臺灣臺中地方法院94年度重訴字第165號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院94年重訴字第165號民事判決

裁判日期：民國94年12月23日

裁判案由：確認租賃關係存在

臺灣臺中地方法院民事判決94年度重訴字第165號原告泰碩國際股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師
康文毅 律師 陳慶祥 律師被告乙○○訴訟代理人 王庭鴻 律師複代理人 蔡宏隆 律師訴訟代理人 陳盈壽 律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國94年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按於能力、法定代理權或訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人，取得法定代理權或允許權之人，法定代理人或允許權人之承認，溯及於行為時發生效力。又本法關於法定代理之規定，於法人之代表人準用之。民事訴訟法第48、52條分別定有明文。本件原告起訴時，法定代理人應為甲○○，而誤列法定代理人為丁○○，嗣甲○○既已於訴訟中以原告法定代理人之身分，具狀承認原告前所為一切訴訟行為，依上揭規定，應溯及於行為時發生效力，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同一或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、4款定有明文。本件原告起訴時係請求確認原告與被告間自93年12月25日起至98年12月24日止，就附件所示之建物及其他地上物水井及溫泉池之租賃法律關係存在，嗣於本院審理中變更聲明為請求㈠被告應將附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個交付原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。因原告請求之基礎事實為同一，加以原告於本件訴訟中失卻就前揭標的物之占有、使用及收益權能，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：訴外人霞客開發股份有限公司（下稱霞客公司）於民國89年3月15日與訴外人台火開發股份有限公司（下稱台火公司）簽訂「委託經營合約書」，由霞客公司將其所有如附件所示建物及其他地上物水井1座及溫泉池8個（下稱系爭標的物）出租予台火公司，並將其所經營「霞客溫泉」交由台火公司經營管理。台火公司於90年11月1日與訴外人太碩開發股份有限公司（下稱太碩公司）簽訂「合作契約書」，由台火公司將首揭合約權利全部讓與太碩公司。霞客公司於90年12月1日復與太碩公司另行簽訂「增補契約書」，將原合約所訂期限延長至104年4月30日止，租金給付方式則改為按月給付新台幣（下同）600,000元，不另計抽成。太碩公司於91年9月30日又將該合約權利轉讓與原告，由原告自任經營管理「霞客溫泉」之責，且自91年10月1日起，系爭標的物即由原告占有使用中。而霞客公司之債權人台灣中小企業銀行股份有限公司（下稱台灣中小企銀）曾以霞客公司及台火公司為共同被告，訴請確認台火公司對霞客公司之代墊款請求返還債權不存在，案經台灣台北地方法院以91年訴字第2613號判決原告之訴駁回，確認台火公司對霞客公司有代墊款返還請求權，可資與霞客公司之租金請求權抵銷。嗣台灣中小企銀聲請本院查封拍賣系爭標的物，執行程序中，台灣中小企銀將其對霞客公司之債權讓與訴外人荷商柯企資產管理股份有限公司台灣分公司（下稱柯企公司），柯企公司繼而於92年11月26日向本院執行處提出「追加執行狀」，請求准由柯企公司逕向台火公司及太碩公司收取其等應給付霞客公司之租金，惟台火公司及太碩公司均依法聲明異議。從而，原告於受讓其前手台火公司及太碩公司對霞客公司之契約權利後，就霞客公司所有系爭標的物，亦有租賃權存在，亦足堪認定。而柯企公司復於執行程序進行中，將該債權讓與被告，由被告續行執行程序，經3次拍賣無人應買，系爭標的物遂由被告承受，並於93年12月25日取得權利移轉證書，取得系爭標的物所有權。