臺灣臺南地方法院103年度訴字第562號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第562號民事判決

裁判日期：民國103年09月03日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第562號原告 鄭萬吉 被告 徐福 追上當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號、其中面積0.5167公頃之土地，及同段1191地號、面積0.1474公頃之土地，所訂立租約字號為歸民字第782號之耕地三七五租賃關係不存在，被告並應將上開土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○號等二筆土地之耕地租佃爭議事件，經原告向臺南市歸仁區公所耕地租佃委員會申請調解，於民國102年7月12日調解不成立，移由臺南市政府耕地租佃委員會調處，因兩造未於期限內表示意見，規定視為調處不成立，臺南市政府乃以103年4月16日府地籍字第0000000000號函移送本院處理，此有卷附之相關調解、調處程序筆錄可憑，是本件起訴程式核無違誤，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠坐落在臺南市○○區○○○段○○○○○號，面積1.0334公頃、
同段1191地號、面積0.1474公頃之土地為原告所有，兩造並就前開兩筆土地以歸民字第782號定有耕地三七五租約（下稱系爭租約），其中崙子頂段1190地號土地承租面積為0.5167公頃、同段1191地號土地承租面積為0.1474公頃（下稱系爭承租耕地）。然被告早已遷居至高雄市○○區○○路○○○巷○○號7樓，該處距離系爭承租土地40公里遠，被告顯不能自任耕作，且被告擔任車牌號碼000-00號之計程車司機，顯已轉業不從事農業耕作，被告又將系爭承租耕地私自轉讓與訴外人 康水池 夫婦從事農地管理、噴藥、整地除草、灌水、採收及販賣綠竹筍等，被告實已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項之規定，系爭租約應屬無效，為此提起本件訴訟。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告確有未自任耕作情事：
⑴被告自83年至87年間固有從事農業工作，但因收入不足
，乃自87年起從事計程車駕駛工作，故被告從事農業之時間僅有5年，更自90年間遷居高雄市，偶爾才回臺南市，此與農作物必須經常照顧才會有所收成之道理相違。尤其綠竹筍之收成期約在國曆四月至九月，約每隔一天就要採收一次，不能讓它長太大。而被告既遷居高雄市，且接受交通部所提供每月400公升之計程車油價補貼，顯然實際上不從事耕作，即已違背耕地三七五減租條例扶植農業發展之立法精神。況且，被告已自承大部分時間均居住於高雄市，且於臺南市歸仁區並無房屋，其聯絡地址亦非其實際之住所，僅偶爾回臺南找朋友，並未至系爭承租耕地從事耕作。
⑵原告之子即訴外人 鄭鴻儀 於102年7月10日10時23分與訴
外人康水池碰面，依兩人所談話之內容可知，被告早已不自任耕作，而將系爭承租耕地交與訴外人康水池耕作，並由訴外人康水池自付耕作成本（包括購買農藥），再由訴外人康水池將農穫載運至關廟或龍崎之綠竹筍集中市場販售，被告偶爾會回到台南，訴外人康水池會將採收之綠竹筍或水果交給被告帶回高雄食用。
⑶證人 吳榮洲 於本院證稱從未在系爭承租耕地見過被告，
只見過訴外人康水池在系爭承租耕地耕作。證人康水池則證稱系爭承租耕地之租金係由被告繳納給原告，耕作則由訴外人康水池夫婦為之。另參照被告已自承其長期居住於高雄市楠梓區，且自87年起已轉為計程車職業駕駛，並無親自至系爭承租耕地耕作；被告與訴外人康水池對於87年起即由康水池夫婦負責整地、施肥、除草、包果、採收等事務，農藥費用亦由訴外人康水池負擔，採收後之綠竹筍全由訴外人康水池以機車載至台南市龍崎區大盤商收集場販售；以及被告偶而來台南，則拿取訴外人康水池採收之綠竹筍回去食用，芒果及 釋迦 則收成不佳等情，均為兩造所不否認，堪認被告均未自任耕作。
⑷訴外人康水池販售綠竹筍所得之金錢，不論是由康水池
