臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第981號
原 告
即反訴被告 李富傑
訴訟代理人 徐千涵
被 告
即反訴原告 宋子君
訴訟代理人 宋偉民
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○巷○號二樓房屋
遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元，並自民國一○五年七月十九日起
至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由被告負擔新臺幣壹仟柒佰參拾
伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾玖萬肆仟肆佰元整
為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣參萬元為原告供擔保後
，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明
文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關
係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者
之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主
張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的
之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的
之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律
關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的
之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有
牽連關係。經查，原告提起本訴主張被告應給付原告新臺幣
（下同）30,000元，及自105年7月19日起至遷讓系爭房屋
之日止，按月給付原告60,000元；並將系爭房屋遷讓返還原
告。反訴原告則主張所承租之系爭房屋有瑕疵，反訴被告應
減少租金70,000元，其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方
法有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃
循上揭法律規定所為，自為法之所許。
貳、實體方面
一、本訴部分：
（一）原告主張：被告於民國104年7月18日與原告簽立租賃契
約（下稱系爭租賃契約），向原告承租原告所有之門牌號
碼桃園市○○區○○○街○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房
屋），租期自104年7月19日起至105年7月18日止，每
月租金10,000元，押租金20,000元。詎被告自105年2月
起同年6月止，未依約給付租金達5個月，扣除押租金
20,000元，仍積欠達租金30,000元。系爭租賃契約於租期
屆滿後終止，原告未同意繼續出租，並曾於105年8月3
日寄發存證信函催告被告遷讓返還系爭房屋，惟被告迄仍
繼續占用系爭房屋，原告自得請求被告給付每月10,000元
相當於租金之不當得利，及按系爭租賃契約第6條所約定
以租金5倍計算之違約金50,000元，上揭相當於租金之不
當得利及違約金計60,000元。爰依系爭租賃契約、租賃物
返還請求權及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
並聲明：1.如主文第1項所示。2.被告應給付原告30,000
元，及自105年7月19日起至遷讓系爭房屋之日止，按月
給付原告60,000元。3.願供擔保請准宣告假執行。
（二）被告則以：被告確實積欠上開租金，且迄今仍占用系爭房
屋，惟系爭房屋自104年8月間起即有浴室之浴缸磁磚長
汙垢、壁癌及浴缸下地板跑出黑蟲之情形，上開瑕疵至
105年2月間方修繕完畢。105年1月間，系爭房屋之主
臥室又生壁癌，被告曾通知原告，惟原告並未妥適修繕，
迄今瑕疵狀況仍存在，被告應得請求減少每月租金5,000
元等語，資以抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不
利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：自104年8月間起，系爭房屋之浴室即有
壁癌及地板跑出黑蟲等重大瑕疵，反訴原告依法應得請求
減少每月租金5,000元，故自104年8月17日起至105年
10月17日止之14個月，應得請求減少租金共計70,000元，
為此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：1.請求減少系
爭房屋之租金70,000元。2.願供擔保請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：反訴原告於104年12月間方通知反訴被告
浴室之壁癌瑕疵及黑蟲問題，反訴被告收到通知後即積極
處理，浴缸瑕疵業已修繕完成。且系爭房屋之主臥室於
105年1月間並無反訴原告所稱之壁癌瑕疵，而係105年
3月間因天候影響致牆面潮濕、留下髒汙水痕等語置辯。
並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利益之判決，願
供擔保請准予宣告免為假執行。
三、經查，兩造簽立系爭租賃契約，被告向原告承租系爭房屋，
約定租期自104年7月19日起至105年7月18日止，租金每
月10,000元，被告自105年2月起同年6月止共計5個月，
未依約給付租金，扣除押租金20,000元，仍積欠達租金30,
000元，且系爭租賃契約業已終止，被告迄今仍繼續使用系
爭房屋等情，有系爭租約、租金轉帳明細表各1份附卷為憑
(見本院卷第7至14頁)，且為被告所不爭執，堪信為真實
。至原告主張被告遷讓系爭房屋，並給付所積欠之租金、租
約到期後相當於租金之不當得利、違約金等情，則為被告所
否認，並以前詞置辯；反訴原告主張系爭房屋有上開瑕疵，
應減少租金70,000元等情，則為反訴被告所否認，並以前詞
置辯。是本件應審酌者厥為：（一）原告請求被告應遷讓系
爭房屋，並給付所積欠之租金、租約到期後相當於租金之不
當得利、違約金，有無理由？若是，得請求之金額為若干？
（二）反訴原告請求減少租金70,000元，有無理由？茲分述
如下：
（一）原告請求被告遷讓系爭房屋，並給付所積欠之租金、租約
到期後相當於租金之不當得利、違約金，有無理由？若是
，得請求之金額為若干？
1.遷讓返還系爭房屋及租金部分：
(1)按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還
租賃物民法第421條、第455條前段分別定有明文。又按
押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第
1631號民事判決意旨參照）。
(2)經查，系爭租賃契約業於105年7月18日屆滿，有系爭租賃
契約1份在卷可查(見本院卷第7至10頁)，並為兩造所
不爭執，業如前述，且系爭租約亦無默示更新轉為不定期
租賃之情，依系爭租賃契約及民法第455條前段之規定，
被告於租期屆至後，即負有即日將租賃物遷空交還原告之
義務，惟被告迄未為之，是原告起訴請求被告將系爭房屋
遷讓返還予原告，自屬有據。再查，原告主張被告於105
年2月起同年6月止，已5個月未依約給付租金，共計積
欠租金50,000元等語（計算式：10,000元×5個月＝
50,000元），此為被告所不爭執，業如前述，是原告請求
被告給付積欠之租金，固屬有據。再者，原告於本院審理
中自承確有收受被告20,000元之押租金，揆諸上開判決意
旨，該押租金業因被告積欠租金而生當然抵充之效力，是
原告所得請求積欠之租金，自應扣除押租金20,000元，方
屬適當。從而，本件原告所得請求積欠租金之數額，應為
30,000元（計算式：50,000元－20,000元＝30,000元）。
2.違約金部分：
(1)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
民法第250條第1項定有明文。又違約金，除當事人另有
訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債