準此，被告應繼受其前手霞客公司與原告間之租賃法律關係。詎執行法院竟強行排除原告就系爭標的物之占有，將系爭標的物點交予被告，致原告就系爭標的物因而失卻占有、使用及收益之權能。依霞客公司與太碩公司於90年12月1日簽訂之增補契約書，契約期限至104年4月30日止，惟原告爰依民法第425條之法律關係，僅請求至98年12月24日止享有租賃權，請求被告應將附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個交付原告，並聲明：㈠被告應將附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個交付原告。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依霞客公司與台火公司所簽訂之委託經營契約書第1條約定，霞客公司僅係將經營權委託台火公司經營，並無出租之意思，其契約性質係一獨立之無名契約，兼有委任及合夥之性質。不得因內容中有「租金」名稱，即認係租賃契約。否則，如係租賃，其租賃標的物到底為何？租賃範圍多大？如何特定？本件委託經營合約書並無法看出，即有違租賃契約之本質。而委託經營與租賃係屬不同性質之契約，原告逕認委託經營即屬租賃，有買賣不破租賃法則之適用，實屬誤會。是霞客公司於89年3月15日與台火公司所簽訂之委託經營合約，並非租賃契約，自無民法第425條買賣不破租賃規定之適用。㈡霞客公司與台火公司所簽訂之委託經營合約書，縱有租賃契約之性質，台火公司於90年11月1日將合約權移轉與太碩公司，而依台火公司財務報表附註24可知，台火公司原僅係單純委託太碩公司經營，並非租賃，嗣91年7月方改為租賃，台火公司每月並依太碩公司之營業額多寡向太碩公司收取租金。台火公司僅係將合約權轉租與太碩公司，而非將租賃權讓與太碩公司，或由太碩公司為契約承擔，否則，台火公司已無租賃權或租賃契約之法律上地位，豈有權利再每月依太碩公司之營業額多寡向太碩公司收取租金。原告主張台火公司於90年11月1日與太碩公司所訂合作契約書係契約承擔之性質與事實不符。台火公司與太碩公司間之合作契約，其讓與行為既屬轉租行為，台火公司仍係承租人，原告承接太碩公司之權利，既非承租人，提起本件訴訟，即與法未合。㈢如認台火公司移轉合約權與太碩公司之行為，係屬租賃權之讓與，因霞客公司與台火公司間所簽訂之委託經營契約書，並未訂有得自由轉讓之特別約定，台火公司於90年11月1日將合約權移轉與太碩公司，應認讓與行為無效，而太碩再讓與經營權與原告之行為，對霞客公司自不生效力。如認台火公司移轉合約權與太碩公司之行為，係屬契約承擔，因未經霞客公司之承認，台火公司於90年11月1日將合約權移轉與太碩公司之契約承擔法律行為，對霞客公司不生效力。㈣霞客公司之法定代理人丙○○否認曾於90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約書，而原告提出之丙○○代表霞客公司委託訴外人 孫育嬅 之委託書，其上印章與增補契約書之印章不同，又委託時間係91年6月間，而增補契約書訂定時間卻係90年12月，時間顯然不符，且委託書上委託洽談對象係台火公司，並非太碩公司，益見增補契約書非屬真正。而霞客公司既未曾與太碩公司簽訂系爭增補契約書，將原合約所訂期限延長至104年4月30日，則依霞客公司於89年3月15日與台火公司簽訂之委託經營合約書第2條之約定，委託經營期限至94年4月1日屆滿，是原告之訴於法無據。㈤訴外人丁○○既非原告之法定代理人，亦非太碩公司之法定代理人，則丁○○同時代理原告及太碩公司簽訂系爭「經營權轉讓同意書」，顯係無權代理。㈥太碩公司與原告於91年9月30日為經營權轉讓行為時，其公司代表人同為丁○○，上開兩家公司既同係股份有限公司，則公司法第