收為己有供其生活所用，抑或是由被告雇用訴外人康水池，依結算金額核算工資等方式，依最高法院63年度台上字第599號判例要旨，均屬「承租人將承租耕地轉租、轉讓、借與他人使用，與他人交換耕作，作業全部委託他人代耕或雇工耕作為主體，均屬未自任耕作……」之情形，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段之規定，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。前開判例又稱：「所謂『不自任耕作』，兼指轉租及將耕地借與他人使用，所謂『轉租』並不以圖利為要件，苟有不自任耕作，而以耕地一部或全部轉租，縱非圖利，亦構成租約無效之原因。所謂交換，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異」，是訴外人康水池稱綠竹筍即為租金之一部分，縱使一年所給付之綠竹筍總價不及所支付之地租，亦不影響被告不自任耕作之事實。縱認訴外人康水池給付被告之綠竹筍並無對價，並非圖利，仍構成租約無效之原因，內政部93年3月10日台內地字第0000000000號函關於耕地三七五減租條例第16條之執行方式，亦採此見解。
⑸被告自87年間即不靠農業收入維生，卻寧願每年支付微
薄之土地租金，乃因其誤認待原告出賣系爭承租耕地時，可收取高昂之補償金，而不願交還系爭承租耕地。又原告於102年間即已告知被告其就系爭承租耕地有轉租之情形，且兩造於臺南市歸仁區耕地租佃委員會之調解不成立後，原告即不再向被告收取租金，被告應將系爭承租耕地返還原告。
⒉若被告已投保農保達15年以上，則其農保身分及日後請領老農津貼之資格，即不致因系爭耕地租約無效而受影響。
三、被告則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯：㈠系爭租約係被告父親自38年間即已開始並延續下來，嗣被告
之父親過世，於85年12月21日辦理變更承租人為被告之名義，然被告於辦理變更登記前即已在系爭承租耕地上耕作。又被告固有駕駛計程車為業，然從事農作之人並非不能兼職，況且，被告無法僅依賴農作收入為生，實有兼職之必要性。被告平時係利用空閒時間種植季節性農作物，現則種植釋迦、芒果及綠竹筍等作物。綠竹筍約於每年國曆三月收成至七、八月。釋迦約在農曆六月至七月間收成。芒果則約在農曆五月前後約一個月收成，但會因成品產量多寡而調整。又被告目前僅投保農保。
㈡被告之戶籍現仍設於臺南市歸仁區，雖在高雄另有居所，但偶爾還是會回到臺南市歸仁區居住。
㈢被告不認識訴外人吳榮洲，並無人與被告就車輛無法進出系
爭承租耕地等事進行溝通。況且，系爭承租耕地那邊本即無道路可供通行，證人吳榮洲稱其姊夫即訴外人 徐安義 本來通行之道路，並非真正之道路，僅為方便通行之田埂路，現因訴外人徐安義要求，原告要求被告另外留一條路供其通行。兩造於調解後，被告有另外留一條路供訴外人徐安義通行，原告則每年減收租金2,000元。
㈣被告每年均按時繳交租金，詎原告拒絕收取，且調漲租金，並無道理。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落在臺南市○○區○○○段○○○○○號、面積1.0334公頃
及同段1191地號、面積0.1474公頃之土地為原告所有，兩造並就前開土地以歸民字第782號定有耕地三七五租約，其中崙子頂段1190地號土地承租面積為0.5167公頃、同段1191地號土地承租面積為0.1474公頃。
⒉本件租佃爭議事件，兩造分別於102年7月12日在臺南市歸
仁區公所耕地租佃委員會調解不成立，復於103年3月13日在臺南市政府耕地租佃委員會調處不成立。
⒊被告目前居住於高雄市○○區○○路○○○巷○○號7樓，平時
擔任計程車司機，並取得高雄市政府警察局發給之證號為EOO447號之計程車駕駛人職業登記證。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告將系爭承租土地交由訴外人康水池耕作，是否符合不
自任耕作或有轉租之情形？⒉原告依耕地三七五減租條例第16條之規定主張被告不自任
耕作，及有轉租之情形，租約無效，被告應返還系爭承租土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「自任耕作」，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許（最高法院85年度台上字第423號判決參照）。因此，承租人如仍一部參與播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，且總理其事，應認仍屬自任耕作，反之，則不符自任耕作之情形。
