
書面授權方得為之已如前述，且原告公司為不動產經紀業
者，在系爭專任契約書、變更同意書以及要約委託書簽認
之丙○○領有不動產經紀人證照，證人乙○○則為經紀營
業員，具有不動產交易之專業知識，應負較高標準之注意
義務與判斷能力。丁○○在購屋要約委託書賣方同意出售
確認欄上簽名時，原告應要求其提出授權書以供確認，原
告未注意及此即難謂無過失，縱有何表見事實存在亦不得
主張表見代理令被告負授權人之責。
五、綜上所述，被告既未授權丁○○代理確認系爭不動產出售，
丁○○無權代理行為無表見代理事實，且原告未令丁○○提
出授權書亦有過失，不能適用表見代理規定令被告負授權人
責任，丁○○簽名之效力不及於被告，原告不能以被告拒絕
簽訂不動產買賣契約書而請求被告給付服務報酬。從而，原
告本於系爭委託銷售契約書約定第11條第1項第2款，請求被
告給付246,000及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據論：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
臺北簡易庭法 官 張松鈞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
書記官 陳香伶