務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付
違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不
於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額
；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第250條第2項、第252條分別定有明文。再按違約金本
應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損
害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其
所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以
當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，
債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益
為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得
比照債權人所受利益減少其數額（最高法院19年上字第
1554號、49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意
旨參照）。
(2)經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆
滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即原告），不得藉詞
推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每
月得向乙方請求相當每日租金五倍懲罰性之違約金至遷讓
完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，係屬
懲罰性違約金，本院審酌原告因被告未依約返還房屋所受
損害應為其租金收益及利息損失，併參考民法第205條規
定當事人依法得請求之最高約定週年利率為20%、被告繼
續使用系爭房屋期間與原約定租賃期間、兩造之利益損害
等一切情狀，認原告請求被告自105年7月19日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付租金5倍即50,000元之違
約金，尚屬過高，應酌減至按原租金1.1倍即11,000元為
適當。
（3）相當於租金之不當得利部分：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還
之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害
若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利
益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例
意旨參照）。承前所述，系爭租賃契約既已於105年7月
18日終止，則被告自105年7月19日起繼續占有使用系爭
房屋，已欠缺法律上之正當權源，而為無權占有，要屬無
法律上之原因而受有利益，並致原告受有相當於租金之損
害，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，尚非全
然無據。惟本件原告既已有請求上開違約金之事實，且該
違約金之性質乃為被告違約時之損害賠償預定額，是原告
所受損害，已由前揭違約金所填補，原告復未能證明另有
其他損害，自無由另行請求相當於租金之不當得利。職是
，原告此部分主張，應無所據，礙難准許。
（二）反訴原告請求減少租金70,000元，有無理由？
1.按民法第429條第1項規定出租人有修繕義務，係指租賃
物毀損，以致不能依約定使用收益之狀態時，出租人應加
以修復之義務。此項義務，同時亦屬維持租賃物存在、效
用或價值之手段，故出租人有修繕之權利，依民法第429
條第2項規定，承租人不僅不能拒絕出租人之修繕租賃物
，對出租人因修繕租賃物所為之必要行為，承租人亦不得
拒絕。又是否有修繕之必要，不能單純依租賃物毀損之情
形定之，尚視當事人約定之使用收益目的，依社會上一般
通念決定之。再所謂租賃物之毀損，係指租賃物毀棄損壞
，尚未達不能修繕之程度，如租賃物發生毀損已達不能修
繕時，屬租賃物之滅失（給付不能），應視其不能修繕情
形及歸責事由，請求減少租金或終止租約或請求損害賠償
；又因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務
關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有
同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之
義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問
題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承
租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對
待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係
存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出
租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（
最高法院88年度台簡上字第59號裁定意旨參照）。又同時
履行抗辯權之作用，僅在於暫時拒絕自己債務之履行，延
緩他方債權之行使而已，同時履行抗辯權行使與否，概由
當事人自行斟酌決定，當事人須主張（行使）此項抗辯權
，始生延緩他方行使請求權之效力。
2.經查，反訴原告固陳稱系爭房屋有壁癌及地板跑出黑蟲，
其多次通知反訴被告修繕，反訴被告卻未能妥適修繕等語
，並提出系爭房屋照片數張為證(見本院卷第52至53頁)
，惟觀諸反訴原告所提之照片，該瑕疵尚未達使系爭房屋
無法居住之情況，且反訴原告主 張者 要屬系爭房屋牆面、
浴缸地板之「瑕疵」，而非系爭房屋已發生毀損而達不能
修繕之「滅失」情形，是反訴原告主張系爭房屋一部滅失
，請求按滅失部分減少租金等語，已與前揭說明有所不符
而不可採。況由反訴原告於本件主張減少租金等語觀之，
堪認被告並未因系爭房屋之瑕疵，而有拒絕給付租金並行
使同時履行抗辯權之意，是被告於系爭租賃契約存續期間
，已未能主張同時履行抗辯權，而本件反訴原告於105年7
月18日租期屆滿即系爭租賃關係消滅後，始提出該同時履
行之抗辯，自非法之所許。從而，反訴原告請求反訴被告
減少減少租金70,000元，洵屬無據，不能准許。
四、綜上所述，原告請求被告應給付原告30,000元，並將系爭房
屋遷讓返還原告，及自105年7月19日起至遷讓系爭房屋之
日止，按月給付原告11,000元，為有理由，應予准許，逾此
範圍之請求，為無理由，應予駁回；另反訴原告請求反訴被
告減少租金70,000元，則屬無據，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第435條第2項適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依同法第39
2條第2項規定宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至於
原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請均失所附麗，應
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
於判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。反訴訴訟費
用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訴訟費用
額如主文第4、9項所示。
中華民國105年11月11日
中壢簡易庭法官張得莉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月11日
書記官洪鈺翔