㈡經查，證人康水池於本院結證稱：「（法官問：你目前所從
事的工作為何？）原是做泥水工，從什麼時候開始做，做到什麼時候，都不記得，收起來不做後，我朋友 徐福追 告訴我，不然租金他繳，叫我去幫他種田。」、「（法官問：你是否有實際在歸仁區崙子頂1190、1191地號土地（下稱1190、1191地號土地）耕作使用，或經常前往該土地？）我不知道崙子頂1190、1191地號土地在何處。」、「（法官問：你剛剛說你朋友徐福追叫你去幫他種田，耕作的田地是在哪裡，地號為何？）我只知道是三七五的耕地，至於地號為何，我不知道。」、「（法官問：（提示本院卷第80頁）你是否在調解時回答鄭鴻儀提問「很難說，不一定有上千元收入，收入均分，他雇我，依結算多少算工錢」等語？）有。」、「（法官問：你幫被告耕作那塊三七五土地最近種植何作物？一年收成幾次？收成的作物如何分配？如何出售？）種植綠竹筍（種植面積約2分半）、芒果、釋迦；綠竹筍從三月底收到八月，芒果因為該地不適合種植，所以芒果到現在都沒有收成，釋迦因為該地不適合種植，所以釋迦到現在都沒有收成。釋迦跟芒果因為都沒有收成，所以都沒有出售。綠竹筍部分，徐福追有回來才有拿，如果沒有回來，就沒有拿。由我交給大盤運到北部去賣，綠竹筍好的時候價格可以達到60餘元，價格不好的時候就只剩下24、5元而已。較綠的部分只能出賣6元左右。」、「（法官問：農藥及除草費用誰出？收成的費用（如：雇車、雇工人）誰出？出售的金錢如何分配？）費用都是由我支出，農藥一罐要2千餘元。挖筍子沒有另外僱工人，都是我與我太太一起去做，我都是用機車載運，因為數量沒有那麼多，所以不需要用到小貨車。至於出售的金錢，我回家後就放在桌子上給我太太。」、「（法官問：租金是你朋友去繳，你出售後的金錢，不需要拿一些給他？）收沒吃（台語，表示收成不好），我沒有再拿錢給他。」等語（見本院卷第207頁背面至第208頁背面）。
㈢次查，本院當庭勘驗原告提出之錄音光碟，經核勘驗內容與
本院卷第179頁至第181頁所附之錄音譯文相符，有本院言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第208頁背面），又證人康水池於本院亦證稱其為錄音中之康先生等語（見本院卷第209頁），因此本院卷第179頁至第181頁所附之錄音譯文自堪採為本件之證據。經核該錄音內容中，證人康水池有陳稱：這農地是被告向地主租的，已經有五十多年，五、六十年啊，是被告向鄭先生租的，證人康水池幫被告工作，因為被告住在高雄沒辦法啦等語在卷（見本院卷第180頁）。
㈣本院綜合審酌證人康水池上開證言以及錄音內容中之陳述，
以及被告不爭執目前居住於高雄市○○區○○路○○○巷○○號7樓，平時擔任計程車司機，並取得高雄市政府警察局發給之證號EOO447號計程車駕駛人職業登記證等情（見本院卷第173-175頁），足認被告乃係將系爭承租土地交由訴外人康水池耕作，自己完全未擔任播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程之某一部分，亦未仍總理其事，依前述法條規定及最高法院之見解，被告將系爭承租土地交由訴外人康水池耕作，已符合不自任耕作之情形，堪可認定。
㈤綜上所述，被告將系爭承租土地交由訴外人康水池耕作，屬
耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作之情形，依該條之規定，系爭租約因被告不自任耕作致租約無效，則原告請求確認兩造間就系爭承租耕地之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。又被告於上開耕地三七五租賃關係不存在後，並無合法占有之權利，故原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭承租耕地返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年9月3日
民事第二庭法官張家瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年9月3日
書記官吳俊達