裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第2600號民事判決
裁判日期：民國106年12月13日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第2600號原告 鄭詠翰 訴訟代理人 林亮宇 律師
王雲玉 律師複代理人 陳思辰 律師被告昇揚開發實業有限公司法定代理人 蔡宗霖 訴訟代理人 賴宜孜 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國106年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾萬 陸仟伍佰 元，及自民國一○五年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之六十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾參萬伍仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）1,130,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣後，原於民國106年7月21日提出「民事減縮訴之聲明狀」，並變更聲明請求被告應給付原告1,020,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷二第33頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）兩造於104年4月24日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上「 康曦 」建案（下稱系爭建案）編號A棟10樓1戶（下稱系爭房屋），簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋契約）及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地契約），約定原告向被告購買系爭房屋及其基地，房屋總價款為4,710,000元，土地總價款為6,590,000元，共計11,300,000元，原告並於當日依系爭房屋契約給付被告訂金200,000元及簽約金930,000元，共計1,130,000元，嗣因被告以價金折扣為由，於104年5月8日退還原告110,000元，故原告依系爭房屋契約已繳價款為1,020,000元。又原告係於104年4月間分別向證人 秦國彰 、 鄔磊憲 、 王致翔 、 彭子霆 各借款408,000元、136,000元、136,000元、226,000元，用以給付前開價款。（二）依系爭房屋契約第11條第1項記載：「本預售屋之建築，應在民國104年10月30日之前開工，…。」等語，被告卻遲未開工，原告遂於105年8月24日以臺中英才郵局存證號碼001281號存證信函催告被告於文到3日內開工，詎被告於同年月26日收受該存證信函後，仍未開工，故原告於105年8月29日以臺中英才郵局存證號碼001334號存證信函向被告為解除系爭房屋契約及系爭土地契約之意思表示，及請求被告返還已繳價、遲延利息及違約金，被告於同年月30日收受該存證信函後，於同年月31日以臺中福安郵局存證號碼000348號存證信函向原告表示同意解除契約，並返還原告已繳價金，及依系爭房屋契約第11條第2項約定給付遲延利息72,155元，卻拒絕給付違約金，原告為維護自身權益，故提起本件訴訟。（三）系爭房屋契約就逾期3個月仍未開工乙節，因漏未記載買受人之權利，故依消費者保護法第17條規定，內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點及第24點規定，應構成系爭房屋契約之內容，且系爭房屋契約及系爭土地契約均係由兩造簽訂，應以系爭房屋契約及系爭土地契約之房地總價款作為計算違約金之基礎，為此訴請被告給付違約金1,020,000元。（四）被告辯稱違約金過高而顯失公平乙節，被告應負舉證責任。況被告擬定系爭房屋契約第21條違約處罰條款亦記載以房屋總價百分之15計算違約金，如賠償金額超過買方實際已繳價款，則以買方實際已繳價款為準，故「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條規定對於兩造均屬公允等語。並聲明：（一）被告應給付原告1,020,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即105年9月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）中央主管機關公告應記載事項，應受司法監督，法院仍可審查，故內政部公告之契約範本，非得逕行取代兩造合意。況兩造就違約金之約定，並無任何危害公共秩序或善良風俗之情事，內政部公告之契約範本僅於兩造之權利義務未約定時，得作為合理公平解釋之基礎，並非兩造之約定異於契約範本時，該約定即為無效。（二）定型化契約範本，不具消費者保護法第17條規定效力。又原告應證明「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」業依消費者保護法第17條第1項規定進行公告程序。況原告係與證人秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆共同投資購買系爭房屋，屬投資置產，並非以消費為目的，應無消費者保護法之適用。