裁判字號：臺北高等行政法院92年訴字第380號判決
裁判日期：民國92年12月18日
裁判案由：建築法
臺北高等行政法院判決九十二年度訴字第三八○號
原告甲○○○被告臺北縣政府代表人 蘇貞昌 縣長）訴訟代理人乙○○右當事人間因建築法事件，原告不服內政部中華民國九十一年十一月二十一日台內訴字第０九一０００八０九四號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：查坐落臺北縣三重市○○○路○○○號一至二樓建築物，擅自變更使用違規經營「視聽理容業」，案經被告機關聯合稽查小組於民國（下同）九十一年五月二十四日當場查獲，經被告機關所屬建設局（目的主管機關）認定現場使用狀況為「視聽理容業」，被告機關以九十一年六月十三日北府工使字第０九一０二六五二二八號函，依違反建築法第七十三條後段爰依同法第九十條第一項規定，裁處建築物所有權人（即原告與訴外人 陳萬古 、 楊鏗榮 、 高李阿琴 ）新臺幣（下同）三十萬元罰鍰，並勒令停止使用。原告不服上開行政處分，提起訴願，施遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明：原告未於言詞辯論期日到場，依其起訴狀所載聲明求為判決：原處分及訴願決定均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之爭點：原告有否違反建築法第七十三條後段：「‧‧‧非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」之規定？㈠原告主張之理由：
⒈坐落台北縣三重市○○○路○○○號一、二樓房屋一棟，為原告及訴外人陳
萬古、楊鏗榮、高李阿琴等四人共有，因近來經濟蕭條、房地產不景氣、房貸壓力大，不得不將房屋出租他人使用。惟承租人即使用人是否將房屋變更使用，基於私法契約關係實非原告所能左右，而被告機關台北縣政府卻將原告列為處罰對象，顯有不當。
⒉再者，建築法第九十條雖授權主管機關得處罰所有權人或使用人，本案主管
機關即被告機關已處罰使用人，又再度以原告為處罰對象，有裁量濫用之情事，應屬違法之行政處分。內政部不察，逕行駁回訴願，亦有違失，爰請求鈞院撤銷之。
㈡被告主張之理由：
⒈按建築法第七十三條：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請
營利事業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」及同法第九十條第一項規定：「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰」。
⒉卷查本案原告所有坐落三重市○○○路○○○號一至二樓建築物，領有被告
機關所屬工務局核發之八四使字第０九九號使用執照，使用分區為「工業區」，第一層及第二層使用用途為「廠房」，前經被告機關於八十七年四月二日及八十七年五月八日現場查獲，系爭建築物未經許可擅自變更經營「理容業」，被告機關分別以八十七年四月二十八日八七北府工使字第一二二五五一號函及八十七年七月二日八七北府工使字第一九三０五二號函，裁處建築物使用人 余申江 六萬元罰鍰及三十萬元罰鍰，復經被告機關聯合稽查小組於八十九年十月六日前往查察，發現系爭建築物依然違規經營「視聽理容業」，被告機關以八十九年十一月二十九日八九北府工使字第四五一０五四號函，裁處建築物使用人 張世賢 六萬元罰鍰，並勒令停止使用，並副知建築物所有權人（即原告及案外人等四人），請其善盡督導之責，以防止違規情事再度發生，否則將依建築法及相關規定辦理，再經被告機關聯合稽查小組於九十年十一月二十日當場查獲，發現原告繼續供人違規經營「視聽理容業」，被告機關遂以九十年十二月二十七日九十北府工使字第四六六六九七號函，裁處建築物所有權人（即原告及案外人等四人）十二萬元罰鍰，並勒令停止使用。然原告仍不思改善，善盡督導之責，後經被告機關聯合稽查小組於九十一年五月二十四日當場查獲，發現原告依然繼續供人違規經營「視聽理容業」，被告機再以九十一年六月十三日北府工使字第０九一０二六五二二八號函，裁處建築物所有權人（即原告及案外人等四人）三十萬元罰鍰，並勒令停止使用，此有被告機關聯合稽查小組九一年五月二十四日稽查違規商業活動現場紀錄表及建築物公共安全之構造及設備檢查記錄表辦理可稽；查本案原核准用途為「廠房」，係屬Ｃ２類組（即建築法第七十三條執行要點附表一、建築物使用類別之工業、倉儲類），原告甲○○○及案外人等四人未經許可擅自供人變更使用為Ｂ１類組（即建築法第七十三條執行要點附表一、建築物使用類別之商業類，類別定義為供商業交易、陳列、展售、娛樂、餐飲、消費之場所），其違規事實明確，洵勘認定。揆諸前開法令規定，被告機關所為處分於法並無不當。
⒊查建築法第七十三條後段：『建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或
申請營利事業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。』及同法第九十條規定：『違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰』。已明定所有權人及使用人均有責任維護建築物合法使用與其構造安全，且系爭建築物自八十七年四月即查獲違規使用之情事，被告機關並多次裁罰建築物使用人在案，並另以八十九年十一月二十九日八九北府工使字第四五一０五四號函並副知建築物所有權人（即原告及案外人等四人），請其善盡督導之責，以防止違規情事再度發生，否則將依建築法及相關規定處分。前經被告機關以九十年十二月二十七日九十北府工使字第四六六六九七號函裁處建築物所有權人（即原告及案外人等四人）十二萬元並勒令停止使用在案，然經被告機關於九十一年五月二十四日再次當場查獲，發現違規情形仍未改善，乃以九十一年六月十三日北府工使字第０九一０二六五二二八號函裁處建築物所有權人（即原告及案外人等四人）三十萬元並勒令停止使用，查建築物所有權人將房屋出租予他人後，本應善盡督導之責，不能蓄意逃避建築物所有權人監督維護之責，本件原告惡性重大，被告機關依建築法從重予以裁罰實猶不足昭炯戒。