223條規定自優先於民法106條雙方代理規定之適用，原告提出之太碩公司法定代理人 周淑萍 之同意書，自不生同意補正之效力，是太碩公司於91年9月30日與原告為經營權轉讓行為，因違反公司法第223條規定，自屬無效。㈦本件霞客溫泉經營權所占土地價值數億元，霞客公司與台火公司所訂委託經營合約書之第1期營運租金，每月即以60萬元為包底金額，如年度營收超過72,000,000元，得就超過部分抽取8%為租金，第2期營運租金提高至每月3,000,000元，第3期營運租金更提高至每月5,000,000元，而霞客公司與太碩公司之增補契約書約定租金每月600,000元，可見霞客溫泉經營權之價值自91年10月1日起算至94年4月1日止，期間30個月，如以每月租金600,000元計，加上經營利潤，經營權之價值至少20,000,000元以上，如依原告主張算至98年12月24日止，期間計92個月餘，霞客溫泉經營權之價值更在60,000,000元以上，太碩公司之資本額僅20,000,000元，未經董事會及股東會特別決議，竟將價值超過20,000,000元之經營權移轉予原告，違反公司法第185條第1項第2款之規定，依民法第71條規定應屬無效。㈧台灣台北地方法院91年訴字第2613號案件既非以霞客公司與台火公司間是否有租賃關係為確認之訴訟標的，則非對訴訟標的之裁判，亦非對攻擊防禦方法之判斷，更不符合民事訴訟法第400條第2項之規定，自無既判力可言。㈨霞客公司與太碩公司簽訂之增補契約書，縱使為真正，並認係租賃契約之性質，惟應係原契約之更新，且增補契約書係於89年5月5日現行民法第425條修正施行後才成立，該增補契約將租賃期限延長為15年，且未經公證，依現行民法第425條第2項規定，不得主張租賃契約對租賃物受讓人即被告繼續存在。㈩霞客公司於90年12月
1日與太碩公司另訂增補契約書雖係就89年3月15日霞客公司與台火公司間之委託經營合約訂定條款增補，但太碩公司並非原契約之當事人，台火公司於90年11月1日移轉合約權與太碩公司，應認係轉租行為，承租人仍係台火公司。則太碩公司另與霞客公司所增補契約書，應認係以霞客公司與台火公司間之委託經營合約書為主要內容，另訂之經營合約，自應受民法第425條第2項之限制。太碩公司於91年9月30日係將與台火公司簽訂之共同經營霞客溫泉經營權，轉讓與原告，非將於90年12月1日與霞客公司所簽訂之權利轉讓與原告，該轉讓之霞客公司與台火公司之合約，至94年4月
1日業已因期限屆至而終止，原告自不能主張優於受讓權利之權利。否認原告占有系爭標的物。系爭標的物於本院90年執全字第5061號自90年12月3日第一次查封時起，迄台火公司委任律師於93年8月9日具狀閱卷時止，歷時2年8個月餘，其間均未見台火公司、太碩公司或原告曾主張占有系爭標的物之事實，且原告主張於91年10月1日占有系爭標的物係業於本院實施查封之後，依強制執行法第51條第2項規定，對於債權人不生效力。原告縱使原占有系爭標的物，系爭標的物於94年4月25日業經本院執行處91年度執十字第39291號強制執行案件執行點交程序，而當天係協議點交而非強制點交，原告已同意解除占有，實際亦解除占有，已脫離占有之狀態，已非屬民法第425條第1項規定之承租人占有中之狀態，自不得主張租賃關係對被告繼續存在。否則，違反禁反言原則。原告請求交付之水井，其臨時用水執照及水井設備皆係訴外人三雲建設股份有限公司（下稱三雲公司）申請，其使用權人亦為三雲公司，執行法院亦以三雲公司為該水井之所有權人，被告既係透過執行法院公開拍賣程序，向原所有權人三雲公司承買，三雲公司亦從未出租水井與原告或其他第三人，則原告應無權利請求被告交付水井。系爭溫泉池8個皆坐落於台中市○○段○○○○號之土地上，而該土地之原所有權人係訴外人 陳振秋 ，陳振秋既未將上開土地出租他人，亦未將系爭8個溫泉池出租他人，則原告基於租賃法律關係，請求被告將系爭溫泉池8個交付，亦屬無稽等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理不爭執事項，並協議簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈訴外人霞客公司、台火公司89年3月15日簽訂委託經營合約書，期間自89年4月1日起至94年4月1日止。
⒉訴外人台火公司於90年11月1日與太碩公司簽訂合作契約書
，約定台火公司將前開與霞客公司之「合約權」移轉太碩公司，並每月付營業額5%予太碩公司作為經營管理之報酬。⒊霞客公司法定代理人丙○○之配偶孫育嬅以霞客公司名義於