（三）系爭建案迄未開工，依系爭房屋契約第11條第2項約定，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之2單利計算遲延利息，作為損害賠償之預約，被告已依約給付原告遲延利息72,155元，足見關於遲延之賠償，系爭房屋契約已有約定，原告自應受該約定之拘束，無由逕行排除適用系爭房屋契約之違約賠償約定。（四）如鈞院認為被告應依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」負違約責任，應以系爭房屋契約之總價款4,710,000元作為計算違約金基礎，至於系爭土地契約係由證人 蔡水濱 與原告簽訂，系爭土地契約之價款並非由被告收取。另請依民法第252條規定酌減違約金之數額。（五）如原告認為系爭房屋契約無效，而欲另依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」請求違約金，則被告已交付遲延利息72,155元，應屬不當得利，被告主張抵銷等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於104年4月24日就坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上「康曦」建案（即系爭建案）編號A棟10樓1戶（即系爭房屋），簽訂「房屋預定買賣契約書」（即系爭房屋契約），約定原告向被告購買系爭房屋，總價款4,710,000元，原告並於當日依約給付被告訂金200,000元及簽約金930,000元，共計1,130,000元，嗣因被告以價金折扣為由，於104年5月8日退還原告110,000元，故原告依系爭房屋契約已繳價款為1,020,000元。且依系爭房屋契約第11條第1項記載：「本預售屋之建築，應在民國104年10月30日之前開工，…。」等語，被告卻遲未開工，原告遂於105年8月24日以臺中英才郵局存證號碼001281號存證信函催告被告於文到3日內開工，詎被告於同年月26日收受該存證信函後，仍未開工，故原告於105年8月29日以臺中英才郵局存證號碼001334號存證信函向被告為解除系爭房屋契約之意思表示，及請求被告返還已繳價金、遲延利息及違約罰金，被告於同年月30日收受該存證信函後，於105年8月31日以臺中福安郵局存證號碼000348號存證信函向原告表示同意解除契約，並返還原告已繳價金，及依系爭房屋契約第11條第2項約定給付遲延利息72,155元，卻拒絕給付違約金等情，業據其提出與所述相符「房屋預定買賣契約書」、存證信函及收件回執等影本為證（見本院卷一第13至44頁、第57至61頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1項、第5項分別定有明文。查本院檢附原告所提「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」影本，函詢行政院消費者保護會有無依消費者保護法第17條第1項辦理公告，經行政院消費者保護處於106年1月9日以院臺消保字第1060080400號函轉內政部地政司後，由內政部於106年1月13日以內授中辦地字第1061350153號函表示：103年4月28日公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係行政院消費者保護會委員會議通過後，由內政部依法制程序於103年4月28日以內授中辦地字第1036650687號辦理公告，並於104年1月1日實施，其中應記載事項訂定違約金不得低於房地總價款15%規定，自90年9月3日公告並於91年3月4日實施至今均未修正，來函所附「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係於103年4月8日公告，並於104年1月1日實施之最新修正後整理版本等情，有行政院消費者保護處106年1月9日院臺消保字第1060080400號函，及內政部106年1月13日內授中辦地字第1061350153號函及後附「內政部公告」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等影本在卷可稽（見本院卷一第190頁、第196至202頁），自堪信為真實。且原告所提「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」影本（見本院卷一第8至11頁），與前開內政部函檢附「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，互核一致，是以，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」業經內政部依法制程序辦理公告，自有消費者保護法第17條第5項規定之適用。
（三）又原告主張：系爭房屋契約就逾期3個月仍未開工乙節，因漏未記載買受人之權利，故依消費者保護法第17條規定，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點及第24點規定，應構成系爭房屋契約之內容，原告得請求被告給付違約金等情，被告則辯稱：原告係與證人秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆共同投資購買系爭房屋，屬投資置產，並非以消費為目的，應無消費者保護法之適用等語，經查：
