臺灣士林地方法院民事判決 98年度士簡字第1498號
原 告 乙○○
共 同
訴訟代理人 謝曜焜 律師
共 同
複代理人 吳俊達 律師
被 告 甲○○ 原住台北
上列當事人間請求給付租金事件，業經於民國98年12月14日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣一百八十九萬九千五百二十五元，及自民
國九十八年十二月一日起至清償之日止，按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣三萬三千九百六十七元，其中新台幣一萬九千四
百零九元由被告負擔；其餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告如假執行程序實施前，或實施中，而於
執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣一百八十九萬九
千五百二十五元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、本件原告主張略以：
一、查臺北縣○○鎮○○路215-3、215-5、215-6、215-7
、215-8號等5筆建物原係訴外人喜林莊建設股份有限公
司（下稱喜林莊公司）所有，該系爭5筆建物之基地即座
落於台北縣○○鎮○○段白雞小段第215-154、215-156
號土地亦係該訴外人所有（原證4），該訴外人於民國95
年2月21日，經法院拍賣程序，將上述地號土地出賣於原
告；再於97年2月20日將上開建物出賣於被告，惟，該訴
外人於將系爭建物出售於被告前，該5筆建物仍屬訴外人
所有，而該建物既占用原告所有之上述土地，兩造間，依
民法第425條之1規定，成立法定租賃關係，但該訴外人
並未給付任何租金，原告乃於民國96年間向台北地方法院
起訴請求喜林莊公司給付自民國95年3月至95年8月止之
6個月租金，案經台北地方法院以96年度訴字第777號判
決，判令喜林莊公司應給付原告599,850元，該判決並已
確定（原證2）。
二、嗣因喜林莊公司積欠他人債務，系爭5筆建物遭債權銀行
聲請強制執行拍賣，由被告甲○○拍定，並於民國97年2
月20日取得所有權移轉登記（原證3）。則依上揭民法規
定，自民國97年2月21日起，被告所有上開5筆建物之基
地，因占用原告所有上開土地，兩造間亦成立法定租賃關
係，被告自應按月給付租金予原告。
三、前揭台北地方法院96年度訴字第777號判決意旨：「被告
所有上開門牌號碼215-5至215-8號建物，均坐落於原告
所有系爭第215-154地號土地上，所占基地面積分別為88
、88、89.75及89.75平方公尺，合計為355.50平方公尺
，該地號土地面積則為1,656平方公尺，再觀諸被告所有
之門牌號碼215-3號建物基地面積為344.33平方公尺，而
坐落之系爭215-156地號土地面積，則為9,037平方公尺
」、「系爭土地每平方公尺租金為100元」，固屬正確。
惟該判決所認：，本院斟酌該五棟建物就所坐落基地外，
實際上尚有法定空地等附圍連繞部分使用系爭土地，因此
，以該等建物占用之基地面積再加計30%為其計算基準，
較為合理適當，基此計算，上開基地面積合計為699.83
平方公尺（344.33＋88＋88+89.75＋89.75＝699.83），
再加計30%後為999.75平方公尺，乘以每月租金每平方公
尺100元，每月租金為99,975元，再乘以原告請求93年3
月至95年8月合計六個月為599,850元。」，則有待商榷
。蓋系爭2筆土地係屬丙種建築用地，依「非都市土地使
用管制規則」第9條之規定，其建敝率為百分之四十，故
欲計算系爭5筆建物使用系爭2筆土地之範圍面積，自應
以系爭5筆建物面積除以建敝率百分之四十較為合理；依
此計算方式計算所得之面積共1749.575平方公尺，故被告
應給付原告每月租金為174,958元（1749.575100元，
小數點四捨五入），而自民國97年2月21日算至98年9月
20日止，被告應給付原告之租金為3,324,193元（174,95
8元19個月）詳如附表所示；求為判決應給付原告新台
幣3,324,193元，及自本訴狀公示送達被告生效之翌日（
即98年12月1日）起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，及以供擔保為條件之假執行宣告。
四、即認被告甲○○與原告間並未成立法定租賃關係，則自97
年2月20日即被告取得系爭五筆建物之所有權移轉登記之
時起，被告所有建物對原告所有系爭土地已構成無權占有
，原告自得依民法第179條規定，向被告請求相當於使用
系爭土地之租金，以作為被告應返還原告之利益。
貳、按：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受
讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關
係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其
租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」民法第42
5條之1定有明文。本件原告主張之事實，已據其提出土地
登記謄本、建物登記謄本、民事判決及確定證明書等影本各
1件為證；被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，
亦未提出書狀為任何聲明或陳述，堪認原告主張屬實。從而
，原告依兩造間法定租賃契約之法律關係，請求被告為如主
文第1項所示之給付為有理由，應予准許，並依原告聲請，
由其一造辯論而為判決；至原告請求被告給付之租金超過1,
899,525元部分，經查，系爭五筆建物占用原告所有系爭土
地之面積為為999.75平方公尺，每月租金每平方公尺為10
0元，共99,975元之事實，業據台灣台北地方法院96年度訴
字第777號確定判決所確認，本件自應引用之。查，原告請
求被告給付自民國97年2月21日算至98年9月20日止，共19
個月，每月99,975元之租金，以之計算被告應給付原告之租
金為1,899,525元，於此範圍內，原告之請求及其利息之請
求為有理由，已如上述，逾此範圍，原告之請求為無理由，
應予駁回。
叁、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為
判決。
肆、本件原告勝訴部分，係屬民事訴訟法第427條第1項訴訟，
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權為許予假執行
之宣告；惟本於衡平原則，併依職權宣告，許被告於假執行
程序實施前，或實施中而於執行標的物拍定、變賣或物之交
付前以1,899,525元為原告預供擔保後，得免為假執行；至
原告敗訴部分，其假執行聲請已失所附麗，應予駁回之。
伍、本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條
第1項第3款、及第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 28 日
士林簡易庭法 官 鄭勤勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 28 日
書記官 吳俊明
附表：
系爭5筆建物使用系爭2筆土地之面積及租金計算表
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│建號│建物佔用系爭土地之│除以0.4建蔽率後之面│
││地面積（平方公尺）│積（平方公尺）│
├─────┼─────────┼──────────┤
│120│344.33│860.825│
├─────┼─────────┼──────────┤
│196│88│220│
├─────┼─────────┼──────────┤
│197│88│220│
├─────┼─────────┼──────────┤
│198│89.75│224.375│
├─────┼─────────┼──────────┤
│199│89.75│224.375│
├─────┼─────────┼──────────┤
│合計│699.83│1749.575│
├─────┼─────────┼──────────┤
│每月租金││174957.5│
│（元）│││
├─────┼─────────┼──────────┤
│97/2/21-││0000000.5│
│98/9/20租│││
│金（元）│││
└─────┴─────────┴──────────┘
附註：依據都市計劃外土地分區管制標準，本土地屬丙種建地
，建蔽率40%。