90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約書，約定原委託台火公司經營合約書之經營期限延至104年4月30日止，租金給付方式改為每月600,000元，霞客公司積欠台火公司之代墊款14,060,000元，同意自94年4月1日起由太碩公司每月扣抵300,000元。
⒋台碩公司於91年9月30日與原告簽訂「經營權轉讓同意書」
，將其與台火公司簽訂之經營霞客溫泉之經營權自91年10月1日起轉讓原告。
⒌霞客公司之債權人台灣中小企銀將債權轉讓柯企公司，於執
行程序中柯企公司再讓與被告，被告於93年12月25日聲明承受系爭標的物。
㈡本件之爭點：
⒈系爭契約之性質是否為租賃契約？有無修正後民法第425條
第1項、第2項之適用（89年5月5日施行）？⒉台火公司於90年11月1日與太碩公司簽訂合作契約書及霞客
公司於90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約書，是否由太碩公司承擔原委託經營合約書之當事人地位？該增補契約書是否真正？霞客公司是否同意太碩公司承擔契約？⒊太碩公司於91年9月30日與原告簽訂「經營權轉讓同意書」
，約定將其與台火公司簽訂之經營霞客溫泉之經營權自91年10月1日起轉讓原告，是否屬契約承擔？霞客公司是否同意？⒋太碩公司於91年9月30日與原告簽訂經營權轉讓同意書之行
為，是否違反公司法第185條、第223條之規定而無效？⒌系爭「租賃」契約之範圍是否包括系爭溫泉及水井？
四、按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度臺上字第2374號判決要旨參照）。換言之，基於私法自治原則，當事人得約定各類無名契約，至該無名契約之效力及約款之解釋，則應依各該契約條款之性質，並參酌當事人之真意定之，不得拘泥於某種有名契約為當事人約定之一貫解釋，乃契約法之原則。次按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」（最高法院17年度上字第1118號判例參照）。故有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察是否已表示當事人之真意，如契約文字已能表示出當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。租賃之內容在承租人方面，係著重在租賃物之使用收益。在出租人方面，則以收取租金為對價關係。所謂使用，乃不毀損其物體或變更其性質，而依物之用法，加以利用之謂。所謂收益，乃收取標的物之天然孳息或法定孳息之謂。又委託經營及委託管理者係指基於一方之授權，他方有代為經營一定之業務之權利並依其權利之授與而代為管理業務所需之設備、機具及設施；委託人依約負交付管理經營等業務上所必要設備、機具及設施之義務。究其性質自非單純雙方就業務需要之設備、機具及設施成立租賃契約，此為與租賃相異之處，實不辨即明。
㈡系爭霞客公司與台火公司於89年3月15日簽訂之委託經營合
約書，已載明為「委託經營合約書」，而非「租賃契約書」，其第1條復明定霞客公司擬以溫泉為主題之休憩、施遊、育樂事業進行經營，乙方（即台火公司）同意接受委託經營，甲方（即霞客公司）並負責提供符合乙方分期開發營運所需之建物及其他設施。第2條約定委託經營之期限。第3條明定於委託經營期間內，乙方採包底抽成之方式依以下三期開發時程給付租金予甲方。第一期營運時，乙方除按每月600,
000元給予甲方為包底金額外，其年度營收如超過72,000,
000元以上，即應就其年度營收超出之部分，由甲方抽取8%金額為租金‧‧。第4條約定前述超出年度營收而為甲方獲得之抽成租金，甲方同意全數用作本案續期開發之費用。第