1.按消費者指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；企業經營者指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；定型化契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之；定型化契約指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，消費者保護法第2條第1項第1款、第2款、第7款、第9款分別定有明文。
2.證人即原告之配偶 陳燕樺 、原告之母親 曹麗娟 、原告之朋友秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆等人先後於106年3月6日、同年5月1日及同年6月12日本院言詞辯論期日具結證稱如下：
（1）證人陳燕樺於106年3月6日具結證稱：「（請問你先生一次訂購上開康曦二戶房子〈編號『A10』、『G2』〉及所坐落的土地〈含車庫〉，是打算如何使用？）『A10』有三個房間，我們是打算要自己居住，另外一戶『G2』是我婆婆說要搬來臺中跟我們一起住，而且要幫我帶小孩，我婆婆原來住在臺北。」、「（提示本院卷第178頁及背面，證人有無見過此二張合約簽辦單？）我沒有看過。（證人是否知道前開二張合約簽辦單係由何人於何時製作？用途為何？）不知道。（前開二張簽辦單記載合約編號『A10』、『G2』」等二戶房屋是否均由原告出資購買？用途為何？）我剛剛講的我先生有購買康曦二戶『A10』、『G2』的房屋，都是由我先生出資購買，『A10』有三個房間，是我和我先生打算自己住，『
G2』有二個房間，是要給我婆婆住。（提示本院卷第178頁合約簽辦單記載『本戶為置產投資用途』等語，請證人確認有無此事？）我跟我先生只有跟被告說要自住，沒有講過是要投資。（提示被告調查證據聲請狀，被告辯稱原告購買『A10』房屋係基於置產投資，並由多位股東共同投資〈提示本院卷第177頁及背面〉，請證人確認有無此事？）沒有這件事，買房子的錢我知道我先生有跟他的朋友借，不是合夥投資。（提示本院卷第179頁匯款申請書代收入收據，其上記載蔡水濱於104年5月8日將19萬元匯入戶名『陳燕樺』帳戶內，請證人確認有無收到此筆款項？）有收到，就是我剛剛講的當初買賣房屋議價時，被告答應給我們的優惠折扣。（前開匯款與上揭合約簽辦單記載『介紹人陳燕樺』等語〈提示本院卷第178頁及背面〉，有無關聯？提示被告調查證據聲請狀，被告辯稱係給付證人介紹費及仲介費〈提示本院卷第177頁背面〉，有無意見？）我是家庭主婦，沒有從事房屋買賣仲介，當初房屋買賣議價時，被告有答應要給我們折扣，這筆匯款是要給我們的折扣。」等語（見本院卷一第220至221頁）。
（2）證人曹麗娟於106年5月1日具結證稱：「（你兒子鄭詠翰何時和你分開住？）民國80年的時候我跟鄭詠翰的父親離婚，我就帶鄭詠翰回宜蘭婆家，我當時自己住在天母，現在住在三重，住在三重到目前為止大約二十幾年了。」、「（證人有無計畫來台中居住？）有，因為我兒子鄭詠翰之前有跟我提起過他房子買好後，我就可以搬過來台中住，這是這幾年的事。當時我兒子只是說，要買房子給我住，但沒有說要我當他女兒的保母。另外，我要補充我有自己跟我媳婦講，如果她找到工作，我可以幫她帶孩子。」等語（見本院卷一第235頁背面、第236頁背面）。
（3）證人秦國彰於106年5月1日具結證稱：「（鄭詠翰有無向你借過錢？）有，我印象中有一次，大約是二年前，就是104年，鄭詠翰向我借了大約40幾萬元，我是把錢匯入鄭詠翰的銀行帳戶，至於帳戶資料我要回去看才知道。（鄭詠翰向你借錢有無說明借款原因？）有，鄭詠翰說他要買房子。」、「（提示本院卷第216頁及背面之存摺影本，其上記載證人秦國彰於民國104年4月22日將新臺幣408,000元匯入原告鄭詠翰之合作金庫存款帳戶內，該筆匯款之用途為何？）這就是我剛剛講我借給鄭詠翰的錢。」、「（鄭詠翰曾否邀你出資一起購買房屋？）沒有。
」等語（見本院卷一第237頁背面、第238頁及背面）。
（4）證人鄔磊憲於106年5月1日具結證稱：「（鄭詠翰到底有沒有向你借過錢嗎？）鄭詠翰有向我借過一次錢，就是他要買房子成家這一次，大概是2年前，我借他的金額大概13萬元左右，我是用匯款的方式交錢。」、「（提示本院卷第216頁及背面之存摺影本，其上記載證人鄔磊憲於民國104年4月22日將新臺幣136,000元匯入原告鄭詠翰之合作金庫存款帳戶內，該筆匯款之用途為何？）這就是我剛剛講的借給鄭詠翰的那筆錢。（鄭詠翰曾否邀你一同出資購買房子？）沒有。」等語（見本院卷一第238頁背面、第239頁背面）。
（5）證人王致翔於106年6月12日具結證稱：「（證人有在104年4月下旬匯款136000元給原告嗎？）是，該筆匯款是因為鄭詠翰向我借款說他要買房子。（證人有跟秦國彰、鄔磊憲、彭子霆、鄭詠翰一起合夥投資購買預售屋嗎？）沒有。」、「（提示本院卷第216頁及背面之存摺影本，其上記載證人王致翔於民國104年4月22日將新臺幣136,000元存入原告鄭詠翰之合作金庫存款帳戶內，是否就是證人前開所述借款136000元予鄭詠翰的借款交付情形？）是。（原告鄭詠翰曾否邀請證人王致翔一同出資購買房屋？）沒有。」等語（見本院卷二第3頁背面、第4頁背面）。
（6）證人彭子霆於106年6月12日具結證稱：「（證人有無在104年4月間匯款給原告？匯款多少錢？）有，匯款給原告226000元。（前開匯款用途為何？）原告說想要買房子，還差一些頭期款，所以跟我借錢，這個金額是原告開口向我借的金額。（除此之外，原告有無另外向你借過錢？或有無其他資金往來？）沒有另外向我借過錢，也沒有其他資金往來。