⒋又原告請求停止前揭行政處分之執行，查依行政訴訟法第一百十六條規定：
「原處分或決定之執行，除法律另有規定外，不因提起行政訴訟而停止。行政訴訟繫屬中，行政法院認為原處分或決定之執行，將發生難於回復之損害，且有急迫情事者，得依職權或依聲請裁定停止執行。但於公益有重大影響，或原告之訴在法律上顯無理由者，不得為之。」，按所謂「難以回復之損害」，係指其損害不能回復原狀，或不能以金錢賠償等情而言（最高行政法院九十年裁字第一００三號裁定參照），另查被告機關就系爭建築物為勒令停止使用之行政處分，並未對原告發生難以回復之損害。且原告就有關請求停止執行，亦經鈞院以九十二年度停字第六號裁定：「聲請駁回」，故原告聲請停止執行顯無理由。
⒌原告不服被告機關之行政處分乃向內政部提起訴願，亦經內政部訴願駁回。
揆諸首揭法條規定，原處分並無不合，應予維持。
理由
一、本件原告受合法通知無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依行政訴訟法第二百十八條準用民事訴訟法第三百八十五條、第三百八十六條之規定，由被告聲請而為一造辯論判決。
二、按建築法第七十三條及九十條第一項規定：「建築物‧‧‧非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使用人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辨手續，不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。」又建築法第七十三條執行要點一、規定：「依本法條規定，建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用。建築物使用應接其使用強度及危險指標分類、分組。是建築物用途如有擅自跨類跨組，始違反建築法第七十三條後段規定，應依同法第九十條第一項規定處罰。
三、本件原告與其他三人共有之臺北縣三重市○○○路○○○號一、二樓建築物，領有被告機關核發之八四使字第０九九號使用執照，其核准用途均為「廠房」，依建築物第七十三條執行要點附表一建築物使用分類為Ｃ類２組，組別定義為供儲存、包裝、製造一般物品之場所。九十一年五月二十四日被告機關聯合查報小組赴現場檢查，發現上址設有包廂十二間，有女陪侍約二十五位，包廂內有躺椅、電視，每日營業額二萬至三萬元，經目的事業主管機關認定現場經營型態、性質為「視聽理容業」，此有被告機關聯合稽查小組稽查違規商業活動現場紀錄表及建築物公共安全之構造及設備檢（複）查記錄表影本附卷可稽，並經現場人員親自簽名確認無訛，原告對此事實亦不爭執。
四、原告雖主張被告機關未處罰使用人，逕以共有人為處罰對象，有裁量濫用情事云云。惟查系爭建築物早於八十七年四月二日及八十七年五月八日即由被告機關查獲擅自變更為「理容業」使用，被告機關分別以八十七年四月二十八日八七北府工使字第一二二五五一號函及八十七年七月二日八七北府工使字第一九三０五二號函裁處建築物使用人。被告機關復於八十九年十月六日現場稽查發現系爭建築物仍違規供作「視聽理容業」使用，乃以八十九年十一月二十九日八九北府工使字第四五一０五四號函裁處使用人新臺幣六萬元罰鍰，並副知原告及其他建築物共有人，請善盡督導之責，以防止違規情事再度發生，否則將依建築法辦理；九十年十一月二十日被告機關再次派員稽查，發現仍未改善，再以九十年十二月二十七日九十北府工使字第四六六六九七號函處原告及其他建築物共有人十二萬元罰鍰，並勒令停止使用等情，有各該函附卷可稽，足見原告已知其所有系爭建築物遭使用人違規使用，因此被告機關依法對原告及其共有人裁罰，並無裁量濫用，原告上開主張不足採信。
五、原告又主張系爭建物出租他人使用後，承租人即使用人是否將房屋變更使用，基於私法契約關係，實非原告所能左右云云。然按民法第四百三十八條規定：「承租人應依約定方法為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約」，此規定賦與出租人於承租人違反約定方法或依租賃物之性質而定之方法定為使用、收益時，有終止租約權限，以維護建築物之合法使用，因此，承租人如有違法使用，原告本得終止租約，原告上述主張亦不足採。
六、查系爭建築物既係供作「視聽理容業」使用，即屬Ｂ類１組，為供娛樂消費，處封閉或半封閉之場所。原告未經申請變更使用執照擅自由Ｃ類２組之「廠房」變更為Ｂ類１組之「視聽理容業」使用，顯已違反建築法第七十三條後段規定，被告機關依同法第九十條第一項規定，以九十一年六月十三日北府工使字第０九一０二六五二二八號函附同文號處分書裁處原告等四人（即共有人）三十萬元罰鍰，並勒令停止使用，並無不當。訴願決定遞予維持，亦無不當，原告訴請撤銷，為無理由，均應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百十八條、第九十八條第三項前段、民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十八日
臺北高等行政法院第四庭
審判長法官鄭忠仁
法官林育如法官侯東昇右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國九十二年十二月十八日
書記官江金星