最高法院107年度台上字第1622號民事判決

裁判字號：最高法院107年台上字第1622號民事判決

裁判日期：民國107年11月22日

裁判案由：請求返還價金

最高法院民事判決107年度台上字第1622號上訴人 鄭皓文 訴訟代理人 梁穗昌 律師被上訴人源利工程股份有限公司法定代理人 蘇文凱 訴訟代理人 王惠光 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年8月9日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第94號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國103年1月10日向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○路○號地下貳層之37、38、39，房屋編號AB2-041、042、043之建物（含共同使用部分，下稱系爭建物）及其基地（下合稱系爭房地）作為辦公室使用，總價金新臺幣（下同）1,610萬元（含2個停車位之價金151萬2,000元）。後伊經系爭房地所屬三圓羅馬社區（下稱系爭社區）成立之管理委員會（下稱管委會）告知，被上訴人未獲管委會同意，將系爭建物使用之冷氣主機（下稱系爭冷氣主機）安裝在鄰安康高中大樓外牆且已無其他安裝空間，復以格柵圈圍成特定區域設置供地下一樓（含系爭建物）使用之水塔（下稱系爭水塔）於系爭社區法定空地上，違反公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第9條第3項、建築法第11條之規定。雖被上訴人嗣與系爭社區管委會達成和解，並經系爭社區區分所有權人會議決議同意暫依現況使用，惟倘日後決議變更，要求伊拆除冷氣主機及水塔，系爭建物即難作為辦公室使用，而有效用上之瑕疵，被上訴人簽約時即知上情，刻意隱瞞，於買賣契約附件一建物現況確認書中表示未無權占有他人之土地，自屬詐欺。爰依民法第359條、第92條第1項前段之規定解除及撤銷系爭房地部分之買賣契約，依民法第259條之規定，求為命被上訴人給付1,458萬8,000元加計自各付款日起算之法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊前與系爭社區管委會就系爭冷氣主機及水塔設置乙事意見不同，但不知系爭社區管委會竟藉故要求，伊並無詐欺情事，並由伊以移轉停車位及回饋金方式，與系爭社區管委會達成和解，亦無瑕疵可言。上訴人於103年12月16日即知悉水塔設置問題，遲至105年始就此主張構成瑕疵及詐欺，已逾民法第365條規定之6個月期間等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭社區管委會於102年3月6日以被上訴人於社區共用部分違法設置水塔及冷氣機等，訴請被上訴人拆除，經臺灣臺北地方法院新店簡易庭於103年4月29日以103年度店重訴字第2號判決（下稱第2號判決）系爭社區管委會勝訴，被上訴人提起上訴後，與系爭社區管委會達成和解，並簽署和解協議書，系爭社區則於同年12月6日召開區分所有權人會議，通過和解條件，核屬規約另有約定之情形，並具公示作用，管委會並據此於同年月17日撤回起訴。而依和解協議書第2條約定，系爭冷氣主機、水塔得依現況使用，即非無權占有，本件並無上訴人所指之不具通常效用之瑕疵。又和解協議書第3條第4項固約定系爭社區管委會或區分所有權人得以歸還停車位之方式，請求拆除水塔或改變使用現況，惟此屬將來不確定是否會發生之事實，縱上訴人主張目前水塔設置有違反建築法第11條規定之虞，系爭社區管委會及區分所有權人，依管理條例第6條第1項第4款規定，仍需容許上訴人於建築物之其他共用部分為民生用水所需設置之通常使用，上訴人據此主張解除系爭房地部分之買賣契約，亦顯失公平。另第2號判決係於103年4月29日作成，難認兩造於同年1月10日訂約時，被上訴人已明知系爭冷氣及水塔係違法設置，上訴人不得依民法第359條、第92條第1項前段之規定，解除或撤銷系爭房地部分之買賣契約。從而，上訴人依民法第359條規定，請求返還系爭房地部分之買賣價金本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定，仍得約定由特定區分所有權人有專用權。惟依該條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，仍應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故法定空地之留設，應包括建築物與其前後道路或其他建築物間之距離，自不得改變空地之性質而違法設置固定地上物。系爭水塔是否為固定地上物？卷內並無資料可資判斷，倘為固定地上物，其設置於法定空地上，有無違反前開法令規定？系爭社區管委會得否經區分所有權人會議決議而同意被上訴人於法定空地上設置系爭水塔？自有進一步研求之餘地，原審逕以系爭社區管委會已與被上訴人成立和解，約定被上訴人得依現況使用水塔，並無上訴人所主張不能合法裝置水塔而欠缺通常效用之瑕疵（原判決第5頁），而為不利上訴人之認定，尚嫌速斷。其次，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條第1項、第365條第1項分別定有明文。本件上訴人向被上訴人買受系爭房地，如有前述瑕疵，其何時發現？有無即時通知？是否於法定期間內行使解除權？乃攸關其得否據為解除契約請求返還價金之事實，未經原審認定，本院無從為法律上判斷，案經發回，請注意研究及之。上訴論旨，指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國107年11月22日
最高法院民事第八庭
審判長法官鄭傑夫
法官盧彥如法官周玫芳法官林麗玲法官黃莉雲本件正本證明與原本無異
書記官中華民國107年12月10日