（請求提示鈞院卷一第120頁〈提示本院卷一第120頁〉，其上記載103年7月1日彭子霆匯入40萬元，該筆款項用途為何？）這也是當初原告跟我說想湊頭期款買房子，原告向我借錢。我剛剛忘記還有這筆錢，因為時間太久了，40萬元這筆鄭詠翰已經還我了，所以我沒有特別記得，至於剛剛律師問我的那一筆226000元，鄭詠翰還沒有還我，因為他說目前還在訴訟中，所以我比較有印象。」、「（提示本院卷第216頁及背面之存摺影本，其上記載證人彭子霆於民國104年4月23日將新臺幣226,000元匯入原告鄭詠翰之合作金庫存款帳戶內，是否就是前開證人所述借款226000元予鄭詠翰之交付借款情形？）是的。（原告鄭詠翰曾否邀請證人彭子霆一同出資購買房屋？）沒有。」等語（見本院卷二第5、6頁）。
（7）觀諸上開證人陳燕樺、曹麗娟、秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆等人證述內容，關於原告向被告購買系爭房屋以供自己及親屬居住，並向證人秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆借款用以支付系爭房屋之價款等情，大致相符，是上開證人陳燕樺、曹麗娟、秦國彰、鄔磊憲、王致翔、彭子霆等人證述，應堪採信。足認原告向被告購買系爭房屋，係以消費為目的而為交易，應屬消費者。
3.至被告所提「合約簽辦單」影本雖記載「合約編號A10」、「介紹人陳燕樺」、「本戶為置產投資用途」等字樣（見本院卷一第178頁）。然被告訴訟代理人於106年3月6日於本院言詞辯論期日陳稱：「（提示證三之合約簽辦單〈見本院卷第178頁及背面〉，此二張合約簽辦單係由何人於何時製作？用途為何？）是被告公司內部文件，是被告公司內部人員所製作，主要是為了協調各部門的簽辦事項。」等語（見本院卷一第218頁背面至第219頁），足見前開「合約簽辦單」充其量僅係被告公司內部人員製作用以協調各部門簽辦事項之文件，並未經原告簽章確認，自難據此而為對被告有利之認定。
4.參以，被告訴訟代理人於105年10月24日本院言詞辯論期日陳稱：原證1房屋預定買賣契約書是被告為出售預售屋所預先擬定之契約條款等語（見本院卷一第83頁及背面），及於106年7月31日本院言詞辯論期日陳稱：原證1房屋預定買賣契約書是由被告為與多數購屋者訂立同類契約之用而預先擬定之契約條款等語（見本院卷二第35頁背面），足見被告係以銷售預售屋為營業之企業經營者，系爭房屋契約乃以被告為與多數消費者訂立同類契約之用而預先擬定之定型化契約條款作為全部契約內容而訂立之定型化契約。且原告向被告購買系爭房屋，係以消費為目的而為交易，應屬消費者乙節已如前述，是以，系爭房屋契約應得適用消費者保護法規定。
5.依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點規定：「十二、開工及取得使用執照期限：（一）本預售屋之建築工程應在民國年-月-日之前開工，民國-年-月-日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。…。（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」及第24點規定：「二十四、違約之處罰：（一）賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。…。（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之-（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等情，有前開內政部函檢附「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」在卷可稽（見本院卷一第200頁背面、第202頁）。
6.觀諸系爭房屋契約第11條第2項僅記載：「賣方如逾前項期間未開工者或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。」等語（見本院卷一第16頁背面），並未記載關於被告逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同違約，應依違約之處罰規定處理之相關事項。及系爭房屋契約第21條第1項僅記載：「一、若賣方有違約不賣或於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶關係之契約，解約時賣方除應將買方已繳之房地總價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價百分之十五之違約金予買方，惟倘該賠償之金額超過買方實際已繳價款者，則以買方實際已繳價款為準。」等語（見本院卷一第20頁背面），並未記載被告違反開工及取得使用執照期限時，原告得解約，及原告解約時，被告應退還原告已繳價款及遲延利息，同時賠償違約金之相關事項。從而，依消費者保護法第17條第5項規定，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點第2款後段規定：「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」及第24點第1款、第3款規定：「（一）賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」、「（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之-（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」應構成系爭房屋契約之內容。