5條則約定為擔保乙方之經營權益‧‧甲方願提供上述土地及第一期興建之建物設定120,000,000元抵押權供乙方擔保。上開合約書之內容中，雖使用「租金」之文字，惟顯與民法第421條第1項規定之由一方將物出租與他方使用、收益，他方支付租金之契約不同。蓋由上開合約書內容可知，霞客公司係因委託經營而負責提供營運所需之建物及其他設施，進而因營運之獲利而收取約定之利潤，非因出租建物及其他設施予台火公司為使用收益，進而收取租金為對價。況如係租賃契約，霞客公司與台火公司為何未就租賃標的物為何？租賃範圍多大？如何依租賃面積計算出租金等予以特定？又霞客公司若僅係單純出租標的物，為何得就台火公司之營收超出一定數額時抽取特定比例之金額？而抽成之金額，為何又須用作續期開發之費用？且何以須設定抵押權予台火公司以保障其經營權？諸此種種，足認霞客公司與台火公司立約時著重者為委託經營之授權及日後經營利益之分配，而非特定租賃物之使用、收益情形甚明，則上開委託經營合約書自非租賃契約無訛。
㈢綜上，上開委託經營合約書之內容雖出現租金名稱，尚難認契約當事人係成立租賃契約關係。
五、況按，所謂契約變更，實際包含兩個層面。首先，係針對個別債權債務，即狹義債之關係發生變更，簡稱為債之變更。其次，係針對契約關係的整體，即契約關係之變更。我國通說向來認為債之關係之構成要素，不外主體與客體，主體即債權人與債務人；客體即債之標的，債之關係不失其同一性而其主體或客體有變更，總稱為債之變更。然債權並無所謂支配的客體，並無相當於物權客體概念之存在，是上開所謂客體變更，無論為量的變更（如給付數量之增減）、質之變更（無息債權變為有息債權）或其他變更（如條件之附加或除去），其實均涉及契約內容之變更。無論係狹義債之關係抑或契約關係的整體發生變更，債之關係既不失其同一性，已如前述。而所謂債之同一性，表現在兩個方面。第一，係抗辯關係維持不變。如抗辯權之沿用、時效之進行不受影響等等。第二，為債之擔保不受影響（民法第295條第1項參照）。換言之，債之主體（債權人或債務人）或內容即或有所變更，即債之變更（包括狹義及廣義），然債權債務關係，均維持同一性。此由民法第294條至第301條所規定之債權讓與及免責債務承擔，債權債務關係均維持同一性，即足說明，而此種情形的債之主體變更，學說稱之債之移轉。於約定債之關係，債之主體的變更，亦可能為契約主體的變更，此時，並非單純債權讓與，亦非免責債務承擔可比。而此種主體的變更，係廣義債之關係主體（契約關係主體）的變更，學說上稱之為契約承擔。換言之，契約關係（廣義的約定債之關係）主體的變更，即由新的當事人取代原來一方當事人，契約關係的內容並不因而有所變動。就此點而言，可謂契約關係同一性不變。亦即債務承擔（民法第300、301條參照）僅為個別債務之承擔，契約當事人仍未因之變更。於契約承擔之情形，契約當事人始為變更。退步言，若認系爭委託經營合約書為租賃契約之性質，則本件另一重要爭點厥為台火公司與太碩公司所訂立合作契約書是否為契約承擔？若是，太碩公司方有可能取代台火公司成為系爭委託經營合約書之當事人，繼而再透過契約承擔之方式使原告取得承租人之地位。經查：本件台火公司與太碩公司於90年11月1日所定之合作契約書，於條款前言㈢約定甲方（即台火公司）與乙方（即太碩公司）進行「合作」上述霞客溫泉之經營事宜；於報酬㈠中約定，甲方同意按照霞客溫泉主題遊樂區每月之營業額之5%支付乙方等語，據上足認台火公司並未脫離契約當事人地位，改由太碩公司概括承擔原契約之一切權利義務，否則，台火公司焉需依每月營業額之5%支付太碩公司報酬？是原告主張上開合作契約書乃契約承擔云云，自難採信。而上開合作契約書既非契約承擔，則嗣後太碩公司與原告自無從取代台火公司，取得系爭委託經營合約書之當事人地位甚明，原告主張依系爭委託經營合約書行使承租人權利云云，洵屬無據，附此說明。
六、綜合上述，霞客公司與台火公司所簽訂之系爭委託經營合約書非租賃契約，則台火公司對霞客公司自無從以承租人之身分，主張為租賃物之使用收益，原告縱承擔該契約當事人地位，亦無買賣不破租賃原則之適用，從而，本件原告主張依民法第425條買賣不破租賃之法律關係，請求被告交付附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個，洵屬無據，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊、防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國94年12月23日
民事第四庭審判長法官洪碧雀
法官陳添喜法官蔡美華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年12月23日
書記官