7.綜上以析，被告違反系爭房屋契約第11條第1項約定開工期限，經原告解約後，依系爭房屋契約第11條第2項約定，及依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，原告得請求被告返還其已繳納房屋價款及給付遲延利息，並得請求被告給付違約金。至被告所辯前詞，尚非可採。
（四）另原告主張：兩造於104年4月24日簽訂「土地預定買賣契約書」（即系爭土地契約），故系爭房屋契約及系爭土地契約均係由兩造簽訂，應以系爭房屋契約及系爭土地契約之房地總價款作為計算違約金之基礎等語，被告則辯稱：應僅以系爭房屋契約之總價款為4,710,000元作為違約金計算基礎。至於系爭土地契約係由證人蔡水濱與原告簽訂等語，復查：
1.觀諸系爭土地契約之「立契約書人賣方」欄內僅記載「蔡水濱」字樣，及「蔡水濱合約專用章」印文，並未記載被告公司名稱，亦未見被告公司印文（見本院卷第46、52頁），則原告主張系爭土地契約係由兩造簽訂乙節，容有疑義。
2.證人蔡水濱於106年10月23日本院言詞辯論期日具結證稱：「（提示原證2『土地預定買賣契約書』影本〈見本院卷一第46至56頁〉，證人蔡水濱有無見過此份文件？）臺中市○○區○○段○○○○號土地買賣的事情，我有授權昇揚開發實業有限公司處理。（前開『土地預定買賣契約書』影本之賣方欄內「蔡水濱合約專用章」印文〈提示本院卷一第52頁〉，是否為證人蔡水濱之印章印文？）我有授權昇揚開發實業有限公司刻這個印章，用於土地買賣簽約。（前開『土地預定買賣契約書』影本第二條記載買賣標的物土地坐落臺中市○○區○○段○○○○號共1筆土地〈提示本院卷一第46頁〉，該筆土地於104年4月間係登記於何人名下？）我是地主，這筆土地現在還是在我名下。（前開土地於104年4月間係由何人出售予原告鄭詠翰？）我是和昇揚開發實業有限公司合建房屋出售，我是負責出土地，昇揚開發實業有限公司負責蓋房子，土地部分是用我的名義出售的。（前開『土地預定買賣契約書』影本係由何人與原告鄭詠翰簽署？）簽約的事情我是委託昇揚開發實業有限公司幫我處理，簽約的時候我沒有出面，土地買賣是用我的名義出售。（提示本院106年7月31日言詞辯論筆錄第4頁〈見本院卷二第36頁背面〉，原告主張前開『土地預定買賣契約書』係由被告昇揚開發實業有限公司與原告鄭詠翰；被告則辯稱『土地預定買賣契約書』係由證人蔡水濱與原告鄭詠翰簽署，證人蔡水濱有何意見？）契約書上面賣方是寫我的名字並蓋我的章，所以土地是用我的名義出售。」等語（見本院卷二第49頁背面至第50頁），足見系爭土地契約係以地主即證人蔡水濱名義與原告簽訂，尚與被告無涉。
3.依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第3點規定：「三、房地標示及停車位規格：（一）土地坐落：…。（二）房屋坐落：…。（三）停車位性質、…。」及第7點規定：「七、契約總價：本契約總價款合計新臺幣-仟-佰-拾-萬-仟元整。（一）土地價款：…。（二）房屋價款：…。（三）車位價款：…。」（見本院卷一第199頁及背面），足見買賣標的可區分為土地及房屋，土地及房屋價款亦應分別記載，如買賣雙方僅簽訂房屋買賣契約，前開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定賣方應賠償違約金，應僅以房屋總價款為計算基礎。
4.綜上，足認兩造僅簽訂系爭房屋買賣契約，系爭土地契約則係以證人蔡水濱名義與原告簽訂，尚與被告無涉，故依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，被告應賠償系爭房屋契約之總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。而系爭房屋契約之總價款為4,710,000元，及原告依系爭房屋契約已繳價款1,020,000元等情已如前述，是以系爭房屋契約總價款百分之15計算違約金為706,500元，尚未逾原告已繳價款1,020,000元。從而，依前開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，原告得請求被告給付違約金706,500元。
（五）至被告固辯稱應依民法第252條規定酌減違約金之數額等語。惟查：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。
2.內政部於106年1月13日以內授中辦地字第1061350153號函表示：「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定違約金不得低於房地總價款15%之訂定理由如下：（1）損害賠償以能彌補損害為限度，當買方違約經解除契約時，如約定沒收全部價金，該全部價金或將超過出賣人實際之損害額，有違民法彌補損害原則，因此不得約定沒收全部價金，僅得沒收房地總價一定比率金額，但沒收金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（2）考量買賣雙方權利義務均衡，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定，買方解除契約時，賣方應賠償之違約金亦比照上開買方違約應賠償之違約金規定辦理等情（見本院卷一第196頁及背面），足見「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定賣方應賠償違約金，係比照買方違約應賠償之違約金規定辦理。
3.依系爭房屋契約第21條記載：「違約之處罰：一、若賣方有違約…。二、倘買方有違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本契約任何條款之情事者，經賣方催告後仍不履行時，賣方得解除本契約與本契約有連帶關係之契約，解約後依下列方式辦理：（一）賣方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額，做為懲罰性違約金，但該沒收之金額超過買方實際已繳價款者，則以買方實際已繳價款為限，本契約房屋產權並由賣方收回自行處分，買方無異議。…。」等語（見本院卷一第20頁背面），足見被告擬定原告違約應賠償之違約處罰條款，亦以系爭房屋總價款百分之15計算違約金。
4.參以，被告係以銷售預售屋為營業之企業經營者，屬社會經濟及履約能力較強之一方，並衡量自身履約意願、經濟能力等因素，本諸自由意識而自主擬定系爭房屋契約第21條第2項違約處罰條款。且依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，原告得請求被告給付以系爭房屋契約總價款百分之15計算違約金706,500元，核與系爭房屋契約第21條第2項記載以系爭房屋總價款百分之15計算違約金乙節相同，亦即依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定計算違約金，係比照被告擬定系爭房屋契約第21條第2項違約處罰條款辦理，尚難有何違約金額過高之情形。則被告所辯前詞，尚非可採。
（六）又被告雖辯稱：被告已交付原告遲延利息72,155元應屬不當得利，被告主張抵銷等語。然查：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固然定有明文。惟按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明定。
2.依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12點第2款後段規定：「若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」及第24點第1款、第3款規定：「（一）賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」、「（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之-（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」足見解除權之行使，不妨礙遲延利息及違約金之請求。
3.觀諸系爭房屋契約第11條第2項記載：「賣方如逾前項期間未開工者或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。」等語（見本院卷一第16頁背面），及被告依系爭房屋契約第11條第2項約定給付原告遲延利息72,155元等情已如前述，揆諸前揭說明，被告違反系爭房屋契約第11條第1項約定開工期限，經原告解約後，依系爭房屋契約第11條第2項約定，及依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，原告得請求被告返還其已繳納房屋價款及給付遲延利息，並得請求被告給付違約金。從而，原告行使解除權，並不妨礙其遲延利息及違約金之請求，原告依系爭房屋契約第11條第2項約定受領被告給付遲延利息72,155元，非屬不當得利。則被告辯稱以其交付原告遲延利息72,155元與本件原告主張互為抵銷等語，即無可採。
（七）又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。再按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原告對被告之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於105年9月19日合法送達被告，此有送達證書在卷可佐（見本院卷一第73頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即105年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
（八）綜上所述，原告依系爭房屋契約之法律關係及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24點第3款規定，請求被告給付違約金706,500元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即105年9月20日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（九）兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
（十）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國106年12月13日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月13日
書記官林美萍